Conclusie
13/00186
mr. De Vries Lentsch-Kostense
Zitting 15 maart 2013
Conclusie inzake art. 80a RO in de zaak van
Vereniging van Eigenaars [a-straat 1]
tegen
[Verweerster]
1. Eiseres tot cassatie, verder: de VvE, is (tijdig) in cassatie gekomen van het tussen partijen gewezen arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 september 2012. Tegen verweerster in cassatie, verder: [verweerster], is verstek verleend. De cassatiedagvaarding bevat vier middelen. De daarin aangevoerde cassatieklachten kunnen naar mijn oordeel klaarblijkelijk niet tot cassatie leiden. Ik volsta hier met een korte toelichting.
2. [Verweerster] is eigenaresse van een appartementsrecht. In de akte van splitsing is een reglement van splitsing van eigendom van toepassing verklaard. De splitsingsakte vermeldt dat de bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 van Pro het reglement voor ieder appartement woonruimte is. In genoemd tweede lid van artikel 9 is Pro bepaald dat de eigenaars en gebruikers verplicht zijn het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming. In artikel 1 van Pro het reglement is bepaald dat onder "gebruiker" wordt verstaan degene die anders dan als eigenaar of als hebbende een zakelijk genotsrecht op een appartementsrecht, het uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken. [Verweerster] is woonachtig in [woonplaats], Verenigd Koninkrijk. Het appartement heeft de functie van 'pied-à-terre'. Zij heeft met een zekere regelmaat familie en vrienden in het appartement laten verblijven. De VvE stelt zich op het standpunt dat [verweerster] aldus in strijd handelt met de splitsingsakte en het reglement.
3. Middel I komt op tegen rov. 2.11 van het bestreden arrest, waar het hof overwoog dat de wijze van gebruik door [verweerster] (te weten het gebruik van het appartement als 'pied-à-terre' en het met enige regelmaat voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van het appartement aan derden) niet de grenzen overschrijdt van hetgeen valt onder "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte" en dat uit de stellingen van de VvE niet kan worden afgeleid dat [verweerster] zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert door middel van betaald kortstondig verblijf dat niet meer kan worden gesproken van dergelijk gebruik. Het middel klaagt naar de kern genomen dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan het begrip woonruimte in het reglement, aangezien geen sprake is van wonen van derden en onbekenden die [verweerster] in haar appartement laat verblijven nu het gaat om een kort verblijf van één tot drie weken.
Het middel faalt. Het ziet reeds eraan voorbij dat het hof (dat heeft vooropgesteld dat de grieven mede strekken ten betoge dat [verweerster] het appartement telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geeft en daardoor in strijd handelt met de splitsingsakte en het reglement, nu uit die akte en dat reglement voortvloeit dat het appartement slechts mag worden gebruikt als woonruimte) in de bestreden overweging heeft beoordeeld - en ook had te beoordelen - of het gebruik dat [verweerster] van haar appartement maakt niet de grenzen overschrijdt van hetgeen valt onder "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte". Het hof heeft vooropgesteld dat bij de uitleg van artikel 9 lid 2 van Pro het reglement in verbinding met de bepaling in de splitsingsakte in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan de betekenis van de bewoordingen "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte" gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte en het reglement. Het heeft aan de hand van deze maatstaf, die in cassatie terecht niet is bestreden, geen onbegrijpelijke uitleg gegeven aan "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte".
4. Middel II bestrijdt rov. 2.15, waar het hof heeft geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat derden niet kunnen worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub g van Pro het reglement niet meebrengt dat derden geen kortdurend gebruik zouden mogen maken van het appartement en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw ook zonder dat [verweerster] daarbij aanwezig is, dat [verweerster] immers die derden daarvoor toestemming heeft gegeven en dat [verweerster] daartoe als appartementseigenaar ook bevoegd is en dat de VvE dat in beginsel moet respecteren. Het middel bestrijdt het oordeel van het hof dat het een appartementseigenaar vrij staat om met zijn/haar toestemming derden in het appartement te laten verblijven. Het klaagt dat het hof een vrijbrief geeft het appartement te gebruiken op een wijze die niet past in het reglement omdat geen sprake is van wonen in de zin van het reglement, zoals ook betoogd in middel I. Het middel kwalificeert het oordeel van het hof dat derden die niet als gebruiker in de zin van het reglement van splitsing van eigendom kunnen worden aangemerkt en die niet kunnen worden aangesproken op het reglement, zonder de aanwezigheid van de appartementseigenaar in het appartement mogen verblijven als volstrekt ten onrechte en onbegrijpelijk gelet op het reglement van splitsing.
Dit middel faalt eveneens, ook voor zover het niet voortbouwt op het falende middel I en nog daargelaten of het niet opkomt tegen een overweging ten overvloede gelet op rov. 2.12 van 's hofs arrest. Art. 5:120 lid 1 BW Pro bepaalt dat een appartementseigenaar onverminderd het bepaalde in art. 5:112 lid 4 BW Pro bevoegd is om zijn of haar privé-gedeelte, met inbegrip van het hem of haar toekomende medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, aan een ander in gebruik te geven. Art. 5:112 lid 4 BW Pro stelt buiten twijfel stelt dat het reglement een regeling kan inhouden omtrent dat gebruik, zodat in het reglement zowel de bevoegdheid om het appartement zelf te gebruiken als de bevoegdheid tot ingebruikgeving aan een derde kan worden beperkt. Dat het onderhavige reglement een regeling bevat die inhoudt dat het een appartementseigenaar niet vrijstaat derden toestemming te geven kortdurend gebruik te maken van het appartement en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw ook zonder dat de eigenaar daarbij aanwezig is, wordt door het middel niet betoogd.
5. Middel III bouwt voort op de voorgaande middelen en bevat mitsdien geen zelfstandige klacht. Ook Middel IV bevat geen zelfstandige klacht.
6. Op grond van het voorgaande kom ik tot de slotsom dat de aangevoerde cassatieklachten geen behandeling in cassatie rechtvaardigen omdat zij klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden, zodat Uw Raad - gezien art. 80a van de Wet op de rechterlijke organisatie - het beroep in cassatie niet-ontvankelijk kan verklaren.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden