Conclusie
Zaaknr. 07/11097
Mr. Huydecoper
Zitting van 8 mei 2009
Conclusie inzake
1. Impala Auto's B.V.
2. [Eiser 2]
eisers tot cassatie
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerder 2]
verweerders in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. In de 80-er jaren van de vorige eeuw is tussen de vader van de verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., en (de vader van de eiser tot cassatie sub 2, [eiser 2], namens) de eiseres tot cassatie sub 1, Impala, een mondelinge huurovereenkomst gesloten betreffende een onroerende zaak in Zoetermeer. Daar exploiteert Impala een werkplaats/garagebedrijf en een showroom. Daar wordt ook een nevenvestiging van Impala onder de naam Low Budget Cars gedreven. De huurprijs bedraagt € 9.483,63 per jaar. Deze is sinds het aangaan van de overeenkomst niet gewijzigd.
2. In 1993/1995 zijn door (rechtsvoorgangers van) [verweerder] c.s. twee nabij het gehuurde gelegen percelen aan de vader van [eiser 2] en aan Impala in gebruik gegeven. Impala c.s. stallen de occasions van Low Budget Cars op de van bestrating voorziene strook langs het grasland van het ene perceel, en in de oude fabriekshal en op de omliggende grond van het andere.
3. In 2005 hebben Impala c.s. onderhoud verricht aan de oude fabriekshal. De buitenmuren zijn gestuct. Aan de binnenkant is geen onderhoud verricht. Het weiland van het eerstgenoemde perceel wordt door Impala c.s. gemaaid.
4. De gemeente Zoetermeer heeft plannen voor herontwikkeling van het gebied waarin de objecten in kwestie liggen. Met het oog daarop is toepassing gegeven aan de Wet voorkeursrecht gemeenten, en is een (mislukte) poging tot onteigening geïnitieerd.
5. Omstreeks de jaarwisseling 2006/2007 hebben [verweerder] c.s. de drie objecten die bij Impala c.s. in gebruik zijn aan de gemeente Zoetermeer verkocht. Met betrekking tot het object dat in de 80-er jaren werd gehuurd is overeengekomen dat dit in verhuurde staat zal worden geleverd. Voor de (twee) andere percelen is levering vrij van huur, pacht e.d. overeengekomen. De overeengekomen uiterste leverdatum is 9 maart 2007. In het (kort) geding dat thans in cassatie aanhangig is, vorderen [verweerder] c.s. ontruiming, door Impala c.s., van de twee percelen die niet onder de in de 80-er jaren aangegane huurovereenkomst waren begrepen.
6. Het geschil in dit kort geding betreft vooral de vraag of ook ten aanzien van de twee later in gebruik genomen percelen geldt, dat Impala c.s. die ten titel van huur in gebruik hebben. Impala c.s. verdedigen dat dat zo zou zijn omdat door hen een onderhoudsverplichting ten aanzien van deze objecten zou zijn aanvaard, en daarmee een tegenprestatie zoals bedoeld in art. 7:201 lid 1 BW.
Zowel de voorzieningenrechter in de eerste aanleg als het hof in appel hebben dit betoog van de hand gewezen(2). In beide instanties werd onder meer geoordeeld dat er in de rechtsverhouding van partijen geen voldoende vastomlijnde verplichting kon worden aangewezen om als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW te kunnen gelden.
7. Namens Impala c.s. is tijdig(3) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. [verweerder] c.s. zijn in cassatie niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. Impala c.s. hebben hun standpunt (kort) schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van het middel
8. Het cassatieberoep betreft alléén de vraag of een (beweerdelijk) overeengekomen onderhoudsverplichting zou moeten worden aangemerkt als een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW (en of het in de feitelijke instanties hierover gegeven oordeel als voldoende gemotiveerd kan gelden).
9. Ik meen er goed aan te doen een paar beschouwingen vooraf neer te schrijven over het thema: onderhoud van in gebruik afgestane zaken en de in verband daarmee geldende verplichtingen.
Om te beginnen: wij zijn ermee vertrouwd dat huur en verhuur in het algemeen meebrengt dat de verhuurder verplicht is om het gehuurde in een voor het beoogde gebruik van de huurder voldoende staat te onderhouden; met dien verstande dat kleine herstellingen door de huurder moeten worden verricht. Het laatste staat in art. 7:217 BW(4). Het eerste staat niet met zoveel woorden in de wet - wat sommigen misschien zal verbazen, al was het maar omdat in het voorheen geldende BW de art. 7A:1586 en 1587 wél uitdrukkelijke bepalingen van deze strekking inhielden(5). Intussen: ook zonder expliciete wetsbepaling wordt aangenomen dat het onderhoud dat buiten het bereik van art. 7:217 BW valt, naar regelend recht ten laste van de verhuurder komt(6).
10. Ik wijs er op dat het hier telkens inderdaad om verplichtingen tot het (doen) uitvoeren van het noodzakelijke onderhoud gaat. Dat is minder vanzelfsprekend dan het misschien lijkt. Men kan zich bijvoorbeeld goed voorstellen dat de verhuurder stipuleert dat hij geen onderhoudsverplichting, of slechts een beperkte onderhoudsverplichting aanvaardt (zulke bedingen zijn in huurovereenkomsten die geen woonruimte in de zin van art. 7:232 BW betreffen, niet ongebruikelijk). Dat betekent dan niet noodzakelijkerwijs dat er dan een dienovereenkomstige onderhoudsverplichting op de huurder komt te rusten: het kan ook betekenen dat geen van de partijen deze verplichting op zich neemt; en dat het aan de betrokkenen wordt overgelaten om onderhoud te plegen als zij de behoefte daaraan ervaren. Dat onderhoud, indien noodzakelijk of gewenst, voor rekening van een van de beide partijen komt, is dus iets anders dan dat de betrokken partij ook tot onderhouden verplicht is (al vallen in de praktijk beide natuurlijk heel vaak samen)(7).
11. Terwijl, als het om huur gaat, het regelendrechtelijk uitgangspunt: de verhuurder is tot onderhoud (m.u.v. kleine reparaties) verplicht, stevig is geworteld, bestaat over de onderhoudssituatie bij de overeenkomst van (langdurige) bruikleen enige onzekerheid.
Als de bruiklener kosten moet maken om "normaal" gebruik van de geleende zaak te (kunnen) maken, komen die gewoonlijk voor zijn rekening; en een onderhoudsverplichting ten laste van de bruikleengever pleegt niet te worden aangenomen(8). Een verplichting van de bruiklener om kosten zoals zojuist bedoeld te maken, is er echter vaak ook niet: dan kan hij zulke kosten, als hij ze maakt, niet op de bruikleengever verhalen, maar hij kan ook niet verplicht worden die kosten te maken - een geval zoals het aan het slot van de vorige alinea besprokene(9).
12. Wie, om een niet geheel denkbeeldig voorbeeld te noemen, een ander om niet een bepaalde onroerende zaak in gebruik geeft en daarbij bedingt: "als er onderhoud nodig is, is dat voor jouw rekening", neemt een dubbelzinnige positie in: is bedoeld dat de gebruiker in voorkomend geval tot onderhoud verplicht is, of bedoelt deze stipulator (alleen) dat hij zelf géén onderhoudsverplichting aanvaardt, en dat als er onderhoudskosten gemaakt worden, die niet op hem verhaald kunnen worden?
13. Sommige zaken vergen een zeker minimum aan onderhoud voor hun deugdelijk (voort)bestaan. Dieren - in de rechtsleer gaat het dan natuurlijk vaak over paarden(10) - hebben regelmatige voeding en verzorging nodig. De zich als vanzelfsprekend aandienende verplichting van een gebruiker-om-niet om goed voor het in gebruik gegevene te zorgen, impliceert allicht dat als het om dergelijk onderhoud gaat, er ook een verplichting op de gebruiker rust. Men kan daarom menen dat bij het in de vorige alinea genoemde voorbeeld nog een onderscheid te pas komt: het kan zijn dat de relatie van partijen zo moet worden begrepen dat de gebruiker verplicht is tot het minimum aan korte-termijn zorg die voor het in deugdelijke staat houden van het gebruiksobject noodzakelijk is; en dat hij overigens vrij is om naar behoefte verdere zorg aan dat object te besteden (en de kosten dan niet op de wederpartij kan verhalen), maar daartoe niet verplicht is.
14. Ik had met de zojuist gemaakte omloop natuurlijk een bedoeling: namelijk om te laten zien dat afspraken over onderhoud in verband met langdurig in gebruik gegeven objecten zeer verschillend van inhoud en strekking kunnen zijn.
De inhoud en strekking van de in een concreet geval bestaande afspraak lijkt mij dan bepalend voor het antwoord op de vraag of er van een tegenprestatie mag worden gesproken, waarmee aan dat element uit de definitie van art. 7:201 lid 1 BW wordt voldaan. Wie een vervallen object in gebruik krijgt en de verplichting op zich neemt om daaraan binnen een bepaalde tijd dusdanig onderhoud te laten uitvoeren dat het object weer aan "de eis van de tijd" voldoet, aanvaardt een verplichting die zeer wel als de in art. 7:201 lid 1 BW bedoelde tegenprestatie zou kunnen gelden. Wie een dergelijk object in gebruik krijgt met de afspraak dat hij het nodige onderhoud niet op de ingebruikgever zal kunnen verhalen (terwijl de omvang van de door de betrokkene daadwerkelijk aanvaarde onderhoudsverplichting niet duidelijk wordt omlijnd), neemt (hoogst)waarschijnlijk niet een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 lid 1 BW op zich. Tussen de zojuist geschetste "polen" zijn heel wat varianten denkbaar, die zich nu eens aan de ene kant van de grens die art. 7:201 lid 1 BW markeert bevinden en dan weer aan de andere.
15. Ik gaf al even aan dat "informele" afspraken over onderhoud meer dan eens in het ongewisse laten, in hoeverre daadwerkelijke verplichtingen tot het verrichten van onderhoud worden aanvaard, dan wel (slechts) een verplichting om voor onderhoud op te komen wordt afgewezen of onderhoud voor rekening van de andere partij wordt gebracht (zonder tegelijk een navenante verplichting op die partij te leggen); of dat gedeeltelijk het een en gedeeltelijk het ander wordt gedaan.
16. Wanneer de omvang van de beoogde verbintenissen vergaand in het ongewisse wordt gelaten, kan het ook zo zijn dat de beoogde prestaties te zeer onbepaald zijn om tot een geldige rechtsverhouding te kunnen leiden - het geval waarin art. 6:227 BW specifiek voorziet(11).
Als het om "onderhoudsafspraken" gaat lijkt deze kans mij bijvoorbeeld reëel wanneer de afspraken in kwestie ogenschijnlijk voor een belangrijk deel onderhoud betreffen dat al krachtens de wet voor rekening zou komen van de partij op wie de desbetreffende verplichting wordt gelegd (zodat de vraag zich opdringt of ook "extra" onderhoud wordt beoogd, en zo ja: welk onderhoud); en wanneer het zojuist besproken gegeven - gaat het om het werkelijk opleggen van een verplichting, of "slechts" om het afwentelen van de last voor zover die rechtens op de andere partij zou rusten - ook in belangrijke mate in het midden wordt gelaten.
17. Dan nu het oordeel waartegen het cassatieberoep gericht is. Dat oordeel komt er op neer dat de volgens Impala c.s. geldende verplichtingen, zoals die zouden blijken uit twee door het hof in rov. 3.4 aangewezen documenten, geen voldoende vastomlijnde prestatie opleveren om als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW te (kunnen) gelden.
18. Als men van de twee documenten waarnaar het hof verwijst kennis neemt, stelt men vast dat daarin over de namens Impala c.s. gestelde verplichting wordt gezegd:
- in het "historisch overzicht" bij prod. 1 van de kant van Impala c.s. in de eerste aanleg: "Mede onder de voorwaarde dat wij onderhoud zouden plegen aan de groenvoorziening, de bestrating, de gebouwen en dergelijke."
- in een brief van [betrokkene 1] van 8 maart 2007: "Ik heb altijd begrepen dat de tegenprestatie van Impala Auto's B.V. bestond uit het onderhoud van de terreinen en gebouwen, welke zich op dat moment in zeer slechte staat van onderhoud bevonden."
Andere relevante mededelingen heb ik in deze documenten niet aangetroffen.
19. Het middel klaagt, zoals ik al aangaf, er in essentie over dat het hof op ontoereikende gronden het beroep van Impala c.s. heeft verworpen op het tussen partijen bestaan van een onderhoudsverplichting die als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW kan gelden.
Met de beschouwingen die ik hiervóór neerschreef voor ogen, zal duidelijk zijn dat ik die klacht als ongegrond beoordeel.
20. De feitelijke basis die was aangedragen voor de stelling dat hier een relevante onderhoudsverplichting op Impala c.s. zou zijn gelegd (aangehaald in alinea 17 hiervóór) beoordeel ik - mij er overigens van bewust dat het hier een aan de "feitenrechter" voorbehouden oordeel betreft - als mager. Als men daarbij betrekt dat naar het commune recht op de huurder een onderhoudsverplichting zou rusten die een niet onaanzienlijk deel van het volgens Impala c.s. daadwerkelijk verrichte onderhoud zou (kunnen) omvatten (zie voetnoot 4 hiervóór), en dat blijkens alinea's 10 - 12 hiervóór ook de bruiklener verplichtingen met betrekking tot "lopend onderhoud" heeft van een enigszins vergelijkbare omvang; dat de in alinea 17 hiervóór aangehaalde uitlatingen nagenoeg niets inhouden over de vraag of een daadwerkelijke onderhoudsverplichting bedoeld wordt, dan wel een afwentelen van onderhoudslasten aan de kant van [verweerder] c.s. zónder dienovereenkomstige verplichting voor Impala c.s. (zie alinea's 11 e.v. hiervóór); en dat die uitlatingen de omvang van het beoogde onderhoud in het geheel niet aanduiden, lijkt het oordeel dat hier geen vastomlijnde verplichting aan het licht komt die als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW kan gelden, mij bepaald plausibel.
21. Het oordeel van het hof van die strekking lijkt mij, "by the same token", niet strijdig met enige rechtsregel, en goed te begrijpen.
Anders dan de klacht van het middel lijkt te veronderstellen, heeft het hof niet geoordeeld dat algemeen geformuleerde onderhoudsverplichtingen geen tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW kúnnen opleveren, maar slechts dat uit de in dit geval aangevoerde gegevens geen voldoende vastomlijnde verplichting van die inhoud valt af te leiden. Dat oordeel vind ik, zoals al bleek, plausibel en begrijpelijk.
22. Voor zover het middel nadere motivering van het door het hof gegeven oordeel verlangt, stelt het een (aanmerkelijk) te hoge eis. Ik wijs er ten overvloede op dat aan beslissingen in kort geding, zoals hier aan de orde, minder strenge motiveringseisen worden gesteld dan overigens pleegt te gebeuren(12).
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden arrest. In het vonnis van de eerste aanleg is overigens van dezelfde feiten uitgegaan (in rov. 1 van het bestreden arrest wordt verwezen naar rov. 2.1 - 2.9 van het vonnis van de eerste aanleg).
2 Uit de stukken maak ik op dat er in april 2007 ook daadwerkelijk (vrijwillige) ontruiming heeft plaatsgehad.
3 Het in cassatie bestreden arrest is van 22 juni 2007; de cassatiedagvaarding werd op 17 augustus 2007 uitgebracht. Dat was de laatste dag van de cassatietermijn. Ik vermeld volledigheidshalve dat in het kader van de verstekverlening (op aanwijzing van de rolraadsheer) een herstelexploot is uitgebracht.
4 Ik merk op dat blijkens het KB van 8 april 2003, S. 168 (het "Besluit kleine herstellingen"), tot de ingevolge art. 7:217 BW voor rekening van de woonruimtehuurder komende onderhoudsaspecten behoren: het (schilder)onderhoud van binnenmuren en (binnen)houtwerk, en het maaien van gras (en verder tuinonderhoud). Ik maak deze opmerking omdat blijkens de stukken (zie bijvoorbeeld de akte namens Impala c.s. in appel van 26 april 2007, p. 3 - 5) het daadwerkelijk voor rekening van Impala c.s. verrichte onderhoud voor een aanmerkelijk deel heeft bestaan in maaien van gras, onkruidbestrijding en onderhoud aan houtopstand (kappen van bomen); en daarnaast uit schilder- of stucwerk aan de buitenzijde van de loods, dat door de voorzieningenrechter in de eerste aanleg (in rov. 4.2 van het vonnis van 13 maart 2007) is gekwalificeerd als "slechts ... gericht op de uitstraling van de gebouwen ten behoeve van de verkoop van auto's".
Men kan zich dan ook geredelijk afvragen in hoeverre het daadwerkelijk gepresteerde onderhoud gerekend zou mogen worden tot onderhoud dat buiten het bereik van art. 7:217 BW valt (en dat daarom, ceteris paribus, in een huur-relatie voor rekening van de verhuurder zou komen).
5 In de Parlementaire geschiedenis van het huidige huurrecht komt de vraag, waarom ervan is afgezien de onderhoudsverplichting van de verhuurder expliciet te regelen niet werkelijk tot klaarheid, zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Huydecoper, Inl. Boek 7, titel 4, afd. 2, p. 8-12 en 19; en art. 204, aant. 11.
6 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 204, aant. 11 - 13; Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, p. 162; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 14.
7 Voor de bruikleenovereenkomst is dit al lang onder ogen gezien, zie bijvoorbeeld Asser-Kamphuisen, 1948, p. 618; Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, 12e deel, 1889, p. 208 - 209.
8 Maar zie Asser - Van Schaick, 2004, nr. 85.
9 Asser - Van Schaick, 2004, nrs. 83 - 85 en 94 ; Asser - Kleijn, 1988, nr. 70; Ontwerp Nieuw BW, Toelichting, vierde gedeelte (Boek 7), 1972, p. 978 - 979; Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, 12e deel, 1889, p. 207 - 209. Zie ook Compendium Bijzondere Overeenkomsten, De Klerk-Leenen, 1998, p. 444; Pitlo c.s., Het Nederlands Burgerlijk Recht deel 6, Bijzondere Overeenkomsten, 1995, p. 213 - 214 en Opzoomer, Het Burgerlijk Wetboek (etc.), tiende deel, 1886, p. 157 - 158, 172 en 181.
10 Asser - Van Schaick, 2004, nrs. 83 - 85; Asser - Kleijn, 1988, nr. 70; Asser-Kamphuisen, 1948, p. 618; Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, 12e deel, 1889, p. 209.
11 Dat onvoldoende bepaalde verplichtingen niet tot contractuele gebondenheid kunnen leiden is veeleer een praktisch gegeven dan een juridische norm. Zoals Asser-Hartkamp 4 - II, 2005, nr. 224 het zegt: "Hoe zou de rechter tot nakoming van een verbintenis kunnen veroordelen, indien niet kan worden vastgesteld waartoe de debiteur verplicht is?"
12 HR 11 juli 2008, RvdW 2008, 728, rov. 3.6; HR 11 juli 2008, RvdW 2008, 723, rov. 3.4.13, 3.4.14, 3.7.4.4; HR 25 april 2008, NJ 2009, 127 m.nt. Legemaate, rov. 3.3.4.