Conclusie
11/03693
Mr. F.F. Langemeijer
14 september 2012
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
[Verweerster]
Dit geschil betreft de opzegging van een overeenkomst tot onderhuur van bedrijfsruimte.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. Eiser tot cassatie ([eiser]) huurt sinds 1 februari 1987 van B.V. Gulpener Bierbrouwerij (hierna: de brouwerij) een bedrijfsruimte met bovenwoning aan [a-straat 1] te Maastricht. Tot 1 januari 1998 heeft [eiser] in de bedrijfsruimte een eetcafé geëxploiteerd; het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro.
1.1.2. Met ingang van 1 januari 1998 heeft [eiser], met instemming van de brouwerij, deze bedrijfsruimte in onderhuur gegeven aan [betrokkene 1]. Per die datum is [betrokkene 1] met haar ouders in de vorm van een vennootschap onder firma (in navolging van het bestreden arrest verder aan te duiden als: [verweerster]) een eetcafé gaan exploiteren in deze bedrijfsruimte. De (onder)huurovereenkomst geldt per 1 januari 2008 voor onbepaalde tijd. [verweerster] heeft geen overnamesom betaald.
1.1.3. [Verweerster] heeft het voornemen geuit het eetcafé te verkopen aan een met name genoemde derde. Daartoe zijn gesprekken gevoerd tussen [verweerster], [eiser] en de brouwerij. De brouwerij heeft ingestemd met exploitatie door deze derde, [eiser] niet.
1.1.4. Bij brief van 17 april 2008 heeft [eiser] aan [verweerster] de (onder)huur opgezegd tegen 1 mei 2009(2). Daartoe heeft [eiser] drie redenen genoemd, waarvan er in cassatie twee nog aan de orde zijn: (a) dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft(3); (b) een redelijke afweging van zijn belangen bij beëindiging en die van [verweerster] bij voortzetting(4). [Verweerster] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
1.2. Bij inleidende dagvaarding van 26 maart 2009 heeft [eiser] gevorderd, zakelijk weergegeven, dat bij vonnis het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de tussen partijen gesloten (onder)huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte zal eindigen, alsmede het tijdstip van ontruiming(5). [Eiser] heeft deze vordering primair gebaseerd op de hiervoor onder a genoemde grond; subsidiair op die onder b. Hij heeft gesteld dat hij destijds, in januari 1998, een affectieve relatie had met [betrokkene 1] en heeft goedgevonden dat zij het eetcafé exploiteerde. [Verweerster] (c.q. [betrokkene 1]) heeft hem nooit enige overnamesom betaald voor het eetcafé. Nu [verweerster] de exploitatie niet langer zelf wenst voort te zetten, wil [eiser] het eetcafé weer zelf gaan exploiteren, gelet op de waarde en de ligging van deze horeca-onderneming.
1.3. [Verweerster] heeft verweer gevoerd. Volgens haar ontbreekt bij [eiser] de intentie om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen en wenst hij door middel van de opzegging van de (onder)huur een overnamesom te verkrijgen. Een voornemen tot vervreemding van het bedrijf door de verhuurder is volgens [verweerster] niet aan te merken als 'nodig voor duurzaam persoonlijk gebruik'. [Verweerster] acht de opzegging een vorm van misbruik van recht. Met betrekking tot de subsidaire grondslag heeft [verweerster] gesteld dat zij belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat zij dan de onderneming - waarvan zij naar haar stellingen een goed lopend horecabedrijf heeft gemaakt - aan een derde kan overdoen. Bij dupliek heeft [verweerster] daaraan toegevoegd dat als de voorgenomen overdracht geen doorgang kan vinden, zij de exploitatie zelf wenst voort te zetten.
1.4. Bij vonnis van 17 maart 2010 heeft de rechtbank te Maastricht (sector kanton) de vorderingen van [eiser] afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij het litigieuze horecapand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Met betrekking tot de subsidiaire grondslag was de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [verweerster] - die financieel afhankelijk is van de exploitatie - bij voortzetting van de huurovereenkomst dienen te prevaleren boven het belang van [eiser] om het gehuurde binnen enkele jaren te vervreemden.
1.5. [Eiser] heeft hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 3 mei 2011 heeft het gerechtshof te 's-Hertogenbosch het beroepen vonnis bekrachtigd.
1.6. [Eiser] heeft - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna [verweerster] heeft gedupliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het eerste middelonderdeel betreft de weergave van de stellingen van [eiser]. Met het tweede onderdeel komt [eiser] op tegen de verwerping van de primaire grondslag van de vordering; met het derde onderdeel tegen de verwerping van de subsidiaire grondslag. Normaal gesproken zou een geschil als het onderhavige tot de rechter zijn gekomen via een vordering van de (onder)huurder tot indeplaatsstelling, als bedoeld in art. 7:307 BW Pro. De opzegging door de (onder)verhuurder brengt mee dat in deze zaak art. 7:296 BW Pro centraal staat.
2.2. Onderdeel 1 is hoofdzakelijk gericht tegen rov. 4.3, voor zover het hof de stellingen van [eiser] samenvatte als volgt:
"(...) Volgens [eiser] heeft hij ter gelegenheid van het in onderhuur geven van het horecapand afgezien van een overnamesom voor inventaris en opgebouwde goodwill om [betrokkene 1] de mogelijkheid te verschaffen zelf in haar inkomen te voorzien nadat de affectieve relatie met haar was verbroken. Een verkoop van de onderneming door [verweerster] zal ertoe leiden dat [eiser] zijn investeringen niet meer zal kunnen terugverdienen. [Eiser] wenst dat te voorkomen en heeft aangegeven dat hij om die reden het eetcafé weer zelf wil gaan exploiteren."
Het middelonderdeel klaagt, kort samengevat, dat het hof in strijd met art. 24 Rv Pro de feiten heeft aangevuld dan wel dat deze overwegingen onbegrijpelijk zijn: (i) omdat [eiser] had gesteld dat hij de overeenkomst met [verweerster] is aangegaan tijdens zijn relatie met [betrokkene 1] - niet na het verbreken daarvan(6) - en (ii) omdat uit de gedingstukken niet kan worden afgeleid dat [eiser] destijds van een overnamesom heeft afgezien teneinde [betrokkene 1] de mogelijkheid te bieden in inkomsten te voorzien(7).
2.3. Wat betreft het eerste punt heeft de steller van het middel gelijk, dat [eiser] in dit geding niet heeft gesteld dat de (onder)huurovereenkomst een aanvang heeft genomen na beëindiging van de - op zichzelf tussen partijen vaststaande - affectieve relatie tussen [eiser] en [betrokkene 1]. Van een aanvulling van de feiten is m.i. geen sprake: het hof doelt in deze overweging kennelijk op de passage in de conclusie van repliek onder 6, waarin [eiser] stelde dat hij zijn toenmalige partner, [betrokkene 1], in de gelegenheid heeft gesteld de onderneming om niet te exploiteren omdat hij in het kader van hun affectieve relatie haar in staat wilde stellen eigen inkomsten te verwerven(8). Hoe dan ook, [eiser] mist belang bij de klachten van dit middelonderdeel, omdat 's hofs beslissing niet berust op het tijdstip waarop de affectieve relatie is geëindigd, noch op de veronderstelling dat [eiser] van het bedingen van een overnamesom heeft afgezien teneinde [betrokkene 1] in staat te stellen na het verbreken van de relatie eigen inkomsten te verwerven. De bestreden beslissing berust op een andere grond. Partijen verschilden van mening over de vraag of er op 1 januari 1998 enige goodwill bestond of andere activa, voor de overdracht waarvan [eiser] van [betrokkene 1] c.q. van [verweerster] een overnamesom had kunnen bedingen(9). Volgens het hof is [eiser] tegenover de desbetreffende, in rov. 4.4.1 en 4.4.2 door het hof samengevatte stellingen van [verweerster] tekortgeschoten in zijn stelplicht. Volgens het hof bieden de stellingen van [eiser] onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat hij in 1998 recht had op een overnamesom (rov. 4.5). Om deze reden faalt ook de motiveringsklacht.
2.4. De klacht onder 1.6, die betrekking heeft op de belangenafweging als bedoeld in rov. 4.7, gaat met zoveel woorden uit van een gegrondbevinding van de voorgaande klachten en behoeft daarom geen bespreking. De klacht onder 1.7, die inhoudt dat het hof bij de belangenafweging ten onrechte geen acht heeft geslagen op het feit dat de (onder)huurovereenkomst in 1998 is aangegaan in het kader van de destijds bestaande affectieve relatie tussen [eiser] en [betrokkene 1] en dat die relatie inmiddels is geëindigd, faalt. Blijkens het arrest was het hof zich ervan bewust dat tussen [eiser] en [betrokkene 1] een affectieve relatie heeft bestaan, maar berust de afwijzing van [eiser]s standpunt op de grond dat het uitblijven van een afspraak over een overnamesom in januari 1998 op een andere wijze dan door het bestaan van die relatie werd verklaard.
2.5. Onderdeel 2 klaagt allereerst dat het hof in rov. 4.4 en 4.5 een verkeerd criterium heeft aangelegd. Volgens de rechtsklacht had het hof, gelet op art. 7:296, lid 1 onder b, BW, behoren te toetsen of [eiser] het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wilde nemen en, eerst bij een bevestigend antwoord op die vraag, te toetsen of [eiser] het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, waarbij volgens de klacht bovendien als maatstaf heeft te gelden dat [eiser] zijn stellingen slechts aannemelijk behoeft te maken en deze niet met objectieve gegevens behoeft aan te tonen(10).
2.6. Het hof heeft in ieder geval de bepaling van art. 7:296, lid 1 onder b, BW voor ogen gehad: daarover ging het debat tussen partijen en deze wettelijke bepaling is zelfs uitdrukkelijk genoemd in het vonnis van de kantonrechter (blz. 2). Blijkens rov. 4.5 aan het slot heeft het hof onderzocht of [eiser] "aannemelijk" heeft gemaakt dat hij het eetcafé weer zelf wenst te exploiteren, maar acht het hof de stellingen van [eiser] daarvoor niet toereikend. Het argument in dit verband van [eiser] "dat [verweerster] nimmer heeft betaald voor de door [eiser] gedane investeringen in de bedrijfsruimte en goodwill" heeft het hof behandeld in rov. 4.3 - 4.5. Dat is niet in strijd met de wettelijke maatstaf. De rechtsklacht faalt derhalve.
2.7. De overige klachten van onderdeel 2 betreffen de motivering en het passeren van een bewijsaanbod. De subonderdelen 2.3 - 2.6 komen in wezen neer op de klacht dat het hof - bij zijn oordeel dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde weer persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen - eraan voorbijgaat dat [eiser] aan deze stelling niet zozeer ten grondslag heeft gelegd dat hij door hem gedane investeringen wil terugverdienen, maar eerst en vooral dat hij eigenaar is van de onderneming en dat hij zijn onderneming weer wil exploiteren: het feit dat iemand eigenaar is van een onderneming brengt volgens de klacht mee dat hij "eo ipso recht en reden heeft om die onderneming te exploiteren".
2.8. Deze klachten hangen kennelijk samen met het standpunt dat [eiser] al in de feitelijke instanties heeft ingenomen. Kort samengevat - in mijn woorden - hield dit standpunt in dat het eetcafé steeds zijn onderneming is gebleven(11), dat [betrokkene 1] c.q. [verweerster] weliswaar gedurende de periode van onderhuur inkomsten uit de exploitatie van het eetcafé heeft mogen genieten, maar dat, nu [betrokkene 1] c.q. [verweerster] te kennen heeft gegeven om haar moverende redenen de exploitatie te willen beëindigen, het eetcafé, waarvoor nimmer een overnamesom aan [eiser] betaald is, als vanzelfsprekend aan hem als eigenaar terugvalt. Het gaat in deze zaak niet om aandelen in een rechtspersoon die het café exploiteert. In de procedure in feitelijke instanties was een twistpunt, wat "het eetcafé" in 1998 inhield en wat hetgeen was waarvan [eiser] eigenaar beweert te zijn gebleven: volgens [verweerster] was de waarde van de inventaris te verwaarlozen, was de goodwill van het eetcafé in januari 1998 nihil en is de thans bestaande goodwill van het eetcafé uitsluitend door haarzelf opgebouwd in de periode vanaf 1 januari 1998. Het hof heeft in deze discussie de zijde van [verweerster] gekozen en dat oordeel naar behoren gemotiveerd. De subonderdelen 2.3 - 2.6 falen. De klacht onder 2.8 over het gepasseerde bewijsaanbod faalt: aan een bewijsaanbod komt de rechter eerst toe indien voldoende is gesteld.
2.9. De klacht onder 2.7, dat het oordeel dat [eiser] zijn stelling onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt onbegrijpelijk is in het licht van [eiser]s argument dat de goodwill "inherent is aan de onderhavige specifieke en midden in het winkel- en uitgaanscentrum van Maastricht" gelegen bedrijfsruimte(12), faalt omdat de redenen waarom het hof desondanks tot een ander oordeel kwam in rov. 4.4 - 4.5 helder uiteen zijn gezet. De klacht richt zich in wezen tegen een waardering van de feiten, die is voorbehouden aan het hof als de hoogste rechter die over de feiten oordeelt. De voortbouwende klacht onder 2.9 behoeft geen afzonderlijke bespreking. Onderdeel 2 faalt.
2.10. Onderdeel 3 is gericht tegen rov. 4.7, waarin het hof de subsidiaire grondslag van de vordering behandelt. De motiveringsklacht onder 3.3 (dat het oordeel onbegrijpelijk is, nu [eiser] zich heeft beroepen op het feit dat de huurbeëindiging het mogelijk maakt dat hij zijn eigen onderneming weer kan exploiteren, onder verwijzing naar de feiten en omstandigheden die hij aan zijn eerste opzeggingsgrond te grondslag had gelegd) faalt om dezelfde redenen als het tweede middelonderdeel; zie met name alinea 2.8 hiervoor.
2.11. Onder 3.4 klaagt het middel dat het hof bij de redelijke belangenafweging (als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW Pro) ten onrechte niet de volgende aangevoerde omstandigheden heeft meegenomen:
- dat hij enkel in het kader van zijn affectieve relatie met [betrokkene 1] zijn onderneming om niet aan haar in gebruik heeft gegeven;
- dat het haar steeds duidelijk moet zijn geweest dat sprake was van een tijdelijke situatie;
- dat [verweerster] na het einde van de affectieve relatie de exploitatie jarenlang heeft mogen voortzetten en dat nu het belang van [eiser] behoort te prevaleren.
Indien het hof van oordeel is dat feiten of omstandigheden die aanleiding vormden tot het aangaan van de (onder)huurovereenkomst geen rol (kunnen) spelen bij de belangenafweging, geeft dat oordeel volgens subonderdeel 3.5 blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
2.12. De rechtsklacht onder 3.5 mist feitelijke grondslag: uit niets blijkt dat het hof van oordeel zou zijn dat feiten of omstandigheden die aanleiding vormden tot het aangaan van de (onder)huurovereenkomst geen rol zouden kunnen spelen bij de belangenafweging. Het standpunt dat [eiser] "zijn onderneming" tijdelijk aan [betrokkene 1] c.q. [verweerster] in gebruik heeft gegeven, is in het kader van de primaire grondslag al behandeld in rov. 4.4 - 4.5. In rov. 4.7 verwijst het hof daarnaar. Dat het hof de stelling dat [betrokkene 1] c.q. [verweerster] heeft moeten begrijpen dat het slechts om een tijdelijke situatie ging, niet afzonderlijk heeft besproken in rov. 4.7, is niet onbegrijpelijk in het licht van de - onbestreden - vaststelling in rov. 4.1.2 dat de onderhuurovereenkomst ingaande 1 januari 2008 voor onbepaalde tijd geldt en in het licht van hetgeen het hof in rov. 4.4 - 4.5 in het kader van de primaire grondslag had overwogen.
2.13. De klachten onder 3.6 - 3.8 houden in dat het hof in rov. 4.7 ten onrechte ervan is uitgegaan dat [verweerster], zo de voorgenomen verkoop aan een derde niet door zou gaan, de onderhuurovereenkomst met [eiser] zal willen of moeten voortzetten: [eiser] had die stelling van [verweerster] in appel betwist (het middelonderdeel verwijst naar MvG onder 22 en 23).
2.14. In rov. 4.7 gaat het om de in art. 7:296 lid 3 BW Pro bedoelde "redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst". [Verweerster] heeft aangevoerd dat zij in financieel opzicht volledig afhankelijk is van het eetcafé: ofwel zij verkoopt de onderneming, ofwel zij zet de exploitatie van het eetcafé voort, aldus rov. 4.7. Bij MvG onder 23 heeft [eiser] inderdaad betwist dat [verweerster] de exploitatie zal willen of moeten voortzetten indien de voorgenomen verkoop aan een derde niet doorgaat: "Geïntimeerde heeft te kennen gegeven dat zij met de exploitatie wil stoppen, en daarom heeft zij het besluit tot verkoop genomen. Zij tracht de zaken nu ten onrechte om te draaien.", aldus [eiser](13). Het hof heeft ook hier het standpunt van [verweerster] gevolgd: "[verweerster] heeft gesteld dat zij geen andere bron van inkomen heeft, hetgeen [eiser] niet heeft betwist". Daarmee is het argument in de memorie van grieven onder 23 naar behoren weerlegd. Onderdeel 3 faalt.
2.15. Terugkijkend, wordt toepassing van art. 81 RO Pro in overweging gegeven.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
a. - g.
1 Zie het bestreden arrest onder 4.1.1 - 4.1.4 en rov. 4.2 in verbinding met het vonnis van de rechtbank, blz. 2, hier verkort weergegeven. Het cassatiemiddel bevat onder 1.4 een voorwaardelijke klacht over de feitenvaststelling in rov. 4.1.2.
2 Deze brief is als productie overgelegd bij de inleidende dagvaarding.
3 Art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW.
4 [eiser] had hierbij het oog op art. 7:296 lid 3 BW Pro.
6 Subonderdelen 1.2 - 1.4.
7 Subonderdeel 1.5.
8 Over het tijdstip waarop de affectieve relatie is geëindigd, heeft [eiser] op 21 september 2010 bij memorie van grieven onder 17 slechts gesteld dat deze "reeds jaren geleden" is geëindigd.
9 Zie onder meer: CvA in eerste aanleg onder 5, tegenover CvR onder 13.
10 Middelonderdeel 2.2, verwijzend naar HR 2 februari 1979, NJ 1979/508 m.nt. PAS.
11 Zie onder meer: inl. dagv. onder 20 en 22; CvR onder 2, waarin [eiser] spreekt over "bruikleen" van de onderneming door [verweerster].
12 Het middelonderdeel verwijst naar de inl. dagv. onder 15; zie ook de MvG onder 2.7.
13 Zie voor de reactie van [verweerster] op dit argument: MvA onder 10 en 11: zij moet wel doorgaan, omdat zij geen andere bronnen van inkomsten heeft.