Conclusie
09/03892
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 15 januari 2010
Conclusie inzake:
Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen Verzicht B.V.
tegen
[Verweerster]
1. Deze zaak, over de deugdelijkheid van een taxatierapport, leent zich voor een verkorte conclusie.
2. In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten zoals vermeld in het bestreden arrest onder 1 en 2. Kort samengevat is eiseres in cassatie, Verzicht, de eigenares van (de appartementsrechten in) een gebouw te Rotterdam. De parterre met kelder heeft zij als bedrijfsruimte verhuurd aan horecabedrijf [A], dat ook de drie appartementen op de eerste verdieping huurt. De appartementen op de 2e en 3e verdieping zijn als woonruimte verhuurd aan particulieren. In een geding tussen Verzicht en [A] is een vaststellingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst hield onder meer in dat de waarde van de appartementsrechten door taxateurs zou worden bepaald in verband met een eventuele verkoop aan [A]. Voor de taxatie is opdracht gegeven aan twee taxateurs. De grondslag voor de waardering is vermeld in het vonnis van de rechtbank (sector kanton) onder 1.3 en samengevat door het hof in rov. 6. De taxateurs hebben in hun rapport van 29 maart 2006 de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat(1) gesteld op € 990.000,-. Verzicht is van mening dat deze taxatie veel te laag is en dat de taxateurs met name rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid dat de appartementsrechten in onverhuurde staat worden doorverkocht, telkens na het eindigen van de lopende huurovereenkomst.
3. De vordering van [verweerster] strekt tot betaling van haar factuur voor deze taxatie: een bedrag van € 3.010,70, exclusief rente en kosten. Verzicht betwist deze factuur met het argument dat de taxatie niet naar behoren is uitgevoerd. Bij vonnis van 5 september 2007 heeft de kantonrechter te 's-Gravenhage dit verweer verworpen en de vordering toegewezen.
4. Op het hoger beroep van Verzicht heeft het gerechtshof te 's-Gravenhage op 9 juni 2009 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Verzicht heeft - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. Tegen [verweerster] is in cassatie verstek verleend.
5. De drie onderdelen van het cassatiemiddel zijn achtereenvolgens gericht tegen passages uit rov. 5 en het slot van rov. 9, rov. 7 en rov. 8. De klachten lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij houden in:
- dat het hof een onjuist criterium heeft toegepast, door niet de door Verzicht bij memorie van grieven aangevoerde uitgangspunten voor de taxatie te onderschrijven, althans dat het hof niet zonder motivering had mogen voorbijgaan aan deze bezwaren van Verzicht tegen de taxatie.
- dat het een onbegrijpelijke misvatting van het hof is, dat de taxateurs uitsluitend moesten uitgaan van de waarde in verhuurde staat: de opdracht aan de taxateurs kende een dergelijke beperking niet. In dit opzicht is het hof zelfs buiten de rechtsstrijd getreden.
- dat de weerlegging van de argumenten die Verzicht ontleende aan hogere waarden van andere appartementencomplexen onbegrijpelijk is; het gaat niet om de bijzonderheden van die panden, maar om de daaruit blijkende gebruikelijke uitgangspunten voor een taxatie.
6. In de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer (de taxateur) is maatstaf voor de deugdelijkheid van een taxatie: of de taxatie beantwoordt aan hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen het kader van de opdracht die hem gegeven is. Deze maatstaf sluit aan bij de wet (art. 7:401 BW Pro)(2). Het hof heeft deze maatstaf gehanteerd in rov. 5. Deze maatstaf mag niet worden verward met de maatstaf voor de rechtsverhouding tussen de bij de taxatie betrokken partijen, wanneer een taxatie krachtens partij-afspraak geldt als bindend advies (art. 7:900 lid 2 BW Pro)(3).
7. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht dat hij zorgvuldig de voor de taxatie benodigde gegevens verzamelt (zoals bijv. het opnemen van de grootte van de appartementen en de toestand van het onderhoud, het nakijken van het toepasselijke bestemmingsplan enz.). Deze gegevens zijn mede van belang om de taxatie controleerbaar en aanvaardbaar te maken. Nadat alle gegevens zijn verzameld en verwerkt, zal de taxateur een schatting van de waarde maken. Deze schatting wordt mede bepaald door de inhoud van de opdracht aan de taxateur: het kan bijvoorbeeld gaan om de vraag of een woning een deugdelijk onderpand voor een financiering is, om de vaststelling van de waarde op een bepaalde peildatum ten behoeve van de verdeling van een nalatenschap of een boedel van ex-echtgenoten, om de waarde bij onteigening, om de herbouwwaarde voor de verzekering, om een vaststelling van de waarde van een pand voor de bedrijfsboekhouding met het oog op toekomstige exploitatie, om de WOZ-waarde, om de executiewaarde etc. De gekozen waarderingsgrondslag beïnvloedt uiteraard de uitkomst van de taxatie.
8. Bij zijn schatting zal een redelijk bekwaam taxateur te werk gaan aan de hand van een of meer taxatiemethoden die in de kring van zijn beroepsgenoten worden aanvaard. In beginsel zijn drie benaderingswijzen mogelijk: een prijsvergelijking aan de hand van marktonderzoek naar vergelijkbare verkochte panden in de omgeving (de vergelijkings- of comparatieve methode); de kostenmethode, die uitgaat van de kosten die een aspirant-koper zou moeten maken om door nieuwbouw of verbouwing eenzelfde object te verkrijgen (ook wel aangeduid als: de vervangingswaarde); de methode van de huurwaardekapitalisatie, die uitgaat van de door een nieuwe eigenaar met behulp van deze onroerende zaak te verwerven inkomsten(4).
9. Het hof heeft - in cassatie onbestreden - vastgesteld dat aan de taxateurs is opgedragen bij hun waardering uit te gaan van de daadwerkelijke huuropbrengst van het gehele pand, met dien verstande dat voor 3 appartementen dient te worden uitgegaan van de huuropbrengst volgens het puntensysteem van de (toenmalige) Huurprijzenwet woonruimte en voor wat betreft de verhuurde bedrijfsruimte: van "een redelijke huurprijs die in de huidige economische marktomstandigheden verschuldigd zou zijn" (rov. 6). Dit was in de redenering van het hof de overeengekomen waarderingsgrondslag voor de taxatie.
10. Als de taxateurs ingevolge hun opdracht moeten uitgaan van de daadwerkelijke huuropbrengst van het gehele pand, is duidelijk dat de waardering moet geschieden in verhuurde staat en niet in onverhuurde staat. In het algemeen zal bij een taxatie rekening mogen worden gehouden met verwachte toekomstige ontwikkelingen die hun schaduw vooruitwerpen: zo zal bijvoorbeeld de toekomstige aanleg van een weg of voorgenomen hoogbouw in de onmiddellijke omgeving de huidige waarde van een getaxeerde woning positief of negatief kunnen beïnvloeden. Op dezelfde wijze is het mogelijk, bij de waardering van een complex verhuurde appartementen rekening te houden met de mogelijkheid dat die appartementen in de toekomst in onverhuurde staat zullen worden verkocht, telkens nadat de lopende huurovereenkomst zal zijn geëindigd. In hun toelichting op de taxatie (blz. 7) hebben de taxateurs gesteld er vooralsnog van uit te gaan dat de appartementen verhuurd zullen blijven en dat bij eventuele uitponding op termijn naar verwachting investeringen nodig zullen zijn, aangezien de flatwoningen zeer eenvoudig zijn van opleveringsniveau. De stelling van Verzicht komt erop neer dat het gebruikelijk is, bij taxatie van een appartementencomplex rekening te houden met de mogelijkheid van uitponden. Het hof heeft de desbetreffende stelling van Verzicht onder ogen gezien, in rov. 9, maar gemotiveerd verworpen.
11. De motivering in rov. 9 valt uiteen in drie bestanddelen: (i) de opdracht aan de taxateurs hield niet in dat met deze situatie (d.w.z. met de mogelijkheid van uitponden) rekening moet worden gehouden; (ii) Verzicht heeft niet (voldoende) concreet gesteld dat [A], de beoogde koper, van plan is over te gaan tot uitponding; enkel de theoretische mogelijkheid van uitponding is niet voldoende; (iii) Verzicht heeft niet (voldoende) concreet gesteld dat, als de koper daarvoor zou kiezen, een verkoop van delen van het pand binnen afzienbare termijn te realiseren is.
12. Verzicht mist belang bij haar klachten over het oordeel onder (i), reeds omdat de oordelen onder (ii) en (iii) de bestreden beslissing zelfstandig dragen. De redengeving onder (iii) voldoet aan de eisen van begrijpelijkheid, zeker indien zij wordt bezien in samenhang met de toelichting in het taxatierapport. Over de redengeving onder (ii) wordt in cassatie niet geklaagd. Ambtshalve merk ik hierover op, dat het niet slechts gaat om de vraag wat [A] met het pand van plan is, maar om de perceptie van de meest biedende gegadigde (zie noot 1).
13. Met betrekking tot de klacht in onderdeel 3 over rov. 8: in deze overweging gaat het om de argumenten die Verzicht wilde ontlenen aan een vergelijkende methode. Het hof heeft deze argumenten verworpen met de overweging dat onduidelijk is of bij de door Verzicht bedoelde vergelijkingspanden wel sprake is van van een gelijke of vergelijkbare situatie. In verband met de veelheid van factoren die het resultaat van een taxatie kunnen beïnvloeden, had een nadere toelichting op deze argumenten van Verzicht mogen worden verlangd, aldus het hof. Deze redengeving voldoet aan de eisen van begrijpelijkheid: in de procedure voor het hof is niet voldoende duidelijk gemaakt waarop Verzicht haar standpunt baseerde dat die andere verkopen geschikt vergelijkingsmateriaal waren.
14. De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Onder een onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is te verstaan: de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed (taxatierapport blz. 3).
2 P.M. Leerink, Onjuiste taxaties? Praktisch Procederen 2008, blz. 171 e.v.; J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, diss. 2002, blz. 100 - 105, i.h.b. blz. 104.
3 In de rechtsverhouding tussen de betrokken partijen kan de beslissing van een bindend adviseur worden vernietigd indien de gebondenheid daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming van die beslissing: art. 7:904 BW Pro. Zie hierover: HR 20 mei 2005 (LJN: AS5890), NJ 2007, 114 en HR 24 maart 2006 (LJN: AV1706), NJ 2007, 115 m.nt. HJS.
4 In gelijke zin: blz. 3 van het taxatierapport.