Conclusie
Zaaknummer: 12/00485
Mr. M.H. Wissink
Zitting: 14 december 2012
conclusie inzake:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
(hierna: [eiser] c.s.)
tegen
Stichting Woonstichting Maasvallei Maastricht,
(hierna: Maasvallei)
1. In deze zaak is de tussen partijen gesloten huurovereenkomst beëindigd in verband met in het gehuurde aangetroffen hennepplanten. In cassatie kan worden uitgegaan van de hieronder aangehaalde feiten, door het hof te 's-Hertogenbosch vastgesteld in rov. 4.1.1 t/m 4.1.7 van het bestreden arrest van 30 augustus 2011:
"4.1.1. [Eiser] c.s. huren ingaande 1 augustus 1998 voor onbepaalde tijd de woning gelegen aan de [a-straat 1] te Maastricht. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Het gehuurde is omschreven als (artikel 1 huurovereenkomst Pro): '...de woning, inclusief eventuele aanhorigheden, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te Maastricht, met medegebruik van de eventuele gemeenschappelijke ruimten...'.
Artikel 6.3 van de algemene voorwaarden houdt in:
'Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.'
Artikel 6.4 van deze algemene voorwaarden luidt:
'(...) Hij [hof: huurder] zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan (...) tuinen (...), voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.'
Artikel 6.7 van de algemene voorwaarden houdt in:
'Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. (...), welke hiergenoemde gedragingen aanstonds tussen partijen gelden als toerekenbare tekortkomingen van de huurder die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.'
4.1.2 Op 7 mei 2008 heeft de politie in de woning een hoeveelheid hennepplanten aangetroffen. Naar aanleiding daarvan heeft maasvallei bij brief van 8 mei 2008 aan [eiser] c.s. onder meer bericht:
'(...) Ofschoon wij er van uitgaan dat u dat wel weet, willen wij u door deze brief nog eens nadrukkelijk wijzen op het feit dat u door het telen van hennep in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen een ernstige overtreding heeft begaan.
U heeft het gehuurde namelijk in afwijking van de expliciet in de huurovereenkomst vastgestelde bestemming gebruikt en gehandeld in strijd met wat onder meer is bepaald in artikel 6.7 van onze algemene voorwaarden.
Daarin is bepaald dat hennepteelt geldt als toerekenbare tekortkomingen van de huurder die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Wij benadrukken dat wij hennepteelt in onze woningen op generlei wijze tolereren en in de voorkomende gevallen daartegen optreden. Wij vertrouwen er dan ook op dat u hiervan goede nota neemt en voortaan zult afzien van het houden van planten waarvan verdovende middelen (kunnen) worden gemaakt.
Mocht u zich hieraan onverhoopt niet houden, zullen wij bij de eerstvolgende constatering onverwijld en zonder pardon bij de Kantonrechter ontruiming van de door u gehuurde woning vorderen. (...)'
4.1.3. Op 16 september 2009 heeft de politie in de (gemeenschappelijke) tuin gelegen achter het gehuurde opnieuw een aantal hennepplanten aangetroffen. Maasvallei heeft bij brief van 24 september 2009 erop gewezen dat zij, onder meer vanwege deze (herhaalde) tekortkoming, een ontruimingsprocedure zou opstarten, tenzij [eiser] c.s. alsnog vrijwillig zouden opzeggen. [Eiser] c.s. hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.1.4 Bij brief van 1 oktober 2009 heeft de gemachtigde van Maasvallei aan [eiser] c.s. nogmaals de gelegenheid geboden tot vrijwillige opzegging, en een rechtsgeding aangekondigd voor het geval vrijwillige huurbeëindiging achterwege zou blijven. Tevens bevat deze brief een huuropzegging, luidende:
'(...) Nu deze brief toch aan u is gericht, en om alle juridische mogelijkheden tot uw ontruiming te kunnen benutten, zegt cliënte u hierbij ten overvloede de huur op van de door u gehuurde woning [a-straat 1] te Maastricht, en wel op de grond dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, zoals de wet in artikel 7:274 lid 1 BW Pro dit omschrijft.
De huuropzegging wordt hierbij gedaan tegen de beëindigingsdatum van 15 januari 2010, met aanzegging dat u per genoemde datum het gehuurde dient te hebben ontruimd. (...)'
4.1.5. Bij gebreke van de gevraagde reactie van [eiser] c.s. heeft Maasvallei [eiser] c.s. vervolgens in rechte betrokken en gevorderd, kort gezegd:
a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd; althans
b. op de grond genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro: het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag die valt 30 dagen na vonnis althans op een nader te bepalen datum; althans
c. de huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] c.s. te veroordelen tot ontruiming binnen 30 dagen (...), met machtiging om deze ontruiming zonodig zelf op kosten van [eiser] c.s. te (doen) uitvoeren met politiebijstand;
met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.
4.1.6. Na verweer door [eiser] c.s. heeft de kantonrechter bij vonnis waarvan beroep de sub a omschreven vordering afgewezen, de sub b omschreven vordering - na afweging van de belangen over en weer - toegewezen en de sub c omschreven vordering buiten behandeling gelaten. De einddatum van de huurovereenkomst werd vastgesteld op 30 september 2010. [Eiser] c.s. zijn tevens veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op die datum, alsmede in de proceskosten. het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.1.7 Het gehuurde is intussen (nog) niet vrijwillig of gedwongen ontruimd."(1)
2. Tegen het door het hof hiervoor onder 4.1.6 genoemde vonnis van de rechtbank te Maastricht van 18 augustus 2010 hebben [eiser] c.s. hoger beroep ingesteld. Maasvallei heeft zich daartegen verweerd. Bij arrest van 30 augustus 2011 heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd. [Eiser] c.s. zijn tegen dit arrest in cassatie gekomen bij dagvaarding van 30 november 2011. Ten tijde van het uitbrengen van de cassatiedagvaarding werden [eiser] c.s. bijgestaan door mr. P. Garretsen. Nadien heeft mr. K. Aantjes zich voor [eiser] c.s. gesteld en het middel schriftelijk toegelicht. Tegen Maasvallei is verstek verleend.
3. Het middel bevat diverse motiveringsklachten die m.i. niet nopen tot beantwoording van vragen in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling, zodat ik hieronder zal volstaan met een (ver)korte conclusie. Ter vergroting van de leesbaarheid volgt eerst een korte weergave van de inhoud van het arrest a quo.
4. De voorliggende vraag, of de door Maasvallei gevorderde huurbeëindiging (en ontruiming) toewijsbaar is op de grond dat [eiser] c.s. zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt (art. 7:274 lid 1 sub a BW Pro), is zowel door de Rechtbank als het hof bevestigend beantwoord. Het hof heeft geoordeeld dat (i) sprake is van onbetamelijk huurdersgedrag (grieven 1 t/m 6; rov. 4.3.1 t/m 4.6) en (ii) de huurbeëindiging (en ontruiming) ook in het licht van de door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheden gerechtvaardigd is (grieven 7 en 8; rov. 4.7 t/m 4.7.2).(2)
5. De in het middel onder 2 t/m 10 vervatte motiveringsklachten richten zich tegen (i). In de daarbij besproken grieven hebben [eiser] c.s., volgens de daaraan door het hof gegeven en in cassatie niet bestreden uitleg, aangevoerd dat zolang niet vaststaat dat er in mei 2008 sprake was van een bedrijfsmatige hennepteelt met enkele honderden planten en dat zij in september 2009 inderdaad zeven (althans meer dan vier) hennepplanten in het achterthuis hadden staan, niet is komen vast te staan dat er sprake is van een (herhaalde) tekortkoming (rov. 4.3, vierde volzin). Het hof heeft dit betoog verworpen. De motivering daarvan is te vinden in rov. 4.3.1 t/m 4.6, welke zich als volgt laat samenvatten:
- (rov. 4.3.1) In mei 2008 was in ieder geval sprake van een substantiële hennepkweek, althans van een meer dan hobbymatige kweek. [Eiser] c.s. hebben immers erkend althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat in mei 2008 een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen, en het aantal aanwezige planten slechts bloot ontkend;
- (rov. 4.3.2) [Eiser] c.s. hebben de stelling dat het mutatierapport van de politie van 16 september 2009 ontoereikend en niet objectief zou zijn, niet gemotiveerd. In dit rapport is duidelijk te lezen dat zeven hennepplanten in de tuin van het gehuurde zijn aangetroffen. Of drie van de zeven hennepplanten aan [eiser] c.s. toebehoorden kan in het midden blijven, omdat:
- (rov. 4.4) de tekst van artikel 6.7 van de algemene voorwaarden (behorende bij de huurovereenkomst) het kweken van hennep zonder meer verbiedt, zonder onderscheid te maken tussen teelt en bedrijfsmatige of professionele teelt, waarbij [eiser] c.s. niets hebben aangevoerd op grond waarvan aan deze bepaling een beperktere strekking zou moeten worden toegekend;
- (rov. 4.4.1) ook indien slechts vier van de zeven in september 2009 aangetroffen hennepplanten aan [eiser] c.s. zouden toebehoren, er nog steeds sprake is van een tekortkoming in de nakoming van het in artikel 6.7 algemene voorwaarden opgenomen verbod, welke als serieus valt aan te merken tegen de achtergrond van hetgeen is voorgevallen in mei 2008. Maasvallei heeft na de ontdekking van de eerste kwekerij bij brief van 8 mei 2008 in glasheldere bewoordingen te kennen gegeven een eerstvolgende herhaling van hennepteelt te zullen sanctioneren met een onmiddellijke ontruimingsprocedure;
- (rov. 4.5) [Eiser]s c.s. niet of onvoldoende hebben betwist deze brief te hebben ontvangen doch slechts betwist dat de brief in aangetekende vorm is verzonden. Niet alleen in deze brief werd gewaarschuwd voor de gevolgen van hennepteelt, ook in artikel 6.7 algemene voorwaarden - dus volgens afspraak - heeft tussen partijen te gelden dat hennepteelt een tekortkoming oplevert. Voorts is algemeen bekend dat corporaties als Woonvallei de laatste jaren een zeer streng ontmoedigingsbeleid voeren (en ook mogen voeren). De stelling van [eiser] c.s. dat zij met een en ander onvoldoende bekend waren, gaat dus niet op.
- (rov. 4.6) Reeds op grond van deze herhaalde, niet als van geringe ernst of betekenis aan te merken, tekortkoming van [eiser] c.s. moet worden aangenomen dat [eiser] c.s. zich niet als een goed huurder hebben gedragen. De omstandigheid dat [eiser] c.s. niet strafrechtelijk zijn vervolgd betekent nog niet dat er huurrechtelijk gezien geen sprake is van onbetamelijk huurdersgedrag.
6. Onderdeel 1 bevat geen klacht.
7. Onderdelen 2, 3 en 7 klagen dat het hof de stellingen/het verweer van [eiser] c.s. 'denatureert', waar het hof (i) in rov. 4.3.1 overweegt dat [eiser] c.s. het aantal in het gehuurde aanwezige hennepplanten slechts bloot hebben ontkend, (ii) in rov. 4.3.2 overweegt dat [eiser] c.s. niet hebben gemotiveerd waarom het mutatierapport van de politie van 16 september 2009 ontoereikend en niet objectief zou zijn, respectievelijk (iii) in rov. 4.5 overweegt dat [eiser] c.s. niet hebben betwist de brief te hebben ontvangen. De onderdelen falen omdat de juistheid van de uitleg die het hof aan de betreffende stellingen heeft gegeven in cassatie niet kan worden getoetst en deze uitleg voor het overige niet onbegrijpelijk is.
(i) Onderdeel 2 wijst erop dat geen sprake is van een blote ontkenning omdat [eiser] c.s. in de CvA punt 8 en de MvG bij grief 2 (MvG, p. 4) o.m. hebben aangevoerd dat Maasvallei geen bewijs heeft overgelegd. Maar ook aldus begrepen leveren deze stellingen nog geen adstructie op van de betwisting van het (door Maasvallei gestelde) aantal in het gehuurde aangetroffen hennepplanten. Lezing van de betreffende gedingstukken leert dat [eiser] c.s. hebben erkend dat een 'kleine thuiskwekerij' is aangetroffen, hebben betwist dat het hier ging om professionele hennepteelt ging en vraagtekens hebben geplaatst bij de door Maasvallei overgelegde foto's en het ontbreken van een proces-verbaal, maar het daarbij hebben gelaten.
(ii) Volgens onderdeel 3 vormt hetgeen [eiser]s c.s. hebben gesteld bij CvD, punt 5 en ter toelichting van grief 4 (MvG, p. 6 en 7), een motivering van de stelling dat het mutatierapport ontoereikend en niet objectief zou zijn. Het onderdeel faalt reeds omdat het op de veronderstelling rust dat algemeen bekend is dat een politieagent niet deskundig is om vast te stellen of het om hennepplanten gaat (vgl. laatste volzin van het onderdeel op p. 4 van de cassatiedagvaarding) en deze veronderstelling in cassatie niet tot uitgangspunt kan worden verheven. Overigens is de overweging van het hof niet onbegrijpelijk. [Eiser] c.s. hebben in de in het onderdeel genoemde vindplaatsen kort gezegd gesteld dat het rapport subjectief is of als zodanig door [eiser] c.s. wordt ervaren, omdat het niet zou zijn onderbouwd of voorzien van foto's of ander beeldmateriaal en tot stand is gekomen vanuit de samenwerking van Maasvallei met o.m. de politie in het kader van een convenant (door Maasvallei bij CvR als productie 10 overgelegd). Het hof heeft niet over deze stellingen heen gelezen, maar in de bestreden overweging veeleer gemeend dat zij neerkomen op een 'non-motivering'. Dat oordeel kan niet onbegrijpelijk worden genoemd. [Eiser] c.s. hebben geen moeite gedaan om aan te geven waarom een en ander de betrouwbaarheid en aannemelijkheid van de verklaringen van de opstellers van het mutatie rapport zou aantasten, terwijl zulks wel op hun weg lag. De waardering die het hof aan deze verklaringen heeft toegekend is voor het overige aan de feitenrechter voorbehouden.
(iii) Onderdeel 7 betoogt dat [eiser] c.s. in de toelichting op grief 3, eerste tekstblok, (MvG, p. 5) weldegelijk hebben betwist de brief van Maasvallei van 8 mei 2008 te hebben ontvangen. Aldaar (en in de toelichting op grief 1, MvG, p. 3) hebben zij gesteld dat de waarschuwing van 8 mei 2008 niet aangetekend is verzonden en zij hebben 'dan ook' ontkend deze te hebben ontvangen. Anders dan het onderdeel aanneemt heeft het hof overwogen dat [eiser] c.s. 'niet of onvoldoende hebben betwist dat zij de brief van 8 mei 2008 hebben ontvangen' (cursivering toegevoegd). Het hof heeft dus de door het onderdeel bedoelde stelling niet over het hoofd gezien, maar tot uitdrukking gebracht dat die stelling, in het licht van de stellingen van Maasvallei, een ontoereikende betwisting oplevert. Dit is niet onbegrijpelijk.
8. Onderdelen 4, 5, 6, 8 en 9 strekken ten betoge dat het gegeven dat drie van de zeven hennepplanten niet aan [eiser] c.s. toebehoorden relevant is, omdat [eiser] c.s. zich dan niet aan enig strafbaar feit schuldig hebben gemaakt, artikel 6.7 van de algemene voorwaarden om die reden toepassing mist en dit alles mede gelet op het ontbreken van voldoende bewijs (zoals een proces-verbaal) dus geen tekortkoming oplevert.
De onderdelen gaan uit van een onjuiste lezing van het arrest. Het hof achtte een tekortkoming aanwezig, enerzijds omdat artikel 6.7 van de algemene voorwaarden het kweken van hennep zonder meer verbiedt (rov. 4.4), en anderzijds omdat er in september 2009 vier aan [eiser] c.s. toebehorende hennepplanten in het gehuurde zijn aangetroffen, een en ander mede in het licht van de door Maasvallei bij brief van 8 mei 2008 aan [eiser] c.s. gegeven waarschuwing over de gevolgen van herhaalde hennepteelt (rov. 4.4.1) met welke gevolgen [eiser] c.s. ook anderszins rekening hadden moeten houden (rov. 4.5). Het oordeel van het hof berust dus op het gegeven dat [eiser] c.s. in strijd met de afspraken in weerwil van een voorafgaande duidelijke waarschuwing voor de tweede maal hennep hebben gekweekt in het gehuurde; niet op het specifieke aantal aangetroffen planten of de (bedrijfsmatige) aard van de teelt (vgl. de slotzin van rov. 4.3.2) noch op de strafrechtelijke implicaties daarvan (vgl. de slotzin van rov. 4.6).
De door het hof aan artikel 6.7 algemene voorwaarden gegeven uitleg is niet onbegrijpelijk. De zinsnede 'het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn' kon het hof begrijpen als een opsomming van twee categorieën die ieder afzonderlijk een tekortkoming kunnen opleveren. Daarbij is van belang dat [eiser] c.s. in cassatie niet hebben bestreden dat zij in feitelijke instanties niets hebben aangevoerd ten gunste van een andersluidende uitleg. Het betoog van [eiser] c.s. dat artikel 6.7 van de algemene voorwaarden toepassing mist omdat het in het bezit hebben van vier hennepplanten in het gehuurde niet strafbaar is, kan de begrijpelijkheid van het oordeel dus niet aantasten. Voor zover in het middel de klacht moet worden gelezen dat het hof de aangetroffen hennepplanten in de tuin niet had mogen beschouwen als een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis uit hoofde van artikel 6.7 algemene voorwaarden, is de ongegrondheid van de klacht gegeven nu in cassatie vaststaat dat de tuin tot het gehuurde behoort en [eiser] c.s. niet hebben betwist de vier hennepplanten te hebben gekweekt.
[eiser]s c.s. voeren ook aan (vgl. i.h.b. onderdeel 9) dat het in het bezit hebben van vier hennepplanten in het gehuurde niet strafbaar is en daarom geen onbetamelijk huurdersgedrag in de zin van art. 7:274 lid 1 sub a BW Pro kan opleveren. Deze klacht faalt om meerdere redenen. Als gezegd heeft het hof op een andere grond onbetamelijk huurdersgedrag aanwezig geacht, zodat de klacht bij gebrek aan belang niet tot cassatie kan leiden. Indien [eiser] c.s. menen dat het hof onvoldoende terughoudendheid aan de dag heeft gelegd bij de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte gelet op (het bijzondere gewicht van) het belang van de huurder, miskennen zij dat een afweging van het zwaarwegende belang om over woonruimte te kunnen beschikken heeft plaatsgevonden in het kader van de beoordeling of de tekortkoming gering van betekenis of bijzonder van aard is (zie het hiervoor onder 2.2 (ii) kort weergegeven oordeel in rov. 4.7 t/m 4.7.2), en [eiser] c.s. in cassatie hierover niet hebben geklaagd.
Daarnaast mist de klacht feitelijke grondslag. De Aanwijzing Opiumwet(3) regelt de opsporingsprioriteit van een geconstateerd delict uit de Opiumwet. Op zichzelf is juist dat de Aanwijzing geen prioriteit (dat overigens moet worden onderscheiden van strafbaarheid) toekent aan 'niet bedrijfsmatige teelt van een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik (...) indien de verdachte volwassen is', vgl. art. 3.2.1 van de Aanwijzing. Maar de vraag of daarvan sprake is hangt volgens dezelfde bepaling niet af van een factor (de hoeveelheid planten) maar van drie factoren: de schaalgrote van de teelt (een hoeveelheid van 5 planten of minder wordt in beginsel niet gezien als beroeps- of bedrijfsmatig handelen), de mate van professionaliteit (afgemeten aan het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, etc.) en het doel van de teelt. Van belang is dat de laatste twee factoren de eerste kunnen 'overrulen': dezelfde bepaling vermeldt immers dat indien een mate van professionaliteit aan de orde is en/of de teelt gericht is op de verkrijging van geldelijk gewin, ongeacht de hoeveelheid hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Het aantal in het gehuurde aangetroffen planten is dus ook in dit verband, anders dan het middel veronderstelt, niet doorslaggevend.
9. In onderdeel 10 lees ik geen zelfstandige klacht; voor zover het voortbouwt op de voorgaande onderdelen, faalt het om de al genoemde redenen. Onderdeel 11 behelst een veegklacht die in het lot moet delen van de rest van het middel.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping, waarbij toepassing van art. 81 RO Pro in overweging wordt gegeven.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Het middel bevat geen klacht tegen deze feitelijke vaststelling van het hof, maar lijkt evenwel er van uit te gaan dat het gehuurde reeds is ontruimd (zie de inleiding onder 0.5 en onderdeel 10 van het middel). In cassatie is dit verder niet van belang.
2 Voor een overzicht van thans relevante juridische kader verwijs ik kortheidshalve naar de conclusie van A-G Wuisman voor HR 11 april 2008 (81 RO), LJN BC5722, RvdW 2008/425, en het daarin genoemde artikel van H.J. ter Meulen, 'Hennepkweek, de stand van zaken', WR 2007/1.
3 Stcrt. 27 december 2011, nr. 22936.