Conclusie
Nr. 11/02123
MR. R.L.H. IJZERMAN
11 mei 2012
Conclusie inzake:
Bouwfonds Ontwikkeling B.V.,
Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw,
Rotij Grondontwikkeling West B.V.
tegen
Provincie Zuid-Holland
1. Inleiding
1.1 In deze procedure hebben Bouwfonds Ontwikkeling B.V., Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw en Rotij Grondontwikkeling West B.V. (hierna: eisers) beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van de Rechtbank te Dordrecht (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2011, nr. 75048 / HA ZA 08-2244.
1.2 Deze zaak hangt samen met de zaken aanhangig onder nummers 11/02122, 11/02124, 11/02125 en 11/02126. In alle zaken heeft verweerder verstek laten gaan met uitzondering van de onderhavige zaak met nummer 11/02123. De cassatiedagvaardingen bevatten dezelfde klachten, zodat de beoordeling van het middel van cassatie in de conclusies dienovereenkomstig kan zijn. Verschillen zijn gelegen in de feiten en het procesverloop bij de Rechtbank (onderdeel 2) en het procesverloop in cassatie (onderdeel 3).
1.3 De Provincie Zuid-Holland (hierna: de Provincie) is overgegaan tot onteigening van gronden ten behoeve van de aanleg van de Nieuwe Hoefweg (N209). In het kader van de onteigeningsprocedures hebben de door de Rechtbank benoemde deskundigen voor de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling een tweeledig advies uitgebracht omtrent de waarde van het onteigende. Het advies omvat namelijk een primaire en een subsidiaire benadering. In de primaire benadering hebben de deskundigen de waardering gebaseerd op de geldende bestemming van het onteigende; ten tijde van de onteigening was dat agrarisch gebruik, zoals akkerbouw, kassen, erf of tuin. In de subsidiaire benadering hebben de deskundigen de waardering gebaseerd op de eventuele toepassing door de Rechtbank van artikel 40e van de Onteigeningswet (hierna: Ow) omdat de onderhavige bestemming van het onteigende, te weten "verkeersdoeleinden" en "verkeersdoeleinden en natuur", door de rechtbank wellicht als een dwangbestemming in de zin van voornoemd artikel zou kunnen worden beschouwd. Artikel 40e Ow houdt in:
Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van
1o. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen;
2o. bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt,
voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.
Het hier bedoelde artikel 40d Ow houdt in:
1. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden:
a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden;
b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
1.4 De deskundigen hebben opgemerkt dat als zou worden uitgegaan van een dwangbestemming er voor eisers een nadeel, zoals in artikel 40e Ow bedoeld, ontstaat 'in de vorm van schade door het vervangen van de eerdere agrarische bestemming, zulks omdat de in de onderhavige onteigening betrokken gronden met deze bestemming enige verwachtingswaarde hebben'.(1) De deskundigen zien als veronderstelde invulling van dergelijke verwachtingswaarde onder meer 'eventuele lucratieve ontwikkelingen in de richting van woningbouw en bedrijven'.(2)
1.5 Bij eventuele toepassing van artikel 40e Ow door de Rechtbank, komt het bedrag van de schadeloosstelling in de subsidiaire benadering van de deskundigen aldus hoger uit. In hun rapport zijn de deskundigen echter (uiteindelijk) zelf tot een keuze voor de primaire benadering gekomen:
Daar het bestaande agrarisch gebruik leidt tot de hoogste waarde die aan het onteigende, rekening houdende met de vigerende planologie kan worden toegekend menen deskundigen zulks als uitgangspunt voor de waardering van het onteigende te moeten hanteren, waarbij de agrarische bebouwingsmogelijkheden, mede gezien het feit dat sprake is van de achterzijde van de percelen als minimaal zijn aan te merken. (3)
1.6 De Rechtbank heeft de primaire benadering van de deskundigen ter bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling gevolgd. Daartegen komen eisers thans op in cassatie.
1.7 In onderdeel 2 van de conclusie worden de feiten en het procesverloop bij de Rechtbank besproken; onderdeel 3 ziet op het procesverloop in cassatie. Het middel wordt in onderdeel 4 behandeld(4), met conclusie in onderdeel 5.
2. Feiten en procesverloop bij de Rechtbank
2.1 De Provincie is overgegaan tot onteigening van gronden onder artikel 72a Ow. Ingevolge dat kan onteigening plaatsvinden onder meer ten behoeve van de aanleg en verbetering van wegen.
2.2 In casu is onteigend ten behoeve van de aanleg van een rotonde op de kruising Kwakscheweg-Stougjesdijk alsmede de aanleg van de provinciale weg N217 vanaf de kruising Kwakscheweg-Stougjesdijk tot aan de gedeeltelijk te reconstrueren rotonde Jan van der Heijdenstraat (omleiding Stougjesdijk), met bijkomende werken, in de gemeenten Binnenmaas en Oud-Beijerland.
2.3 Tot onteigening is besloten bij besluit van Gedeputeerde Staten van de Provincie van 21 maart 2007(5), goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 8 november 2007(6).
2.4 Het onteigende betreft perceelsgedeelten kadastraal bekend gemeente Oud-Beijerland, sectie K nr. 689, voorzover groot 00.93.80 ha met grondplannummer 32, sectie K nr. 217, voorzover groot 00.00.55 ha met grondplannummer 33, sectie K nr. 1838, voorzover groot 00.78.75 ha met grondplannummer 36, sectie K nr. 1245, voor zover groot 00.24.60 met grondplannummer 37.
2.5 De perceelsgedeelten stonden kadastraal bekend als bestemd voor akkerbouw. Ten tijde van het Koninklijk Besluit stonden [A] B.V., Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw en Rotij Grondontwikkeling West B.V. ieder voor één derde als eigenaar van het onteigende in het kadastrale register vermeld. Ten tijde van de cassatieprocedure is Bouwfonds Ontwikkeling B.V. de rechtsopvolgster van [A] B.V. geworden. Derhalve worden in feitelijke instantie [A] B.V., Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw en Rotij Grondontwikkeling West B.V., [A] c.s., als gedaagden genoemd en in cassatie Bouwfonds Ontwikkeling B.V., Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw en Rotij Grondontwikkeling West B.V. als eisers genoemd.
2.6 De Rechtbank heeft bij vonnis van 2 juli 2008 ten name van de Provincie de vervroegde onteigening uitgesproken van de perceelsgedeelten. Voorts heeft de Rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor ieder van de eigenaren vastgesteld op één derde deel van € 181.839 en deskundigen benoemd om de schadeloosstelling te begroten.
2.7 Het onteigende is op 19 november 2008 in eigendom overgegaan van eisers op de Provincie door inschrijving van het vonnis van de Rechtbank van 2 juli 2008 in de kadastrale registers.
2.8 De deskundigen zijn in hun rapport, ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd op 10 juli 2009, tot twee waarderingen gekomen.
2.9 Met betrekking tot de primaire waardering vermelden de deskundigen in hun rapport:
III.d.1. Primaire waardering
Rekening houdende met het vorenstaande worden de in de onderhavige onteigening betrokken gronden door deskundigen, gezien de aard, de ligging, de toegankelijkheid, de planologie, de gebruiksmogelijkheden en alle voor de waardering relevante aspecten, primair als volgt getaxeerd:
Perceelsgedeelten Oud-Beijerland, sectie K nummers 689, 217, 1838 en 1245, allen gedeeltelijk, ter gezamenlijke gedeeltelijke grootte van 1.97.70 ha. in een hoedanigheid van akkerbouwland, op een bedrag van gemiddeld € 6,25 per ca. of de massa voor 1.97.70 ha. € 123.562,50.
III.d.1.a. Bodemverontreiniging:
Deskundigen hebben kennis genomen van het door de Provincie overgelegde bodemonderzoeksrapport van Verhoeve Milieu van 19 augustus 2005. De daarin vervatte informatie geeft deskundigen geen aanleiding om, uitgaande van een voortgezet gebruik als bouwland enige korting op de hiervoor opgenomen waarde van het onteigende toe te passen.
III.d. Waardevermindering van het overblijvende:
Met de aanname van deskundigen dat door de Provincie wordt aangeboden om de overhoek van 0.08.10 ha. tegen dezelfde waarde als het onteigende mee aan te kopen is de waardevermindering van het overblijvende te stellen op nihil.
III.d.2. Waardevermindering van het overblijvende:
Door de onteigening van de onderhavige perceelsgedeelten worden de percelen geheel doorsneden. Aan de zuid- en oostzijde van de onteigende gronden resteren perceelsgedeelten die door omvang, vorm en toegankelijkheid deels hetzij moeilijker, dan wel in redelijkheid niet meer behoorlijk agrarisch dan wel op andere wijze zijn te exploiteren, hetgeen met als uitgangspunt een agrarische hoedanigheid en aanwending zal leiden tot een waardevermindering van het overblijvende als volgt:
De percelen K 689 en K 217:
Het onteigende perceelsgedeelte K 689 doorsnijdt het perceel op een dermate wijze dat aan de noordzijde een enigszins driehoekig gevormd perceelsgedeelte resteert ter grootte van circa 0.68.75 ha. hetgeen aansluit op het resterende deel van perceel K 217, waarmee dit feitelijk een geheel vormt. Aan de zuidzijde resteert een wat grilliger gevormd perceelsgedeelte van circa 1.67.45 ha. De resterende delen van percelen K 689 en 217 noordelijk van het onteigende zullen bij voortgezet agrarisch gebruik enige problemen qua vorm en verkleining ondergaan. Voor wat betreft een voortgezet agrarisch gebruik dient tevens in aanmerking te worden genomen dat de uitvoering van de werken waarvoor onteigend wordt, "De omleiding Stougjesdijk" met zich meebrengt dat de Papeweg door de nieuwe verbindingsweg zal worden doorsneden en dat de resterende delen van de Papeweg door de nieuwe verbindingsweg zal worden doorsneden en dat de resterende delen van de Papeweg - zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van de nieuwe verbindingsweg - geen aansluiting daarop zullen verkrijgen. De waardevermindering die het overblijvende deel van perceel K 689 ter grootte van circa 0.68.75 ha. dat ten noorden van het onteigende strook is gelegen, wordt op basis van een voortgezet agrarisch gebruik getaxeerd op 1,50 per ca. of de massa € 10.312,50
De waardevermindering die het overblijvende deel van perceel K 689 ter grootte van circa 1.67.45 ha. dat ten zuiden van de onteigende strook is gelegen, wordt op basis van een voortgezet agrarisch gebruik wegens verkleining, vormverslechtering en een geringe frontbreedte en afgescheiden ligging, daarbij mede rekening houdende met een afsluiting van de Papeweg, getaxeerd op € 2,50 per ca. of de massa € 41.862,50
Het overblijvende deel van perceel K 217 zal naar het oordeel van deskundigen als gevolg van de onteigening geen waardevermindering ondergaan.
[E.e.a. resulteert in een totale waardevermindering van, RIJ] € 52.175,--
III.d.3. Bijkomende vergoedingen:
III.d.3.1. Kosten deskundige- en juridische bijstand:
Deskundigen onthouden zich vooralsnog van advies omtrent de kosten voor deskundige- en juridische bijstand. Deze post wordt pro memorie gesteld.
2.10 Met betrekking tot de subsidiaire waardering melden de deskundigen in hun rapport:
III.e. Subsidiaire waardering:
Artikel 40e schrijft voor dat bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs moet worden vermeerderd met de nadelen tengevolge van de bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt tot uitvoering komen. De onderhavige bestemming kan als een dergelijke bestemming worden beschouwd en heeft voor gedaagden een nadeel als hier bedoeld tot gevolg gehad in de vorm van schade door het vervangen van de eerdere agrarische bestemming, zulks omdat de in de onderhavige onteigening betrokken gronden met deze bestemming enige verwachtingswaarde hebben. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat hier toepassing kan worden gegeven aan art. 40e OW dan komen deskundigen tot de volgende waardering.
Het nadeel als hiervoor bedoeld kan worden vergoed door het onteigende de waarderen op hetzelfde niveau als de aangrenzende overblijvende/omliggende gronden met agrarische bestemming, met inbegrip van de daaraan toe te voegen verwachtingswaarde.
Met betrekking tot de verwachtingswaarde verwijzen deskundigen naar hetgeen daaromtrent in het "Algemeen gedeelte" van het rapport onder: "III.c. Stukken op de inhoud waarvan gedaagden zich beroepen" is vermeld.
De verwachtingswaarde voor de gronden in het onderhavige gebied wordt per peildatum, rekening houdende met:
- het wegdenken van de aanleg van de provinciale omleidingsweg, omdat het voordeel daarvan redelijkerwijze niet aan de onteigende toekomt;
- onzekerheid c.q. risico's verbonden aan het doorlopen van allerlei bestuursrechtelijke procedures;
- ongewisheden terzake van termijnen waarop het plan, eventueel gefaseerd, tot uitvoering gaat komen;
- ongewisheden terzake van locatiekeuzen van te ontwikkelen woon en/of bedrijfslocaties en infrastructuurlocaties
- te verwachten hoge ontsluitingskosten
en waarvan voldoende blijkt uit de in de bijlage vermelde stukken, op een bedrag van gemiddeld € 15,-- per m2.
III.e.1. Subsidiaire waardering
Rekening houdende met het vorenstaande worden de in de onderhavige onteigening betrokken gronden door deskundigen, gezien de aard, de ligging, de toegankelijkheid, de planologie, de gebruiksmogelijkheden en alle voor de waardering relevante aspecten, subsidiair als volgt getaxeerd:
Perceelsgedeelten Oud-Beijerland, sectie K nummers 689, 217, 1838 en 1245, allen gedeeltelijk, ter gezamenlijke gedeeltelijke grootte van 1.97.70 ha. op basis van een verwachtingswaarde getaxeerd op een bedrag van gemiddeld € 15,-- per ca. of de massa voor 1.97.70 ha. € 296.550.
III.e.1.a. Bodemverontreiniging:
Deskundigen hebben kennis genomen van het door de Provincie overgelegde bodemonderzoeksrapport van Verhoeve Milieu van 19 augustus 2005. De daarin vervatte informatie geeft deskundigen geen aanleiding om, uitgaande van een voortgezet gebruik als bouwland enige korting op de hiervoor opgenomen waarde van het onteigende toe te passen.
III.e.2. Waardevermindering van het overblijvende:
Door de onteigening van de onderhavige perceelsgedeelten worden de percelen geheel doorsneden. Aan de zuid- en oostzijde van de onteigende gronden resteren perceelsgedeelte die door omvang, vorm en toegankelijkheid deels hetzij moeilijker hetzij in redelijkheid niet meer behoorlijk agrarisch dan wel op andere wijze zijn te exploiteren, hetgeen met als uitgangspunt een agrarische hoedanigheid en potentie voor gebiedsontwikkeling zal leiden tot een waardevermindering van het overblijvende.
De percelen K 689 en K 217:
Het onteigende perceelsgedeelte K 689 doorsnijdt het perceel op een dermate wijze dat aan de noordzijde een enigszins driehoekig gevormd perceelsgedeelte resteert ter grootte van circa 0.68.75 ha. hetgeen aansluit op het resterende deel van perceel K 217, waarmee dit feitelijk een geheel vormt.
Aan de zuidzijde resteert een wat grilliger gevormd perceelsgedeelte van circa 1.67.45 ha. De resterende delen van percelen K 689 en 217 noordelijk van het onteigende zullen naar het oordeel van deskundigen met als uitgangspunt een waardering op basis van een verwachtingwaarde door de onteigening geen waardevermindering ondergaan.
De waardevermindering die het overblijvende deel van perceel K 689 ter grootte van circa 1.67.45 ha. dat ten zuiden van de onteigende strook is gelegen, wordt door deskundigen getaxeerd op het verschil tussen de verwachtingswaarde van € 15,-- per ca. en de restwaarde als agrarische grond in een minder gunstige vorm en slechts toegankelijk via één zijde van de Papeweg, door deskundigen getaxeerd op € 3,75 per ca. derhalve een bedrag vormende van 1.67.45 x € 11,25 = € 188.381,25
De percelen K 1838 en K 1245:
De aaneengesloten gelegen percelen K 18378 en 1245 worden door de onteigening aan de oostzijde doorsneden, waarbij ten oosten van de onteigende grond zeer smalle stroken resteren van respektievelijk circa 0.36.35 ha. en circa 0.09.30 ha. Deze stroken zullen niet meer daadwerkelijk rendabel te exploiteren zijn.
Tijdens de descente en bij telefonische verificatie door deskundigen bij de taxateur van de Provincie op 6 januari 2009 werd vernomen dat uit contacten tussen vertegenwoordigers van de Provincie en het Waterschap zou zijn gebleken dat het Waterschap bereid is de smalle stroken ten zuiden van de onteigeningsgrenzen over te nemen tegen een verrekening van € 4,60 per m2.
Uitgaande van een waarde van de betreffende gronden vóór onteigening van € 15,-- per m2, resulteert dit derhalve in een waardevermindering van de overblijvende delen van de percelen K 1838 en 1245 ten oosten van de onteigeningsgrens van € 10,40 per ca. of voor circa 0.36.35 ha. en circa 0.09.30 ha. of tezamen voor 0.45.65 ha. een bedrag vormend van € 45.476,--
Deskundigen gaan er vanuit dat de Provincie zich desgewenst verbindt de betreffende gronden voor de hiervoor vermelde € 4,60 per m2 over te nemen.
De resterende gronden ten westen van de onteigende gronden maken deel uit van een grote blok (akkerbouw-)land en zullen naar het oordeel van deskundigen geen waardevermindering als gevolg van de onderhavige onteigening ondergaan.
Totaalbedrag van de waardeverminderingen van de overblijvende perceelsgedeelten € 235.857,25
III.e.3. Bijkomende vergoedingen:
III.e.3.1. Kosten deskundige- en juridische bijstand:
Deskundigen onthouden zich vooralsnog van advies omtrent de kosten voor deskundige- en juridische bijstand. Deze post wordt pro memorie gesteld.
2.11 Het (uiteindelijke) advies van de deskundigen houdt in dat hier van een dwangbestemming en complexwaarde géén sprake is. Derhalve vindt de subsidiaire waardering volgens deskundigen geen toepassing en is de hoogste waarde van het onteigende de agrarische waarde. Zulks conform de primaire waardering van deskundigen: (7)
III.c. Advisering door de door de rechtbank benoemde deskundigen:
(...)
- Op grond van het vorenstaande zijn deskundigen van oordeel dat in het onderhavige geval géén sprake is van een van bovenaf (door de Provincie) opgelegde "dwangbestemming" die in het kader van artikel 40c Ow "als plan voor het werk" op grond van de Matser/Markus-doctrine geëlimineerd dient te worden.
- Naar het oordeel van deskundigen vormt het onteigende evenmin onderdeel van een complex van een op termijn rendabel in exploitatie te brengen zaken als bedoeld in artikel 40d Ow, zodat een waardering op basis van een complexwaarde niet aan de orde komt.
- Bij toepassing van de hiervoor vermelde eliminatieregel zal waardering van de onteigende gronden alsdan in principe plaats dienen te vinden rekening houdende met de daarop rustende verkeers- en natuurbestemming, doch naar het oordeel van deskundigen mag tevens worden gekeken naar het bestaande gebruik ten tijde van de in acht te nemen peildatum, te weten agrarisch gebruik.
- Daar het bestaande agrarisch gebruik leidt tot de hoogste waarde die aan het onteigende, rekening houdende met de vigerende planologie kan worden toegekend menen deskundigen zulks als uitgangspunt voor de waardering van het onteigende te moeten hanteren, waarbij de agrarische bebouwingsmogelijkheden, mede gezien het feit dat sprake is van de achterzijde van de percelen als minimaal zijn aan te merken.
2.12 De Rechtbank heeft bij eindvonnis van 2 maart 2011 overwogen:
2.2. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling dienen alle ten tijde van de onteigening van belang zijnde factoren, waaronder de planologische bestemming, in aanmerking te worden genomen. Ten tijde van de peildatum gold volgens het bestemmingsplan voor het onteigende de bestemming "verkeersdoeleinden" en "natuurdoeleinden" en was het onteigende in gebruik voor agrarische doeleinden.
(...)
2.5. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende in hun rapport primair begroot op € 123.562,50 (€ 6,25 per m2). De deskundigen baseren deze waardering op de bestemming "verkeersdoeleinden" en het agrarische gebruik van het onteigende. De waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten waarderen de deskundigen op € 59.707,25. De waardevermindering bestaat uit:
- € 10.312,50 voor perceelsgedeelte K 689 van 0.68.75 ha., gelegen ten noorden van het onteigende. Dit is een waardevermindering van € 1,50 per m2.
- € 41.862,50 voor perceelsgedeelte K 689 van 1.67.45 ha., gelegen ten zuiden van het onteigende. Dit is een waardevermindering van € 2,50 per m2.
- € 7.532,25 voor de percelen K 1838 en 1245. Dit is een waardevermindering van € 1,65 per m2.
2.6. [A] c.s. stellen dat uitgegaan moet worden van de complexwaarde, omdat de grond onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerrein. Deze stelling faalt. Of sprake is van een complex is een kwestie van feitelijke beoordeling. In dit geval vindt onteigening plaats ten behoeve van aanleg door de Provincie Zuid-Holland van een rotonde en omleiding van de weg N217. De N217 loopt door nagenoeg de gehele Hoekse Waard, tussen Spijkenisse en Dordrecht. De weg heeft een duidelijk regionale functie. De N217 fungeert als ontsluitings/verbindingsroute vanaf de A29 naar Spijkenisse, Nieuw Beijerland, Piershil, Goudswaard en Klaaswaal. De weg maakt derhalve geen onderdeel uit van een (plaatselijk) complex. Voor zover deze weg mede de ontsluiting van woon- en bedrijfslocaties bevordert dan noopt dat niet tot een ander oordeel. De regionale functie prevaleert (vergelijk Hoge Raad 22-02-2002 LN: AD9688). Om die reden is de gestelde actieve bijdrage van de gemeente Oud-Beijerland aan de ontwikkeling van deze weg evenmin relevant.
2.7. [A] c.s. betogen dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt. Dit betoog faalt. In de toekomst te verwachten gebeurtenissen mogen op zich in aanmerking worden genomen, voor zover althans een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper bij de prijsbepaling daaraan betekenis zouden toekennen. Daarvan is geen sprake. Het onteigende had al een bestemming "verkeersdoeleinden" en dat blijft ook zo na onteigening. De stellingen van [A] c.s. volstaan niet voor het oordeel dat een redelijk handelend koper bereid zal zijn om meer te betalen omdat het onteigende in de toekomst een andere, meer rendabele bestemming zal krijgen. Als al sprake zal zijn van een wijziging van de bestemming in een rendabeler bestemming, dan nog zal dat in een dermate ver verwijderde toekomst zijn dat een redelijk handelend koper daar op dit moment geen betekenis aan zal willen toekennen. Het schept niet zonder meer verwachtingswaarde als grond waarop gebouwd zou kunnen gaan worden gelegen is in de buurt van bestaande bebouwing. In het oordeel wordt voorts betrokken het gemotiveerde verweer van de Provincie Zuid-Holland, waarop [A] c.s. niet adequaat zijn teruggekomen, dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk Oost volgens ondermeer de - voor de peildatum tot stand gekomen - Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn, alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen en voorts dat er als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn.
2.8. Het processueel debat omvat mede de vraag of sprake is van een dwangbestemming. De vraag of sprake is van een dwangbestemming is in dit geval irrelevant. Van een dwangbestemming is sprake als een gemeente hij het vaststellen van een bestemmingsplan geen andere keuze heeft dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan. In geval van een dwangbestemming vindt niet langer toepassing de regel dat bij de bepaling van de schadeloosstelling in acht moet worden genomen de bestemming die het onteigende heeft volgens het huidige of concreet te verwachten bestemmingsplan, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het plan waarvoor onteigend wordt. Immers, ook als de dwangbestemming wordt weggedacht zal een redelijk handelend koper geen hogere waarde toekennen aan het onteigende, gelet op het sub rov. 2.7 gegeven oordeel dat van verwachtingswaarde geen sprake is.
2.9. In beginsel heeft de rechter een beperkte motiveringsplicht wat betreft zijn beslissing de zienswijze van een deskundige al dan niet te volgen; de inhoud van deze motiveringsplicht is afhankelijk van de aard van het bewijsmateriaal en de aard en de mate van precisering van de daartegen door partijen aangevoerde bezwaren (Hoge Raad 05-12-2003, LJN: AN8478). De rechtbank neemt - grotendeels - de bevindingen over van de deskundigen ten aanzien van hun primaire standpunt ter zake van de waarde van het onteigende en maakt ze tot de hare. Deze bevindingen van de deskundigen zijn helder, logisch en consistent. De deskundigen hebben in hun waardering betrokken de aard, de ligging, de toegankelijkheid, de planologie, de gebruiksmogelijkheden en de staat waarin het onteigende zich bevond. De (meer) subsidiaire waarderingen zijn door de deskundigen gedaan voor het geval de rechtbank aanleiding mocht zien om toepassing te geven aan art. 40e Ow. De deskundigen, zo begrijpt de rechtbank, sluiten niet uit dat de rechtbank daartoe de verkeerbestemming van het onteigende wegdenkt om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings-) waarde toe te kennen, welk voordeel [A] c.s. zouden missen als de bestemming niet zou worden weggedacht. De rechtbank onderschrijft echter het verweer van de Provincie Zuid-Holland dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken (vergelijk Hoge Raad 22-04-1998 LJN: ZD2956). Bovendien lijken de (meer) subsidiaire waarderingen te veronderstellen dat in de visie van de deskundigen toch sprake is van een complex. De rechtbank is, zoals gezegd, van oordeel dat geen sprake is van een complex. Overigens gaan de deskundigen zelf er uiteindelijk ook van uit dat de schadeloosstelling niet dient te worden gebaseerd op hun (meer) subsidiaire waarderingen.
2.10. De rechtbank volgt de deskundigen ook niet in hun gewijzigde standpunt ten aanzien van de waarde van de percelen K 1838 en 1245 (waardedaling € 3.423,75 in plaats van € 7.532,25). Volgens de deskundigen blijkt het waterschap deze percelen thans te willen kopen voor € 5,50 per m2 in plaats van voor € 4,60 per m2. Deze wijziging van standpunt is gebaseerd op gegevens van na de peildatum, zodat daarmee geen rekening wordt gehouden. De deskundigen erkennen in hun nadere rapport van na de zitting zelf al dat met deze nieuwe gegevens geen rekening behoort te worden gehouden.
2.11. De aanbiedingen die de Provincie Zuid-Holland doet zal de rechtbank bindend opleggen voor zover deze door [A] c.s. zijn aanvaard. Uit de stellingname van [A] c.s., leidt de rechtbank af dat [A] c.s. er wel mee instemmen dat hun eventuele belastingschade bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, maar niet dat [A] c.s. er mee instemmen om hun eventuele belastingvoordeel af te dragen aan de Provincie Zuid-Holland. Dit deel van het aanbod zal mitsdien worden afgewezen.
212. De schadeloosstelling komt uit op € 183.269,75 (€ 123.562,50 + € 59.707,25). Het voorschot was € 181.839. Over het verschil ad € 1.430,75 komt aan [A] c.s. wettelijke rente toe vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis (vergelijk Hoge Raad 10-08-1994, LJN: AC1571). Waar de Provincie Zuid-Holland een andere wijze van rentevergoeding voorstaat volgt de rechtbank haar daarin niet.
2.13 De Rechtbank heeft beslist:
De rechtbank:
3.1. stelt de door de Provincie Zuid-Holland ter zake van de onderhavige onteigening aan [A] c.s. te betalen schadeloosstelling als volgt vast:
- € 123.562,50 voor het onteigende
- € 59.707,25 voor de waardevermindering van het overgeblevene;
3.2. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland tot betaling aan [A] c.s. van het nog niet betaalde deel van de schadeloosstelling ad € 1.430,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland om haar aanbod gestand te doen om de eventuele belastingschade van [A] c.s. bindend te doen vaststellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, met dien verstande dat een aldus vastgesteld belastingnadeel door de Provincie Zuid-Holland wordt vergoed;
3.4. veroordeelt de Provincie Zuid-Holland in de kosten en proceskosten van [A] c.s., tot op heden begroot op € 7.500 exclusief BTW aan salaris advocaat, €2.100 exclusief BTW aan kosten van [B], € 1.076 exclusief BTW aan kosten Optrek Adviesbureau en € 254 aan griffierecht;
3. Procesverloop in cassatie
3.1 Eisers hebben tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld.(8) De Provincie is gedagvaard om op 13 mei 2011 te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad. De Provincie is echter niet verschenen. Eisers hebben daarop verstek verzocht. Op het beraad conclusie verstek van 27 mei 2011 is de Provincie evenmin verschenen. De Provincie is opgeroepen om op 10 juni 2011 alsnog te verschijnen. De Provincie heeft wederom nagelaten te verschijnen. De P-G heeft geconcludeerd tot verlening van het verstek. Op 2 december 2011 heeft de advocaat van de Provincie het verstek gezuiverd en een conclusie van antwoord genomen. De Provincie heeft haar standpunten schriftelijk doen toelichten ter rolzitting van 9 december 2011. Eisers hebben afgezien van schriftelijke toelichting, maar hebben een nota van repliek ingediend. Op 23 december 2011 hebben partijen de stukken gefourneerd voor arrest.
3.2 Eisers hebben als middel van cassatie voorgesteld:
Schending van het recht en/of verzuim van wezenlijke vormen doordat de rechtbank heeft overwogen en beslist als in het vonnis is weergegeven, zulks op de volgende, mede in hun onderlinge samenhang in aanmerking te nemen, gronden:
(...)
3.3 Eisers hebben hun klachten als volgt samengevat in hun brief van 3 mei 2011 aan de Hoge Raad:(9)
De in de vijf zaken gelijkluidende cassatieklachten komen op het volgende neer. Het oordeel dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.
Subonderdeel 1a houdt in dat in de feitelijke instantie niet in geschil was dat het bestemmingsplan slechts is vastgesteld teneinde de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, waarbij voor dat werk reeds een concreet plan voorlag. Het vigerende bestemmingsplan had daarom, gelet op de recente arresten van uw Raad d.d. 9 juli 2010, moeten worden aangemerkt als een plan als bedoeld in artikel 40c aanhef en onder 3 Onteigeningswet, zodat de waardeverminderende invloed van dat bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing dient te blijven. De rechtbank heeft dit miskend.
Het middel klaagt in subonderdeel 1b dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is daar zij stelt dat het onteigende al een bestemming 'verkeersdoeleinden' had en dat dit ook na onteigening zo blijft, terwijl uit de vaststaande feiten blijkt dat dit niet het geval is.
Het middel klaagt in subonderdeel 2 dat de rechtbank de verwerping van het betoog dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt niet (voldoende) begrijpelijk heeft gemotiveerd.
Het middel wijst er in subonderdeel 2a op dat bij het gegrond bevinden van onderdeel 1 het feitelijk fundament aan de in onderdeel 2 bestreden rechtsoverweging ontvalt.
Het middel klaagt in subonderdeel 2b dat de rechtbank door in het geheel niet in te gaan op de subsidiaire benadering van de deskundigen niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd heeft op welke gronden de rechtbank in casu tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van relevant in aanmerking te nemen verwachtingswaarde.
In subonderdeel 2c klaagt het middel dat de overweging die de rechtbank gebruikt om de (meer) subsidiaire overweging van deskundigen te verwerpen veronderstelt dat de deskundigen zijn uitgegaan van een complex feitelijk onjuist is en daarmee onbegrijpelijk.
Het middel klaagt in subonderdeel 2d dat het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van verwachtingswaarde omdat het onteigende een bestemmingverkeersdoeleinden had en dat na onteigening ook zo blijft, niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is omdat de bestemming verkeersdoeleinden moet worden geëlimineerd.
Het middel klaagt in subonderdeel 2e dat het oordeel dat geen sprake is van verwachtingswaarde niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is in het licht van de onweersproken feiten omtrent de concrete verwachtingen en op basis daarvan gerealiseerde verwachtingswaarde in het onderhavige gebied.
Tot slot klaagt het middel in subonderdeel 2f dat het oordeel dat Amstelland niet adequaat zou zijn teruggekomen op een deel van het verweer van de Provincie niet of onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd.
3.4 In de cassatiedagvaarding worden de volgende klachten genoemd:
1. De in cassatie bestreden beslissing van de rechtbank als neergelegd In het vonnis (rov. 2.11) "dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken" is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. De Hoge Raad heeft bij gelijkluidende arresten van 9 juli 2010 (zie NJ 2011,631 ([...] c.s., Maasstede Bleiswijk B.V. / Provincie Zuid-Holland) m.nt. PCEvW) (hierna: "de 9 Juli-arresten") als volgt overwogen (rov. 4.6 en 4.7):
(...)
a. In feitelijke instantie was niet in geschil dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N217 ter plaatse van onder meer het onteigende, en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, hetgeen blijkt uit de eenparige stellingen van partijen, doch in het bijzonder uit het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen. In dat geval zal volgens de Hoge Raad het ten tijde van de peildatum vigerende bestemmingsplan moeten worden aangemerkt als een plan als bedoeld in artikel 40c, aanhef en onder 3 Onteigeningswet, zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis aan de 9 juli-arresten in het geheel geen aandacht besteed en heeft in het midden gelaten of de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N217 ter plaatse van onder meer het onteigende, en of het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, welke vaststelling eliminatie van deze bestemming voor de waardebepaling tot gevolg zou moeten hebben. Gelet hierop is de beslissing van de rechtbank in het bestreden vonnis in strijd met het recht, althans niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd in het licht van de zojuist bedoelde stellingen van partijen en bevindingen van deskundigen.
b. Voorts, dan wel althans, is de verwijzing door de rechtbank in de aangeduide overweging naar het arrest Hoge Raad 22 april 1998 (Provincie Zuid-Holland/Paul, NJ 1999,42 m.nt. PCEvW) niet concludent. In dat geval ging het om onteigening van grond voor aanleg van een fietspad, welke grond al sinds jaar en dag een verkeersbestemming had. Uw Raad oordeelde dat in een dergelijk geval deze bestemming niet voor de waardebepaling kan worden geëlimineerd. In het onderhavige geval heeft de rechtbank evenwel niet vastgesteld dat het onteigende al voor het vigerend worden van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan onteigend is, een verkeersbestemming had. Dat was ook niet het geval; het onteigende was voordien agrarisch bestemd en agrarisch in gebruik (zie ook rov. 2.4). Voor zover de rechtbank met de overweging onder rov. 2.7 ("het onteigende had al een bestemming 'verkeersdoeleinden' en dat blijft ook zo na onteigening") zou hebben bedoeld feitelijk vast te dat het onteigende altijd al een verkeersbestemming had - [A] c.s. is van oordeel dat deze overweging niet op deze wijze gelezen moet worden, maar in het kader van de verwerping door de rechtbank van het beroep op verwachtingswaarde - is dat oordeel onbegrijpelijk in het licht van de door de rechtbankdeskundigen vastgestelde feiten die de rechtbank blijkens rov. 2.11, tweede en derde volzin van het bestreden vonnis onder meer voor zover het betrof de planologie heeft overgenomen.
2. De rechtbank heeft in rov. 2.9 de verwerping van het betoog dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd. Daartoe wijst [A] c.s. op het volgende.
a. Bij gegrondbevinden van onderdeel 1 ontvalt aan rov. 2.9 het door de rechtbank daaraan ten grondslag gelegde feitelijk fundament, te weten dat de verkeersbestemming voor de waardebepaling niet weggedacht mag worden (rov. 2.11).
b. Voor dit geval had de rechtbank dienen in te gaan op de (meer) subsidiaire benadering van deskundigen, welke door de rechtbank benoemde deskundigen immers, er in deze uitdrukkelijk in hun definitieve rapportage opgenomen (meer) subsidiaire benadering van uitgaande dat de vigerende verkeersbestemming wel voor de waardebepaling geëlimineerd dient te worden, gemotiveerd tot het bestaan van relevante - en in de bepaling van de schadeloosstelling een eminent verschil uitmakende - verwachtingswaarde hebben geoordeeld. Door op de door deskundigen aan hun (meer) subsidiaire benadering ten grondslag gelegde motivering in het geheel niet in te gaan - ook rekening houdend met de door Uw Raad erkende beperkte motiveringsplicht voor de rechtbank bij afwijking van het advies van de rechtbankdeskundigen - alsmede door te overwegen en te beslissen zoals de rechtbank heeft gedaan in weerwil van hetgeen [A] c.s. concreet en gemotiveerd heeft aangevoerd, heeft de rechtbank niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd op welke gronden de rechtbank in casu tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van relevante in aanmerking te nemen verwachtingswaarde.
c. Voor zover de rechtbank onder 2.9 overweegt dat de (meer) subsidiaire overwegingen van de deskundigen veronderstellen dat in de visie van deskundigen sprake is van een complex, het bestaan waarvan de rechtbank heeft verworpen, is dit een feitelijke onjuistheid - en daarmee een onbegrijpelijk oordeel - van de rechtbank, nu de subsidiaire waarderingen van deskundigen niet uitgingen van een complex, maar integendeel van het bestaan van relevante verwachtingswaarde (aldus ook eerder de rechtbank juist daarvoor in 2.9 ("om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings)waarde toe te kennen"), waardoor het oordeel ook innerlijk tegenstrijdig is).
d. Voor zover de rechtbank in rov. 2.9 tot het oordeel is gekomen dat er geen sprake van is dat een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper in dit geval bij de prijsbepaling betekenis zouden toekennen aan in de toekomst te verwachten gebeurtenissen omdat "het onteigende al een bestemming verkeersdoeleinden had en dat na onteigening ook zo blijft", is deze beslissing niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd reeds nu gegrondbevinden van de eerste klacht de mogelijkheid open laat dat in dit geval de bestemming verkeersdoeleinden voor de waardebepaling moet worden geëlimineerd.
e. Ook los daarvan echter is deze beslissing in het licht van hetgeen [A] c.s. ter adstructie van deze uit HR 14 juni 2002, NJ 2003,150 m.nt. PCEvW (Provincie Noord-Holland/[...]) volgende toets heeft aangevoerd, niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. [A] c.s. heeft in de eerste plaats - onweersproken - gewezen op de lijst met gerealiseerde vergelijkingstransacties in het betreffende gebied, waaruit is gevolgd dat vele (redelijk handelende) marktpartijen, waaronder en de overige partijen die separaat tegen vonnissen van de rechtbank Dordrecht d.d. 2 maart 2011 in cassatie komen, voor de peildatum voor aanzienlijk hogere prijzen dan de agrarische waarde gronden hebben aangekocht. Voorts moet worden gewezen op hetgeen namens [A] c.s. - onder meer onder verwijzing naar concrete besprekingen tussen de gemeente Oud-Beijerland en de verschillende marktpartijen, waaronder [A] c.s. , die in het gebied grondposities hebben ingenomen en die zich op verzoek van de gemeente Oud-Beijerland als zelfrealisatoren hebben verenigd, lopende besprekingen omtrent ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk-Oost - is aangevoerd over de planvorming en het verweer namens onteigenden tegen de stelling van de provincie dat ontwikkeling alleen op de lange termijn voorzienbaar was, hetgeen de overweging van de rechtbank onder 2.9 dat "als al sprake zal zijn van een wijziging van de bestemming in een rendabeler bestemming, [dat] dan nog in een dermate ver verwijderde toekomst [zal] zijn dat een redelijk handelend koper daar op dit moment geen betekenis aan zal willen toekennen", niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd doet zijn.
f. In het licht van het vorenstaande is in het bijzonder niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd het oordeel in rov. 2.9 dat Amstelland niet adequaat zou zijn teruggekomen op het verweer van de Provincie dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk-Oost volgens de voor de peildatum tot stand gekomen Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn, alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen en voorts dat als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn, nog daargelaten dat de Provincie dit verweer blijkens haar pleitnota heeft toegespitst op de complexbenadering.
4. Beoordeling van het middel
4.1 Eisers komen in cassatie op tegen de door de Rechtbank gevolgde primaire waardering van het onteigende. Eisers blijven gericht op toepassing van de subsidiaire waardering en de daar deel van uitmakende verwachtingswaarde voor de onteigende gronden.
4.2 Zoals eisers in hun brief van 3 mei 2011 aan de Hoge Raad hebben opgemerkt komen hun cassatieklachten op het volgende neer: (10)
Het oordeel dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.
4.3 Dat dit oordeel onjuist zou zijn wordt door eisers onderbouwd door te betogen dat de eliminatieregel van artikel 40c Ow van toepassing is en dat (mede daarom) sprake is van een verwachtingswaarde van het onteigende. (11)
Artikel 40c van de Onteigeningswet
4.4 Artikel 40c van de Onteigeningswet luidt:
Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door
1o het werk waarvoor onteigend wordt;
2o overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;
3o de plannen voor de werken onder 1o en 2o bedoeld.
4.5 Onder toepassing van de eliminatieregel van artikel 40c wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling een uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat voor de begroting van de schadeloosstelling beslissend zijn de omstandigheden aanwezig op de datum van het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers, de peildatum. Deze wettelijke uitzondering houdt in dat geen rekening wordt gehouden met waardeverhogende- of verlagende omstandigheden die op de peildatum aanwezig zijn welke zijn veroorzaakt door hetgeen de onteigenaar zelf heeft aangelegd of gaat aanleggen in het kader van het plan waarvoor onteigend wordt.
4.6 In casu zou toepassing van artikel 40c Ow leiden tot het wegdenken, oftewel de eliminatie, van de bestemming "verkeersdoeleinden" en "verkeersdoeleinden en natuur" als zijnde nadeel 'teweeggebracht door de plannen voor de werken onder 1o en 2o bedoeld' in de zin van artikel 40c aanhef en onder 3, Ow. Als gevolg van deze eliminatie zou onder de subsidiaire benadering, agrarische grond resteren met (enige) verwachtingswaarde, als te baseren op eventuele toekomstige grondontwikkeling ten behoeve van woningbouw en bedrijven.(12)
4.7 Van der Feltz e.a. schrijven over de samenhang tussen artikel 40c en artikel 40e Ow:(13)
315. Als het in art. 40c bedoelde "plan voor het werk" kan in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt een bestemmingsplan. Dat met bestemmingsplannen juist wel rekening gehouden moet worden, vloeit voort uit het beginsel, dat de vaststelling van een bestemmingsplan naar zijn aard een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente vormt, die zich duidelijk onderscheidt van de vaststelling van het onteigeningsplan. De algemene regel luidt dat bij de bepaling van de schadeloosstelling in aanmerking behoort te worden genomen de bestemming die bij het van kracht zijnde bestemmingsplan - of een concreet te verwachten bestemmingsplan - aan het onteigende is gegeven, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het werk waarvoor onteigend wordt. Deze regel draagt alweer de kiem van een uitzondering in zich. De regel moet immers wijken - het bestemmingsplan verwordt wel tot "plan voor het werk" - wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kan worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan, waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. Wanneer met andere woorden de bestemming "van bovenaf" als dwangbestemming is opgelegd, moet het bestemmingsplan als plan voor het werk als bedoeld in art. 40c voor de bepaling van de schadeloosstelling worden weggedacht.
4.8 Alvorens over te gaan tot de vraag of toepassing van de eliminatieregel aan de orde is, kan de vraag worden gesteld of aan de onderhavige percelen grond, geheel afgezien van de onteigening, boven de agrarische waarde, enige verwachtingswaarde toekwam. Bij gebreke daarvan ontvalt de zin aan een discussie over eventuele toepassing van de eliminatieregel. De Rechtbank heeft in gelijke zin, met betrekking tot de in cassatie niet meer spelende vermeende dwangbestemming, overwogen:
2.8. Het processueel debat omvat mede de vraag of sprake is van een dwangbestemming. De vraag of sprake is van een dwangbestemming is in dit geval irrelevant. (...) Immers, ook als de dwangbestemming wordt weggedacht zal een redelijk handelend koper geen hogere waarde toekennen aan het onteigende, gelet op het sub rov. 2.7 gegeven oordeel dat van verwachtingswaarde geen sprake is.
Verwachtingswaarde
4.9 Eisers bestrijden de overweging van de Rechtbank dat geen sprake is van verwachtingswaarde. Daartoe hebben zij motiveringsklachten aangevoerd, weergegeven als subonderdelen a tot en met f.(14)
4.10 In r.o. 2.7 heeft de Rechtbank overwogen dat en waarom geen sprake is van verwachtingswaarde van het onteigende:
2.7. [A] c.s. betogen dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt. Dit betoog faalt. In de toekomst te verwachten gebeurtenissen mogen op zich in aanmerking worden genomen, voor zover althans een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper bij de prijsbepaling daaraan betekenis zouden toekennen. Daarvan is geen sprake. Het onteigende had al een bestemming "verkeersdoeleinden" en dat blijft ook zo na onteigening. De stellingen van [A] c.s. volstaan niet voor het oordeel dat een redelijk handelend koper bereid zal zijn om meer te betalen omdat het onteigende in de toekomst een andere, meer rendabele bestemming zal krijgen. Als al sprake zal zijn van een wijziging van de bestemming in een rendabeler bestemming, dan nog zal dat in een dermate ver verwijderde toekomst zijn dat een redelijk handelend koper daar op dit moment geen betekenis aan zal willen toekennen. Het schept niet zonder meer verwachtingswaarde als grond waarop gebouwd zou kunnen gaan worden gelegen is in de buurt van bestaande bebouwing. In het oordeel wordt voorts betrokken het gemotiveerde verweer van de Provincie Zuid-Holland, waarop [A] c.s. niet adequaat zijn teruggekomen, dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk Oost volgens ondermeer de - voor de peildatum tot stand gekomen - Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn, alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen en voorts dat er als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn.
4.11 De klacht onder subonderdeel b luidt:
Door op de door deskundigen aan hun (meer) subsidiaire benadering ten grondslag gelegde motivering in het geheel niet in te gaan - ook rekening houdend met de door Uw Raad erkende beperkte motiveringsplicht voor de rechtbank bij afwijking van het advies van de rechtbankdeskundigen - alsmede door te overwegen en te beslissen zoals de rechtbank heeft gedaan in weerwil van hetgeen [A] c.s. concreet en gemotiveerd heeft aangevoerd, heeft de rechtbank niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd op welke gronden de rechtbank in casu tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van relevante in aanmerking te nemen verwachtingwaarde.
4.12 Uit r.o. 2.7 blijkt dat de Rechtbank uitgebreid is ingegaan op de redenen waarom het betoog van eisers dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt, faalt. Dat zij hierbij niet is ingegaan op de motivering van deskundigen doet hieraan niet af. Zoals de Rechtbank reeds in r.o. 2.9 overweegt heeft de rechter in beginsel een beperkte motiveringsplicht wat betreft zijn beslissing om de zienswijze van een deskundige al dan niet te volgen. De inhoud van deze motiveringsplicht is afhankelijk van de aard van het bewijsmateriaal en de aard en de mate van precisering van de daartegen door partijen aangevoerde bezwaren.(15) Met betrekking tot 'hetgeen [A] c.s. concreet en gemotiveerd heeft aangevoerd' vermelden eisers in voetnoot in de cassatiedagvaarding:
Zie onder meer Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009, bijlagen / passim; Pleitnota d.d. 13 januari 2010; passim.
Deze verwijzing acht ik naar aard en mate onvoldoende gepreciseerd om als klacht doel te kunnen treffen. Eisers hebben onvoldoende duidelijk gemaakt wat 'hetgeen concreet en gemotiveerd is aangevoerd' zou inhouden en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. De klacht faalt.
4.13 De klacht onder subonderdelen e en f zijn eveneens gericht tegen hetgeen de Rechtbank in r.o. 2.7 heeft overwogen. De klacht aangevoerd onder subonderdeel f richt zich tegen het tweede gedeelte van r.o. 2.7 waarin de Rechtbank overweegt dat eisers niet adequaat zijn teruggekomen op het gemotiveerde verweer van de Provincie dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt. Deze overweging zou niet of onvoldoende begrijpelijk zijn gemotiveerd 'nog daargelaten dat de Provincie dit verweer blijkens haar pleitnota heeft toegespitst op de complexbenadering'.
4.14 Ik merk op dat het verweer van de Provincie dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt, rust op drie pijlers, te weten: 1. 'dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk Oost volgens onder meer de - voor de peildatum tot stand gekomen - Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn' 2. 'alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen' en 3. 'voorts dat er als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn'. Eisers hebben niet duidelijk aangetoond waar zij adequaat zijn teruggekomen op dit verweer. Het gaat om op zichzelf heldere feitelijke vaststellingen van de Rechtbank, zodat aan de inhoud van daartegen gerichte motiveringsklachten, willen deze enige kans van slagen hebben, bepaald wel eisen mogen worden gesteld. De klacht faalt.
4.15 De klacht aangevoerd onder subonderdeel e is gericht tegen het eerste gedeelte van r.o. 2.7 waarin de Rechtbank overweegt:
2.7. [A] c.s. betogen dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt. Dit betoog faalt. In de toekomst te verwachten gebeurtenissen mogen op zich in aanmerking worden genomen, voor zover althans een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper bij de prijsbepaling daaraan betekenis zouden toekennen. Daarvan is geen sprake. Het onteigende had al een bestemming "verkeersdoeleinden" en dat blijft ook zo na onteigening. De stellingen van [A] c.s. volstaan niet voor het oordeel dat een redelijk handelend koper bereid zal zijn om meer te betalen omdat het onteigende in de toekomst een andere, meer rendabele bestemming zal krijgen. Als al sprake zal zijn van een wijziging van de bestemming in een rendabeler bestemming, dan nog zal dat in een dermate ver verwijderde toekomst zijn dat een redelijk handelend koper daar op dit moment geen betekenis aan zal willen toekennen.
4.16 Eisers stellen dat deze overweging niet of onvoldoende is gemotiveerd 'in het licht van hetgeen [A] c.s. ter adstructie van deze uit HR 14 juni 2002, NJ 2003, 150 m.nt. PCEvW (Provincie Noord-Holland / [...]) volgende toets heeft aangevoerd'. Voornoemde toets is echter niet vermeld noch is uiteengezet wat die toets hier precies zou betekenen voor deze feitelijke overwegingen van de Rechtbank, zodat deze klacht het lot van de vorige moet delen.
4.17 Voorts stellen eisers dat zij onweersproken hebben 'gewezen op de lijst met gerealiseerde vergelijkingstransacties in het betreffende gebied, waaruit is gevolgd dat vele (redelijk handelende) marktpartijen, waaronder [A] c.s. en de overige partijen die separaat tegen vonnissen van de Rechtbank Dordrecht d.d. 2 maart 2011 in cassatie komen, voor de peildatum voor aanzienlijk hogere prijzen dan de agrarische waarde gronden hebben aangekocht'. Ter onderbouwing vermelden eisers in voetnoot 10 in de cassatiedagvaarding:
Zie bijlage 7 bij Nota aan Deskundigen d.d. 23 september 2008; bijlage 3 bij Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009; Pleitnota d.d. 13 januari 2010, nr. 26.
Bijlage 7 bij de 'Nota aan Deskundigen' is een taxatierapport door [B], adviseurs onroerende zaken, opgesteld in opdracht van een onteigende partij. Bijlage 3 bij 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' betreft een negen pagina's (inclusief bijlagen) tellende reactie van [betrokkene 1] op het concept deskundigenrapport. De 'Pleitnota' is ingedeeld nrs. 1-37. Nr. 26 luidt:
Vergelijkingstransacties
26. Opgemerkt wordt nog dat deskundigen de relevante vergelijkingstransacties die in dit gebied hebben plaatsgevonden, welke alle ruim liggen boven de agrarische waarde, nog exclusief de nabetalingsbepalingen, alleen noemen in het verband van de begroting van de verwachtingswaarde (p. 18 en 29 rapport [A] c.s.), en in het geheel niet in hun primaire benadering. Dit wordt niet verklaard.
De onderbouwing is gesteld in algemene termen. Er wordt gewezen op andere verkochte percelen en op daaruit wellicht af te leiden toekomstverwachtingen bij de handelende partijen. In hoeverre die andere verkochte percelen gelijk te stellen zijn of waren aan de onderhavige percelen is mij niet duidelijk geworden. Verder wil ik opmerken dat het enkel noemen van andere transacties tegen hogere prijzen niet uitsluit dat die prijzen slechts op speculatie berusten, zonder reële, gefundeerde verwachtingswaarde. Het komt mij voor dat er in cassatie geen plaats is een en ander nog eens te gaan uitzoeken. De klacht treft geen doel.
4.18 Verder stellen eisers dat 'moet worden gewezen op hetgeen namens [A] c.s. -onder meer onder verwijzing naar concrete besprekingen tussen de gemeente Oud-Beijerland en de verschillende marktpartijen, waaronder [A] c.s., die in het gebied grondposities hebben ingenomen en die zich op verzoek van de gemeente Oud-Beijerland als zelfrealisatoren hebben verenigd, lopende besprekingen omtrent ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk-Oost - is aangevoerd over de planvorming en het verweer namens onteigenden tegen de stelling van de provincie dat ontwikkeling alleen op de lange termijn voorzienbaar was'. Ter onderbouwing vermelden eisers in voetnoot 11 in de cassatiedagvaarding:
Zie bijlagen 1 en 2 bij Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009; proces-verbaal van de descente, de bij Akte van 13 januari 2010 overgelegde producties 1-9, waaronder het als productie 7 overgelegde gespreksverslag van 7 december 2009, en de Pleitnota van 13 januari 2010, nrs. 18-21. Ook uit de nummers 15 en 16 van de pleitnota van de Provincie d.d. 13 januari 2010 blijkt dat de Provincie instemt met ruimtebeslag voor woningen tot 2020, hetgeen binnen de reguliere (bestemmings)planprocedure van 10 jaar ligt, en aldus allerminst sprake is van een "dermate ver verwijderde toekomst".
Bijlage 1 van de 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' is een brief van de 'Commissie Hoeksche Waard' van 9 december 2008 aan het college van gedeputeerde staten van de Provincie waarin wordt ingegaan op 'het contourenvoorstel van de Hoeksche Waard' en een nadere onderbouwing van ruimtelijke knelpunten in de Hoeksche Waard wordt gegeven. Bijlage 2 van de 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' is een brief van Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost CV, [A], Wavas, Bouwfonds MAB, BPL en Rotij (onteigende partijen) van 22 oktober 2008 aan het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Oud-Beijerland waarin een voorstel wordt gedaan tot nader overleg. In die brief staat onder meer:
Op 08 juli 2008 is door de Commissie Hoeksche Waard het Ontwerp Ruimtelijk plan van de 'Structuurvisie Hoeksche Waard' vastgesteld. Binnen dit document is voor de gemeente Oud-Beijerland betreffende de voorgenomen streekplanuitwerking een contourenvoorstel opgenomen voor toekomstige uitbreidingslocaties met als bestemming woningbouw en bedrijventerreinen. Het gebied Stougjesdijk-Oost is daarbij opgenomen in de 'rode contour 2020'. De Structuurvisie Hoeksche Waard is de basis geweest voor het gesprek hetgeen het tweede kwartaal 2008 heeft plaatsgevonden tussen [betrokkene 2] van uw gemeente en [betrokkene 3] MCD van AM Vastgoedontwikkeling. (...) Gegeven de eigendomsordening in het gebied is het naar onze mening mogelijk om met publieke en private partijen slagvaardig te komen tot een integrale gebiedsvisie voor het gebied Stougjesdijk-Oost en om die reden treden wij hierover graag met u in nader overleg.
De 'Akte van 13 januari 2010' kent 10 bijgevoegde 'producties'. Derhalve acht ik een verwijzing naar 'producties 1-9' niet voldoende gespecificeerd. 'Productie nr. 7' betreft een verslag van een overleg tussen de gemeente Oud-Beijerland en de 'marktpartijen' waarbij aanwezig zijn [betrokkene 4] namens 'ontwikkelingscombinatie Bouwfonds, Rotij Grondontwikkeling West en Achmea Vastgoed' en [betrokkene 3] namens 'Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost CV'. Het verslag is gedateerd 7 december 2009. Als doel van het overleg is in het verslag genoteerd:
Na een voorstelronde volgt de opening van de vergadering door [betrokkene 5]: doel van het overleg is het proces te bespreken om te komen tot een start van de planvorming voor het gebied Stougjesdijk-Oost.
De 'Pleitnota' is ingedeeld in nrs. 1-37. Nr. 15 betreft dwangbestemming. Nr. 16 gaat over de hoogte van de (veronderstelde) verwachtingswaarde. Nrs. 18-21 gaan over de ontwikkeling van het onteigende gebied.
De diverse verwijzingen van eisers naar eerdere stukken zijn nogal algemeen, mijns inziens te weinig concreet gericht om als motiveringsklacht doel te kunnen treffen tegenover de door de Rechtbank gemaakte afwegingen. Het is mij niet duidelijk geworden waarom de door eisers verhoopte, toekomstige bouwontwikkelingen (aantoonbaar) redelijkerwijs te verwachten waren, als meer dan speculatief. Er zijn besprekingen gevoerd tussen bouwondernemers en de overheid. Daarbij is van de kant van de overheid niet uitgesloten dat het op (langere) termijn in enige mate tot bebouwing zou kunnen komen, maar van besluitvorming daarover is, voor zover ik heb gezien, geen sprake geweest. Daarop moet deze klacht stranden.
4.19 De klacht onder subonderdeel c is gericht tegen een vermeende feitelijke onjuistheid in r.o. 2.9.(16) Deze zou eruit bestaan dat de Rechtbank heeft overwogen dat onder de subsidiaire waardering 'in de visie van deskundigen sprake is van een complex'. Dit zou een feitelijke onjuistheid betreffen 'nu de subsidiaire waarderingen van deskundigen niet uitgingen van een complex, maar integendeel van het bestaan van relevante verwachtingswaarde'. Ook zou sprake zijn van innerlijke tegenstrijdigheid van het oordeel doordat de Rechtbank eveneens in r.o. 2.9 heeft overwogen 'om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings)waarde toe te kennen'.
4.20 De Rechtbank heeft, voor zover in dit kader relevant, in r.o. 2.9 overwogen:
2.9. (...) De (meer) subsidiaire waarderingen zijn door de deskundigen gedaan voor het geval de rechtbank aanleiding mocht zien om toepassing te geven aan art. 40e Ow. De deskundigen, zo begrijpt de rechtbank, sluiten niet uit dat de rechtbank daartoe de verkeerbestemming van het onteigende wegdenkt om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings-) waarde toe te kennen, welk voordeel [A] c.s. zouden missen als de bestemming niet zou worden weggedacht. De rechtbank onderschrijft echter het verweer van de Provincie Zuid-Holland dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken (vergelijk Hoge Raad 22-04-1998 LJN: ZD2956). Bovendien lijken de (meer) subsidiaire waarderingen te veronderstellen dat in de visie van de deskundigen toch sprake is van een complex. De rechtbank is, zoals gezegd, van oordeel dat geen sprake is van een complex. Overigens gaan de deskundigen zelf er uiteindelijk ook van uit dat de schadeloosstelling niet dient te worden gebaseerd op hun (meer) subsidiaire waarderingen.
4.21 R.o. 2.9 ziet op het oordeel van de Rechtbank dat zij - grotendeels - de bevindingen van de deskundigen 'ten aanzien van hun primaire standpunt ter zake van de waarde van het onteigende' overneemt en deze tot de hare maakt. Ten overvloede overweegt de Rechtbank waarom zij voorbijgaat aan de '(meer) subsidiaire waarderingen' van de deskundigen. De gemotiveerde afwegingen van de Rechtbank komen mij niet voor als innerlijk tegenstrijdig of onbegrijpelijk. Ter onderbouwing verwijzen eisers in voetnoot 9 in de cassatiedagvaarding naar:
Deskundigenrapport juli 2009, p. 20/21.
Aldaar staat een weergave van de primaire en subsidiaire waardering van het onteigende, onder "III.D.3. Bijkomende vergoedingen" onder de primaire waardering tot en met "III.e. Subsidiaire waardering".(17) Onder "III.e. Subsidiaire waardering" merken de deskundigen op:
Het nadeel als hiervoor bedoeld kan worden vergoed door het onteigende de waarderen op hetzelfde niveau als de aangrenzende overblijvende/omliggende gronden met agrarische bestemming, met inbegrip van de daaraan toe te voegen verwachtingswaarde.
De deskundigen lijken hiermee in hun (meer) subsidiaire waarderingen zoals de Rechtbank in r.o. 2.9 opmerkt (impliciet) 'te veronderstellen dat in de visie van de deskundigen toch sprake is van een complex'. Die veronderstelling is mijns inziens te zien als gedaan binnen de subsidiaire benadering. Deze is echter door de Rechtbank, in navolging van de deskundigen, verworpen ten faveure van de primaire benadering, waarin de onteigende percelen zijn gewaardeerd op agrarische waarde, zonder verwachtingswaarde en zonder complexbenadering. In zoverre zie ik ook niet wat eisers zouden opschieten met een eventuele gegrondbevinding. Op een en ander stuit deze klacht af.
4.22 De klachten in subonderdelen a en d borduren voort op een reeds veronderstelde gegrondbevinding van toepasselijkheid van de eliminatieregel. In onderdeel 4.8 van deze conclusie heb ik al opgemerkt dat alvorens kan worden overgegaan tot de vraag of toepassing van de eliminatieregel aan de orde is, de eerdere vraag is of aan de onteigende percelen enige verwachtingswaarde toekwam. Bij gebreke daarvan ontvalt immers de zin aan een discussie over eventuele toepassing van de eliminatieregel. Aangezien ik meen dat de voorgaande klachten welke er toe strekken dat wel sprake zou zijn van verwachtingswaarde, falen, moeten de subonderdelen a en d dat lot delen.
5. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
Advocaat-Generaal
1 Deskundigenrapport juli 2009, p. 21.
2 Deskundigenrapport juli 2009, p. 33.
3 Deskundigenrapport juli 2009, p. 16. Zie ook onderdeel 2.12 van deze conclusie.
4 De in deze conclusie opgenomen citaten uit jurisprudentie en literatuur zijn zonder daarin voorkomende voetnoten opgenomen. Citaten met een tekstbewerking, zoals onderstrepingen, vet- of cursiefzettingen, zijn veelal als onbewerkt weergegeven.
5 Nr. DCZ/2007/2475.
6 Koninklijk Besluit van 8 november 2007, nr. 07.003610, Stcrt. 22 november 2007, nr. 227, p. 16.
7 Rapport van de deskundigen juli 2009, p. 15.
8 Het in cassatie bestreden vonnis is van 2 maart 2011. De verklaring bedoeld in artikel 52, lid 3, van de Onteigeningswet is op 15 maart 2011 afgelegd. De in artikel 53 van Pro de Onteigeningswet voorgeschreven betekening en dagvaarding hebben op 26 april 2011 plaatsgevonden, er is gedagvaard binnen de in dit artikel aangegeven termijn.
9 Brief van eisers aan de Hoge Raad van 3 mei 2011.
10 Zie 3.3.
11 Zie subonderdelen 1 en 2 van de cassatiedagvaarding, opgenomen in onderdeel 3.4 van deze conclusie.
12 Zie 1.4.
13 Van der Feltz e.a., 'Schadeloosstelling voor onteigening. Telders, nieuw voor oud.' Kluwer: 2006, nr. 315, p. 316.
14 Zie cassatiedagvaarding, onderdeel 2. Zie 3.4 van deze conclusie.
15 Hoge Raad 5 december 2003, nr. C02/154HR, LJN: AN8478, NJ 2004/74.
16 Zie onderdeel 1.4 van deze conclusie.
17 Zie 2.9 en 2.10.