Conclusie
1.Feiten en procesverloop
( [1] ), een door [verweerster 1] te Amsterdam ontwikkeld kantoorgebouw gekocht. De levering zal op een later tijdstip volgen. In artikel 20 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [verweerster 1] de leegstaande ruimte van het kantoorgebouw in nauw overleg met WestInvest en met goedkeuring van WestInvest aan derden te huur zal aanbieden – ten minste 70% van de ruimte voor 10 jaren en de overige ruimte voor ten minste 5 jaren – en dat [verweerster 1] met derden huurovereenkomsten zal afsluiten met inachtneming van een aantal in lid 2 van artikel 20 genoemde uitgangspunten. Tot die uitgangspunten horen onder meer de in lid 2 sub c genoemde minimum/maximum huurprijzen. In lid 3 van artikel 20 verleent [verweerster 1] voor de op de datum van oplevering leegstaande kantoorruimte, opslagruimte en parkeerplaatsen een huurgarantie voor een periode van 5 respectievelijk 10 jaren op basis van het in lid 2 sub c genoemde minimum netto huurprijsniveau.
2.Bespreking van het aangevoerde middel van cassatie
subonderdeel 1.1wordt aangevoerd dat het hof een onbegrijpelijke uitleg van de grieven van WestInvest heeft gegeven door in rov. 3.5, tweede alinea, eerste zin, te oordelen dat tegen de wijze van beoordeling van de kantonrechter geen bezwaren zijn geuit en in de derde zin dat de kern van het hoger beroep van WestInvest is de vraag of de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld dat het nadeel, dat [verweerster 1] heeft geleden doordat zij geen (onder)huurovereenkomsten kon sluiten met derden, voor 50% is ontstaan door toedoen van WestInvest. Deze motiveringsklacht wordt nader toegelicht met verwijzingen naar hetgeen WestInvest in haar memorie van grieven ter zake heeft betoogd. Van dat betoog wordt een samenvatting gegeven. Onder meer het volgende wordt vermeld. De gesloten koopovereenkomst voorziet in een risicoverdeling die een verplichting tot samenwerking en een leemte zoals door de kantonrechter bedoeld uitsluit. In de koopprijs die door WestInvest op 27 maart 2002 is betaald, is immers verdisconteerd dat het risico van verslechtering van de huurmarkt door de huurgarantie voor rekening van [verweerster 1] komt. Daarom is WestInvest uitsluitend gehouden toestemming voor een huurovereenkomst te verlenen indien de huurprijs minimaal de overeengekomen minimumprijs bedraagt. In verband daarmee wordt in de koopovereenkomst geen onderscheid gemaakt naar te sluiten huurovereenkomsten met een looptijd tot voorbij het einde van huurgarantie en te sluiten huurovereenkomsten met een looptijd die eindigt binnen de termijn van de huurgarantie. WestInvest was jegens de beleggers gehouden de beleggingswaarde van de gekochte kantoorruimte veilig te stellen. Aanvaarden van een huurprijs lager dan de gegarandeerde huurprijs zou tot een neerwaartse aanpassing van de waarde leiden. Bij het door de taxateurs gehanteerde waarderingssysteem had onverhuurd oppervlak geen negatief effect voor de waarde. Dit laatste gold ook voor de periode na 31 maart 2009, waarin de huurgarantie niet langer van kracht was.
“onder meer ziende dat partijen inderdaad de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen te hebben gezien.”Een en ander wordt in
subonderdeel 1.2onder verwijzing naar het betoog in de memorie van grieven zoals in subonderdeel 1.1 vermeld ook als onvoldoende gemotiveerd bestreden. Ook deze klacht slaagt. Gelet op het zojuist genoemde betoog, vormt het zojuist weergegeven citaat uit de tweede zin van de tweede alinea van rov. 3.5 een onvoldoende onderbouwing voor het delen van de – door WestInvest bestreden – oordelen van de kantonrechter. In het licht van genoemd betoog van WestInvest had het hof toch ten minste nader dienen aan te geven waaruit valt af te leiden dat
“partijen inderdaad de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen hebben gezien.”
subonderdeel 1.3wordt de conclusie getrokken dat het slagen van de subonderdelen 1.1. en 1. 2 meebrengt dat aan ’s-hofs oordelen in de rov. 3.6 t/m 3.9 en het dictum de grondslag komt te ontvallen. Die conclusie is juist. In de rov. 3.6 t/m 3.9 bouwt het hof voort op de door hem in rov. 3.5 voor juist gehouden oordelen, maar die oordelen kunnen wegens onvoldoende motivering niet als vertrekpunt worden aangehouden.