Conclusie
08/01744
Mr. E.B. Rank-Berenschot
Zitting 4 december 2009
CONCLUSIE inzake:
Stichting Recreatie Centrum Nieuw-Helvoet,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. H.J.W. Alt,
tegen:
[Verweerster],
verweerster in cassatie,
niet verschenen.
Deze zaak heeft betrekking op de uitvoering van een projectontwikkelingsovereenkomst met betrekking tot een vakantiepark. Centraal staat de vraag of de projectontwikkelaar, die van de grondeigenaar/exploitant van het vakantiepark het exclusief recht had bedongen om in het park verplaatsbare houten vakantiewoningen te bouwen en te verkopen, jegens de grondeigenaar aansprakelijk is omdat de kopers van de woningen in werkelijkheid grotere kavels ter beschikking hebben gekregen dan in de overeenkomsten van erfpachtgunning tussen de grondeigenaar en de kopers vermeld staan.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(1):
a. Eiseres tot cassatie, hierna: de Stichting, exploiteert in de gemeente Hellevoetsluis aan de Duinweg 14 de camping "De Quack". Op 9 maart 1994 heeft de Stichting een perceel grond van circa 3 hectare, 88 are en 75 centiare (3.88.75 ha), gelegen in het bestemmingsplan "Duijnhoek", gekocht van de gemeente Hellevoetsluis. Dit perceel heeft de bestemming "recreatieve doeleinden". Volgens het bestemmingsplan was het toegestaan om op dit perceel maximaal 50 recreatiewoningen te realiseren.
b. De Stichting heeft daartoe oriënterende gesprekken gevoerd met verschillende ontwikkelaars, waaronder verweerster in cassatie, hierna: [verweerster]. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft [verweerster] op 12 oktober 1994 een intentieverklaring aan de Stichting gezonden met onder meer de volgende inhoud(2):
"De te sluiten overeenkomst zal een exploitatieovereenkomst zijn waarbij wij het exclusieve verkooprecht krijgen van verplaatsbare vakantiehuisjes of stacaravans voor rekening en risico van [verweerster]
Voor deze overeenkomst zullen in grote lijnen de volgende voorwaarden gelden:
- de Camping zal percelen huurgrond ter grootte van ca 200 m² voor de vakantieverblijven ter beschikking stellen;
- de huurprijs zal op redelijke gronden worden vastgesteld; (...)
- [verweerster] zal een kavelindeling op haar kosten laten maken door een architectenbureau;
- over de kavelindeling zal overeenstemming met de Stichting dienen te worden bereikt; (...)
- de verkoop zal voor rekening en risico van [verweerster] zijn; (...)
- de exploitatieovereenkomst zal geldig zijn tot 1 juli 1996; (...)
c. Op 27 februari 1995 heeft de Stichting met [verweerster] overeenstemming bereikt over de bouw en verkoop van 50 houten zomerhuisjes en 10 stacaravans, te realiseren in 2 fasen. Partijen hebben deze afspraken vastgelegd in een door [verweerster] geconcipieerde en door partijen op 27 februari 1995 ondertekende Exploitatieovereenkomst.(3) Deze overeenkomst bepaalt onder meer:
" (...) 2. de camping geeft de ontwikkelaar het onbetwiste exclusieve recht op het terrein (...) 50 stuks verplaatsbare zomerhuisjes en 10 stuks stacaravans voor eigen rekening en risico te verkopen en te bouwen c.q. plaatsen. (...) De Stichting verplicht zich met de (individuele) koper(s) (...) huurovereenkomsten (...) te sluiten.
(...)
b. de Stichting verplicht zich voor ieder vakantieverblijf een perceel van ca 200 m² ter beschikking te stellen (...);"
d. Op verzoek van [verweerster] hebben partijen op of omstreeks 15 april 1995 een Aanvullende overeenkomst gesloten, waarin zij onder meer hebben vastgelegd(4):
"1. (...) In afwijking [van artikel 2 van Pro de exploitatieovereenkomst] zijn partijen overeengekomen dat in plaats van huurovereenkomsten erfpachtovereenkomsten met de individuele kopers zullen worden gesloten met een looptijd van 50 jaar, tegen een jaarlijkse canon van f 2000,- per jaar;
(...)
3. In artikel 2 van Pro de exploitatieovereenkomst is vermeld dat de ontwikkelaar het recht van de stichting verkrijgt tenminste 50 stuks woningen te verkopen. In afwijking hiervan zijn partijen overeengekomen dat de ontwikkelaar het recht heeft 46 woningen te verkopen en te bouwen, inhoudende dat de bouwnummers 9 tot en met 14 en de bouwnummers 27 tot en met 34 teruggebracht kunnen worden tot samen 8 woningen in plaats van 12 woningen. Alsdan zullen de nummers 7 tot en met 14 worden vergroot tot 4 kavels van ca 300 m² per stuk. (...) De jaarlijkse erfpachtcanon zal alsdan f 3000,- per jaar bedragen. (...)"
e. [Verweerster] was verantwoordelijk voor de verkoop van de recreatiewoningen. Zij heeft met [A] te [plaats] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van deze recreatiewoningen. [Verweerster] heeft [B] B.V. bij dit project betrokken en haar een kavelindeling laten maken.
f. De gebruikelijke gang van zaken was als volgt. [Verweerster] verschafte aan potentiële kopers een informatiepakket waarin onder meer een standaardovereenkomst van erfpachtgunning was gevoegd.(5) In deze standaardovereenkomst dienden o.m. het bouwnummer en de kavelgrootte nog te worden ingevuld.(6) Nadat een koop tot stand was gekomen zorgde [verweerster] voor het opmaken van de aannemingsovereenkomst en het ondertekenen door de koper van zowel deze aannemingsovereenkomst als de overeenkomst van erfpachtgunning.(7) De ondertekende overeenkomst van erfpachtgunning stelde zij vervolgens ter medeondertekening ter hand aan de Stichting. De Stichting stuurde de door haar en de erfpachter ondertekende overeenkomst van erfpachtgunning naar de notaris die op basis van die stukken de akte van vestiging van het erfpachtrecht opmaakte en passeerde.
g. Eind 1998 heeft de Stichting vastgesteld dat in 40 van de 44 overeenkomsten van erfpachtgunning de oppervlakte van het perceel in belangrijke mate afweek van de kadastrale gegevens en wel in die zin, dat 40 percelen in werkelijkheid aanmerkelijk groter bleken te zijn dan in de overeenkomsten van erfpachtgunning was vermeld.
h. Op verzoek van de Stichting heeft de rechtbank Rotterdam een voorlopig getuigenverhoor in deze zaak gehouden. De getuigenverhoren hebben plaats gevonden op 19 april 2001, 20 april 2001, 26 april 2001 en 21 september 2001. De Stichting heeft de processen-verbaal van de verhoren in het geding gebracht. [Verweerster] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om getuigen te horen.
1.2 De Stichting heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat [verweerster] jegens haar wanprestatie heeft gepleegd, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, in de uitvoering van de tussen partijen op 27 februari 1995 gesloten exploitatieovereenkomst aangevuld op 15 april 1995, alsmede dat [verweerster] wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding ad € 105.270,- en tot verdere vergoeding van de schade op te maken bij staat.
Aan die vordering heeft de Stichting in wezen ten grondslag gelegd(8) dat [verweerster] in strijd met hetgeen tussen partijen was overeengekomen, het ertoe heeft geleid dat percelen die in werkelijkheid groter waren dan (circa) 200 respectievelijk 300 m² door de Stichting in erfpacht zijn uitgegeven als percelen van 200 resp. 300 m², en dat zij daardoor in totaal 2.871 m² meer grond heeft uitgegeven dan beoogd, waardoor zij over de periode van 1995 tot en met 2001 een schade heeft geleden van € 105.270,- en daarna verdere schade lijdt.
1.3 Bij tussenvonnis van 31 maart 2004 heeft de rechtbank Middelburg geoordeeld dat [verweerster] wanprestatie heeft gepleegd en aansprakelijk is voor de dientengevolge door de Stichting geleden schade (rov. 4.6). Met het oog op, onder meer, de wijze van schadeberekening heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
1.4 Op 7 september 2004 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Bij conclusie na comparitie tevens conclusie tot vermindering van eis(9) heeft de Stichting vervolgens de grondslag van haar vordering gewijzigd en haar vordering verminderd in dier voege dat gevorderd wordt [verweerster] te veroordelen om bij wijze van voorschot op de schadevergoeding een bedrag van € 75.000 te betalen.
1.5 Bij eindvonnis van 23 maart 2005 heeft de rechtbank geoordeeld dat er geen sprake is van schade (rov. 2.1, 2.2). Zij heeft voor recht verklaard dat [verweerster] tegenover de Stichting wanprestatie heeft gepleegd in de uitvoering van de tussen partijen op 27 februari 1995 gesloten exploitatieovereenkomst, aangevuld op 15 april 1995, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
1.6 [Verweerster] is bij het gerechtshof 's-Gravenhage in hoger beroep gekomen van voormelde vonnissen van 31 maart 2004 en 23 maart 2005, met conclusie tot afwijzing alsnog van de gevorderde verklaring voor recht. De Stichting heeft incidenteel hoger beroep ingesteld, met conclusie dat haar vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding ad € 75.000,- en tot vergoeding van verdere schade op te maken bij staat, wordt toegewezen.
1.7 Bij arrest van 12 december 2007 heeft het hof het eindvonnis van 23 maart 2005 vernietigd en de vorderingen van de Stichting afgewezen met veroordeling van de Stichting in de kosten van beide instanties. Het hof heeft daartoe onder meer als volgt overwogen:
"2.3 De grieven van [verweerster] komen er op neer dat zij geen wanprestatie of onrechtmatige daad heeft gepleegd.
2.4 Het hof zal beoordelen of de verwijten die de stichting aan [verweerster] heeft gemaakt, gegrond zijn en tot toewijzing van de vordering - op grond van wanprestatie althans onrechtmatige daad - kunnen leiden. Deze verwijten komen op het volgende neer:
a. [Verweerster] heeft een zodanige verkaveling van het terrein bewerkstelligd dat er grotere kavels ontstonden dan hetgeen de stichting - zoals [verweerster] bekend was - wenste;
b. [Verweerster] heeft bij het invullen van de door de kopers en de stichting te ondertekenen overeenkomsten van erfpachtgunning, bewust ten nadele van de stichting te geringe oppervlaktematen vermeld.
ad a.
2.5 Bij de beantwoording van de vraag of de stichting [verweerster] op grond van dit verwijt kan aanspreken komt het aan op hetgeen tussen partijen is overeengekomen. Met name blijkens hetgeen daaromtrent in de intentieverklaring (...) is opgenomen en hetgeen feitelijk is geschied, hebben partijen afgesproken dat [verweerster] een plan voor de kavelindeling zou laten maken en dat tussen partijen over de door hen te hanteren kavelindeling overeenstemming moest worden bereikt.
Vast staat voorts dat uitgangspunt tussen partijen was dat de kavels circa 200 respectievelijk 300 m² groot zouden zijn.
De (gewijzigde) overeenkomst kan niet aldus worden uitgelegd of toegepast dat [verweerster] er jegens de stichting voor instond dat de kavels die op het in haar opdracht gemaakte verkavelingsplan voorkwamen niet (wezenlijk) groter zouden zijn dan 200 respectievelijk 300 m². De overeenkomst kan evenmin aldus worden uitgelegd en toegepast dat [verweerster] de stichting ervoor moest waarschuwen indien het verkavelingsplan kavels met een dergelijke groter oppervlak zou bevatten. Daarbij is van betekenis dat het één noch het ander in de overeenkomsten staat en niet is gesteld of gebleken dat zulks anderszins expliciet of impliciet is afgesproken. Verder is van belang dat [verweerster] uit de passage in de intentieovereenkomst die luidt: "over de kavelindeling zal overeenstemming met de Stichting dienen te worden bereikt" heeft mogen afleiden dat de stichting een volwaardige eigen verantwoordelijkheid had met betrekking tot de vaststelling van de kavelindeling. Hetgeen [verweerster] over de betrokkenheid van de stichting bij de plannen opmerkt onder 3 en 4 van de memorie van grieven is door de stichting niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Dit te meer nu de stichting in staat geacht mocht worden om, zowel de grootte van het oppervlak van alle uit te geven kavels tezamen als de grootte van de individuele percelen in de door [verweerster] voorgestelde verkaveling, zelf voldoende te kunnen bepalen, ook als het door [verweerster] voorgestelde verkavelingsplan geen maatvoering had. Er kan ook niet op grond van de voor [verweerster] kenbare belangen van stichting in dezen een waarschuwingsplicht of andere zorgvuldigheidsverplichting worden aangenomen, omdat [verweerster] - mede gelet op het feit dat een van de leden van het bestuur van de stichting de notaris was via wiens kantoor de stichting de kavels in erfpacht heeft uitgegeven - heeft mogen aannemen dat de stichting de gevolgen voor haar van de verkaveling heeft kunnen overzien voordat zij zich bond om de kavels aan derden uit te geven. Immers moet het voor de stichting duidelijk zijn geweest welke totaal areaal aan kavels werd uitgegeven, dat de oorspronkelijk mede voorziene standplaatsen voor stacaravans waren vervallen zonder dat daarvoor elders op het terrein ruimte overbleef, en welke delen van het onderhavige perceel voor stichting resteerden. Bovendien stond de opbrengst voor de stichting per uitgegeven kavel vast. Dat die opbrengst oorspronkelijk gerelateerd was aan bedragen per vierkante meter, houdt niet in dat [verweerster] in redelijkheid had behoren te begrijpen dat de stichting, ingeval een kavel niet de standaardmaat had, die opbrengst wilde aanpassen. Ook hierbij speelt een rol dat voor de stichting kenbaar was dat de kavels niet dezelfde grootte hadden.
ad b.
2.6 Op grond van hetgeen hiervoor ad a. werd overwogen miskent de stichting ook in dit verband haar eigen verantwoordelijkheid. Het moet voor de stichting uit de door haar goedgekeurde verkaveling overigens duidelijk zijn geweest dat niet alle kavels binnen de twee categorieën (200 en 300 m²) ongeveer dezelfde oppervlakten hadden en dat [verweerster] bij het invullen van de formulieren dus in wezen slechts de grootte-categorie vermeldde en zij het woord "ongeveer" zeer ruim nam. Het moge zo zijn dat [verweerster] dit wellicht heeft gedaan om geen slapende honden aan de zijde van de stichting wakker te maken, wat haar niet siert, maar van een rechtens relevante fout in het zakelijke verkeer die de vordering van de stichting kan dragen is ook in dit verband geen sprake.
slotsom
2.7 De vordering van de stichting ontbeert een deugdelijke grondslag en zal op die grond alsnog worden afgewezen. Hetgeen de stichting overigens nog heeft aangevoerd behoeft geen bespreking. (...)"
1.8 De Stichting is van het arrest van het hof tijdig(10) in cassatie gekomen. [Verweerster] is in cassatie niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. De Stichting heeft haar klachten nog schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 In de uitvoerige, 40 pagina's beslaande cassatiedagvaarding vallen drie middelonderdelen te onderscheiden, die alle met rechts- en motiveringsklachten zijn gericht tegen rov. 2.4-2.7 en het dictum van het bestreden arrest. Onderdeel 2.1 strekt tot betoog dat het hof zijn taak als appelrechter heeft miskend. Met onderdeel 2.2 wordt geklaagd over miskenning althans onbegrijpelijke toepassing van het Haviltex-criterium bij de uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Volgens onderdeel 2.3 zijn bij de beoordeling van de aansprakelijkheid stellingen onbesproken gelaten en is die beoordeling rechtens onjuist althans gebaseerd op onjuiste c.q. onbegrijpelijke gronden.
Onderdeel 2.1: miskenning taak appelrechter
2.2 De hoofdklacht neergelegd in middelonderdeel 2.1 komt er op neer dat het hof in rov. 2.4-2.7 en het dictum de (omvang van de) rechtsstrijd in appel heeft miskend. Dit onderdeel valt uiteen in een aantal subklachten.
2.3 Onder 2.1.1-2.1.2 wordt, in de kern genomen, geklaagd dat het hof een onjuiste uitleg heeft gegeven aan de stellingen van partijen in appel en daardoor in rov. 2.4 van een onjuiste omvang van de rechtstrijd is uitgegaan (cassatiedagvaarding p. 9 resp. 19).
2.3.1 Daartoe wordt aangevoerd (onder i) dat in appel niet is opgekomen tegen de weergave van de stellingen van partijen door de rechtbank in rov. 3.2 t/m 3.8 van het tussenvonnis van 31 maart 2004, (ii) uit welke stellingen, in samenhang met de vaststaande feiten, volgt dat het rechtsdebat in eerste aanleg neerkwam op de vragen of (ten aanzien van de primaire vordering op grond van wanprestatie) op [verweerster] de contractuele verplichting rustte geen wezenlijk grotere kavels te verkopen dan wel (bij het opstellen van de overeenkomsten van erfpachtgunning) toe te wijzen dan 200 resp. 300 m², en (ten aanzien van de subsidiaire vordering uit onrechtmatige daad) of [verweerster] opzettelijk in de door haar opgestelde en door de kopers en de Stichting ondertekende overeenkomsten van erfpachtgunning de tussen haar en de Stichting afgesproken oppervlakten van 200 resp. 300 m² heeft vermeld in plaats van de werkelijke oppervlakte van de uitgegeven kavel(11), welk debat in appel ongewijzigd is gehandhaafd.
2.3.2 Volgens de eerste subklacht (cassatiedagvaarding p. 21) was bij de beoordeling van de primaire vordering derhalve slechts van belang dat kwam vast te staan of op [verweerster] een contractuele verplichting rustte om geen wezenlijk grotere kavels te verkopen en toe te wijzen (bij erfpachtovereenkomst) dan van 200 respectievelijk 300 m², zodat de door het hof (in rov 2.4 sub a) gestelde algemene vraag of [verweerster] een zodanige verkaveling van het terrein heeft bewerkstelligd dat er grotere kavels ontstonden dan hetgeen de stichting - zoals [verweerster] bekend was - wenste, geheel buiten het rechtsdebat viel en niet essentieel was bij de beoordeling.
Volgens de tweede subklacht (cassatiedagvaarding p. 21) was bij de beoordeling van de subsidiaire vordering van belang dat kwam vast te staan dat [verweerster] opzettelijk de afgesproken en niet de werkelijke oppervlakten heeft vermeld en heeft het hof, door in rov. 2.4 sub b te overwegen dat het verwijt er op neer komt dat [verweerster] bij het invullen van de erfpachtovereenkomsten bewust ten nadele van de stichting te geringe oppervlaktematen heeft vermeld, een te zwaar criterium aangelegd.
Ten slotte wordt geklaagd dat het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt om welke redenen het van de in rov. 2.4 weergegeven uitgangspunten is uitgegaan, zodat zijn oordeel tevens onbegrijpelijk c.q. ontoereikend gemotiveerd is.
2.3.3 Bij de beoordeling van voormelde subklachten moet voorop worden gesteld dat de uitleg van de stellingen van partijen is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt en mitsdien niet op juistheid kan worden getoetst. Ook overigens falen de subklachten. Daartoe diene het volgende.
2.3.4 De eerste subklacht faalt reeds bij gemis aan feitelijke grondslag. Anders dan het onderdeel stelt, heeft het hof in zijn rov 2.4 sub a niet de vraag gesteld of [verweerster] heeft gehandeld als daar vermeld, doch heeft het kennelijk slechts de feitelijke grondslag van de vordering weergegeven.
De rechtbank heeft te dien aanzien in rov. 3.2 van haar tussenvonnis onbestreden vastgesteld:
"De Stichting legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. (...) Partijen zijn bij hun opzet uitgegaan van kavels van circa 200 m² en circa 300 m². [Verweerster] heeft in 40 van de 44 gevallen aan kopers een kavel toegewezen, waarvan het aantal meters aanmerkelijk meer bedroeg dan de tussen partijen afgesproken circa 200 m² respectievelijk circa 300 m². In opdracht van [verweerster] heeft [B] B.V. de kavels uitgezet."
Ook in appel heeft de Stichting bij herhaling betoogd dat door toedoen van [verweerster] meer grond is uitgegeven dan contractueel met de Stichting was overeengekomen (vgl. o.a. MvA I-9, II-8, II-11). De samengevatte weergave van deze stellingen in rov. 2.4 sub a is niet onbegrijpelijk en behoeft geen nadere motivering.
Vervolgens heeft het hof, dat zich gesteld zag voor de vraag of bedoeld verwijt tot toewijzing van de vordering kan leiden (rov. 2.4 aanhef), onderzocht wat tussen partijen op dit punt is overeengekomen, met name of [verweerster] er contractueel voor instond dat de kavels niet groter zouden zijn dan 200 respectievelijk 300 m² (rov. 2.5). Hieruit volgt dat het hof, anders dan het middel lijkt te stellen, niet heeft miskend dat tussen partijen in geschil was of [verweerster] contractueel aansprakelijk kon worden gehouden voor de uitgifte van wezenlijk grotere kavels.
2.3.5 Met betrekking tot de in de overeenkomsten van erfpachtgunning vermelde kavelgrootten heeft de rechtbank in haar tussenvonnis - onbestreden - vastgesteld dat de Stichting het volgende aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd:
"3.3. [Verweerster] heeft vervolgens opzettelijk in de door haar opgestelde en door de koper en de Stichting te ondertekenen overeenkomsten van erfpachtgunning, de tussen haar en de Stichting afgesproken oppervlakten van 200 m² respectievelijk 300 m² vermeld in plaats van de werkelijke oppervlakte van het aan de koper uitgegeven perceel. [Verweerster] heeft daartoe bij de uitgifte van de kavel met het bouwnummer aan [betrokkene] de door [betrokkene] in de aan hem toegezonden en ondertekende overeenkomst van erfpachtgunning met de hand aangebrachte correctie, waarbij deze de in de overeenkomst vermelde oppervlakte van 200 m² heeft gewijzigd in 265m², met witte lak weggelakt om vervolgens met de type machine 200 m² in te vullen en om deze overeenkomst zonder toelichting ter medeondertekening door te zenden aan de Stichting."
De Stichting heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat zij is misleid (inl. dagv. onder 9.2) en dat [verweerster] niet schroomt om stukken te vervalsen (dagv. onder 9.3). Voorts heeft zij onder meer gesteld dat [verweerster] heeft willen voorkomen dat het de Stichting bekend werd dat de in erfpacht uit te geven kavels aanzienlijk groter waren dan de overeengekomen 200/300 m² in de wetenschap dat de jaarlijkse canon die de Stichting vervolgens aan de kopers in rekening zou brengen aanzienlijk hoger zou zijn dan het tijdens de verkooponderhandelingen aan potentiële kopers meegedeelde bedrag van f 2000 (CvR onder 7.7), dat [verweerster] wist dat de Stichting schade zou lijden (CvR onder 10.2) en dat [verweerster] ervan op de hoogte was dat de Stichting de grond aan de toekomstige erfpachters zou uitgeven tegen een erfpachtcanon van f 10 per m² (MvA I-12). Mede in het licht van deze stellingen is 's hofs samengevatte weergave van de stellingen van de Stichting in rov. 2.4 onder b - met name de woorden 'bewust ten nadele van' - noch onbegrijpelijk noch ontoereikend gemotiveerd.
Hieruit volgt dat ook de tweede subklacht faalt.
2.3.6 Voor zover onder 2.1.1 (cassatiedagvaarding p. 9) nog wordt geklaagd dat het hof hetzij heeft miskend dat [verweerster] niet in appel is gekomen van de onder rov. 3.2 t/m 3.8 in het tussenvonnis weergegeven stellingen van partijen, hetzij zijn beoordeling op dit punt niet althans onvoldoende heeft gemotiveerd, faalt de klacht. Niet wordt aangegeven waaruit zou blijken dat het hof een en ander heeft miskend, terwijl uit het bovenstaande volgt dat een dergelijke miskenning niet besloten ligt in de overwegingen van het hof. Evenmin behoefde het oordeel van het hof op dit punt (nadere) motivering.
2.4 Onder 2.1.3 wordt geklaagd dat het hof, door in rov. 2.4 en de daarop voortbouwende rechtsoverwegingen een onbegrijpelijke en geheel andere uitleg aan de stellingen van partijen te geven dan door partijen zelf eenstemmig daaraan is gegeven, zonder partijen gelegenheid te geven om zich uit te laten over de door het hof gegeven afwijkende uitleg, een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft gegeven en daarmee het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden. Voorts wordt geklaagd dat het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom het is uitgegaan van een andere uitleg van de omvang van de rechtsstrijd tussen partijen, zodat zijn oordeel onbegrijpelijk althans ontoereikend gemotiveerd is.
Waar deze subklachten voortbouwen(12) op de tevergeefs voorgedragen subklachten onder 2.1.1-2.1.2 moeten zij het lot daarvan delen.
2.5 De subklacht onder 2.1.4 luidt dat het hof, door ongemotiveerd van een onjuiste omvang van de rechtsstrijd uit te gaan, tevens ongemotiveerd de essentiële en gespecificeerde stellingen van de Stichting heeft gepasseerd en hiermee een onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven. Bedoelde essentiële stellingen zijn samengevat weergegeven op p. 24 van de cassatiedagvaarding (onder verwijzing naar de op p. 11-12 geformuleerde vragen a t/m d en a t/m d en de op p. 13-19 geciteerde passages uit de memorie van antwoord).
Ook deze klacht berust op een onjuist bevonden uitgangspunt en moet reeds daarom falen.
2.6 Onder 2.1.5.a wordt geklaagd dat het hof zich in de rov. 2.5 en 2.6 schuldig heeft gemaakt aan verboden aanvullingen van de feiten c.q. feitelijke gronden van de stellingen en de verweren van partijen.(13) Daartoe wordt onder a.-e. een aantal passages uit genoemde overwegingen(14) aangehaald respectievelijk samengevat. Niet wordt aangegeven op welke punten in die passages sprake is van schending van art. 24 en Pro/of art. 149 Rv Pro., zodat het middel in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Volledigheidshalve zal op het onder a.-e. gestelde worden ingegaan, waarbij ik ervan uitga dat de klacht zich met name richt tegen de in het subonderdeel gecursiveerde gedeelten, welke ook hierna cursief zullen worden weergegeven.
2.6.1 Onder a. wordt opgekomen tegen de overweging dat "de overeenkomst [...] evenmin aldus (kan) worden uitgelegd en toegepast dat [verweerster] de stichting ervoor moest waarschuwen indien het verkavelingsplan kavels met een dergelijk groter oppervlak zou bevatten." (rov. 2.5). Voor zover wordt geklaagd dat de Stichting een dergelijke waarschuwingsplicht niet heeft aangevoerd, faalt de klacht. In de eerste plaats valt niet in te zien welk belang de Stichting heeft bij het slagen van deze klacht. In de tweede plaats heeft de Stichting aan haar vordering (slechts) ten grondslag gelegd dat ([verweerster] er voor verantwoordelijk is dat) "meer grond is uitgegeven dan contractueel overeengekomen".(15) Daartegenover heeft [verweerster] betwist dat zij aansprakelijk was voor de kavelgrootte en dat er een afspraak omtrent de kavelgrootte bestond.(16) Het hof heeft zich derhalve gesteld gezien voor de vraag of tussen partijen iets is overeengekomen omtrent de aansprakelijkheid voor de kavelgrootte en, zo ja, wat dit inhoudt. Bij gebreke van nadere stellingen van de Stichting is niet onbegrijpelijk dat het hof in dit kader heeft onderzocht of uitleg van het overeengekome meebracht dat [verweerster] voor de juiste grootte van de kavels moest instaan dan wel - minder verstrekkend - ter zake een waarschuwingsplicht had.
Onder b. wordt geklaagd over de overweging dat van belang is dat [verweerster] uit de passage in de intentieovereenkomst die luidt "over de kavelindeling zal overeenstemming met de Stichting dienen te worden bereikt" heeft mogen afleiden dat de stichting een volwaardige eigen verantwoordelijkheid had met betrekking tot de vaststelling van de kavelindeling (rov. 2.5). Deze klacht ziet eraan voorbij dat het hof hier uitleg geeft aan een contractuele clausule (overgelegd als prod. 2 bij inl. dagvaarding) waarop door [verweerster] in de processtukken een beroep is gedaan.(17)
De klacht onder c. is gericht tegen een overweging ten overvloede ("te meer", rov. 2.5) en faalt reeds op die grond.
Voor zover de klacht onder d. opkomt tegen het in de overwegingen omtrent een eventuele waarschuwingsplicht betrekken van de kenbare belangen van de Stichting (rov. 2.5) stuit deze klacht, evenals de klacht onder a., reeds af op gemis aan belang bij het slagen ervan. Voorts heeft de Stichting [verweerster] verweten geen rekening te hebben gehouden met haar belangen(18) en ligt een beroep op bedoelde kenbare belangen besloten in de stellingen van de Stichting omtrent het opzettelijk c.q. bewust ten nadele van de Stichting handelen van [verweerster] als hiervoor (2.3.5) besproken. Voor zover de klacht is gericht tegen de overweging dat [verweerster] heeft mogen aannemen dat de stichting de gevolgen voor haar van de verkaveling heeft kunnen overzien voordat zij zich bond om de kavels aan derden uit te geven (rov. 2.5) faalt deze eveneens. Deze stelling moet worden gelezen in samenhang met de daarop volgende overweging dat het "immers (...) voor de Stichting duidelijk (moet) zijn geweest welk totaal areaal aan kavels werd uitgegeven" enz. en kan geacht worden besloten te liggen in het betoog van [verweerster] dat het voor de Stichting steeds duidelijk is geweest, althans duidelijk had moeten zijn, dat de kavels groter waren dan 200 resp. 300 m²(19), dat zij daarvan op de hoogte was (gesteld)(20) en dat zij (niettemin) steeds met de (gewijzigde) kavelindeling(en) akkoord is gegaan.(21) Voor zover de klacht is gericht tegen de overweging "Bovendien stond de opbrengst voor de stichting per uitgegegeven kavel vast" (rov. 2.5) faalt zij omdat [verweerster] heeft aangevoerd dat de Stichting wenste dat de erfpachtcanon voor iedereen gelijk was en tevoren vaststond(22), dat de Stichting steeds als beleidslijn en uitgangspunt heeft gepropageerd dat sprake zou zijn van vaste kavelprijzen(23), dat de Stichting opdracht had gegeven slechts een kaveloppervlakte van hetzij 200 hetzij 300 m² in de overeenkomst van erfpachtgunning te vermelden(24) en dat de Stichting geen beding ter verrekening van over- of ondermaat in die overeenkomst had opgenomen.(25)
De klacht onder e. komt op tegen de betekenis die het hof (in rov. 2.6) toekent aan de omstandigheid dat de Stichting de verkaveling heeft goedgekeurd. Uit het voorgaande volgt reeds dat een stelling van die strekking wordt aangetroffen in de processtukken. Ten slotte ligt de stelling dat [verweerster] bij het invullen van de formulieren dus in wezen slechts de grootte-categorie vermeldde en zij het woord "ongeveer" zeer ruim nam eveneens in het betoog van [verweerster] besloten, waartoe kan worden verwezen naar MvG onder 20 ("[verweerster] heeft slechts in de stukken aangegeven of het om een kleine of grotere kavel ging")(26) alsmede de bij klacht d. aangehaalde stellingen.
Subonderdeel 2.1.5a treft derhalve geen doel.
2.7 Onder 2.1.5.b wordt geklaagd over onbegrijpelijkheid c.q. onvoldoende motivering van 's hofs oordeel in rov. 2.5, luidende
"Hetgeen [verweerster] over de betrokkenheid van de stichting bij de plannen opmerkt onder 3 en 4 van de memorie van grieven is door de stichting niet (voldoende gemotiveerd) betwist."
Daartoe wordt gesteld dat [verweerster] in punt 3 van haar memorie van grieven de feitelijke grondslag aanvoert van haar verweer in het kader van de (volledige) rechtsstrijd tussen partijen welke zich toespitst op de vragen 1. of op [verweerster] de contractuele verplichting rustte dat zij geen wezenlijk grotere kavels mocht verkopen/toewijzen en 2. of [verweerster] opzettelijk te kleine kavels in de erfpachtovereenkomsten heeft vermeld (vgl. hiervoor onder 2.3.1), waartegenover de Stichting in haar memorie van antwoord (geciteerd op p. 26-29 van de cassatiedagvaarding) uitvoerig nadere feitelijke onderbouwing heeft gegeven aan haar vordering. Volgens de subklacht heeft het hof niet duidelijk gemaakt waarom en hoe de Stichting haar betwisting meer had moeten motiveren.
De subklacht berust op een verkeerde lezing van het arrest. Het oordeel van het hof heeft uitsluitend betrekking op hetgeen [verweerster] heeft gesteld omtrent de betrokkenheid van de Stichting bij de plannen, waarmee het hof kennelijk het oog heeft op de stelling (MvG onder 3)(27) dat de oorspronkelijke uitgangspunten in overleg met de Stichting en met goedvinden van het bestuur van de Stichting herhaalde malen zijn aangepast en gewijzigd. Het onderdeel geeft niet aan waar de Stichting zulks zou hebben weersproken, noch wordt in de geciteerde passages een betwisting op dit punt aangetroffen. Veeleer valt daarin juist een bevestiging te vinden van de stelling dat de Stichting in een nieuwe verkaveling heeft toegestemd (cassatiedagvaarding p. 26 onderaan).
Onderdeel 2.2: Haviltex-criterium
2.8 De hoofdklacht neergelegd in onderdeel 2.2 - weergegeven onder 2.2.1 en 2.2.6 - luidt dat het hof bij de uitleg van de wilsverklaringen van partijen in zijn rov. 2.5 hetzij niet het Haviltex-criterium heeft gehanteerd, hetzij een verkeerde toepassing heeft gegeven aan dit criterium, hetzij een onbegrijpelijk althans ontoereikend gemotiveerd oordeel heeft gegeven. Deze klacht wordt vervolgens nader toegelicht en uitgewerkt onder 2.2.2-2.2.5.
2.9 Volgens het zogenoemde Haviltex-criterium, aangehaald onder 2.2.2, kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.(28)
2.10 Onder 2.2.3 wordt in de eerste plaats geklaagd dat het hof er in zijn rov. 2.5 op geen enkele wijze blijk van geeft het Haviltex-criterium te hebben toegepast.(29)
Deze klacht faalt. Bij zijn beantwoording van de vraag wat tussen partijen is overeengekomen besteedt het hof niet alleen aandacht aan de tekst van de intentieverklaring en de gewijzigde overeenkomst, maar ook aan hetgeen anderszins expliciet of impliciet zou zijn afgesproken en aan hetgeen feitelijk is geschied. Voorts wordt gewicht gehecht aan hetgeen [verweerster] uit de intentieovereenkomst heeft mogen afleiden, en aan verschillende omstandigheden van het geval, waaronder de kenbare belangen van de Stichting en haar betrokkenheid bij de verkavelingsplannen. Een en ander valt niet anders te begrijpen dan dat het hof daarmee toepassing geeft aan het Haviltex-criterium.
2.11 Voorts wordt onder 2.2.3 geklaagd dat het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot het Haviltex-criterium door uitsluitend uit te gaan van een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst.(30) Door van een zuiver taalkundige uitleg uit te gaan wordt, aldus de klacht onder 2.2.4, eerste alinea, bovendien miskend dat in het onderhavige geval, waarin de overeenkomst niet de positie van derden regelt, alle gestelde omstandigheden van het geval in ogenschouw dienden te worden genomen.(31) Ten slotte zou 's hofs zuiver taalkundige uitleg niet inzichtelijk en daarmee onbegrijpelijk zijn (onder 2.2.3).
Zoals uit het zojuist onder 2.10 betoogde voorvloeit, heeft het hof niet uitsluitend een taalkundige uitleg gegeven. De klachten falen derhalve bij gemis aan feitelijke grondslag.
2.12 In subonderdeel 2.2.4, tweede alinea, wordt geklaagd dat het hof in het kader van de toepassing van het Haviltex-criterium ongemotiveerd voorbij is gegaan aan een aantal essentiële stellingen van de Stichting betreffende voor de uitleg van belang zijnde omstandigheden.
In de eerste plaats zou het hof voorbij zijn gegaan aan het beroep van de Stichting op de deskundigheid van [verweerster], inhoudende dat zij "als projectontwikkelaar als geen ander met de waarde van grond bekend mag worden verondersteld en daarmee ook met de noodzaak om zich bij de indeling en het uitzetten van de kavels nauwkeurig aan de overeengekomen maatvoering te houden"(32), waartoe wordt verwezen naar het gestelde in de memorie van antwoord op p. 14 onder II-12 en II-13. Deze klacht faalt. De geciteerde zinsnede maakt deel uit van rov. 4.2 van het tussenvonnis. In antwoord op de tegen die overweging gerichte grief van [verweerster] (IV) dat deze veronderstelling onjuist en vooringenomen is, heeft de Stichting in de passage waarnaar wordt verwezen slechts gesteld dat het hier gaat om de vaststelling van een feit van algemene bekendheid. Het hof heeft hierin kennelijk geen ondubbelzinnig beroep op een voor de uitleg van de overeenkomst relevante omstandigheid gelezen. Dit feitelijk oordeel is niet onbegrijpelijk. Hierbij kan worden aangetekend dat de Stichting in de aangewezen passages niet heeft gereageerd op de grief van [verweerster] (IV) dat de Stichting op dit punt niets heeft gesteld.
In de tweede plaats zou, zo begrijp ik de klacht, het hof voorbij zijn gegaan aan hetgeen de Stichting heeft gesteld in haar memorie van antwoord op p. 12 onder II-3 en II-4. Aldaar reageert de Stichting op de grief van [verweerster] (I) dat de rechtbank in rov. 2.6 en 4.3 van het tussenvonnis ten onrechte heeft vastgesteld dat [verweerster] zorgde voor het opmaken van de akten van erfpachtgunning en de uitgifte van de kavels. De Stichting betoogt dat de vaststellingen van de rechtbank omtrent de door [verweerster] gehanteerde verkoopprocedure juist zijn. Het hof heeft hierin kennelijk - en niet onbegrijpelijk - geen beroep op een voor uitleg van de overeenkomst relevante omstandigheid gelezen. De klacht faalt derhalve.
2.13 Ten slotte wordt in het subonderdeel gewezen op de stellingen van de Stichting met betrekking tot het 'geval [betrokkene]' (verwezen wordt naar de memorie van antwoord onder I-17 t.m. I-20 (p. 11-12) en onder II-20 (p. 15), er op neer komende dat [verweerster] tegen de wil van koper [betrokkene] en zonder medeweten van de Stichting de overeenkomst van erfpachtgunning, waarin [betrokkene] de werkelijke oppervlakte van zijn kavel (265 m²) had vermeld, heeft vervalst door daarin alsnog een kaveloppervlak van 200 m² te vermelden. Geklaagd wordt dat het hof deze stellingen niet heeft meegewogen in zijn rov. 2.5. Daardoor zou het hof ongemotiveerd voorbij zijn gegaan aan essentiële stellingen van de Stichting betreffende "in het kader van Haviltex" relevant te achten omstandigheden (subonderdeel 2.2.4, p. 32). Voorts zou het hof daardoor hebben miskend, althans geen inzicht hebben gegeven in zijn gedachtegang ter zake, dat in het kader van het Haviltex-criterium de wijze waarop partijen invulling hebben gegeven aan de overeenkomst mede bepalend kan zijn althans een aanwijzing kan vormen voor hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. [verweerster] heeft immers een door de koper aangebrachte correctie ongedaan gemaakt "omdat anders de Stichting de overeenkomst niet zou accepteren"(33) en vervolgens de grotere oppervlakte verheimelijkt, hetgeen redelijkerwijs niet anders kan worden uitgelegd dan dat tussen partijen een oppervlakte van niet meer dan 200 resp. 300 m² is beoogd, aldus de subklacht onder 2.2.5, die mede verwijst naar het gestelde in de memorie van antwoord onder I-13 t.m. I-16 (p. 7-11).
Het hof leest in de stellingen waarnaar wordt verwezen kennelijk geen beroep van de Stichting op omstandigheden die door haar van belang worden geacht bij de uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen omtrent (eventuele) aansprakelijkheid ter zake van het in rov. 2.4 sub a genoemde verwijt. Dit oordeel, dat is voorbehouden aan het hof als feitenrechter, is niet onbegrijpelijk. In dit verband kan worden opgemerkt dat de genoemde stellingen in de memorie van antwoord onder I-13 t.m. I-20 (p. 7-12) deel uitmaken van het (met getuigenverklaringen onderbouwde) feitenrelaas (MvG onder I), en dat in die stellingen - het enkele noemen (onder I-18) van de brief van [verweerster] d.d. 8 november 1995 daaronder begrepen - geen (impliciet) verband wordt gelegd met uitleg van het overeengekomene. Hetzelfde geldt voor het gestelde in de memorie van antwoord onder II-20 (p. 15), dat slechts strekt tot weerlegging van het betoog zijdens [verweerster] (grief V) dat zij in de kwestie met koper [betrokkene] in opdracht van de Stichting heeft gehandeld. Hierop stuiten alle klachten af.
Onderdeel 2.3: onbesproken stellingen
2.14 In onderdeel 2.3 wordt afzonderlijk geklaagd dat het hof de stellingen van de Stichting omtrent de transactie met koper [betrokkene] (verwezen wordt naar het gestelde in de memorie van antwoord onder I-17 t.m. I-20 (p. 11-12) en onder II-20 (p. 15)) onbesproken heeft gelaten.(34) Het onderdeel valt uiteen in vier subklachten.
2.15 De subklachten onder 2.3.1 en 2.3.2 komen er in de kern op neer dat het oordeel van het hof omtrent de uitleg van het overeengekomene in zijn rov. 2.5 in het licht van de stellingen van de Stichting omtrent de transactie met koper [betrokkene] rechtens onjuist, onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd is. Deze klachten bouwen voort op het hiervoor (onder 2.13) onjuist bevonden uitgangspunt dat het hof bedoelde stellingen bij zijn uitleg had moeten betrekken en moeten reeds op die grond falen. Dit geldt eveneens voor de klacht (cassatiedagvaarding p. 37) dat het hof ten onrechte heeft nagelaten ambtshalve de rechtsgronden van art. 6:2 BW Pro en 6:248 BW (aannemelijk is: het eerste lid) aan te vullen om zo tot het oordeel te komen dat op [verweerster] de contractuele verplichting rustte om afwijkingen slechts uiterst gering te houden.
2.16 Onder 2.3.3 wordt geklaagd over onjuistheid althans onbegrijpelijkheid van 's hofs oordeel in zijn rov. 2.6 dat met betrekking tot het verwijt dat [verweerster] bij het invullen van de formulieren bewust ten nadele van de Stichting te geringe oppervlaktematen heeft vermeld (rov. 2.4 sub b) geen sprake is van een rechtens relevante fout die de vordering kan dragen. Daartoe wordt aangevoerd dat uit het 'geval [betrokkene]' geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat de Stichting door [verweerster] opzettelijk onwetend is gehouden van de aanmerkelijk overschrijdende maatvoering, zodat sprake is van bedrog.
De klacht ziet er aan voorbij dat, zoals het hof kennelijk - en in het licht van de stellingen van [verweerster] omtrent de instructies van de Stichting tot het vermelden van één van de twee grootte-categorieën(35) niet onbegrijpelijk - heeft geoordeeld ("[verweerster] heeft dit wellicht gedaan om geen slapende honden wakker te maken"), niet vast is komen te staan dat sprake is van opzet en bedrog aan de zijde van [verweerster]. Anders dan het onderdeel stelt, geeft het oordeel van het hof dat indien [verweerster] - kort gezegd - met opzet te kleine kavelgrootten heeft ingevuld, zulks in het licht van de door het hof genoemde omstandigheden geen rechtens relevante fout oplevert, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, terwijl het voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, niet op juistheid kan worden getoetst. Het is evenmin ontoereikend gemotiveerd.
2.17 Het falen van de klachten onder 2.3.1-2.3.3 brengt mee dat ook de daarop voortbouwende klacht onder 2.3.4 geen doel treft.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Ontleend aan rov. 2.1 t/m rov. 2.5, 2.7 en 2.8 van het vonnis van de rechtbank van 31 maart 2004 en rov. 2.1 en 2.2 van het arrest van het hof van 12 december 2007, en aan de gedingstukken. De feitenvaststelling in rov. 2.6 van het vonnis wordt in het principaal appel gedeeltelijk bestreden (grief I).
2 Inl. dagvaarding prod. 2.
3 Inl. dagvaarding prod. 3.
4 Inl. dagvaarding prod. 4.
5 Inl. dagvaarding sub 4.2 en MvA sub 8 (onbestreden).
6 Zie bijv. inl. dagvaarding prod. 18. Tegenover de stelling van de Stichting dat [verweerster] de overeenkomsten van erfpachtgunning invulde (akte in appel d.d. 13 april 2006, onder 6) stelt [verweerster] dat deze overeenkomsten in overleg met de kopers zijn ingevuld, waarbij [verweerster] heeft geassisteerd (antwoordakte d.d. 8 juni 2006, p. 2).
7 Met grief I wordt (slechts) de vaststelling van de rechtbank bestreden (rov. 2.6) dat [verweerster] zorgde voor het opmaken van de overeenkomst van erfpachtgunning.
8 Volgens weergave van het hof in rov. 2.2.
9 Processtuk 15 in het procesdossier van de Stichting.
10 De cassatiedagvaarding is op 12 maart 2008 uitgebracht.
11 Zie cassatiedagvaarding p. 11-12, de vragen a t/m d respectievelijk a t/m d.
12 Vgl. s.t. onder 16.
13 Verwezen wordt naar de rov. 3.2-3.4 in het tussenvonnis van de rechtbank en naar de MvG en MvA als geciteerd op p. 12-19 van de cassatiedagvaarding.
14 De cassatiedagvaarding vermeldt onder a t/m d abusievelijk rov. 2.7.
15 Inl. dagv. sub 5.4; CvR sub 7.7; MvA II-18 (p. 15) en II-21 (p. 16). Vgl. rov. 2.2, vierde gedachtestreepje, van het bestreden arrest.
16 CvA sub 4; MvG sub 14, 20, 25.
17 Vgl. o.m. CvA sub 2, 4; CvD sub 3.
18 Inl. dagv. sub 9.3; CvR sub 10.2.
19 CvA sub 5.
20 CvA sub 6; CvD sub 13, 15.
21 MvG sub 3; MvA Inc. sub 4, 5, 12.
22 Antwoordconclusie na comparitie sub 4. Vgl. CvD sub 11 en MvG sub 29.
23 MvG sub 3.
24 MvG sub 18. Vgl. CvA sub 7; brief zijdens [verweerster] d.d. 13 juli 2004, 4e alinea en MvG sub 20.
25 Zie o.m CvA sub 10; CvD sub 15 en MvG sub 20.
26 Vgl. de brief zijdens [verweerster] d.d. 13 juli 2004 ("het was de taak van [verweerster] om aan te geven of het om een grote (300 m) of kleine (200 m) kavel handelde").
27 Het hof noemt kennelijk abusievelijk ook MvG sub 4; aldaar worden geen stellingen omtrent de betrokkenheid van de Stichting aangetroffen.
28 Zie HR 13 maart 1981, LJN: AG4158, NJ 1981, 635, m.nt. CJHB. Zie ook HR 20 februari 2004, LJN: AO1427, NJ 2005, 493, m.nt. C.E. du Perron.
29 Vgl. s.t. sub 22 (p.10).
30 Vgl. s.t. sub 22 (p. 11).
31 Verwezen wordt naar HR 20 februari 2004, LJN: AO1427, NJ 2005, 493 m.nt. C.E. du Perron.
32 Vgl. s.t. onder 22 (p. 11).
33 Verwezen wordt naar de brief van [verweerster] d.d. 8 november 1995 (inl. dagv. prod. 19).
34 Vgl. s.t. onder 25.
35 MvG sub 18 en MvA Inc. sub 4. Vgl. CvA sub 7 ("eenheid in de te tekenen stukken"); brief zijdens [verweerster] d.d. 13 juli 2004 ("het was de taak van [verweerster] om aan te geven of het om een grote (300 m) of kleine (200 m) kavel handelde") en MvG 20 ("[verweerster] heeft slechts in de stukken aangegeven of het om een kleine of grotere kavel ging").