Conclusie
Zaaknr. 08/01432
Mr. Huydecoper
Zitting van 23 oktober 2009
Conclusie inzake
de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat)
eiser tot cassatie
tegen
1) [Verweerder 1]
2) [Verweerder 2] (1) (handelende onder de naam [A])
verweerders in cassatie
Feiten(2) en procesverloop
1. Voor zover in cassatie van belang, zijn de feiten in deze zaak(3) als volgt:
a) De verweerder in cassatie sub 1, [verweerder 1], was eigenaar van een perceel grasland in Alkemade. Dat perceel grenst met de westelijke lange zijde aan het tracé van Rijksweg A4.
b) Bij vonnis van 11 januari 2006 heeft de rechtbank op vordering van de eiser tot cassatie, de Staat, de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken.
c) Bij de aanvang van de onteigening werd een deel van het onteigende van ongeveer 500 m² met vier zich daarop bevindende reclameborden van (elk) 12 bij 4 meter, door [verweerder 1] verhuurd aan de verweerder in cassatie sub 2, [verweerder 2] (een zoon van [verweerder 1]). De verhuur vond plaats met het oog op de exploitatie van het eenmansbedrijf van [verweerder 2], dat zich onder meer richt op het maken van buitenreclame. De huur was ingegaan op 1 maart 2003 en zou eindigen op 28 februari 2013.
d) [Verweerder 1] had met betrekking tot het overige deel van het onteigende ten tijde van de onteigening een principeovereenkomst gesloten met een transportbedrijf. Deze overeenkomst betrof verhuur van het overige deel van het onteigende à ca. 2400 m² voor vijf jaar ingaand op 1 januari 1998, met vijf optiejaren. Deze principeovereenkomst is bij brief van 16 december 2002 verlengd.
2. Deze zaak betreft, zoals in de weergegeven feiten al besloten ligt, een vordering tot onteigening van de Staat tegen [verweerder 1]
[Verweerder 2] is in de zaak tussengekomen.
Zoals al werd aangestipt, is er vervroegde onteigening uitgesproken, met de gebruikelijke verdere beslissingen (waaronder: vaststelling van het door de Staat te betalen voorschot en benoeming van deskundigen).
3. Het debat ten overstaan van deskundigen en vervolgens ten overstaan van de rechtbank, heeft zich op de gebruikelijke wijze voltrokken. Daarna heeft de rechtbank eindvonnis gewezen. Daarin heeft de rechtbank in drie opzichten anders geoordeeld dan van de kant van de Staat was verdedigd dan wel gewenst:
- de rechtbank heeft aanleiding gezien om de huurwaarde van het gedeelte van het onteigende dat voor reclame(borden) werd verhuurd, aanmerkelijk hoger te waarderen dan door deskundigen was geadviseerd. Er was geadviseerd om de waarde van dit deel van het onteigende volgens de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde vast te stellen. Dat heeft de rechtbank ook gedaan, zodat de rechtbank een beduidend hogere uitkomst verkreeg dan deskundigen;
- de rechtbank heeft op de zojuist bedoelde huurwaarde een (neerwaartse) correctiefactor toegepast aan de hand van een door de rechtbank verrichte schatting. De Staat verdedigt - kennelijk - een hoger te schatten correctiefactor; en
- de rechtbank heeft deskundigen gevolgd in de door deze geadviseerde vaststelling van de schadeloosstelling ten gunste van [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Onteigeningswet Pro (Ow). Die bepaling voorziet ten gunste van (bepaalde) huurders in een forfaitaire schadeloosstelling naar rato van de huurprijs over twee jaren. De Staat had verdedigd dat in het onderhavige geval niet aan deze wijze van vaststelling mocht worden vastgehouden.
4. Namens de Staat is tegen het eindvonnis van de rechtbank tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(4). [Verweerders] hebben laten concluderen tot verwerping. De partijen hebben hun respectievelijke standpunten schriftelijk doen toelichten. Namens [verweerder 2] is gedupliceerd.
5. Zoals al even werd aangestipt, heeft [verweerder 2] eveneens cassatieberoep laten instellen tegen het eindvonnis. Het gaat hier om de zaak met nr. 08/01449. Daarin wordt ook vandaag geconcludeerd(5).
Bespreking van het cassatiemiddel
6. De onderdelen 1 en 2 van het middel betreffen de kwesties die in alinea 3 bij het eerste en tweede "gedachtestreepje" zijn vermeld. De rechtbank zou op onjuiste of ontoereikende gronden de waarde van het onteigende hebben bepaald aan de hand van een huurwaarde die aanzienlijk - in het nadeel van de Staat - afweek van de door de deskundigen geadviseerde huurwaarde; en de rechtbank zou eveneens ten onrechte of onvoldoende gemotiveerd een correctiefactor op deze huurwaarde hebben vastgesteld (waarbij ongetwijfeld de gedachte voorzit, dat er bij een andere benadering van de correctiefactor een voor de Staat voordeliger uitkomst verwacht mag worden).
7. Het middel bestrijdt (dus), en terecht, niet de uitgangspunten waarop de hier bestreden oordelen berusten. Die zijn, onder andere, dat de onteigende aanspraak kan maken op een volledige vergoeding van de hem door onteigening ontnomen waarde van het onteigende(6); en dat de rechter - die bij de keuze voor de toe te passen waarderingsmaatstaf over een ruime mate van vrijheid beschikt - de waarde in kwestie kan begroten naar rato van de huurwaarde van het onteigende (met toepassing van een geëigende "kapitalisatiefactor" - de i.c. door de rechtbank toegepaste kapitalisatiefactor vormt overigens in cassatie geen punt van discussie)(7).
8. De klachten van de onderdelen 1 en 2 strekken er alleen toe dat de rechtbank één van de factoren die bij de bedoelde methode van waardering van (groot) belang zijn - namelijk de in aanmerking te nemen huurwaarde - verkeerd of met een onvoldoende gemotiveerd oordeel, heeft vastgesteld. Het gaat daarbij om een als geheel feitelijk aan te merken gegeven, wat betekent dat de ruimte voor herbeoordeling in cassatie dienovereenkomstig beperkt is.
9. Ik denk dat de rechtbank op het punt waartegen deze klachten gericht zijn - in rov. 24 van het aangevallen vonnis - een deugdelijk gemotiveerd en consistent oordeel heeft gegeven, en dat de klachten daarom niet behoren te worden aanvaard. Ik licht dat nader toe:
a) Subonderdeel 1 bevat geen klacht. Subonderdeel 1.1 doet een beroep op in rubrieken a - e aangewezen argumenten van de kant van de Staat, waarop niet adequaat zou zijn gereageerd.
b) Onderdeel 1 a betreft de stelling, van de Staat, dat de hoge huurprijs zou beletten dat [verweerder 2] winst kon maken. Die stelling heeft de rechtbank in rov. 24 verworpen: zij stelt daar vast dat [verweerder 2] een goede netto opbrengst wist te behalen (en bedoelt daar volgens mij mee dat er winst werd gemaakt). Die vaststelling sluit aan op de bevinding, in par. 15 van het rapport van deskundigen (zowel in de concept- als in de definitieve versie): "het is in de jaren voorafgaande aan de onteigening mogelijk gebleken omzetten te genereren welke hoger waren dan de bedongen huren.". De plaatsen uit de processtukken die in dit onderdeel worden aangehaald, staan aan de vaststelling van de rechtbank (en van deskundigen) bepaald niet in de weg: in nrs. 21 - 24 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007 wordt de vraag van de winstgevendheid van de exploitatie door [verweerder 2] in het geheel niet onder ogen gezien; in alinea 18 van de pleitnota van 3 december 2007 wordt (slechts) betoogd dat de Staat "grote vraagtekens" bij dit gegeven plaatst, zonder noemenswaardige verdere onderbouwing. Aangezien deskundigen in hun definitieve rapport in par. 8 expliciet hebben aangegeven dat zij in de gegevens van de partijdeskundige van de Staat géén aanwijzingen zagen die voedsel aan "grote twijfels" konden geven, was nadere onderbouwing hier wél bij uitstek aangewezen.
Het zou de motiveringsplicht van de rechter tot onrealistische proporties uitbreiden, wanneer men zou verlangen dat die op vage gedachtespinsels als deze inhoudelijk ingaat (laat staan dat hij zich (zelfstandig?) in onderzoek zou (moeten) begeven naar de mogelijke feitelijke basis daarvoor).
c) Voor de onderdelen 1 b en 1 c geldt het zojuist gezegde in nog enigszins versterkte mate. De daar aangehaalde uitlatingen (alinea's 43 en 45 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007) zijn eveneens te kwalificeren als summier, speculatief en niet of nauwelijks onderbouwd. Deskundigen hebben daarin dan ook klaarblijkelijk geen aanleiding gezien om aanpassingen in het deskundigenrapport aan te brengen. Ten overstaan van de rechtbank heeft de Staat deze argumenten (die dus in het definitieve deskundigenrapport geen weerslag hadden gevonden) niet herhaald, laat staan nader uitgewerkt. Het zo-even omtrent "overtrekken" van de motiveringsplicht gezegde, is dan inderdaad in versterkte mate toepasselijk.
d) Voor de klachten van onderdelen 1 d en 1 e geldt nogmaals hetzelfde: onderdeel 1 d haalt een rapport van een door de Staat ingeschakelde partijdeskundige aan. Deskundigen hebben dat stuk in alinea 8 van hun rapport (zowel in concept als definitief) betrokken, en daarop bevindingen gebaseerd. Daarop is de Staat vervolgens niet meer ingegaan. Allicht is de rechter dan niet gehouden, daar in zijn motivering wél expliciet op in te gaan (maar mag de rechter, daarentegen, de bevindingen van de deskundigen tot uitgangspunt nemen, zoals de rechtbank ook heeft gedaan).
Onderdeel 1 e verwijst naar argumenten - aangevoerd ten overstaan van deskundigen, en niet opnieuw bij de pleidooien voor de rechtbank - die ertoe strekten dat [verweerder 1] (vergaand) onredelijk handelde door een aanbod van een vervangende locatie van de Staat niet te aanvaarden. Ik kan in het daar - ten overstaan van deskundigen - aangevoerde niet lezen wat in het middelonderdeel wordt betoogd (het weigeren van het vervangend aanbod zou slechts verklaard kunnen worden uit het feit dat de onteigeningsvergoeding op basis van de geldende huurwaarde hoger uitvalt dan de waarde van het aangeboden vervangingsobject). Al daarop springt de klacht af. Overigens hadden deskundigen in par. 13 van het definitieve rapport aangegeven dat de exploitatievooruitzichten van de aangeboden vervangende locatie minder waren dan die van het onteigende (kennelijk: met de gedachte voor ogen dat de weigering van het vervangend aanbod zo onredelijk nog niet was). Gegeven die - verder onbesproken gebleven - vaststelling lag het al bijzonder weinig voor de hand dat de rechtbank de speculatieve gedachten die dit middelonderdeel oppert, nader zou onderzoeken. Daartoe gehouden was de rechtbank in elk geval niet.
10. Onderdeel 1.2 voert tweeërlei aan: de rechtbank zou eraan hebben voorbijgezien dat de gehanteerde huur-exploitatiecijfers voor 2001, 2002 en 2003 zagen op exploitatie door [verweerder 1] zelf (als rechtstreekse verhuurder aan gebruikers van de reclameborden); en omdat de exploitatieresultaten in die jaren minder waren dan de huurprijs sedert 2003, zouden die resultaten geen basis leveren voor het aanvaarden van de latere huurprijs als "reëel".
Het eerste argument gaat niet op omdat niets erop wijst dat de rechtbank dit gegeven heeft miskend. In de stukken komt zéér duidelijk tot uitdrukking dat de exploitatie tot maart 2003 (toen de huurovereenkomst tussen [verweerder 1] en [verweerder 2] inging) door [verweerder 1] voor eigen rekening werd gevoerd. Het is uitgesloten te achten dat de rechtbank daaraan voorbij zou hebben gezien(8).
11. Het tweede argument ziet eraan voorbij dat de rechtbank in rov. 24 ook andere argumenten voor de daar gevonden uitkomst vermeldt: de bestedingen voor "buitenreclame" vertonen een (zeer) sterke stijging en de onderhavige locatie heeft een bijzonder aantrekkelijke ligging; en [verweerder 2] wist ondanks de hoge huur een goede netto-opbrengst te behalen. Aan de hand van deze argumenten valt de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen goed te begrijpen. Voor het overige betreft het hier, zoals ik al aangaf, feitelijke appreciatie van een bij uitstek feitelijk gegeven.
Ook onderdeel 1.2 mist daarom goede grond. Onderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht.
12. Onderdeel 2 klaagt in de eerste plaats, in de subonderdelen 2 en 2.1, dat de rechtbank een (neerwaartse) correctie op de huurwaarde heeft vastgesteld van € 75.000,- per jaar zonder partijen in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten; en dat daarmee een oordeel is gegeven waarop de Staat niet bedacht hoefde te zijn.
In het onteigeningsrecht geldt dat de rechter de schadeloosstelling ambtshalve vaststelt op het juiste bedrag, zonder gebonden te zijn aan partijstellingen, aan het (door de wet verplicht voorgeschreven) advies van deskundigen of (zelfs) aan door hem, rechter, eerder gegeven oordelen. De procespartijen behoren hiermee rekening te houden(9). In het onderhavige geval viel alleszins te verwachten dat de rechtbank, wanneer zij de namens [verweerders] aangevoerde argumenten die strekten tot verhoging van de door deskundigen getaxeerde huurwaarde als steekhoudend zou waarderen, vervolgens tot een oordeel over de hier bedoelde correctie zou (willen) komen. Over die correctie was ook al uitvoerig gedebatteerd, en deskundigen hadden daarover - zij het zonder daarbij concrete cijfers te noemen - in alinea 10 onder b en c van hun rapport (concept en definitief) vaststellingen gedaan. Daarop heeft de Staat bij pleidooi (alinea's 20 - 23 van de pleitnota) gereageerd.
13. Tegen die achtergrond kan niet gesproken worden van een oordeel waarop de Staat niet bedacht hoefde te zijn. Als men aan de kant van de Staat had gemeend dat, wanneer de rechtbank de huurwaardering van deskundigen niet zou volgen, er nader debat nodig was om de alsdan toe te passen correctie voldoende toe te lichten, had het op de weg van betrokkenen gelegen om dat duidelijk naar voren te brengen. Bij gebreke daarvan kon de rechtbank moeilijk anders dan aannemen dat al het terzake dienende door partijen was aangevoerd en dat zij - partijen - nu een beoordeling van hun stellingen verlangden; en in elk geval kón de rechtbank geredelijk oordelen dat de zaken er zo voorstonden.
Volgens mij is hier dan ook geen sprake van een ontoelaatbare "verrassingsbeslissing"(10).
14. Vervolgens klaagt onderdeel 2.2 dat miskend zou zijn dat de huurprijs niet een schadevergoeding is als bedoeld in afdeling 10 van Titel 1 van Boek 6 BW.
De rechtbank heeft, in overeenstemming met de in voetnoot 7 aangehaalde rechtsleer, de waarde van het onteigende op basis van huurkapitalisatie getaxeerd. Daarvoor moet de daadwerkelijke huurwaarde van het onteigende worden vastgesteld, en tevens een kapitalisatiefactor (die laatste is, zoals al bleek, in deze zaak niet (meer) in geschil). Vaststelling van de werkelijke huurwaarde met als uitgangspunt de geldende (reële) huurprijs, maar gecorrigeerd in verband met inmiddels weggevallen "huurdrukkende" factoren(11), lijkt dan de aangewezen - zo niet de enig juiste - weg. Bij gebreke van concrete gegevens over de huurprijs-drukkende invloed van de relevante factoren is de rechter allicht aangewezen op schatting(12). Het spreekt min of meer vanzelf dat het recht zich daar dan niet tegen verzet(13).
Al daarom lijkt ook deze klacht mij niet gegrond.
15. Middelonderdeel 3 betreft een geheel andere vraag, namelijk de waardering van de aan [verweerder 2] als huurder toekomende vergoeding. Die is door deskundigen en door de rechtbank, op het voetspoor van het door partijen aangevoerde, gewaardeerd met als uitgangspunt de regel van art. 42 lid 2 Ow Pro.
Die bepaling voorziet, zoals bekend, in een forfaitaire vergoeding ten gunste van huurders van andere objecten dan de in art. 7:309 lid 5 BW Pro aangewezen bedrijfsruimte(14), naar rato van tweemaal de jaarhuur wanneer de huur op de "peildatum" nog méér dan een jaar had te duren.
16. Subonderdeel 3.1 (subonderdeel 3 bevat (weer) geen klacht) voert aan dat gegrondbevinding van de eerdere klachten ook consequenties heeft voor de huurwaarde die hier is gehanteerd. Of dat zo is kan in het midden blijven, want zoals hiervóór bleek, moeten de eerdere klachten als ongegrond worden beoordeeld.
Overigens lijkt mij juist dat de rechtbank bij de toepassing van art. 42 lid 2 Ow Pro de huurprijs tot uitgangspunt heeft genomen, en niet de door de rechtbank als lager getaxeerde huurwaarde - zie ook alinea 19 hierna. Ook daarop stuit deze klacht af.
17. Onderdeel 3.2 stelt aan de orde of de regel van art. 40c Ow - met voor- en nadelen die als "onteigeningsgevolg" zijn aan te merken, mag bij de waardering geen rekening worden gehouden - ook in het kader van art. 42 Ow Pro moet worden toegepast.
Het uitgangspunt van de klacht lijkt mij wel juist: de regel van art. 42 lid 2 Ow Pro is zeer waarschijnlijk gegeven met het beeld van een ruimschoots vóór de "voortekenen" van een onteigening aangegane huur voor ogen. Huren die worden aangegaan op een hoger niveau dan "daarvóór" met het oog op huurwaardeverhogende factoren die door de aankomende onteigening zijn veroorzaakt(15), behoren in de optiek die bij de totstandkoming van de regeling voor ogen heeft gestaan, dan ook buiten beschouwing te blijven - zoals dat ook in art. 40c Ow tot uitdrukking komt(16).
18. Dat betekent echter niet dat de klacht slaagt. De rechtbank is er immers kennelijk, op het voetspoor van de deskundigen, en in het licht van het partijdebat niet onbegrijpelijk, van uit gegaan dat [verweerder 1] en [verweerder 2] in 2003 een huur zijn aangegaan waarin nog niet op de, naar later bleek, aanstaande onteigening werd vooruitgelopen.
Omdat die huur als verhoudingsgewijs hoog in verhouding tot de huurwaarde van het onteigende werd aangemerkt heeft de rechtbank - wederom aansluiting zoekend bij bevindingen van de deskundigen - de huurwaarde voor de bepaling van de waarde van het onteigende gevonden door een correctie, waarbij in aanmerking is genomen dat de positieve resultaten die [verweerder 2] na 2003 uit de reclameborden wist te trekken, gedeeltelijk mogen worden toegerekend aan de verbeterde "aandachtswaarde" van die borden als gevolg van de in verband met de (aanstaande) onteigening genomen stappen.
19. Correctie van de huurwaarde op de zojuist beschreven voet impliceert echter niet dat de huurprijs zoals door [verweerders] overeengekomen ook gecorrigeerd zou moeten worden: deze partijen zijn de huurprijs, in de zienswijze van de rechtbank die in rov. 41, eerste alinea, tot uitdrukking komt, overeengekomen zonder al met de mogelijkheid van de op handen zijnde onteigening rekening te houden; en dus ook zonder de in verband met de onteigening te nemen maatregelen in hun prijsafspraak te verdisconteren. Dan is de op de voet van art. 42 lid 2 Ow Pro in aanmerking te nemen huurprijs de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs(17).
20. Dat brengt mij ertoe de klacht van subonderdeel 3.2 als ongegrond te beoordelen; en dan geldt voor de klacht van subonderdeel 3.3 hetzelfde. Daar wordt geklaagd dat (in het kader van art. 42 lid 2 Ow Pro) vasthouden aan de overeengekomen huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou (kunnen) zijn; maar als ik uitga van de gedachtegang die de rechtbank heeft omarmd, valt niet in te zien waarom met deze mogelijkheid rekening zou hebben moeten worden gehouden. Die gedachtegang is, volgens mij, zoals hiervóór aangegeven: [verweerders] zijn in 2003 een huurprijs overeengekomen waarbij zij nog geen rekening hielden met de weldra aan het licht getreden onteigeningsinitiatieven (en dus ook niet met de feitelijke maatregelen die in dat kader zouden worden getroffen). Dan levert het enkele feit dat de overeengekomen huurprijs wat hoger is dan de "huurwaarde" die de rechtbank in een ander kader moest vaststellen, niet op dat het onaanvaardbaar zou (kunnen) zijn dat de huurprijs en niet de huurwaarde voor de toepassing van art. 42 lid 2 Ow Pro wordt gehanteerd. De forfaitaire, ieder verband met de werkelijk geleden schade missende opzet van art. 42 lid 2 Ow Pro brengt met zich mee dat maar bij hoge uitzondering aanleiding kan bestaan voor correcties in het voordeel van de onteigenende partij met het oog op redelijkheid en billijkheid(18). Het enkele feit dat een overeengekomen huurprijs hoger is uitgevallen dan de huurwaarde levert - bij lange na - niet de hier beoogde uitzondering op.
21. Ik kan er dan - in verband met subonderdeel 3.3 - aan voorbijgaan dat het subonderdeel niet aangeeft waar er, in de processtukken, een beroep op zou zijn gedaan dat vasthouden aan de overeengekomen huurprijs bij toepassing van art. 42 lid 2 Ow Pro toepassing van de "derogerende werking" van redelijkheid en billijkheid zou rechtvaardigen. Ook dat staat overigens volgens mij aan aanvaarding van de klacht van dit subonderdeel in de weg.
Subonderdeel 3.4 houdt geen zelfstandige klacht in.
Dat brengt mij ertoe, dat ik geen klachten heb aangetroffen die tot cassatie zouden behoren te leiden.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In de van deze partij zelf afkomstige stukken wordt deze naam anders gespeld. Ik heb mij bij de door de rechtbank gebruikte spelling aangesloten.
2 Voornamelijk ontleend aan rov. 1 - 8 van het in cassatie bestreden rechtbankvonnis.
3 De zaak houdt nauw verband met zaaknr. 08/01449, waarin ook vandaag de conclusie wordt genomen.
4 Het vonnis is van 30 januari 2008. De verklaring op de voet van art. 52 Ow Pro is op 7 februari 2008 gedaan. Dagvaarding overeenkomstig art. 53 lid 1 Ow Pro heeft op 25 maart 2008 plaatsgevonden. Conform art. 53 lid Pro 1, slotzin, Ow is gedagvaard tegen 11 april 2008.
5 In deze samenhangende zaken is namens de Staat één (gecombineerd) dossier gefourneerd. Namens [verweerders] is in onderhavige zaak één dossier gefourneerd, waarin zich alleen de stukken bevinden die betrekking hebben op [verweerder 1] In de zaak met nummer 08/01449 is namens [verweerder 2] een apart dossier gefourneerd, waarin zich alleen de stukken bevinden die betrekking hebben op de zaak van [verweerder 2]
6 O.a., nog betrekkelijk recentelijk, HR 27 oktober 2006, NJ 2008, 3 m.nt. PCEvW, rov. 3.2.2; HR 10 juni 2005, NJ 2005, 315, rov. 3.3; HR 16 april 2004, NJ 2004, 507, rov. 3.6; HR 8 augustus 2003, NJ 2004, 249 m.nt. PCEvW, rov. 3.3 en 3.5 - zie ook al. 1 van de noot.
7 Zie daarover bijvoorbeeld: de on-line publicatie Module Grondzaken (Van den Brand e.a., red.), ("doorklikken" via) Vakliteratuur, Schadeloosstelling, Werkelijke waarde bij schadeloosstelling, Waarderingsmethoden, Kapitalisatie van de huurwaarde. Deze bron (voortzetting van de losbladige editie "Onteigening, eigendomsbeperking en verhaal)", kan onder meer worden geraadpleegd via de Kluwer Portaal Rijksbreed (onder "Databanken Intranet"). Zie verder: Bestuurlijke schadevergoeding (losbl.), De Bont & Van Heesbeen, p. G-10-3 en p. G-5-12, onder 2; Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), Mulder, VC, nrs. 37 en 46 (p. VC - 41); Scheltema & Storm, Rol van deskundigen in de onteigeningsprocedure, in: Hesen e.a. (red.), Schadevaststelling en de rol van de deskundige, 2008, p. 69; Telders, Nieuw voor oud, 2006, nr. 509; Hamming, De schadeloosstelling bij onteigening, diss. 1948, p. 41.
8 Ik kan dan daarlaten dat men zich ook kan afvragen of dit gegeven enig verschil maakt: wat de rechtbank kennelijk van belang heeft geoordeeld is: welke opbrengst in de jaren 2001 - 2003 met de reclameborden bleek te kunnen worden gerealiseerd. Of dat "rechtstreeks" gebeurde of niet, is voor dat gegeven niet van belang.
9 O.a. HR 10 juni 2005, NJ 2005, 315, rov. 3.5 - zie voor verdere bronnen alinea's 5 - 8 van de conclusie voor dit arrest.
10 Zie voor een (enigszins) vergelijkbaar geval HR 16 januari 2009, RvdW 2009, 186, rov. 3.4.
11 Voorheen werden het zicht op en de aandacht voor de reclameborden verminderd door bomen en door een vrachtvervoers-voorziening. Beide zijn in het kader van het project waarvoor onteigend werd verwijderd. Dat heeft de aantrekkelijkheid van de borden verhoogd (en dat zal, naar de rechtbank in aanmerking moet hebben genomen, de daadwerkelijke resultaten die daarna werden verkregen hebben verbeterd).
12 De rechtbank kon overigens zeer wel menen dat niet verwacht mocht worden dat er concrete gegevens over dit punt aan de hand van nader onderzoek zouden kunnen worden vastgesteld: het ligt weinig voor de hand dat er, bijvoorbeeld, aan de hand van concrete "vergelijkingsobjecten", een nauwkeuriger benadering van de hier aangewezen correctie mogelijk zou zijn. Ook daarom lag de keuze voor schatten zonder nadere instructie, bepaald voor de hand; zie HR 26 september 1997, NJ 1998, 19, rov. 3.2 (slot).
13 HR 20 december 2002, NJ 2003, 299, rov. 3.6 (zie ook alinea 5.5 van de conclusie van A - G Wattel); HR 14 april 1999, NJ 2000, 394, rov. 3.5.4; HR 20 november 1996, NJ 1997, 288 m.nt. PCEvW, rov. 3.15 (belastingschade); HR 9 november 1994, NJ 1996, 175 m.nt. MB onder NJ 1996, 176, rov. 3.6.
14 Volgens deze wetsbepaling geldt als bedrijfsruimte alle gebouwd onroerend goed dat voor bedrijfsmatig gebruik is verhuurd. Men kan zich allicht afvragen of een terrein waarop reclameborden van een aanzienlijke omvang zijn geplaatst als "gebouwde onroerende zaak" in de zin van deze bepaling kan gelden. Dat commerciële verhuur van reclameborden een "bedrijf" in de zin van art. 7:309 lid 5 BW Pro is, lijkt mij niet voor redelijke twijfel vatbaar. Men zou, in het verlengde van deze gedachten, kunnen menen dat art. 42 lid 1 Ow Pro hier voor toepassing in aanmerking had kunnen komen. Dit is echter in feitelijke aanleg niet aan de orde gesteld, en ook in cassatie gebeurt dat (behalve in dit nootje) niet.
15 Men denkt in dit verband allicht eerder aan huren die, met "voorkennis" van de naderende onteigening, op een ruimschoots boven de huurwaarde liggende prijs zijn aangegaan, ongeacht effecten als in art. 40c Ow bedoeld. Het ligt immers (veel) meer voor de hand dat betrokkenen met het oog op art. 42 lid 2 Ow Pro een onrealistisch hoge huur overeenkomen, dan dat dat gebeurt met het oog op maatregelen die met de (aanstaande) onteigening verband houden en die werkelijk (afgezien van de werking van art. 40c Ow) een hogere huurwaarde voor het object in kwestie zouden rechtvaardigen. Nu de rechtbank er kennelijk vanuit is gegaan dat het eerste geval zich niet voordeed, is goed te begrijpen dat zij, rechtbank, zoals in de alinea's 18 e.v. hierna te bespreken, ook met de tweede, minder voor de hand liggende mogelijkheid geen rekening heeft gehouden.
16 Zie Telders, Nieuw voor oud, 2006, nrs. 320 en 321.
17 Zie: de on-line publicatie Module Grondzaken (Van den Brand e.a., red.), ("doorklikken" via) Vakliteratuur, Schadeloosstelling, Schade van derden bij onteigening, Inleiding, De huurder (art. 42 Ow Pro); en daar dan de rubriek "Art. 42 lid Pro 2: onteigening van een verhuurde woning". Deze bron (voortzetting van de losbladige editie "Onteigening, eigendomsbeperking en verhaal"), kan onder meer worden geraadpleegd via de Kluwer Portaal Rijksbreed (onder "Databanken Intranet"). Zie verder: Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), Den Drijver-van Rijckevorsel, VC, nr. 208; Telders, Nieuw voor oud, 2006, nrs. 651 - 652; Telders, Schadeloosstelling voor onteigening, 1968, nr. 637; Thorbecke, Stelsel en toepassing der Onteigeningswet, 1880, p. 237.
18 Hierover nadere gegevens in alinea's 7 t/m 18 van de conclusie in zaak nr. 08/01449.