Conclusie
Zaaknr. 10/01826
mr. E.M. Wesseling-van Gent
Zitting: 22 april 2011
Conclusie inzake:
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
Deze zaak betreffende de tijdigheid van het beroep van kopers op een in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, leent zich voor een verkorte conclusie(1).
1.1 Eisers in cassatie (hierna: [eiser] c.s.) en verweerders in cassatie (hierna: [verweerder] c.s.) hebben medio augustus 2006 overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning van [verweerder] c.s. te [plaats] aan [eiser] c.s. voor een koopprijs van € 420.000. De schriftelijke koopovereenkomst, opgesteld door de makelaar van [verweerder] c.s., is op 24 augustus 2006 door [verweerder] c.s. en op 1 september 2006 door [eiser] c.s. ondertekend.
1.2 In de koopovereenkomst is een aantal ontbindende voorwaarden opgenomen. Bij elke ontbindende voorwaarde is een termijn vermeld waarbinnen er door [eiser] c.s. een beroep op kan worden gedaan. Voor één van deze voorwaarden, het niet kunnen verkopen van hun eigen woning, is 15 november 2006 als uiterste termijn opgenomen.
1.3 [Eiser] c.s. hebben zich in een brief van 17 november 2006 aan de makelaar van [verweerder] c.s. op het standpunt gesteld dat volgens hen voor het inroepen van de onder 1.2 genoemde ontbindende voorwaarde een termijn van drie maanden is overeengekomen, welke termijn pas op 1 december 2006 eindigt. In deze brief hebben zij voorgesteld de termijn met drie maanden vanaf 1 december 2006 te verlengen en meegedeeld de overeenkomst bij gebreke van acceptatie van dit voorstel te ontbinden.
1.4 [Verweerder] c.s. hebben de overeenkomst in een brief van 12 januari 2007 ontbonden en hebben aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 42.000, te weten 10% van de koopsom. [Eiser] c.s. hebben de verschuldigdheid van de boete betwist.
1.5 Bij inleidende dagvaarding van 8 mei 2007 hebben [verweerder] c.s. [eiser] c.s. gedagvaard voor de rechtbank te Groningen en daarbij - samengevat en na vermeerdering van eis - veroordeling van [eiser] c.s. gevorderd tot betaling van de direct opeisbare boete ten bedrage van € 42.000,- vermeerderd met rente en kosten, alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.908,- aan schadevergoeding en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten.
[Eiser] c.s. hebben in conventie verweer gevoerd en een reconventionele vordering ingesteld.
1.6 Bij eindvonnis van 16 juli 2008 heeft de rechtbank de verweren van [eiser] c.s. verworpen, de boete gematigd tot een bedrag van € 20.000,- en onder afwijzing van alle overige vorderingen in conventie en reconventie, [eiser] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [verweerder] c.s. van een bedrag van € 21.788,-, vermeerderd met rente.
1.7 [Eiser] c.s. zijn van dit eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Leeuwarden. [Verweerder] c.s. hebben incidenteel hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 22 december 2009 heeft het hof het eindvonnis vernietigd, doch alleen voor zover de rechtbank de boete heeft gematigd en heeft het hof, opnieuw rechtdoende, [eiser] c.s. veroordeeld tot betaling van de volledige boete van € 42.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente. Het hof heeft het vonnis voor het overige bekrachtigd.
1.8 [Eiser] c.s. hebben tegen dit arrest tijdig(2) beroep in cassatie ingesteld.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping.
Partijen hebben hun standpunt vervolgens schriftelijk toegelicht.
1.9 Het cassatiemiddel bevat m.i. drie klachten(3).
De eerste klacht is gericht tegen het oordeel van het hof in de rechtsoverwegingen 11 en 12 dat - anders dan [eiser] c.s. menen - uit het feit dat de overeenkomst eerst door de ondertekening van het schriftelijke contract tot stand komt, niet volgt dat een overeengekomen termijn van drie maanden pas ingaat bij de ondertekening van het contract en dat de rechtbank [eiser] c.s. terecht niet heeft toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat een termijn van drie maanden is overeengekomen.
1.10 Voor een goed begrip vermeld ik hier dat het hof in rechtsoverweging 8 - in cassatie niet bestreden - heeft geoordeeld dat de bepaling in artikel 19 lid 1 van Pro de schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot de uiterste termijn waarop een beroep kan worden gedaan op ontbindende voorwaarde betreffende de verkoop van de eigen woning van [eiser] c.s. een helder omschreven einddatum bevat, te weten: 15 november 2006. Het hof heeft voorts in rechtsoverweging 10 geoordeeld dat zelfs indien partijen een ontbindingstermijn van drie maanden zijn overeengekomen, hetgeen [eiser] c.s. stellen maar [verweerder] c.s. betwisten, dit nog niet betekent dat 1 december 2006 heeft te gelden als uiterste datum voor inroeping van de ontbindende voorwaarde, dat zulks alleen anders is indien tevens is afgesproken dat de termijn van drie maanden zou ingaan op de datum van volledige ondertekening van het schriftelijke contract en dat [eiser] c.s. niet hebben gesteld of te bewijzen hebben aangeboden dat zulks is afgesproken.
1.11 Volgens de klacht (par. 3-4) "moet worden aangenomen dat, nu het hier een beding betreft ten gunste van de koper, een driemaanden-termijn pas ingaat op of per de datum van ondertekening van het contract door koper en de door hem daaromtrent afgegeven ontvangstbevestiging op die datum" en voorts dat "[verweerder] c.s. zelf niet hebben gesteld dat over die ingangsdatum voorafgaand tussen partijen is gesproken c.q. is onderhandeld en/of dat ter zake daarvan (over en weer) zekere verwachtingen zijn uitgesproken." Het oordeel van het hof onder 11 geeft dan ook, aldus de klacht, blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Ook het oordeel onder 12 wordt volgens de klacht hierdoor getroffen nu [eiser] c.s. ten onrechte niet zijn toegelaten tot bewijslevering dat een termijn van drie maanden is overeengekomen.
1.12 Voor zover de klacht niet langs de kern van het oordeel van het hof onder 11 heengaat, faalt deze nu er geen rechtsregel is (de klacht noemt ook geen vindplaats) dat termijnen betreffende bedingen ten gunste van de koper altijd pas ingaan op of per de datum van ondertekening van het contract door de koper. Voor zover wordt geklaagd dat de bewijslast van de niet-tijdigheid van het beroep op de ontbindende voorwaarde op [verweerder] c.s. rust, stuit de klacht af op het in cassatie niet bestreden en rechtens juiste oordeel in rechtsoverweging 7 van het bestreden arrest(4).
1.13 De tweede en derde klacht zijn gericht tegen rechtsoverweging 19 waarin het hof het beroep van [eiser] c.s. op art. 6:248 lid 2 BW Pro heeft beoordeeld.
Uitgaande van het betoog onder 7 van de cassatiedagvaarding dat in de zich hier voordoende situatie dat de makelaar van de verkoper wist dat de kopers hun eigen woning nog niet hadden verkocht, de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat die makelaar - de zwaarte van het vervalbeding kennende - vóór 15 november 2006 (nogmaals) bij de kopers moest informeren naar de stand van zaken, wordt onder 8 geklaagd dat het hof de feiten heeft miskend en onder 10 dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en is gebaseerd op gronden die deze overweging niet kunnen dragen.
1.14 De laatste klacht vormt een herhaling van het in feitelijke instantie gevoerde debat. Dienaangaande heeft het hof feitelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld dat [eiser] c.s. met hun betoog dat de makelaar een waarschuwingsplicht had, miskennen dat de ontbindingstermijn (en datum) expliciet in het koopcontract stond. De klacht zet niet uiteen waarom dit oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk is en voldoet daarmee niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro.
De tweede klacht (par. 8) stuit af op hetgeen het hof in rechtsoverweging 20 heeft overwogen.
1.15 M.i. kan het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO Pro worden verworpen.
2. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie de samenvatting van de feiten in het arrest van het hof Leeuwarden van 22 december 2009 rov. 2. Zie voor een volledige opsomming van de feiten het vonnis van de rb. Groningen van 16 juli 2008, rov. 2.1-2.9. Voor het volledige procesverloop verwijs ik naar de vonnissen van de rb. Groningen van 11 juli 2007 en 16 juli 2008, beide rov. 1 en naar het thans bestreden arrest, p. 1-2.
2 De cassatiedagvaarding is op 22 maart 2010 uitgebracht.
3 Te weten in de par. 3-4, 8 en 10. De overige paragrafen bevatten een inleiding of betogen.
4 Met verwijzing naar HR 9 september 2005, LJN AT5156 (NJ 2005, 468).