Conclusie
09/04260
Mr. E.B. Rank-Berenschot
Zitting 18 maart 2011
CONCLUSIE inzake:
V&R Interholding BV,
eiseres tot cassatie,
adv.: mr. R.N.A.M. Kester,
tegen:
[Verweerster],
verweerster in cassatie,
adv.: mr. H.J.W. Alt.
In geschil is de uitleg van een akte tot vestiging van een erfdienstbaarheid van weg voor zover het de breedte van die weg betreft. Tevens is in geschil of de eigenaar/gebruiker van het dienend erf op de weg mag laden en lossen dan wel anderszins stilstaan en/of parkeren.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
a. Eiseres tot cassatie (hierna: V&R) is eigenaar van een perceel grond gelegen op een bedrijfsterrein aan de [a-straat] te [plaats]. Verweerster in cassatie (hierna: [verweerster]) is eigenaar van een aangrenzend perceel op datzelfde bedrijfsterrein. Om toegang tot haar perceel te krijgen, moet [verweerster] over het perceel van V&R gaan. Hiertoe is ten laste van het perceel van V&R (het dienend erf) en ten behoeve van het perceel van [verweerster] (het heersend erf) een erfdienstbaarheid van weg gevestigd.
b. Het perceel van V&R is, vanuit de [a-straat] gezien, kort gezegd als volgt ingericht: rechts staat een bedrijfspand, links daarvan ligt een strook van negen meter breed die tot ontsluiting naar de [a-straat] dient en uiterst links bevindt zich op die strook een aantal schuine parkeervakken. Achter het perceel van V&R ligt het perceel van [verweerster].
c. De litigieuze erfdienstbaarheid van weg is gevestigd bij notariële akte van 6 juli 2004.(2) Hierin is de erfdienstbaarheid omschreven als:
"(...) de erfdienstbaarheid van weg om te gaan naar en komen van de [a-straat], uit te oefenen over dat gedeelte van de onderscheiden kavels waarop een weg met parkeervoorziening zal worden aangelegd".
d. Zowel V&R als [verweerster] heeft haar perceel(3) gekocht van [A] B.V. (hierna: [A]). Het tussen [A] en V&R opgemaakte 'voorlopig koopcontract' van 4 juni 2004 vermeldt:
"(...) Wat de toegang tot de units betreft verleent [B] BV (lees: V&R; A-G) over de vier voorterreinen een erfdienstbaarheid met een minimale doorrijbreedte van 4 mtr aan de achterliggende uniteigenaren. (nr. 5 t/m 12)"
De tussen [A] en [verweerster] opgemaakte 'voorlopige koopcontracten' van 28 juni 2004(4) vermelden:
"(...) Wat de toegang tot de units betreft verleent iedere eigenaar een erfdienstbaarheid met een minimale doorrijbreedte van 5 mtr. (...)"
e. Tussen partijen zijn geschillen ontstaan omtrent (onder meer) de breedte van de doorgang(sweg) en het gebruik van die doorgang(sweg) door V&R.
1.2 In eerste aanleg heeft V&R [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en gevorderd - onder meer en voor zover in cassatie nog van belang - voor recht te verklaren dat de erfdienstbaarheid inhoudt dat de weg een minimale doorrijbreedte van vier meter dient te hebben en dat het V&R is toegestaan om op deze weg ten behoeve van de exploitatie van haar pand te (laten) laden en lossen. In reconventie heeft [verweerster] gevorderd - onder meer en voor zover in cassatie nog van belang - voor recht te verklaren dat de erfdienstbaarheid inhoudt dat de weg een minimale doorrijbreedte dient te hebben van vijf meter en dat het V&R zelf, alsmede voor haar bestemde personen en/of voertuigen, verboden is om op deze weg te laden of te lossen of daar anderszins stil te staan en/of te parkeren, en V&R te veroordelen zich bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid dienovereenkomstig te gedragen, op straffe van een dwangsom.
Bij vonnis van 30 januari 2008 heeft de rechtbank, verkort weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang, a) in conventie en in reconventie voor recht verklaard dat de erfdienstbaarheid van weg inhoudt dat de weg een minimale doorrijbreedte van 4,25 meter dient te hebben en dat het V&R zelf, alsmede voor haar bestemde personen en/of voertuigen, verboden is om op deze weg te laden of te lossen of daar anderszins stil te staan en/of te parkeren; b) in reconventie V&R op straffe van een dwangsom bevolen om zich bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid te gedragen naar de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht.
1.3 V&R is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's-Gravenhage met conclusie tot toewijzing van de oorspronkelijke vorderingen in conventie en tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.
Bij arrest van 14 juli 2009 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
1.4 V&R is tijdig(5) van het arrest van het hof in cassatie gekomen. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. [Verweerster] heeft haar standpunt nog schriftelijk doen toelichten.
2. Beoordeling van het cassatieberoep
2.1 Het cassatiemiddel valt klaarblijkelijk uiteen in twee onderdelen, die worden aangetroffen in de cassatiedagvaarding onder a t/m f respectievelijk g t/m j.
2.2 Het eerste onderdeel heeft (blijkens cassatiedagvaarding onder a) betrekking op 's hofs oordeel omtrent de inhoud van de erfdienstbaarheid voor wat betreft de breedte van de uitweg. Het onderdeel komt op tegen rov. 7 voor zover het hof daarin, na te hebben overwogen dat de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid in de eerste plaats worden bepaald door de notariële vestigingsakte van 6 juli 2004, overweegt:
"7. (...) Bij de uitleg van deze akte van vestiging komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 2 december 2005, NJ 2007, 5)."
Volgens de rechtsklacht onder b heeft het hof ten onrechte de aangehaalde uitlegmaatstaf toegepast. Daartoe wordt (onder d en e) aangevoerd, zo begrijp ik, dat deze (objectieve) maatstaf alleen van toepassing is indien, gelet op de ouderdom van de akte, de subjectieve bedoeling van de bij het verlijden van de akte betrokken partijen niet meer te achterhalen valt.(6) Nu in de onderhavige zaak de akte nog pas is verleden in 2004 en de subjectieve bedoeling van V&R en [A] door het hof kon worden vastgesteld (namelijk aan de hand van de voorlopige koopakte tussen [A] en V&R(7)), diende rekening te worden gehouden met de subjectieve bedoeling van de bij het verlijden van de akte betrokken partijen, aldus het onderdeel (onder c en f).(8)
2.3 De rechtsklacht faalt. Het is reeds geruime tijd vaste rechtspraak van Uw Raad dat het bij de uitleg van notariële leverings- of vestigingsakten met betrekking tot registergoederen aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.(9) In deze rechtspraak wordt geen verband gelegd met de ouderdom van de uit te leggen akte; zij betreft ook akten van recente datum.(10) Een gedifferentieerde benadering als door het middel voorgestaan zou ook niet verenigbaar zijn met de ratio van de objectieve uitlegmaatstaf die, naar aan te nemen valt, gelegen is in de aan de ingeschreven akte verbonden derdenwerking en het daarmee verband houdende publiciteits-, rechtszekerheids- en specialiteitsbeginsel.(11) Het hof heeft mitsdien de juiste uitlegmaatstaf toegepast.
2.4 Het tweede onderdeel (ingeleid onder g) komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen rov. 10 van het bestreden arrest. Daarin bespreekt het hof grief II, die zich richt tegen het oordeel van de rechtbank (in haar rov. 4.9) dat de erfdienstbaarheid van weg meebrengt dat het V&R zelf, alsmede voor haar bestemde personen en/of voertuigen, verboden is om op deze weg te laden of te lossen of daar anderszins stil te staan en/of te parkeren.(12) Het hof overweegt daaromtrent:
"10. Naar het oordeel van het hof vloeit uit de erfdienstbaarheid voort dat V&R zich dient te onthouden van alle gedragingen waardoor [verweerster] wordt belemmerd, althans kan worden belemmerd, in de toegang tot haar perceel. Dit brengt in beginsel mee dat - zoals door de rechtbank terecht is geoordeeld - V&R niet op de doorgang mag (laten) laden of lossen of daar anderszins mag (laten) stilstaan en/of parkeren. Bijzondere omstandigheden waardoor dit anders zou kunnen zijn, acht het hof niet aanwezig, met name nu tussen partijen vaststaat dat rondom de bedrijfsunit van V&R een aantal voor laden of lossen dan wel anderszins stilstaan en/of parkeren bestemde plaatsen aanwezig is, zodat het voor V&R niet noodzakelijk is op de doorgang te laden of te lossen of daar anderszins stil te staan en/of te parkeren. Dit betekent dat ook grief 2 faalt. Dit laat onverlet dat V&R in bijzondere omstandigheden met [verweerster] van geval tot geval kan afspreken dat V&R voor laden en lossen voor korte tijd de doorgang belemmert en dat [verweerster] daaraan dan niet zonder gegronde redenen instemming kan weigeren."
2.5 Onder h wordt een rechtsklacht gericht tegen de eerste volzin van rov. 10. Daartoe wordt, onder verwijzing naar de bepaling dat de last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt slechts kan bestaan in een verplichting om iets te dulden of niet te doen (art. 5:71 lid 1 BW Pro), betoogd dat de last in casu bestaat in het dulden dat [verweerster] om te komen van en te gaan naar de openbare weg gebruik maakt van het perceel van V&R, hetgeen voor [verweerster] geen recht op onbelemmerde doorgang impliceert.
2.6 De rechtsklacht faalt. [verweerster] is rechthebbende van een beperkt zakelijk recht en hoeft als zodanig geen inbreuk op dat recht te dulden. Tegen die achtergrond heeft het hof in de eerste volzin van rov. 10 terecht tot uitdrukking gebracht dat V&R zich dient te onthouden van alle gedragingen waardoor [verweerster] in de uitoefening van haar recht van overpad wordt gestoord.(13)
2.7 De tegen de tweede volzin van rov. 10 gerichte motiveringsklacht onder i bouwt voort op de tevergeefs voorgedragen klacht onder h en moet daarom eveneens falen.
2.8 Volgens de motiveringsklacht onder j is het hof in rov. 10 ten onrechte in het geheel niet ingegaan op de gemotiveerde stelling van V&R dat niet valt in te zien waarom V&R ook op een moment waarop [verweerster] van de uitweg geen gebruik wil (laten) maken, daarop niet zou mogen (laten) laden en lossen.
2.9 Het middel geeft niet aan waar bedoelde stelling in de gedingstukken kan worden gevonden, en voldoet in zoverre niet aan de aan een cassatiemiddel te stellen eisen (art. 407 lid 2 Rv Pro). Ik ga er vanuit dat de klacht het oog heeft op de stelling van V&R in haar memorie van grieven bij grief II, onder g, dat het apert onredelijk en onbillijk is dat het V&R (op straffe van verbeurte van een dwangsom) ook verboden is op de uitweg te (laten) laden en lossen op een moment dat [verweerster] van de uitweg geen gebruik wil (laten) maken, omdat [verweerster] daarvan dan geen hinder kan ondervinden. De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, nu het hof kennelijk (mede) op deze stelling heeft gerespondeerd met zijn in de laatste volzin van rov. 10 besloten liggend oordeel dat het recht van erfdienstbaarheid door [verweerster] in redelijkheid moet worden uitgeoefend.
2.10 De klachten onder k hebben geen zelfstandige betekenis.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Ontleend aan rov. 1 en 2 van het arrest van het hof 's-Gravenhage d.d. 14 juli 2009 i.v.m. rov. 2.1 t/m 2.9 van het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage d.d. 30 januari 2008.
2 Zie de akte 'Levering registergoed' met bijbehorende tekening, overgelegd als prod. 1 bij inleidende dagvaarding. Krachtens deze akte worden in het kader van een ABC-transactie tussen de gemeente Westland, [A] BV en een drietal kopers (onder wie [B] BV (thans V&R)) door de gemeente aan (thans) V&R de kavels 1, 2, 3 en 4 ('het verkochte 1') geleverd, onder gelijktijdige vestiging van een erfdienstbaarheid van weg ten laste van die kavels 1, 2, 3 en 4 en ten behoeve van de overige kavels, waaronder de bij die akte aan [A] geleverde kavels 5, 7, 9 en 11. De kavels 5 en 7 ([a-straat] 212 en 214) zijn door [A] verkocht en geleverd aan [C] BV (CvA prod. 5). De kavels 9 en 11 ([a-straat] 216 en 218) zijn door [A] verkocht en geleverd aan [verweerster] (CvA prod. 1, 2, 3 en 4). In januari 2007 heeft [C] de kavels 5 en 7 overgedragen aan [verweerster], die daardoor sindsdien rechthebbende is van alle aaneengesloten kavels 5, 7, 9 en 11 (CvA sub 29; zie ook de tekening, overgelegd als bijlage bij prod. 4 bij inl. dagv.).
3 [verweerster] kocht alleen de kavels 9 en 11 van [A] (zie voetnoot 2).
4 Deze contracten betreffen de kavels 9 en 11 (zie voetnoot 2).
5 De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 14 oktober 2009.
6 Verwezen wordt tevens naar HR 13 juni 2003, LJN AH9168, NJ 2004, 251.
7 Aangehaald hiervoor onder 1.1 sub d.
8 Verwezen wordt naar HR 1 juni 1979, LJN AB7347, NJ 1980, 67, m.nt. WMK.
9 Zie o.m. HR 17 december 2010, LJN BO1815, NJ 2011, 9 (erfdienstbaarheid van weg; breedte); HR 22 oktober 2010, LJN BM8933, RvdW 2010, 1264 (opstalrecht); HR 2 december 2005, LJN AU2397, NJ 2007, 5 (erfdienstbaarheid); HR 13 juni 2003, LJN AH9168, NJ 2004, 251 (erfdienstbaarheid of persoonlijk recht?); HR 8 december 2000, LJN AA8901, NJ 2001, 350, m.nt. WMK (transportakte). Zie ook HR 4 juni 2010, LJN BL8549, RvdW 2010, 710 (transportakte) en HR 23 juni 2006, LJN AW6598, NJ 2006, 352 (erfdienstbaarheid van weg; breedte), beide afgedaan met art. 81 RO Pro. Zie ook Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008, nr. 182. Zie over deze uitlegmaatstaf kritisch o.m. P. Memelink, Uitleg van leverings- en vestigingsakten; een herbezinning waard?, MvV 2010/11, p. 281-288; C.G. Breedveld-de Voogd, Pleidooi voor de geobjectiveerde Haviltex-uitleg bij overdracht van onroerende zaken, in: J.M. Milo en S.E. Bartels (red.), Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 63-71.
10 Zie de rechtspraak, vermeld in noot 9. De uit te leggen akten dateren uit achtereenvolgens 1989, 1995, 1850, 1909, 1986, 1991 en 1978.
11 Vgl. A-G Wissink, conclusie (onder 3.11) voor HR 22 oktober 2010, LJN BM8933, RvdW 2010, 1264, en A-G De Vries Lentsch-Kostense, conclusie (onder 9) voor HR 8 december 2000, LJN AA8901, NJ 2001, 350 m.nt. WMK. Zie ook Pitlo/Reehuis/Heisterkamp, Goederenrecht, 2006, nr. 621.
12 Zie rov. 9 van het arrest van het hof.
13 Vgl. HR 23 juni 2006, LJN AW6598, NJ 2006, 352, rov. 4.2.1. Zie ook MvA II, Parl. Gesch. Boek 5, p. 259.