Conclusie
Zaaknr. 08/04577
Mr. Huydecoper
Zitting van 19 maart 2010
Conclusie inzake
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
eisers tot cassatie
tegen
[Verweerster]
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. Uit de vaststellingen van het hof vermeld ik de volgende feiten:
a) De verweerster in cassatie, [verweerster], is eigenaresse en exploitante van de camping [A] in [plaats]. Sinds 1995 - 1996 bestaan er herstructureringsplannen voor deze camping.
b) Nadat een eerdere kantinevoorziening op de camping, die de eisers tot cassatie - [eiser] c.s. - in 2000 van [verweerster] hadden gehuurd, was afgebrand (waardoor de desbetreffende huur van rechtswege eindigde), heeft [verweerster] in afwachting van nieuwbouw van een kantine een noodvoorziening geplaatst, die tijdelijk als kantine zou worden geëxploiteerd. Hiervoor gingen [verweerster] en [eiser] c.s. opnieuw een huurovereenkomst aan. Bij die overeenkomst huurden [eiser] c.s. ook een bungalow (nr. [1]) op de camping.
c) De huurovereenkomst voor de noodkantine en de bungalow is van 31 januari 2002, Deze overeenkomst gold voor bepaalde tijd, namelijk: tot de nieuwbouw zou zijn gerealiseerd en klaar zou zijn voor gebruik. Voor het geval dit langer dan twee jaren na de feitelijke ingebruikname van de noodkantine zou zijn, werd overeengekomen dat bij de kantonrechter een verzoek zou worden gedaan tot goedkeuring van het beding op grond waarvan deze huurovereenkomst zou voortduren tot het moment van daadwerkelijke ingebruikname van de nieuwe kantine. Dat verzoek is inderdaad (tijdig) gedaan. Daarop is bij beschikking van 25 juli 2002 goedkeuring verleend.
d) De huurprijs voor de noodkantine en de bungalow samen bedroeg in 2002 € 13.650, - exclusief BTW. De huurprijs zou jaarlijks met 4% worden geïndexeerd.
e) De nieuw te bouwen kantine is tot op heden niet gerealiseerd. Als gevolg van de herstructurering van de camping is het aantal standplaatsen vanaf 2002 (aanzienlijk) verminderd.
2. In deze zaak vorderde [verweerster] betaling van achterstallige huur met nevenvoorzieningen; en na eisvermeerdering in appel ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
In de eerste aanleg hebben [eiser] c.s. de vordering niet betwist(2); zodat die, zoals te verwachten viel, werd toegewezen.
3. In appel voerden [eiser] c.s. in essentie aan dat het door [verweerster] gevorderde haar, [verweerster] niet toekwam omdat [verweerster] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van de te verwachten vermindering van het aantal standplaatsen op de camping, en [verweerster] [eiser] c.s. deze informatie zou hebben onthouden; en dat ook het daadwerkelijk uitvoeren van de vermindering van het aantal standplaatsen aan (volledige) toewijzing van het gevorderde in de weg zou staan.
Het hof verwierp dit betoog van [eiser] c.s. Het vonnis van de eerste aanleg werd dus bekrachtigd, en ook de vermeerderde eis tot ontbinding en ontruiming werd toegewezen.
4. Namens [eiser] c.s. is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). [Verweerster] is in cassatie niet verschenen. [Eiser] c.s. hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten. Bij de schriftelijke toelichting is de aanvankelijk onder nrs.
2.3 - 2.5 voorgestelde klacht ingetrokken.
Bespreking van de cassatiemiddelen
5. Het middel klaagt in de eerste plaats, in nrs. 1.2 en 1.3, dat het hof ten onrechte het sedert 1 augustus 2003 geldende huurrecht heeft toegepast, terwijl - volgens de steller van het middel - voor de vóór die datum aangegane huurovereenkomst van partijen het "oude" huurrecht zou zijn blijven gelden.
De stelling van deze middelonderdelen is in zijn algemeenheid onjuist. Het in 2003 in werking getreden huurrecht stelt, zoals de wetgeving in het kader van het "nieuwe" BW in het algemeen doet, onmiddelijke werking van de nieuwe wetgeving voorop. De specifieke bepalingen van overgangsrecht die bij gelegenheid van de invoering van het nieuwe huurrecht zijn gaan gelden, maken geen voor deze zaak relevante uitzondering(4).
Het gaat bovendien in deze zaak, althans voor het overgrote deel, om na de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht opeisbaar geworden huurtermijnen. De aanspraak op betaling daarvan en de verdere hiermee verband houdende rechtsgevolgen moeten, naar zich als vanzelfsprekend opdringt, worden beoordeeld naar het recht dat ten tijde van het (gestelde) opeisbaar worden gold.
6. Ik wil niet onvermeld laten dat ik eerder(5) heb geopperd dat rekening valt te houden met de mogelijkheid dat de regels betreffende, (te) kort gezegd, respectering van verkregen rechten(6) kunnen meebrengen dat aanspraken die iemand kan ontlenen aan vóór de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht plaatsgevonden wanprestatie, ook in nadien aanhangig gemaakte procedures beoordeeld moeten worden met toepassing van het "oude" recht.
7. Nog daargelaten dat het middel niet klaagt dat 's hofs oordeel ook op dit punt onjuist zou zijn (en het dus ook niet uiteenzet waarom, of in welk opzicht dat zo zou zijn), denk ik dat de hier door mij geopperde mogelijkheid in elk geval niet betekent dat de huurder aanspraak zou kunnen maken op huurvermindering wegens een aan het gehuurde klevend gebrek (alles: over een vóór de inwerkingtreding van het nieuwe recht gelegen tijdvak) zónder dat hij, huurder, in rechte dan wel buiten rechte partiële ontbinding van de overeenkomst (uiteraard: voor het tijdvak waar het om gaat) heeft geldend gemaakt. Het middel geeft niet aan dat dit gebeurd zou zijn (en dus ook niet, waar wij in de stukken kunnen vinden dat dat gebeurd zou zijn).
Het middel houdt geen stellingen in die overigens kunnen meebrengen dat het enig verschil zou maken of men deze zaak naar het "oude" dan wel het "nieuwe" recht beoordeelt. (Ik voeg toe dat ik ook geen aspecten kan bedenken waarin beoordeling naar het ene dan wel het andere recht verschil zou (kunnen) maken(7).)
Ook wat betreft de hier bedoelde variant meen ik daarom dat het middel geen deugdelijke klacht inhoudt.
8. De verdere klachten van het middel berusten in essentie op de stelling dat het hof het namens [eiser] c.s. aangevoerde (mede) had moeten opvatten als een beroep op de regel van art. 6:258 BW ("gewijzigde omstandigheden", waardoor ongewijzigde handhaving van het overeengekomene niet verwacht mag worden); en dat het hof ten onrechte beoordeling van het aldus te begrijpen verweer achterwege heeft gelaten (ik lees deze klacht(en) vooral in - of: verspreid over - de alinea's 1.4 t/m 1.12(8)).
9. Bij de beoordeling van deze klacht(en) stel ik voorop dat [eiser] c.s. in appel inderdaad verweer hadden gevoerd, ongeveer zoals ik dat in alinea 3 hiervóór summier heb weergegeven: [verweerster]s vordering was niet toewijsbaar (of niet volledig toewijsbaar) omdat [verweerster], hoewel ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte van de te verwachten vermindering van het aantal standplaatsen op de camping, [eiser] c.s. hierover niet had ingelicht; en [verweerster] heeft het aantal standplaatsen ook daadwerkelijk aanzienlijk teruggebracht.
[Eiser] c.s. vervolgden dit betoog met de stelling dat de verminderde "bezetting" van de camping een ernstig verlies van omzet voor [eiser] c.s. teweeg had gebracht, en dat hun uit dien hoofde een schadevergoeding ten laste van [verweerster] toekwam(9).
10. Bij kennisneming van het verweer van [eiser] c.s. zal menig jurist, naar ik verwacht, (mede, of zelfs in de eerste plaats) denken aan een beroep op door de wederpartij veroorzaakte dwaling, in de in art. 6:228 lid 1 onder b BW omschreven variant. [Eiser] c.s. hebben echter geen op dwaling toegesneden argumenten aangevoerd. Zo hebben zij niet gesteld dat de overeenkomst (met het oog op het dwalingsargument) voor vernietiging in aanmerking kwam en dat zij zich daarop beriepen; of dat de rechter van de in art. 6:230 lid 2 BW voorziene mogelijkheid tot wijziging van de overeenkomst gebruik zou moeten maken. Er werd slechts geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [verweerster].
11. Waarom iedere verwijzing naar de mogelijkheden die een beroep op dwaling zou bieden achterwege is gebleven, is uiteraard niet zo maar vast te stellen. Men zou daarbij kunnen denken aan de regel van art. 3:52 lid 2 onder c BW, en de daar geregelde verjaringstermijn van drie jaar. Het is bepaald niet ondenkbaar dat die termijn ten tijde van het nemen van de Memorie van Grieven, in juni 2006, was verstreken. Er was niets aangevoerd dat ertoe strekte dat de verjaring die ik hier voor mogelijk houd, tijdig zou zijn gestuit.
Van belang lijkt mij verder dat de tweede component die ik in het verweer van de kant van [eiser] c.s. heb opgemerkt, namelijk: het argument dat het daadwerkelijk terugbrengen van het aantal standplaatsen (mede) aan de huurvordering van [verweerster] in de weg zou staan, zich aandient als een beroep op wanprestatie van [verweerster].
12. Ik vermeld de in de vorige alinea's ter sprake gebrachte gegevens omdat ik meen dat in het licht daarvan (eens te meer) begrijpelijk is dat - in de volgens mij bij uitstek voor de hand liggende lezing van het bestreden arrest - het hof het verweer van [eiser] c.s. heeft opgevat als een beroep op (alléén) een toerekenbare tekortkoming in de zin van art. 7:204 lid 2 BW - een aan [verweerster] te wijten gebrek, doordat de prestatie van [verweerster] als verhuurder niet beantwoordde aan wat [eiser] c.s. als huurders mochten verwachten. Nu het beroep op dwaling dat men als sequeel op de ten verwere aangevoerde feiten geredelijk zou kunnen verwachten niet werd gedaan (en zich daarvoor ook redenen laten bedenken) stuit men, zoekend naar de dán aan het verweer toe te kennen strekking, als eerste op wanprestatie wegens aanwezigheid van een (aan de verhuurder toerekenbaar) gebrek.
13. De uitleg van partijstellingen geldt als feitelijk, en dus als voorbehouden aan de rechters van de feitelijke instanties(10). Dat de uitleg die het hof aan het verweer van [eiser] c.s. heeft gegeven begrijpelijk is, heb ik zojuist betoogd. Daarop springen klachten die ertoe strekken dat het hof die stellingen anders had moeten uitleggen (c.q. dat de door het hof gekozen uitleg niet begrijpelijk is) af. Volgens mij bevat het middel, voorzover het is gehandhaafd (en afgezien van de in alinea's 5 - 7 hiervóór onderzochte klacht), uitsluitend argumenten van de zojuist als ondeugdelijk gekwalificeerde strekking. Daarom denk ik dat de hier bedoelde middelonderdelen als ongegrond moeten worden beoordeeld.
14. Ten overvloede voeg ik nog toe dat de uitleg van het verweer van [eiser] c.s. die aan deze klachten ten grondslag ligt mij ook daarom niet aannemelijk toeschijnt, omdat in een geval waarin een contractspartij haar wederpartij verwijt, informatie te hebben achtergehouden die die wederpartij bij het aangaan van de overeenkomst had behoren mee te delen, toepassing van het leerstuk van de "onvoorziene omstandigheden" van art. 6:258 BW weinig voor de hand ligt. De jegens de wederpartij in stelling gebrachte argumenten concentreren zich in dit geval immers op de verwijtbaarheid van het achterhouden van de relevante informatie - dat vormt (dan) de rechtvaardiging voor het ten laste van de wederpartij brengen van de nadelige gevolgen van het feit dat de betrokkene op een verkeerde voorstelling van zaken is afgegaan.
15. Bij een beroep op "gewijzigde omstandigheden" gaat het om niet in het overeengekomene verdisconteerde en nader aan het licht tredende omstandigheden, van dien aard dat de redelijkheid zich ertegen verzet dat de partij die hierdoor is benadeeld, onverkort aan het overeengekomene wordt gehouden(11). Ofschoon de feiten waarop een beroep op verwijtbare verzwijging wordt gebaseerd soms een (grote) mate van overeenstemming zullen vertonen met feiten die aan een beroep op onvoorziene omstandigheden ten grondslag kunnen worden gelegd, speelt het element van verwijtbaarheid in dat tweede geval geen rol (of een geheel andere rol), en is de juridische gedachte die honorering van de desbetreffende stellingen moet dragen wél een wezenlijk andere.
16. Wat dat laatste betreft: bij (de beoordeling van) een beroep op onvoorziene omstandigheden ligt de nadruk op de bijzonderheden van het geval die meebrengen dat - bij wege van uitzondering - ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht(12). Als iemand weliswaar omstandigheden aanvoert die eventueel als gewijzigde omstandigheden zouden kunnen worden aangemerkt, maar niet nader ingaat op de bijzonderheden die zouden meebrengen dat (daarom) ongewijzigde handhaving van het overeengekomene niet mag worden verwacht, dringt zich enigszins op dat er geen beroep op dit leerstuk wordt beoogd.
17. Dit samenstel van redenen brengt mij ertoe te stellen dat het "inlezen" van een beroep op (de rechtsgevolgen van) onvoorziene omstandigheden in een betoog dat zich aandient als gericht op dwaling/wanprestatie, nagenoeg altijd (en ook in het onderhavige geval) als weinig voor de hand liggend mag worden gekwalificeerd.
Het zojuist besprokene geldt in dezelfde of in versterkte mate, voorzover het verweer van [eiser] c.s. ertoe strekte dat aan [verweerster] het daadwerkelijk terugbrengen van het aantal standplaatsen (en niet (slechts) de schending van een mededelingsplicht ten aanzien van de te verwachten vermindering van het aantal standplaatsen) werd verweten.
18. De partij die zich op onvoorziene omstandigheden wil beroepen hoeft niet een specifiek daarop gerichte vordering in te stellen, maar moet het gegeven waarop zij zich beroept wél voldoende duidelijk aan de wederpartij en de rechter voorhouden(13). In het licht van het zojuist besprokene is te begrijpen waarom dat zo is; en geldt in elk geval dat de partij die géén duidelijk beroep op het leerstuk van gewijzigde omstandigheden heeft gedaan, niet kan klagen dat de rechter tekort is geschoten door daaraan niet (ambtshalve?) aandacht te besteden.
19. Middel II, voorover het niet is ingetrokken, bevat geen argumenten die in het voorafgaande niet al zijn besproken; en bevat dus geen argumenten die ik als doeltreffend beoordeel.
In de alinea's van het middel die ik hiervóór niet nader heb besproken, heb ik geen klachten aangetroffen, of slechts klachten die ingevolge het hiervóór besprokene niet kunnen slagen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 2 van het in cassatie bestreden arrest.
2 [Eiser] c.s. zijn in de eerste aanleg wel verschenen, maar zij hebben niet (tijdig) van antwoord gediend.
3 Het bestreden arrest is van 27 juli 2007. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 29 oktober 2007. De laatste dag van de termijn viel op een zaterdag. De termijn werd dus krachtens art. 1 lid 1 van de Algemene Termijnenwet verlengd tot maandag 29 oktober 2007.
4 Eerder kan het tegendeel worden beweerd. Art. 205 ONBW bepaalt dat voor huurgeschillen die aanhangig zijn gemaakt vóór de inwerkingtredingsdatum het oude recht van toepassing blijft. Deze zaak is na de inwerkingtreding van het nieuwe recht ingeleid. De specifieke overgangsbepalingen suggereren (dus) dat een zaak als de onderhavige naar het nieuwe recht moet worden beoordeeld.
5 In de conclusies voor HR 19 december 2008, RvdW 2009, 115, alinea's 6 - 14 en voor HR 5 maart 2010, rechtspraak.nl LJN BK9650, alinea's 11 en 12.
6 Ik denk dan in het bijzonder aan art. 69 ONBW.
7 Als het gaat om partiële ontbinding, het gegeven dat ik als eerste noemde, kan het wél verschil maken of het oude dan wel het nieuwe recht toepasselijk is. Ingevolge art. 7:207 BW kan huurvermindering langs de weg van partiële ontbinding alleen bij wege van vordering geldend worden gemaakt, terwijl in HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4 is geoordeeld dat onder het toen geldende recht huurvermindering ook langs de weg van buitengerechtelijke partiële ontbinding mogelijk was.
8 Voorzover alinea 1.4 beoogt te betogen dat het hof een daar voorgehouden rechtsregel zou hebben miskend, merk ik op dat wat in dit onderdeel staat niet juist is. Mij is althans niet bekend dat onder het voorheen geldende huurrecht (veelal) werd getoetst aan de in dit onderdeel genoemde gegevens. Dat gebeurde hoogstens in de bepaald uitzonderlijke gevallen waarin toetsing aan die gegevens expliciet door partijen aan de orde was gesteld; en dat is onder vigeur van het nieuwe huurrecht niet anders.
Ik wil overigens niet onvermeld laten dat men er over kan twijfelen, welke gegevens dit (sub)onderdeel nu precies op het oog heeft.
9 Memorie van Grieven, p. 2 - 6, zie in het bijzonder p. 5, vierde volle alinea en p. 6, eerste volle alinea. Ik denk dat het hof dit als de kern van het namens [eiser] c.s. gevoerde verweer heeft aangemerkt (ik herinner er aan dat in de eerste aanleg geen verweer was gevoerd).
10 HR 23 oktober 2009, NJ 2009, 527, rov. 3.3; HR 4 september 2009, NJ 2009, 397, rov. 3.3; HR 5 juni 2009, NJ 2009, 256, rov. 5.3.4; HR 15 mei 2009, RvdW 2009, 633, rov. 3.5.4; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103, 121, 169; Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, nr. 40.
11 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, nrs. 441 en 444; T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7 en 8, Valk, 2009, art. 6:258, aant. 2 onder a en b.
12 Zie bijvoorbeeld HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493, rov. 4.3.2.
13 T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7 en 8, Valk, 2009, art. 6:258, aant. 2 onder d, met verwijzing naar Reehuis-Slob, Parlementaire Geschiedenis Invoering Boeken 3, 5 en 6, Boek 6, 1990, p. 1826.