Conclusie
10/01201
Mr L. Strikwerda
Zt. 4 febr. 2011
conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Deze zaak betreft een vordering tot vaststelling van het tijdstip waartegen een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is beëindigd en tot ontruiming van het gehuurde, ingesteld door de verhuurder nadat hij de huurovereenkomst had opgezegd op de grond dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. In cassatie gaat het om de vraag of de opzegging, nu de verhuurder zijn vordering niet heeft ingesteld vóór de datum waartegen is opgezegd, haar werking heeft verloren.
2. De feiten liggen als volgt (zie r.o. 1 en 2 van het arrest van het hof in verbinding met r.o. 1.1 t/m 1.4 van het tussenvonnis van de kantonrechter van 27 maart 2008).
(i) Eiser tot cassatie, hierna: [eiser], verhuurt aan verweerder in cassatie, hierna: [verweerder], met ingang van 1 juni 2002 bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats].
(ii) De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar.
(iii) Bij brief van 26 mei 2006 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2007. Als grond voor de opzegging heeft [eiser] aangevoerd dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.
(iv) [Verweerder] exploiteert in het gehuurde een supermarkt en een slijterij.
3. Bij exploot van 6 november 2007 heeft [eiser] [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, hierna: de kantonrechter, en gevorderd vaststelling van het tijdstip waartegen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is beëindigd en veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van het gehuurde.
4. [Verweerder] heeft verweer gevoerd tegen de vordering.
5. Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 27 maart 2008 [eiser] had toegelaten tot bewijs, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 17 juli 2008 de tussen [eiser] en [verweerder] gesloten huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 beëindigd en [verweerder] veroordeeld om het gehuurde met ingang van 1 januari 2009 ontruimd op te leveren aan [eiser].
6. [Verweerder] is van zowel het tussen- als het eindvonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. [Verweerder] voerde onder meer als grief aan dat, nu [eiser] zijn vordering niet heeft ingesteld vóór de datum waartegen is opgezegd, zijnde 1 juni 2007, de opzegging haar werking heeft verloren en daarmee de huurovereenkomst is verlengd met een volgende aansluitende periode van vijf jaar.
7. Bij arrest van 15 december 2009 (gepubliceerd in WR 2010, 29 met noot A.R. de Jonge; zie ook N. Eeken, TvHB 2010, blz. 114/115) heeft het hof geoordeeld dat deze grief slaagt en, met vernietiging van de bestreden vonnissen van de kantonrechter, de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.
8. Daartoe heeft het hof onder meer het volgende overwogen:
"7. (...). Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] tijdig zijn vordering heeft ingesteld, dient als uitgangspunt te worden gehanteerd dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst dient in te stellen. Niet kan worden geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst zijn werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, NJ 2009/272). Van niet-ontvankelijkheid is dus geen sprake. Aan de andere kant vermeldt de wetsgeschiedenis dat, indien de verhuurder de gehele opzegtermijn zonder meer voorbij laat gaan, het aannemelijk is dat hij afziet van zijn wens tot beëindiging van de huur (NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26.932, nr 5, p. 8-9). Hieruit en ook uit de woorden "dringend nodig hebben voor eigen gebruik" volgt dat de verhuurder het instellen van de voornoemde vordering niet onbeperkt kan uitstellen, nadat hij de opzeggingsbrief bedoeld in art. 7:293, lid 2, BW aan de huurder heeft verzonden.
8. Voor de beantwoording van de vraag of [eiser] tijdig zijn vordering heeft ingesteld zoekt het hof aanknoping bij de regeling van art. 7:230 BW voor de situatie dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst "met goedvinden van de verhuurder het gehuurde behoudt". In dat geval bestaat het wettelijk vermoeden dat wederinhuring heeft plaatsgevonden. Dit geldt echter niet als "van een andere bedoeling blijkt". Het ligt niet voor de hand dat de wetgever heeft beoogd in art. 7:295 BW, dat de beëindiging betreft, een strengere maatstaf heeft willen aanleggen dan in het door art. 7:230 geregelde geval, dat de huurovereenkomst al geëindigd is. Als de verhuurder na de datum waartegen is opgezegd nog steeds geen vordering als bedoeld in art. 7:296 BW heeft ingesteld, heeft hij er kennelijk geen bezwaar tegen dat de huurder ook na de dag waartegen is opgezegd, het gehuurde blijft gebruiken. Inpassing van de onderhavige problematiek in het systeem van art. 7:230 BW brengt dan mee dat de verhuurder wordt vermoed van de beëindiging af te zien "tenzij van een andere bedoeling blijkt". Dat "blijken" dient zich in beginsel reeds in de periode tussen de verzending van de opzeggingsbrief en de datum waartegen is opgezegd voor te doen. Gelet op de wetsgeschiedenis kan de huurder indien iedere actie van de verhuurder in deze periode achterwege blijft en daarin derhalve in het geheel niets "blijkt", redelijkerwijs verwachten dat de verhuurder van de beëindiging afziet."
Aangezien naar het oordeel van het hof [eiser], hoewel dit op zijn weg lag, niet heeft gesteld - en ook niet is gebleken - dat er tijdens de opzeggingstermijn concrete verklaringen of gedragingen van [eiser] zijn geweest waaruit [verweerder] redelijkerwijs had moeten opmaken dat [eiser] na de weigering van zijn ([verweerders]) toestemming in de beëindiging van de huurovereenkomst nog steeds wenste aan te sturen op beëindiging van de huurovereenkomst, slaagt de grief van [verweerder], aldus het hof (r.o. 9 en 10).
9. [Eiser] is tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen met een uit vier onderdelen opgebouwd middel. [Verweerder] heeft het middel bestreden en geconcludeerd tot verwerping.
10. Onderdeel I van het middel keert zich tegen het oordeel van het hof dat vaststaat dat [verweerder] niet heeft toegestemd in de opzegging (r.o. 7) en dat [verweerder] toestemming in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft geweigerd (r.o. 9). Volgens het onderdeel mist deze vaststelling feitelijke grondslag omdat partijen daaromtrent geen stellingen hebben aangevoerd, zodat de vaststelling zich niet verdraagt met art. 24 Rv.
11. Het onderdeel faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Blijkens de gedingstukken heeft [eiser] gesteld dat [verweerder] zich niet akkoord heeft verklaard met de huurbeëindiging (inleidende dagvaarding, sub 2) en heeft [verweerder] gesteld dat hij niet heeft ingestemd met de opzegging (conclusie van antwoord, sub 9, memorie van grieven, sub 2). In het licht van deze stellingen is het hof met zijn bestreden vaststelling niet getreden buiten hetgeen partijen aan hun vordering of verweer ten grondslag hebben gelegd en is van schending van art. 24 Rv geen sprake.
12. Onderdeel II van het middel verwijt het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd te zijn getreden door te onderzoeken of [eiser] zijn beëindigingsvordering tijdig heeft ingesteld, nu [verweerder] niet heeft gesteld dat deze vordering níet tijdig is ingesteld. Volgens het onderdeel heeft [verweerder] zich slechts op het standpunt gesteld dat het enkele feit dat de vordering niet was ingesteld voor het tijdstip waartegen is opgezegd, met zich brengt dat de opzegging haar werking heeft verloren. Het hof had zich dan ook tot de beoordeling van die stelling moeten beperken. Bovendien heeft het hof volgens het onderdeel miskend dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder de beëindigingsvordering als bedoeld in art. 7:295 lid 2 BW dient in te stellen, en dat ook uit het stelsel der wet niet valt af te leiden dat de opzegging haar werking verliest als de beëindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Op deze hoofdregel zijn weliswaar uitzonderingen denkbaar, maar [verweerder] heeft niet gesteld dat zich hier een dergelijke uitzondering voordoet, aldus het onderdeel.
13. De stellingen waarop het onderdeel is gegrond, missen alle feitelijke grondslag. Uit de gedingstukken blijkt dat [verweerder], anders dan het onderdeel stelt, zich uitdrukkelijk op het standpunt heeft gesteld dat de opzegging door [eiser] zijn werking heeft verloren, omdat hij zijn beëindigingsvordering niet tijdig heeft ingesteld (zie memorie van grieven, sub 7). Voorts heeft het hof in r.o. 7 van zijn arrest tot uitgangspunt genomen dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst dient in te stellen en, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2009, NJ 2009, 272, overwogen dat niet kan worden geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. En ten slotte heeft [verweerder] blijkens de gedingstukken uitdrukkelijk aangevoerd dat in het onderhavige geval sprake is van afstand van recht of rechtsverwerking aan de zijde van [eiser] (zie memorie van grieven, sub 14) en daarmee, anders dan het onderdeel stelt, een beroep gedaan op toepassing van een uitzondering op de hoofdregel. Het onderdeel kan derhalve geen doel treffen.
14. Onderdeel III van het middel is opgebouwd uit drie subonderdelen en komt op tegen het oordeel van het hof - in r.o. 8 en 9 - dat, nu iedere actie van [eiser] tussen de verzending van de opzeggingsbrief en de datum waartegen is opgezegd achterwege is gebleven, [eiser] wordt vermoed van de beëindiging af te zien, tenzij uit door [eiser] te stellen feiten en omstandigheden van een andere bedoeling blijkt. Volgens het onderdeel heeft het hof met dit oordeel miskend dat het juist aan de huurder, in dit geval [verweerder], is om concrete feiten en omstandigheden te stellen die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat grond bestaat voor een uitzondering op de regel dat opzegging van de huurovereenkomst haar werking niet verliest als de beëindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (subonderdeel III.a). Bovendien heeft het hof volgens het onderdeel blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door in het onderhavige geval aansluiting te zoeken bij art. 7:230 BW (subonderdeel III.b) en heeft het hof onbegrijpelijk beslist in het licht van de stelling van [eiser] dat partijen onderhandelingen hebben gevoerd over de door [verweerder] te verlenen medewerking aan de beëindiging van de huurovereenkomst (subonderdeel III.c).
15. Bij de beoordeling van deze klachten dient het volgende vooropgesteld te worden.
16. In het eerder genoemde arrest van 12 juni 2009, LJN: BI0070, NJ 2009, 272, heeft de Hoge Raad de opvatting dat instelling van de beëindigingsvordering in ieder geval moet plaatsvinden vóór het tijdstip waartegen is opgezegd en dat de opzegging van de huurovereenkomst, als de vordering niet tijdig is ingesteld, haar werking heeft verloren, als onjuist verworpen. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de beëindigingsvordering als bedoeld in art. 7:295 lid 2 BW dient in te stellen en ook uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd, aldus de Hoge Raad. Zie over het arrest A.W. Jongbloed, TvHB 2009, blz. 153-154; A.R. de Jonge, Huurrecht, 5e dr. 2009, blz. 349-350; Eeken, a.w., blz. 114-115; Huurrecht, losbl., art. 7:295 BW, aant. 22 (H.E.M. Vrolijk).
17. Algemeen wordt aanvaard dat de uitspraak van de Hoge Raad niet eraan afdoet dat onder bijzondere omstandigheden een uitzondering op de door de Hoge Raad aangegeven hoofdregel moet worden aanvaard, bijvoorbeeld wanneer uit gedragingen van de verhuurder mag worden afgeleid dat hij (stilzwijgend) afstand heeft gedaan van zijn recht om na de - door de huurder geweigerde - opzegging beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen of wanneer op grond van de omstandigheden van het geval mag worden aangenomen dat de verhuurder zijn recht om na het tijdstip waartegen is opgezegd alsnog een beëindigingsvordering in te stellen, heeft verwerkt. Zie Parl. Gesch. Huurrecht, 2008, blz. 715 (Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5); Conclusie A-G Huydecoper sub 14 en 15 onder HR 12 juni 2009, LJN: BI0070, NJ 2009, 272; Jongbloed, a.w., blz. 154; De Jonge, Annotatie WR 2010, 29; H.J. Rossel, in: T&C Huurrecht, 4e dr. 2010, Art. 7:295 BW, aant. 3.a.
18. Afstand van recht of rechtsverwerking kan - het volgt reeds uit de hoofdregel - niet worden aangenomen enkel op de grond dat de verhuurder de beëindigingsvordering heeft ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Voor het aannemen van afstand van recht of rechtsverwerking is meer nodig. Vgl. in algemene zin over afstand van recht en rechtsverwerking R.P.J.L. Tjittes, Afstand van recht, Mon. NBW A6a, nr. 14 e.v.; dez. Rechtsverwerking, Mon. NBW A6b, nr. 18. Vgl. specifiek over afstand van recht en rechtsverwerking in het kader van de onderhavige problematiek de hiervoor onder 17 genoemde vindplaatsen.
19. De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie van (stilzwijgende) afstand van recht of rechtsverwerking door de rechthebbende kunnen rechtvaardigen, rusten op de wederpartij van de rechthebbende. Vgl. met betrekking tot rechtsverwerking Tjittes, a.w. (A6b), nr. 28. In het onderhavige geval betekent dit dat het aan [verweerder] als huurder is om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat [eiser] als verhuurder geacht moet worden (stilzwijgend) afstand te hebben gedaan van zijn recht om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen dan wel dat recht heeft verwerkt. Het oordeel van het hof dat het aan [eiser] als verhuurder is om te stellen dat er concrete verklaringen of gedragingen van [eiser] zijn geweest waaruit [verweerder] als huurder had moeten opmaken dat [eiser] na het tijdstip waartegen de huurovereenkomst was opgezegd nog steeds beëindiging van de huurovereenkomst wenste, getuigt derhalve van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de stelplicht met betrekking tot de gronden voor toepassing van een uitzondering op de hoofdregel. Subonderdeel III.a is dan ook terecht voorgesteld.
20. Hetzelfde geldt voor subonderdeel III.b. Het hof heeft miskend dat art. 7:230 BW betrekking heeft op het geval dat de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst blijft gebruiken, terwijl daaromtrent verder niets geregeld is. Die situatie doet zich bij huur van bedrijfsruimte, dat een eigen regeling kent (art. 7:295 e.v. BW), niet voor. Art. 7:230 BW is daarom niet van toepassing bij huur van bedrijfsruimte, ook niet bij wege van analogie. Zie nader over art. 7:230 BW A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, blz. 64; Asser-Abas, 2007, nr. 78; J.L.R.A. Huydecoper, in: T&C Huurrecht, 4e dr. 2010, Art. 7:230 BW, aant. 2; Huurrecht, losbl., Art. 7:230 BW, aant. 4 (G.J.P. de Vries). De huurovereenkomst van bedrijfsruimte blijft ingevolge art. 7:295 lid 1 BW na opzegging van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder. Daarmee is een continuering van de opgezegde huurovereenkomst gewaarborgd en is de huuropzegging slechts de voorwaarde voor het kunnen instellen van de beëindigingsvordering. Het hof heeft derhalve ten onrechte bij de toepassing van art. 7:295 BW aansluiting gezocht bij art. 7:230 BW. Vgl. A.R. de Jonge, WR 2010, 29.
21. Nu de rechtsklachten van de subonderdelen III.a en III.b doel treffen behoeft de (kennelijk subsidiair voorgestelde) motiveringsklacht van subonderdeel III.c geen behandeling.
22. Onderdeel IV van het middel klaagt dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden en zich heeft schuldig gemaakt aan een verrassingsbeslissing door bij zijn oordeelsvorming betekenis te ontlenen aan art. 7:230 BW, waarop [eiser] niet bedacht kon zijn.
23. Het onderdeel faalt reeds wegens gebrek aan belang, nu de door onderdeel III.b aangevoerde rechtsklacht tegen de aansluiting die het hof heeft gezocht bij art. 7:230 BW, terecht is voorgesteld.
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage en tot verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar een ander gerechtshof.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,