Conclusie
Zaaknummer: 12/01530
mr. Wuisman
Roldatum: 15 februari 2013
CONCLUSIE inzake:
1. [Eiser 1]
en
2. [Eiseres 2],
eisers tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. P. Garretsen, thans mr. K. Aantjes,
tegen:
1. [Verweerder 1]
en
2. [Verweerster 2]
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. H.H.M. Meijroos.
Eisers tot cassatie - (echtelieden en hierna te samen in enkelvoud te noemen: [eiser]) - hebben met ingang van 1 september 2000 aan verweerders in cassatie - (eveneens echtelieden en hierna te samen in enkelvoud te noemen: [verweerder]) - bedrijfsruimte op de begane grond van een pand te [plaats] verhuurd. In cassatie speelt in hoofdzaak nog alleen de vraag of deze overeenkomst per 1 oktober 2005 door opzegging tot een einde is gekomen.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan, voor zover van belang, onder meer van de volgende feiten worden uitgegaan((1)):
(i) [Verweerder] heeft de bedrijfsruimte gehuurd ter exploitatie van een steakhouse/ grillroom/shoarmazaak (hierna: de shoarmazaak).
(ii) In artikel 2 van Pro het huurcontract is bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor vijf jaren en derhalve op 30 september 2005 eindigt, maar daarna voor een periode van vijf jaren wordt verlengd, tenzij de huurovereenkomst door één van de partijen bij aangetekende brief of deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden vóór het verstrijken is opgezegd.
(iii) Bij brief van 23 mei 2005 heeft [eiser] aan [verweerder] geschreven:
"Betreft: Opzegging Huurovereenkomst [a-straat 1] te [plaats]
Datum opzegging: 23-05-2005
Geachte [verweerders]
Naar aanleiding van uw verzoek om de huidige huurovereenkomst te laten overnemen door uw broer [betrokkene 1], zijn wij officieel en contractueel verplicht de huurovereenkomst met u op te zeggen om een nieuwe huurovereenkomst te kunnen afsluiten. Uw broer [betrokkene 1] zal van de notaris een concept van het nieuwe huurcontract ontvangen, om de zakelijke overeenkomst met uw broer te kunnen voortzetten. (...)"
(iv) Aan deze brief is in die zin geen vervolg gegeven dat het niet tot het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte tussen [eiser] en [betrokkene 1]/[verweerder] (hierna te noemen: [betrokkene 1]) is gekomen. [Betrokkene 1], die al op enig moment vóór mei 2005 de exploitatie van de shoarmazaak van [verweerder] had overgenomen, is die exploitatie wel blijven voortzetten.
(v) [Betrokkene 2] heeft bij brief van 26 september 2006 aan [eiser] laten weten dat zij de shoarmazaak van [betrokkene 1] had gekocht en al vanaf 1 december 2005 de huur betaalde. Zij verzocht het huurcontract dat, naar zij pas later had begrepen, nog op naam van [verweerder] stond, op haar naam te zetten. Daarin heeft [eiser] uiteindelijk niet bewilligd. Na in een kort geding tot ontruiming van het bedrijfspand te zijn veroordeeld, heeft [betrokkene 2] de bedrijfsruimte op 18 maart 2007 aan [eiser] opgeleverd.
(vi) Bij brief van 15 november 2006 heeft [verweerder] aan [eiser] geschreven dat over de periode dat hij de bedrijfsruimte heeft gehuurd, te weten van 1 oktober 2000 tot en met 31 november 2005, nog de elektriciteit, het waterverbruik en het vastrecht - (voor zover betrekking hebbend op de bovenverdieping(en)) - dient te worden verrekend voor een bedrag van in totaal € 21.700,-.
(vii) Met ingang van 1 december 2008 heeft [eiser] de bedrijfsruimte aan een derde verhuurd.
1.2 Bij exploot van 5 juli 2007 heeft [verweerder] bij de rechtbank 's-Gravenhage, sector Kanton, locatie Alphen a/d Rijn een procedure tegen [eiser] aangespannen. Die procedure is nadien verwezen naar de sector kanton Leiden. Stellende dat de in 2000 aangegane huurovereenkomst is geëindigd primair per 23 mei 2005 met wederzijds goedvinden, subsidiair per 1 oktober 2005 als gevolg van opzegging door [verweerder] en meer subsidiair per 1 oktober 2005 als gevolg van opzegging door [eiser]((2)), vordert [verweerder] een veroordeling van [eiser] onder meer tot terugbetaling van een waarborgsom en tot vergoeding van voor [eiser] betaalde kosten van elektriciteit- en watergebruik betreffende de boven de bedrijfsruimte gelegen woonruimte, die [eiser] aan derden verhuurde.
1.3 [Eiser] bestrijdt de vorderingen van [verweerder]. Hij betwist dat de in 2000 aangegane huurovereenkomst per 23 mei 2005 met wederzijdse instemming zou zijn geëindigd. Voor zover in de brief van 23 mei 2005 een opzegging van de verhuurder zou moeten worden gelezen, betreft het een opzegging onder de voorwaarde dat met [betrokkene 1] een huurovereenkomst zou worden gesloten. Dat is echter niet gebeurd. En voor zover er sprake zou zijn van een opzegging van de kant van [verweerder], is deze niet rechtsgeldig uitgevoerd, omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:293 lid 2 BW Pro is voldaan.((3)) Een en ander brengt mee dat de met [verweerder] in 2000 aangegane overeenkomst tot 1 oktober 2010 daarna is verlengd voor vijf jaren. In reconventie vordert [eiser] een veroordeling van [verweerder] tot betaling van diverse posten zoals achterstallige huur, kosten van de ontruimingsprocedure tegen [betrokkene 2], opruim- en herstelkosten en contractuele boete. Voor wat de waarborgsom betreft wordt een beroep op verrekening gedaan.
1.4 De kantonrechter wijst op 5 november 2008 een tussenvonnis, waarin hij de stelling van [verweerder] verwerpt dat de in 2000 aangegane huurovereenkomst per 23 mei 2005 met wederzijdse instemming zou zijn geëindigd. Ook kan naar zijn oordeel niet worden aangenomen dat de overeenkomst rechtsgeldig per 1 oktober 2005 is opgezegd. Hij komt tot de slotsom dat de huurovereenkomst stilzwijgend is verlengd tot 1 oktober 2010. Op 4 maart 2009 spreekt de kantonrechter zijn eindvonnis uit.
1.5 Tegen de vonnissen van de kantonrechter stelt [verweerder] principaal en [eiser] incidenteel beroep in bij het hof te 's-Gravenhage. In de rov. 3.3 t/m 3.6 van zijn arrest van 10 mei 2011 staat het hof stil bij de vraag op welke datum de huurovereenkomst is geëindigd. Het hof onderschrijft niet het standpunt van [verweerder] dat die overeenkomst op 23 mei 2005 met wederzijdse instemming is beëindigd (rov. 3.6). Wel acht het hof die overeenkomst in mei 2005 door [verweerder] mondeling opgezegd. Omdat uit de brief van 23 mei 2005 van [eiser] blijkt dat de opzegging laatstgenoemde heeft bereikt, komt hem geen beroep toe op het feit dat de opzegging niet schriftelijk is geschied (rov. 3.5). Als gevolg van die opzegging is de huurovereenkomst op 1 oktober 2005 geëindigd (rov. 3.5 jo 3.6, slot).
1.6 Op 4 augustus 2011, derhalve tijdig, is [eiser] van het arrest van het hof in cassatie gekomen.((4)) [Verweerder] heeft voor antwoord tot verwerping van het beroep geconcludeerd. Vervolgens hebben partijen hun in cassatie ingenomen standpunt schriftelijk doen toelichten. [Verweerder] heeft nog gedupliceerd.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 Er zijn twee cassatiemiddelen aangevoerd.
cassatiemiddel I
2.2 In het betoog onder 1.1 t/m 1.9 van cassatiemiddel I zijn twee klachten te onderkennen tegen het aanvaarden door het hof van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst door [verweerder] in mei 2005, te weten:
a. Het is onjuist althans onbegrijpelijk dat het hof aanneemt dat [verweerder] in het gesprek met [eiser] in mei 2005 op een zodanige voet met [eiser] heeft gesproken dat gezegd kan worden dat er toen een opzegging van de huurovereenkomst door [verweerder] heeft plaatsgevonden. Er staat niet meer vast, zo wordt gesteld, dan dat gesproken is over een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst en overdracht van de exploitatie (van de zaak) aan een andere persoon, te weten [betrokkene 1]. Het aannemen van een opzegging valt ook niet wel te verenigen met feiten en omstandigheden van na mei 2005, zoals dat er geen huurovereenkomst met [betrokkene 1] is tot stand gekomen, dat [verweerder] het gehuurde op of na 1 oktober niet heeft opgeleverd en dat [verweerder] in een brief van 15 november 2006 aan [eiser] zelf uitgaat van een periode tot en met 31 november 2005 van huren door 'ons', onder wie niet [betrokkene 1] valt te begrijpen want deze is als huurder nimmer in beeld geweest.
b. Het hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting door uit te gaan van een opzegging die als rechtsgeldig is te beschouwen. Er heeft immers niet, zoals de wet eist, een schriftelijke opzegging door [verweerder] met inachtneming van een zekere termijn plaatsgevonden.
2.3 In verband met de klacht onder a valt het volgende op te merken.
2.3.1 De vaststelling of [verweerder] in mei 2005 zich op zodanige wijze tegenover [eiser] heeft uitgelaten dat gezegd kan worden dat er sprake is geweest van een opzegging van de huurovereenkomst door [verweerder], is - cassatietechnisch gesproken - in overwegende mate een feitelijke aangelegenheid. De toetsing in cassatie van de vaststelling zal dan ook in principe niet verder kunnen gaan dan een toetsing op begrijpelijkheid.
2.3.2 Tot uitgangspunt kan niet worden genomen, zoals onder 1.5 en 1.7 van het cassatiemiddel gebeurt, dat in mei 2005 slechts is gesproken over een mogelijke opzegging en beëindiging van de huurrelatie. Dat heeft het hof in rov. 3.5 niet als tussen partijen vaststaand aangenomen. Het hof neemt als tussen partijen vaststaand aan dat [verweerder] in mei 2005 met [eiser] heeft gesproken over zijn wens de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te beëindigen en over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst door [eiser] met [betrokkene 1], omdat deze de exploitatie van de zaak wilde voortzetten. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof het op die voet gevoerde gesprek heeft opgevat als mede behelzende een opzegging door [verweerder] van de huurovereenkomst met [eiser]. Het gesprek moet immers geplaatst worden tegen de achtergrond van de bepaling in het huurcontract dat de overeenkomst vanaf 1 oktober 2005 voor vijf jaren zou worden verlengd, tenzij deze met inachtneming van ten minste drie maanden vóór 1 oktober 2005 zou zijn opgezegd. Wilde dus [verweerder] bevrijd raken van de huurovereenkomst, waartoe hij, zo stelt het hof vast, de wens in het gesprek in mei 2005 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt omdat hij niet meer bij de exploitatie van de zaak betrokken wilde zijn, dan diende hij de huurovereenkomst op te zeggen. De zin van het gesprek voor [verweerder] heeft het hof gelegen geacht en ook gelegen kunnen achten in het opzeggen van de huurovereenkomst.
2.3.3 De omstandigheden dat er geen nieuwe huurovereenkomst met [betrokkene 1] tot stand is gekomen en dat [verweerder] het gehuurde niet per 1 oktober 2005 heeft opgeleverd, vormen geen omstandigheden waarmee een opzegging door [verweerder] van de huurovereenkomst in mei 2005 zich niet laat verenigen. In de huurovereenkomst waren aan de opzegging geen aan deze omstandigheden gerelateerde voorwaarden verbonden. Omdat [verweerder] de huurovereenkomst ook kon opzeggen zonder dat er zekerheid zou bestaan over het tot stand komen van een nieuwe huurovereenkomst met [betrokkene 1], heeft het hof kunnen oordelen dat het tot stand komen van een nieuwe huurovereenkomst een aangelegenheid was waarop [eiser] door navraag het oog diende te houden en dat hij niet op grond van het feit dat [betrokkene 1] geen contact met hem opnam, een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst met [verweerder] heeft mogen aannemen.
2.3.4 Dat de brief van 15 november 2006 van [verweerder] aan [eiser], zoals het hof aan het slot van rov. 3.5 overweegt, niet noopt tot een ander oordeel, stoelt op een uitleg van die brief, meer in het bijzonder van de woorden 'huren door ons' in de eerste volzin van de eerste alinea. Het hof acht niet uitgesloten dat de steller van de brief met het woord 'ons' het oog heeft op zowel [verweerder] als [betrokkene 1]. Deze uitleg vormt een feitelijk oordeel, dat slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst.
Dat in de brief van 15 november 2006 onder het woord 'ons' wellicht mede [betrokkene 1] zou zijn te begrijpen, komt zonder nadere toelichting niet aannemelijk voor. Als verzenders van de brief worden zowel boven als onder aan de brief [verweerders] genoemd. Zij beiden hadden in 2000 de huurovereenkomst met [eiser] gesloten. De eerste zin van de eerste alinea van brief begint met: "Hierbij sturen wij - (onderstreping toegevoegd, A-G) - u de afrekening (...)." Gelet op de zojuist genoemde vermelding van de twee verzenders boven en onder aan de brief, zal het woord 'wij', zolang geen duidelijke aanwijzing bestaat voor een andere uitleg, toch moeten worden begrepen als te slaan op die twee verzenders. Nu de brief betrekking heeft op een huurperiode die op 1 oktober 2000 is gestart met deze verzenders als huurders en in de brief niet op een of andere wijze gerefereerd wordt aan [betrokkene 1], ligt het in de reden om het woord 'ons' in diezelfde eerste zin ook op te vatten als doelend op de twee verzenders van de brief. Anders gezegd, van een begrijpelijke uitleg van de brief van 15 november 2006 is, naar het voorkomt, geen sprake.
De vraag is nu of dit betekent dat het oordeel van het hof dat tijdens het in mei 2005 plaatsgevonden hebbende gesprek tussen [eiser] en [verweerder] door deze laatste de tussen hen bestaande huurovereenkomst is opgezegd, zodat er per 1 oktober 2005 geen verlenging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, niet langer stand kan houden. Dat is niet het geval, indien de andere door het hof voor zijn oordeel aangevoerde gronden dat oordeel al kunnen dragen. Voor dit laatste valt veel te zeggen. Toen [verweerder] in mei 2005 met [eiser] sprak, exploiteerde hij al enige tijd niet meer zelf de shoarmazaak maar [betrokkene 1] en wilde hij ook niet meer aan de huurovereenkomst gebonden zijn. Dat laatste heeft hij ook aan [eiser] bekend gemaakt, zo blijkt uit de brief van 23 mei 2005 van [eiser] aan [verweerder]. Mede omdat dit gesprek drie maanden vóór de eventuele verlenging van de overeenkomst per 1 oktober 2005 plaatsvond en daarmee de termijn van opzegging als voorzien in artikel 2 van Pro het huurcontract in acht werd genomen, valt de opstelling van [verweerder] in mei 2005 tegenover [eiser] heel wel juridisch te kwalificeren als een opzegging als in dat artikel bedoeld. Aan die kwalificatie staat niet in de weg dat op dat moment het sluiten van een huurovereenkomst met [betrokkene 1] nog diende te worden geregeld. De in artikel 2 van Pro het huurcontract voorziene opzegging was immers niet afhankelijk gesteld van het tot stand komen van een andere huurovereenkomst. Dat [verweerder] een en ander in 2006 bij het schrijven van de brief van 15 november 2006 niet (meer) goed heeft onderkend, doet aan de gerechtvaardigdheid van de juridische kwalificatie van de opstelling van [verweerder] jegens [eiser] in mei 2005 niet af. [Verweerder] was een leek op juridisch vlak. Daarom valt het niet goed overzien door hem van de juridische betekenis, die in het licht van artikel 2 van Pro het huurcontract aan zijn opstelling tegenover [eiser] in mei 2005 is toe te kennen, hem niet in die zin aan te rekenen dat er, ondanks zijn opstelling in mei 2005 tegenover [eiser], rechtens bij hem toch een bedoeling zou moeten worden aangenomen om ook na 1 oktober 2005 nog eens voor een termijn van vijf jaren aan de huurovereenkomst met [eiser] gebonden te willen zijn. Gezien de beweegreden van [verweerder] om niet langer aan de huurovereenkomst gebonden te willen zijn - hij exploiteerde immers al langer niet meer de shoarmazaak -, van welke beweegreden [eiser] in het gesprek van 25 mei 2005 kennis had genomen, was er voor [eiser] ook geen goede grond om de zojuist genoemde bedoeling bij [verweerder] aan te nemen. Voor het niet aannemen van die bedoeling bestaat te meer aanleiding, nu [verweerder] zich in de brief nog slechts voor de maanden oktober en november 2005 als huurder presenteert.
2.4 Het vorenstaande voert voor wat klacht a betreft tot de slotsom dat deze geen doel treft.
2.5 Ook klacht b treft geen doel. De gronden waarop het hof in rov. 3.5 oordeelt dat [eiser] zich er niet op mag beroepen dat de opzegging van de huurovereenkomst door [verweerder] tijdens het gesprek in mei 2005 niet schriftelijk is gedaan, worden niet bestreden. Daardoor mist de klacht dat het hof ten onrechte van de rechtsgeldigheid is uitgegaan omdat de opzegging niet schriftelijk is uitgevoerd, relevantie. Verder heeft de opzegging meer dan drie maanden vóór 1 oktober 2005 plaatsgevonden.
cassatiemiddel II
2.6 Cassatiemiddel II bouwt blijkens hetgeen onder 2.2 van dat middel wordt opgemerkt, geheel voort op het welslagen van cassatiemiddel I. Nu dit cassatiemiddel, zoals hiervoor uiteengezet, niet slaagt, geldt hetzelfde voor cassatiemiddel II.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1. Zie voor de vaststaande feiten onder meer het arrest d.d. 10 mei 2011 van het hof 's-Gravenhage, sub 2.
2. Zie in dit verband met name de conclusie van repliek in conventie na comparitie tevens conclusie van antwoord in reconventie na comparitie, sub 13 t/m 30.
3. Zie de conclusie van antwoord in eerste aanleg, sub 2 en 3, en vooral de conclusie van dupliek in conventie alsmede conclusie van repliek in reconventie, sub 1 t/m 14.
4. De dagvaarding van 4 augustus 2011 is niet ingeschreven voor de aangezegde roldatum van 14 oktober 2011. Op 25 oktober 2011 is - tijdig en regelmatig - een herstelexploot uitgebracht.