Conclusie
Zaaknr. 16/01865
Mr M.H. Wissink
Zitting van 17 juni 2016
Conclusie inzake art. 80a RO in de zaak van:
[eiser] (de huurder)
tegen
[verweerder] (de verhuurder)
1. Het bij dagvaarding van 22 maart 2016 tijdig ingestelde cassatieberoep richt zich tegen het arrest van het gerechtshof Den Haag van 22 december 2015. Deze zaak betreft de afwikkeling van een inmiddels beëindigde huurovereenkomst voor winkelruimte. [eiser] heeft een aantal maanden huur niet betaald in verband met door hem geconstateerde gebreken. De kantonrechter heeft [eiser] veroordeeld tot betaling van een bedrag aan huurachterstand en buitengerechtelijke kosten van € 5280,- onder afwijzing van diens reconventionele vordering. Het hof heeft dat vonnis bekrachtigd, behoudens dat de reconventionele vordering alsnog gedeeltelijk werd toegewezen doordat de door [eiser] te betalen huurprijs over de maand februari 2013 werd verminderd met € 300,-.
2. De aangevoerde klachten rechtvaardigen naar mijn mening geen behandeling in cassatie, omdat de partij die het cassatieberoep heeft ingesteld klaarblijkelijk onvoldoende belang heeft bij het cassatieberoep dan wel omdat de klachten klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden.
3.1
Onderdeel 1 van het eerste middelziet op het oordeel in rov. 7 over de lekkage in juni 2012. De verhuurder heeft gesteld deze klacht te hebben verholpen, verwijzend naar een kopie van de afspraak met het loodgietersbedrijf. Het hof heeft geoordeeld dat de huurder niet kon volstaan met de enkele betwisting daarvan, maar aan de verhuurder had moeten laten weten dat de gebreken niet (afdoende) waren verholpen.
Het hof heeft daarmee geoordeeld dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gebrek heeft verholpen (zie ook de samenvattende rov. 13, waarin het hof overweegt: “Nu de verhuurder steeds adequaat heeft gereageerd op gemelde problemen en deze tijdig heeft laten verhelpen ….”).
3.2
De klacht in
nr. 3bepleit een andere waardering van de feitelijke stellingen van de verhuurder (met het argument dat uit de gemaakte afspraak niet kan worden afgeleid dat daaraan ook gevolg is gegeven). Daarvoor is in cassatie geen plaats. Het oordeel van het hof is ook niet onbegrijpelijk te noemen. Anders dan de klacht aanvoert, is het hof niet uitgegaan van een ‘verzwaarde’ stelplicht van de huurder.
nr. 3bepleit een andere waardering van de feitelijke stellingen van de verhuurder (met het argument dat uit de gemaakte afspraak niet kan worden afgeleid dat daaraan ook gevolg is gegeven). Daarvoor is in cassatie geen plaats. Het oordeel van het hof is ook niet onbegrijpelijk te noemen. Anders dan de klacht aanvoert, is het hof niet uitgegaan van een ‘verzwaarde’ stelplicht van de huurder.
De klacht in
nr. 4veronderstelt dat niet voldoende vaststaat dat aan deze afspraak gevolg is gegeven. Die veronderstelling stuit af op het tegenovergestelde, feitelijke oordeel van het hof. In cassatie is geen plaats voor een herwaardering daarvan. De klacht wijst vergeefs op de betwisting in MvG nr. 12. Die betreft alleen de verklaringen van Unica en MDB en ziet dus op de lekkage van juli 2011 en niet op die van juni 2012. Overigens is het feitelijke oordeel van het hof, dat de huurder die verklaringen onvoldoende heeft betwist, evenmin onbegrijpelijk.
nr. 4veronderstelt dat niet voldoende vaststaat dat aan deze afspraak gevolg is gegeven. Die veronderstelling stuit af op het tegenovergestelde, feitelijke oordeel van het hof. In cassatie is geen plaats voor een herwaardering daarvan. De klacht wijst vergeefs op de betwisting in MvG nr. 12. Die betreft alleen de verklaringen van Unica en MDB en ziet dus op de lekkage van juli 2011 en niet op die van juni 2012. Overigens is het feitelijke oordeel van het hof, dat de huurder die verklaringen onvoldoende heeft betwist, evenmin onbegrijpelijk.
3.3
De klacht betoogt in
nr. 5dat de verhuurder, die meent een gebrek te hebben verholpen maar constateert dat de huurder zich op een ander standpunt stelt, dan wel dat moet afleiden uit omstandigheden als het niet betalen van de huur, (i) de rechtsplicht rust om ten overstaan van de huurder na te gaan of dit gebrek is verholpen en (ii) bij verschil van inzicht zijn standpunt over het verholpen zijn van het gebrek en over eventuele rechtsmaatregelen van de huurder aan de huurder moet mededelen.
nr. 5dat de verhuurder, die meent een gebrek te hebben verholpen maar constateert dat de huurder zich op een ander standpunt stelt, dan wel dat moet afleiden uit omstandigheden als het niet betalen van de huur, (i) de rechtsplicht rust om ten overstaan van de huurder na te gaan of dit gebrek is verholpen en (ii) bij verschil van inzicht zijn standpunt over het verholpen zijn van het gebrek en over eventuele rechtsmaatregelen van de huurder aan de huurder moet mededelen.
Deze klacht faalt reeds omdat door het middel niet wordt verwezen naar stellingen in feitelijke instanties, die hierop betrekking zouden hebben.
3.4
Volgens de slotklacht in
nr. 5heeft het hof miskend dat het aan de verhuurder is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het gebrek is verholpen. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag nu het hof heeft geoordeeld dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gebrek heeft verholpen.
nr. 5heeft het hof miskend dat het aan de verhuurder is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het gebrek is verholpen. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag nu het hof heeft geoordeeld dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gebrek heeft verholpen.
4.1
Onderdeel 2 van het eerste middelziet op de lekkage aan de standleiding in december 2012 en bestrijdt het oordeel in rov. 9, dat ervan moet worden uitgegaan dat het gebrek aan de afvoerleiding en de stankoverlast einde februari 2013 afdoende is verholpen.
4.2
De klacht in
nr.6gaat uit van de rechtsplichten die volgens nr. 5 van het middel op de verhuurder zouden rusten. Ook deze klacht faalt om de bij 3.3 aangegeven reden.
nr.6gaat uit van de rechtsplichten die volgens nr. 5 van het middel op de verhuurder zouden rusten. Ook deze klacht faalt om de bij 3.3 aangegeven reden.
4.3
In
nr. 7gaat het middel ervan uit dat weliswaar de voortduring van het gebrek niet vaststaat, maar ook het tegendeel niet. Dat laatste is echter onjuist, nu het hof heeft geoordeeld dat ervan moet worden uitgegaan dat het gebrek aan de afvoerleiding en de stankoverlast einde februari 2013 afdoende is verholpen. Hierop stuit af de klacht dat heeft het hof miskend dat het aan de verhuurder is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het gebrek is verholpen.
nr. 7gaat het middel ervan uit dat weliswaar de voortduring van het gebrek niet vaststaat, maar ook het tegendeel niet. Dat laatste is echter onjuist, nu het hof heeft geoordeeld dat ervan moet worden uitgegaan dat het gebrek aan de afvoerleiding en de stankoverlast einde februari 2013 afdoende is verholpen. Hierop stuit af de klacht dat heeft het hof miskend dat het aan de verhuurder is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het gebrek is verholpen.
De slotklacht dat de huurder aan zijn stelplicht heeft voldaan, berust op een andere feitelijke lezing van het proces-verbaal van de deurwaarder dan de lezing waarvan het hof is uitgegaan. Daarvoor is in cassatie geen plaats. Het oordeel van het hof is ook niet onbegrijpelijk te noemen.
4.4
Het middel bestrijdt in
nr. 8het passeren van het bewijsaanbod van de huurder. Het hof heeft dit als niet ter zake dienend gepasseerd. De klachten dat het hof een bewijsprognose heeft gegeven dan wel zijn oordeel niet heeft gemotiveerd, missen daarom feitelijke grondslag. Het middel maakt verder niet duidelijk hoe het bewijsaanbod luidde en waarom het hof dat niet op deze grond kon passeren. Daartoe is onvoldoende de enkele stelling van het middel, kort gezegd, dat het leveren van bewijs van stankoverlast uiteraard ter zake dienende is voor een verweer respectievelijk vordering gebaseerd op een gebrek in huurgenot bestaande uit stankoverlast. Het hof maakt immers in rov. 9 een onderscheid tussen de situatie eind juni 2013 (de standleiding is op 27 februari 2013 gerepareerd, de gemeente bevestigt op 25 maart 2013 dat de nodige maatregelen zijn genomen en de deurwaarder heeft in juni 2013 geen stankoverlast waargenomen) en de situatie daarna (de deurwaarder constateerde op 12 juli 2013 een onaangename lucht, vermelde niet de mogelijke oorzaak daarvan, maar wel dat er emmers met een vochtige, troebele inhoud stonden).
nr. 8het passeren van het bewijsaanbod van de huurder. Het hof heeft dit als niet ter zake dienend gepasseerd. De klachten dat het hof een bewijsprognose heeft gegeven dan wel zijn oordeel niet heeft gemotiveerd, missen daarom feitelijke grondslag. Het middel maakt verder niet duidelijk hoe het bewijsaanbod luidde en waarom het hof dat niet op deze grond kon passeren. Daartoe is onvoldoende de enkele stelling van het middel, kort gezegd, dat het leveren van bewijs van stankoverlast uiteraard ter zake dienende is voor een verweer respectievelijk vordering gebaseerd op een gebrek in huurgenot bestaande uit stankoverlast. Het hof maakt immers in rov. 9 een onderscheid tussen de situatie eind juni 2013 (de standleiding is op 27 februari 2013 gerepareerd, de gemeente bevestigt op 25 maart 2013 dat de nodige maatregelen zijn genomen en de deurwaarder heeft in juni 2013 geen stankoverlast waargenomen) en de situatie daarna (de deurwaarder constateerde op 12 juli 2013 een onaangename lucht, vermelde niet de mogelijke oorzaak daarvan, maar wel dat er emmers met een vochtige, troebele inhoud stonden).
5.
Onderdeel 3 van het eerste middelbetreft de schimmelvorming. Het hof aanvaardt in rov. 10, als onvoldoende weersproken, het verweer van de verhuurder dat deze is te wijten aan onvoldoende ventilatie door de huurder nu het raam op de eerste verdieping met een kettingslot is afgesloten. Volgens het middel is het hof daarbij onvoldoende ingegaan op een, in de stellingen van de huurder besloten liggende, stelling dat de illegale aanbouw de mogelijkheid van ventilatie dusdanig bemoeilijkte dat de schimmelvorming niet aan de huurder kan worden toegerekend. Deze klacht faalt. Voor zover de klacht al feitelijke grondslag heeft − het hof vermeldt immers dat de huurder heeft gesteld dat de aanbouw ventilatie bemoeilijkte en concludeert dat de schimmelvorming een omstandigheid is, die aan de huurder zelf is toe te rekenen − verwijst de klacht niet concreet naar stellingen van de huurder in de stukken van de feitelijke instanties waaruit zou volgen dat het hof nader op de bedoelde stelling zou hebben moeten ingaan.
Onderdeel 3 van het eerste middelbetreft de schimmelvorming. Het hof aanvaardt in rov. 10, als onvoldoende weersproken, het verweer van de verhuurder dat deze is te wijten aan onvoldoende ventilatie door de huurder nu het raam op de eerste verdieping met een kettingslot is afgesloten. Volgens het middel is het hof daarbij onvoldoende ingegaan op een, in de stellingen van de huurder besloten liggende, stelling dat de illegale aanbouw de mogelijkheid van ventilatie dusdanig bemoeilijkte dat de schimmelvorming niet aan de huurder kan worden toegerekend. Deze klacht faalt. Voor zover de klacht al feitelijke grondslag heeft − het hof vermeldt immers dat de huurder heeft gesteld dat de aanbouw ventilatie bemoeilijkte en concludeert dat de schimmelvorming een omstandigheid is, die aan de huurder zelf is toe te rekenen − verwijst de klacht niet concreet naar stellingen van de huurder in de stukken van de feitelijke instanties waaruit zou volgen dat het hof nader op de bedoelde stelling zou hebben moeten ingaan.
6.
Onderdeel 4 van het eerste middelen het
tweede middelbevatten uitsluitend op de besproken onderdelen voortbouwende klachten en delen loten daarvan.
Onderdeel 4 van het eerste middelen het
tweede middelbevatten uitsluitend op de besproken onderdelen voortbouwende klachten en delen loten daarvan.
7. Het cassatieberoep kan naar mijn mening met toepassing van artikel 80a RO niet-ontvankelijk worden verklaard.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G