Conclusie
Rolnr. 12/01174
Mr M.H. Wissink
Zitting: 8 maart 2013
conclusie inzake
VERTIGO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres tot cassatie
tegen
de STICHTING FILMINSTITUUT NEDERLAND,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster in cassatie
Deze zaak betreft de beëindiging van een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte op grond van een belangenafweging (art. 7:296 BW Pro).
1. Feiten en procesverloop(1)
1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
Het Filmmuseum en [betrokkene 1] hebben in maart 1991 een overeenkomst van (onder-)huur en verhuur gesloten voor de duur van vijf plus vijf jaren ter zake van (kort gezegd) de café- en restaurantruimte, met terras en bijbehorende voorzieningen, in het perceel Vondelpark 3 te Amsterdam, de vestigingsplaats van het Filmmuseum. (Hoofdverhuurder was Stadsdeel Oudwest te Amsterdam. Het stadsdeel en gemeente Amsterdam worden hierna kortheidshalve ook aangeduid als 'de gemeente'.) Bij onderhandse akte van 13 december 2000 is het Filmmuseum met voornoemde [betrokkene 1] en [betrokkene 2] als vertegenwoordigers van Vertigo alsmede met [betrokkene 1] als huurder een indeplaatsstelling overeengekomen, die inhield dat het Filmmuseum zich bereid heeft verklaard de (onder-)huurovereenkomst na 28 februari 2001 met Vertigo voort te zetten onder de bij die overeenkomst omschreven voorwaarden.
In verband met een komende verhuizing naar een locatie in Amsterdam-Noord heeft het Filmmuseum de huur aan Vertigo opgezegd, laatstelijk bij aangetekende brief van 5 november 2009 per 31 december 2011, stellende daartoe gerechtigd te zijn omdat belangenafweging in haar voordeel uitvalt, subsidiair omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk ontruimde oplevering aan de eigenaar/verhuurder, het stadsdeel. Vertigo wenst deze opzegging niet te aanvaarden.
1.2 Het Filmmuseum heeft Vertigo in rechte betrokken en gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat de overeenkomst van onderhuur zal eindigen op 31 december 2011, met veroordeling van Vertigo tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter te Amsterdam heeft, na het wijzen van een tussenvonnis op 3 maart 2011, in zijn eindvonnis van 7 april 2011 de vordering toegewezen met veroordeling van Vertigo in de kosten van het geding. Vertigo is in hoger beroep gegaan van beide vonnissen. Het gerechtshof in Amsterdam heeft in het bestreden arrest van 29 november 2011 het beroep verworpen.
1.3 Vertigo is bij cassatiedagvaarding van 23 februari 2012 tijdig in cassatie gekomen. Het Filmmuseum is niet verschenen en tegen haar is verstek verleend. Vertigo heeft afgezien van een schriftelijk toelichting. Bij brief van 28 december 2012 aan de Hoge Raad heeft de advocaat van Vertigo laten weten dat Vertigo op 18 december 2012 failliet is verklaard.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 De cassatiedagvaarding bevat één cassatiemiddel met daarin twaalf onderdelen, waarvan een aantal zich leent voor groepsgewijze behandeling.
2.2 Onderdeel 1 klaagt dat het oordeel in rov. 3.4 dat het Filmmuseum zijn huurovereenkomst met de gemeente heeft opgezegd onbegrijpelijk is, aangezien uit de overgelegde stukken zou blijken dat de gemeente en het Filmmuseum de huurovereenkomst zouden hebben beëindigd met onderling goedvinden.
Onderdeel 1 kan niet slagen bij gebrek aan belang. De aangevallen overweging dient als motivering in dezelfde rechtsoverweging voor het oordeel dat artikel 7:306 BW Pro niet van toepassing is. Ook als de huurovereenkomst met onderling goedvinden is beëindigd, betekent dat niet dat het artikel alsnog toepassing vindt, zoals het hof ook heeft geoordeeld en in de cassatiedagvaarding onder A wordt onderschreven.
2.3 Onderdelen 3, 7 en 8 klagen (onder meer) dat het hof - naar ik begrijp in rov. 3.4 respectievelijk rov. 3.8 - blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te miskennen dat niet het Filmmuseum maar de gemeente beëindiging van de onderhuurovereenkomst c.q. ontruiming had moeten vorderen.
Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling en dienen m.i. te falen, omdat zij berusten op een onjuiste rechtsopvatting. In de parlementaire stukken waarop het onderdeel een beroep doet, wordt vermeld: (2)
"De bepaling [art. 7:306 BW Pro; A-G] geldt echter niet voor andere wijzen van beëindiging van de hoofdhuur, zoals door een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder. Een dergelijke beëindiging behoort alleen beëindiging ook van de onderhuur tot gevolg te hebben, wanneer de onderhuurder daarmee instemt. Doet hij dat, dan is geen procedure op de voet van artikel 295 lid Pro 2artikel 295 lid 2 meer nodig en zal de onderhuurder zonder meer tot ontruiming verplicht zijn. Stemt de onderhuurder niet in, dan zal de hoofdverhuurder zijn ontruiming kunnen vorderen op de grond dat de onderhuurder na het eindigen van de huur zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft. De bescherming van de onderhuurder zit dan in zijn vordering tot schadevergoeding op de onderverhuurder, zijn contractspartner."
Het voorgaande sluit niet de mogelijkheid uit dat de onderverhuurder zelf de onderhuurovereenkomst opzegt op een van de in de wet aangegeven gronden en een beëindigingsvordering instelt. Uitgangspunt is immers dat de bepalingen van afdeling 7.4.6. op de hoofdhuur zowel als op de onderhuur van toepassing zijn.(3) Evenmin geldt als regel dat in onderhuursituaties als de onderhavige, waarin de onderhuurder niet instemt met beëindiging van de huur, de beëindiging van de onderhuur doorgaans door de hoofdverhuurder in rechte moet worden gevorderd, zoals onderdeel 7 aanvoert. Onderdeel 8 herhaalt, met verwijzing naar rov. 3.8, de stelling dat de gemeente de beëindiging had moeten vorderen (en, zo lees ik, niet het Filmmuseum). Het voorgaande geldt ook met betrekking tot dit onderdeel.
2.4 Onderdelen 2 en 4 klagen over het feit dat de belangen van de gemeente onvoldoende een rol hebben gespeeld in het bestreden arrest. De onderdelen lijken - deels - gebaseerd te zijn op de onjuiste gedachte dat Vertigo aanspraak zou kunnen maken op een procedure waarin zij alleen met de belangen van de gemeente geconfronteerd zou worden en niet met die van het Filmmuseum. Voor zover de klachten daarop gebaseerd zijn, verwijs ik naar hetgeen ik hiervoor heb vermeld in nr. 2.3.
Onderdeel 2 voert aan dat het oordeel in rov. 3.4, dat de positie van de gemeente geen enkele betekenis zou kunnen worden toegekend, onbegrijpelijk althans rechtens onjuist is. Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De kennelijke strekking van het oordeel in rov. 3.4, dat de stellingen van Vertigo geen houvast bieden voor de veronderstelling dat het betrekken van de belangen van de gemeente de afweging in haar voordeel zou doen uitvallen, is niet dat aan de belangen van de gemeente geen enkele betekenis toekomt. De strekking is dat de belangenafweging tussen Vertigo en het Filmhuis niet in het voordeel van Vertigo zou zijn uitgevallen als de belangen van de gemeente daarbij zouden zijn betrokken.
Onderdeel 4 klaagt dat de band tussen het Filmmuseum en de gemeente van dien aard was, dat Vertigo niet de gelegenheid onthouden had mogen worden om haar belangen rechtstreeks te laten afwegen tegen die van de gemeente. Nog daargelaten dat het onderdeel niet duidelijk maakt in welk opzicht die band relevant zou zijn, merk ik hier nogmaals op dat het hof heeft geoordeeld dat Vertigo in dat opzicht te weinig heeft gesteld (zie rov. 3.4 en 3.8).
2.5 De onderdelen 5, 6, 8, 10 en 11 klagen juist (ook) over de rol die het hof toch aan de belangen van de gemeente zou hebben toebedeeld. Voor zover de klachten zijn gebaseerd op de gedachte dat, als de procedure niet tussen Vertigo en de gemeente wordt gevoerd, de belangen van de gemeente (en de consequenties van haar opstelling jegens partijen) geen rol zou mogen spelen, zijn ze gebaseerd op een onjuist uitgangspunt. Dat het hof (met name in rov. 3.10) ook oog heeft voor de belangen en opstelling van de gemeente lijkt mij niet onjuist of onbegrijpelijk omdat die (met name) van invloed zijn op de positie en belangen van het Filmmuseum. Ook de belangenafweging in rov. 3.10 komt mij niet onbegrijpelijk voor,(4) terwijl in cassatie geen plaats is voor een heroverweging. Aanvullend merk ik, voor zoveel nog nodig, het volgende op.
Anders dan onderdeel 5 aanneemt, is het oordeel in rov. 3.4 dat het pand grondig moest worden opgeknapt niet onbegrijpelijk, ook niet als nog niet vast zou staan door wie het gebruikt zal gaan worden.
Voor zover onderdeel 6 nog bedoelt te klagen dat rov. 3.8 onbegrijpelijk en/of onvoldoende is gemotiveerd, omdat onvoldoende is meegewogen het verweer van Vertigo dat haar de kans had moeten worden geboden om - in ieder geval tijdelijk - de exploitatie voort te zetten, merk ik op dat het onderdeel (i) niet, onder vermelding van vindplaatsen, aangeeft dat deze stelling ook in feitelijke instanties is aangevoerd en daarom niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en (ii) miskent dat het hof heeft geoordeeld dat hetgeen Vertigo (wel) heeft aangevoerd onvoldoende aanknopingspunt biedt om te oordelen dat rekening moet worden gehouden met een voldoende reële mogelijkheid dat zij in het gehuurde kan blijven.
Anders dan onderdeel 10 aanneemt, gaat het hof niet ten onrechte voorbij aan het feit dat de huurovereenkomst tussen enerzijds Vertigo en haar rechtsvoorganger [betrokkene 1] en anderzijds het Filmmuseum al ca. 21 jaar loopt en inmiddels voor onbepaalde tijd loopt. Het hof heeft namelijk overwogen dat de overeenkomst al meer dan twee keer vijf jaar loopt en inmiddels voor onbepaalde tijd loopt, onder meer in rov. 3.4 en 3.10.
Onderdeel 11 klaagt ook dat het bestreden arrest onvoldoende is gemotiveerd, omdat het hof er geen blijk van geeft de zeer nauwe banden die het Filmmuseum en de gemeente met elkaar hebben en de gevolgen daarvan wat betreft de contacten/communicatie met Vertigo, in ogenschouw te hebben genomen. Het onderdeel maakt niet duidelijk in welke zin het hof dit in ogenschouw had moeten nemen en waarom het oordeel zonder nadere motivering op dit punt onbegrijpelijk is, zodat de klacht m.i. niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
2.6 Anders dan onderdeel 9 betoogt, heeft het hof de belangenafweging in rov. 3.10 voldoende gemotiveerd. De klacht over de mate van specificering die het onderdeel voorts verlangt, wat daar verder van zij, faalt reeds omdat het onderdeel niet verwijst naar vindplaatsen in de stukken waar stellingen te vinden zijn die hierop betrekking hebben. Dit geldt ook ten aanzien van de klacht die gelezen zou kunnen worden in het slot van onderdeel 9, namelijk dat het hof had moeten ingaan op de vraag of Vertigo elders en met evenveel succes haar bedrijf kan voortzetten.
Onderdeel 9 klaagt voorts dat zonder nadere motivering onbegrijpelijk zou zijn waarom volgens het hof in rov. 3.10 de verhuizing van het Filmmuseum 'van existentieel belang' zou zijn en het voortgezet gebruik van het pand door Vertigo voor haar 'slechts van commercieel belang'. Vooropgesteld moet worden dat het hof deze bewoordingen niet heeft gebruikt, maar ten aanzien van beide partijen spreekt van een (zeer) zwaarwegend belang (rov. 3.10, vijfde en negende volzin). Het hof heeft voorts onder meer overwogen dat het Filmmuseum "voor haar toekomst, waarbij een publiek belang in het geding is, aangewezen (is) op verhuizing", dat wel te begrijpen valt dat Vertigo "haar onderneming op deze bijzondere plaats graag (wil) voortzetten", maar dat mag worden aangenomen dat Vertigo na zo'n langdurige overeenkomst haar investeringen heeft kunnen terugverdienen, dat Vertigo al vele jaren weet van de verhuisplannen en dat zij er bij betrokken is. Zij wordt, aldus het hof, dus niet door de nieuwe situatie overvallen. In de overwegingen van het hof ligt m.i. besloten dat het hof als vaststaand heeft aangenomen dat voor een goede uitvoering van de publieke taak(5) die het Filmmuseum heeft een verhuizing noodzakelijk was en dat Vertigo voldoende mogelijkheid heeft gehad om zich op de verdere toekomst te beraden. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering terwijl voor een nieuwe beoordeling van de feiten in cassatie geen plaats is.
2.7 Onderdeel 12 ziet op het oordeel aan het slot van rov. 3.10 dat het Filmmuseum het aan Vertigo onderverhuurde deel van het pand nodig zou hebben voor eigen gebruik c.q. om leeg aan de gemeente te kunnen opleveren. Het onderdeel faalt bij gebrek aan belang, omdat de beslissing van het hof reeds wordt gedragen door zijn oordeel over de belangenafweging in de daaraan voorafgaande overwegingen, welke door het middel vergeefs worden bestreden.
2.8 Ik geef toepassing van artikel 81 RO Pro in overweging.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 De feiten zijn ontleend aan rov. 3.2.1-3.2.2 van het bestreden arrest van het Hof Amsterdam van 29 november 2011, het procesverloop aan rov. 1.1-1.4 en 3.2.3 daarvan.
2 Nota n.a.v. het verslag, Kamerstukken II 2000-2001, 26932, nr. 5, blz. 18. Zie voorts MvT, Kamerstukken II 1999-2000, 26932, nr. 3, blz. 11; Verslag, Kamerstukken II 1999-2000, 26932, nr. 4, blz. 10. Zie hierover ook M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 153-157.
3 MvT, Kamerstukken II 1999-2000, 26932, nr. 3, blz. 11.
4 Over het gewicht dat moet worden toegekend aan de verplichting om het gehuurde leeg aan de gemeente op te leveren, kan in abstracto verschillend worden gedacht. Vgl. Ktg. Dordrecht 21 juni 2010, LJN BM8461, WR 2011/11. In casu heeft kennelijk meegespeeld de overweging dat het Filmmuseum voor haar toekomst, waarbij een publiek belang in het geding is, is aangewezen op verhuizing. Het is niet nodig hier thans verder op in te gaan.
5 Zie onder meer inleidende dagvaarding, par. 1.