ECLI:NL:PHR:2021:1233

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer21/00146

Zitting26 november 2021

CONCLUSIE

S.D. Lindenbergh

In de zaak

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2]

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerster 2]

1.Inleiding

Deze zaak gaat over de vraag of kopers op grond van de koopovereenkomst met verkopers betreffende een woonark recht hebben op schadevergoeding, omdat de ligplaats van de woonark niet aan hen in eigendom is overgedragen dan wel of kopers die overeenkomst gedeeltelijk kunnen vernietigen, omdat zij ervan mochten uitgaan dat die ligplaats hun eigendom zou worden en hun door verkopers niet is verteld dat zij die ligplaats zouden moeten huren. Zowel de rechtbank als het hof heeft de vorderingen van kopers integraal afgewezen. Dat oordeel houdt m.i. stand in cassatie.

2.Feiten

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, ontleend aan rov. 3.1 t/m 3.10 van het arrest van 27 oktober 2020 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden (hierna: het
hof).^[1]

2.1

[verweerder 1]^[2]en [verweerster 2] (hierna, in meervoud:
[verweerders]) hebben in de zomer van 2015 hun woonark in de [a-straat] en een perceel grond met een oppervlakte van 680 m2 aan de [b-straat 1] in [plaats 1] te koop aangeboden. De woonark is gelegen in het water grenzend aan het door [verweerders] te koop aangeboden perceel grond (hierna: de
ligplaats). Het water behoort in eigendom toe aan de provincie Fryslân (hierna: de
provincie). Haaks op de oever liggen twee aanlegsteigers, met daartussen een strook water van een aantal meters breed.

2.2

[verweerders] hebben op 23 maart 2000 met betrekking tot de ligplaats (en twee dukdalven) een huurovereenkomst gesloten met de provincie. De huurprijs op grond van die huurovereenkomst bedroeg ten tijde van de verkoop € 568,31 per jaar.

2.3

[verweerders] hebben in verband met de verkoop een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ ingevuld, die bij de concept-koopovereenkomst aangaande de woonark is gevoegd. In die vragenlijst staat onder meer vermeld dat er (voor zover bekend) geen mondelinge of schriftelijke afspraken zijn gemaakt over aangrenzende percelen. Voorts is vermeld dat er geen grond van derden in gebruik is.

2.4

[eiser 1] en [eiseres 2] (hierna, in meervoud:
[eisers]) hebben op 30 juli 2015 en 8 oktober 2015 de woonark bezichtigd in het bijzijn van de verkopende makelaar van [verweerders] , [de makelaar] (hierna: de
makelaar), zonder aanwezigheid van [verweerders] Op 3 november 2015 vond een derde bezichtiging plaats. Hierbij waren [verweerders] aanwezig.

2.5

Op 3 december 2015 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. In art. 1 van Pro de koopovereenkomst staat het volgende vermeld:

“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: de eigendom van het perceel grond met aangelegen woonark, insteekhaven en verdere aanhorigheden:

- plaatselijk bekend (incl. postcode):
[b-straat 1] , [postcode] te [plaats 1]

- kadastraal bekend gemeente , [sectie] , no.
[001]

- groot
hectare
6are,
80centiare hierna te noemen: "de onroerende zaak", tegen een koopsom van totaal
€ 500.000,- ZEGGE VIJFHONDERDDUIZEND EUROmet inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst. De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op
€ 0,- ZEGGE NUL EURO”.

[vetgedrukt in origineel, A-G]

In de aan de koopovereenkomst gehechte lijst van zaken hebben [verweerders] bij de vraag of er zaken zijn die geen eigendom zijn van de verkoper maar waarvan eventuele leasecontracten, huurkoopcontracten of huurcontracten over te nemen zijn, de vakjes “NVT” aangekruist.

2.6

Op 20 mei 2016 hebben [eisers] van [A] per post een ontwerp akte van levering ontvangen. Hierin staan als objecten van de levering vermeld:

“
A. Het woonschip, type ark, gelegen aan de [a-straat] te [plaats 1](...)

B. Een perceel grond met insteekhaven en verdere aanhorigheden(...)
groot zes are en tachtig centiare,hierna ook te noemen: het verkochte sub A/vaartuig respectievelijk het verkochte sub B en tezamen ook te noemen: het verkochte, door koper te gebruiken als
woonark met perceel grond en insteekhaven. (...)”

[vetgedrukt in origineel, A-G]

2.7

Een medewerker van [A] heeft op 20 mei 2016 om 15.55 uur een e-mailbericht met bijlage gestuurd aan [e-mailadres eiser 1] en [e-mailadres verweerder 1] met als onderwerp “28841 - Gewijzigde ontwerp akte van levering”. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende vermeld:

“Bijgaand een gewijzigde concept akte van levering. Op verzoek van verkoper is de aanduiding "
insteekhaven" eruit gelaten.”

[cursivering in origineel, A-G]

Als bijlage is een aangepaste ontwerp akte van levering meegestuurd, waarin het woord ‘insteekhaven’ is weggelaten.

2.8

ln de definitieve akte van levering van 23 mei 2016 staat het volgende vermeld:

“Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde koopovereenkomst van koper heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:

A. Het woonschip, type ark, gelegen aan de [a-straat] te [plaats 1](...)

B. Een perceel grond en verdere aanhorigheden(...)
groot zes are en tachtig centiare,hierna ook te noemen: het verkochte sub A/vaartuig respectievelijk het verkochte sub B en tezamen ook te noemen: het verkochte, door koper te gebruiken als
woonark met een perceel grond.(...)”

[vetgedrukt in origineel, A-G]

De woonark en het perceel grond en verdere aanhorigheden zijn op 23 mei 2016 aan [eisers] geleverd. Het perceel water, waarin de woonark ligt, is niet aan hen in eigendom overgedragen.^[3]

2.9

[eisers] hebben op 31 augustus 2016 een brief ontvangen van de provincie waarin staat dat met ingang van 1 juni 2016 aan [eisers] toestemming wordt verleend tot het huren van een gedeelte van de [a-straat] onder [plaats 1] ter hoogte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , [sectie] , nummer [001] . Bij dat perceel ligt aanliggend in het water de woonark. Het verschuldigde bedrag aan huur voor de ligplaats is daarbij verhoogd tot € 2.546,80 per jaar.

2.1

[eisers] hebben in verband met de huurverhoging voor de ligplaats op 5 oktober 2016 door hun toenmalige gemachtigde aan [verweerders] laten schrijven, met een verzoek om het probleem op te lossen:

“(...) In 2016 zijn [eisers] meerdere malen bij u op bezoek geweest om de overname van inboedel op de ark te bespreken. U heeft toen gezegd dat u ook huur moest betalen. Dit was nog niet eerder ter sprake gekomen. In de koopovereenkomst wordt hiervan op geen enkele wijze melding gemaakt. Terwijl dit wel had gemoeten. U heeft tijdens de bezoeken aangegeven dat de huur een bedrag was van rond de € 500,00 per jaar. Op een later moment heeft u gezegd dat de kosten wellicht iets hoger uit zouden kunnen komen. U heeft niet gemeld aan de Provincie Friesland dat u de ark ging verkopen. Op het moment van de verkoop had u dit al moeten melden.
Nadat cliënten de ark hadden betrokken ontvingen zij bericht van de Provincie Friesland. De huur voor de ligplaats was aanzienlijk hoger dan zij hadden verwacht. Meer dan € 2.000,00 hoger per jaar. (…)”

3.Procesverloop

In eerste aanleg

3.1

[eisers] hebben [verweerders] bij dagvaarding van 9 november 2017 in rechte betrokken. [eisers] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - samengevat - hoofdelijke veroordeling van [verweerders] tot betaling van:

- 1. € 70.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

- 2. € 3.820,17 aan reeds door eisers verschuldigd zijnde huurpenningen;

- 3. de bedragen gelijk aan de verschuldigde maandelijkse huurtermijnbedragen voor iedere maand dat eisers vanaf het in deze zaak te wijzen vonnis huur verschuldigd zijn;

- 4. de buitengerechtelijke kosten van € 875,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis;

- 5. de nakosten; en

- 6. de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [verweerders] de insteekhaven wel aan hen hebben verkocht, maar niet geleverd. Daardoor is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [verweerders] zijn gehouden om de schade die [eisers] daardoor lijden te vergoeden. De tekortkoming rechtvaardigt gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs. Voorts is sprake van dwaling en moet het als gevolg van die dwaling door [eisers] geleden nadeel worden opgeheven.

3.2

[verweerders] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. [verweerders] voeren aan dat duidelijk was dat het water en de steigers niet konden worden overgedragen, omdat deze eigendom zijn van de provincie. Van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake. Mocht er toch sprake zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt deze geen partiële ontbinding. [verweerders] betwisten voorts (de hoogte van) de schade en zij stellen dat [eisers] te laat hebben geklaagd. Tot slot is er volgens [verweerders] geen sprake van dwaling.

3.3

Bij tussenvonnis van 28 februari 2018 heeft de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de
rechtbank) een comparitie van partijen bevolen.^[4]Van de comparitie, die heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2018, is proces-verbaal opgemaakt.

3.4

Bij eindvonnis van 24 oktober 2018 heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en zijn [eisers] , uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld in de proceskosten.^[5]

In hoger beroep

3.5

Bij dagvaarding van 2 januari 2019 zijn [eisers] bij het hof in hoger beroep gekomen van het vonnis van 24 oktober 2018. [eisers] hebben hun eis in hoger beroep vermeerderd. [eisers] vorderen in hoger beroep vernietiging van het vonnis van 24 oktober 2018 en, verkort weergegeven, hoofdelijke veroordeling van [verweerders] om aan [eisers] te betalen:

- 1. een bedrag van € 70.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

- 2. een bedrag van € 4.865,81 aan door [eisers] te betalen huur over de periode 1 januari 2017 t/m 31 december 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

- 3. de bedragen gelijk aan de nog verschuldigde maandelijkse huurtermijnbedragen na 31 december 2019 voor iedere maand dat [eisers] huur verschuldigd zijn;

- 4. een bedrag van € 3.031,-- betaald op 2 november 2018, zijnde het bedrag dat [eisers] naar aanleiding van het vonnis gewezen in eerste aanleg aan [verweerders] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling; en

- 5. proces- en nakosten.

3.6

[eisers] hebben een memorie van grieven ingediend, waarop [verweerders] bij memorie van antwoord hebben gereageerd. [verweerders] concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in dezen te wijzen arrest tot de dag der algehele voldoening.

3.7

Bij tussenarrest van 3 december 2019 heeft het hof een comparitie van partijen bepaald.^[6]Die comparitie is in verband met de maatregelen ter bestrijding van het coronavirus niet doorgegaan. In plaats daarvan hebben partijen schriftelijk gepleit.

3.8

Bij eindarrest van 27 oktober 2020 heeft het hof, recht doende in hoger beroep, het vonnis van 24 oktober 2018 bekrachtigd en [eisers] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld in de kosten van het hoger beroep en veroordeeld in de nakosten, beide te vermeerderen met wettelijke rente.^[7]Voor zover in cassatie van belang, heeft het hof de volgende overwegingen aan die beslissing ten grondslag gelegd.

“
[eisers] hebben de ‘insteekhaven’ niet gekocht (grieven 1 tot en met 3)5.3 De rechtbank heeft voor het antwoord op de vraag wat [eisers] van [verweerders] hebben gekocht (en wat aan hen geleverd had moeten worden, artikel 7:9 BW Pro) overwogen dat de koopovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de ‘Haviltex-norm’^[8]. Volgens de rechtbank zijn bij die uitleg de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de bepalingen van een schriftelijk contract zijn gesteld weliswaar niet doorslaggevend, maar wel van groot belang (…) (HR 23 december 2005, ECLI:NL:2005:AU2414). Die uitlegmaatstaf hebben [eisers] in hun memorie van grieven in randnummer 13 onderschreven, zodat ook het hof die maatstaf zal toepassen. Het hof tekent daarbij aan dat voor de uitleg van de koopovereenkomst ook kan worden gelet op feiten en omstandigheden die zich na de koopovereenkomst hebben voorgedaan. De verklaringen en gedragingen van partijen nadien kunnen aanwijzingen bieden voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun afspraken hebben opgevat en wat hun daarbij bij het sluiten van de koopovereenkomst voor ogen heeft gestaan.”

[voetnoot overgenomen uit origineel (noot 1 aldaar), cursivering in origineel, A-G]

In rov. 5.4-5.8 gaat het hof met name in op de bewoordingen en bedoeling van art. 1 van Pro de koopovereenkomst. Het hof overweegt onder meer dat het in de koopovereenkomst ontbreken van kadastrale gegevens of andere oppervlakte gegevens die wijzen op een te verkopen perceel water een contra-indicatie vormen dat het de bedoeling van [verweerders] was (ook) een perceel water/de ligplaats van de woonark aan [eisers] te verkopen en dat die op hun beurt niet redelijkerwijs hebben mogen verwachten dat dit het geval was. Het hof overweegt verder dat [eisers] in verband met de verwachtingen die zij daarover hebben gehad, naast de tekst van art. 1 van Pro de koopovereenkomst, enkel nog gesteld hebben dat zij op grond van de door [verweerders] ingevulde vragenlijsten er vanuit zijn gegaan dat zij ook de ligplaats hebben gekocht, omdat daarin geen melding is gemaakt van de met de provincie bestaande huurovereenkomst. Het hof vervolgt dan:

“5.9 Inderdaad zijn in de vragenlijsten door [verweerders] geen mededelingen gedaan over die huurovereenkomst. Het kan zijn dat zij de betreffende vragen verkeerd hebben begrepen, omdat zij dachten dat het ging om huurovereenkomsten met betrekking tot het perceel grond of alleen de woonark, zoals zij hebben aangevoerd, maar de reden die [verweerders] aanvoeren voor het niet noemen van de huurovereenkomst met de provincie in de vragenlijst acht het hof voor het beoordelen van de vorderingen van [eisers] niet van belang.

5.10 Het ontbreken van die mededelingen in de vragenlijsten brengt echter niet mee dat [eisers] er vanuit mochten gaan de ligplaats te hebben gekocht, om de volgende redenen.

5.10.1 Uit het aanbod op internet blijkt niet met zoveel woorden dat de woonark met ligplaats wordt aangeboden. [eisers] stellen dat ook niet. Zij betogen dat zij daar vanuit zijn gegaan doordat is vermeld dat de tuin een oppervlakte heeft van 680 m2 en de hoofdtuin een oppervlakte heeft van 600 m2 en dat zij begrijpelijkerwijze de ontbrekende 80 m2, die in de NVM-stamkaart niet nader wordt verklaard, hebben begrepen als zijnde de ligplaats van de woonark, wat ook nagenoeg overeenkomt met de omvang van de woonark. De tekst van de advertentie dwingt naar het oordeel van het hof niet tot die uitleg en een nadere toelichting van [eisers] op grond waarvan zij dat (…) wel zo hebben mogen begrijpen, ontbreekt. Die oppervlakte komt ook niet ‘nagenoeg’ overeen met de oppervlakte van de woonark van 18 x 5,5 meter (zie hiervoor in 5.6). Het hof laat daarbij nog daar dat [verweerders] bestrijden dat de door [eisers] genoemde NVM-stamkaart deel uit heeft gemaakt van de aan hen destijds ter beschikking gestelde verkoopdocumentatie.

5.10.2 [verweerders] hebben aangevoerd (memorie van antwoord randnummer 7) dat er gesproken is over het overzetten en het verrekenen van de huurrelatie met de provincie en dat uitgebreid is gesproken over de fiscale kwalificatie van de woonark (in box 1 of box 3) en het al dan niet verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting. Dat sluit aan bij wat [eiseres 2] daarover tijdens de comparitie bij de rechtbank heeft verklaard. Volgens [verweerders] blijkt uit het e-mailbericht van hun makelaar van 13 november 2016 (uit productie 3 blijkt dat het jaartal 201
5is) aan [eisers] - dat de zienswijze van de te kiezen notaris op de verdeling van de
grondwaardeen de woonark van belang is voor de kosten - dat niet is gesproken over de levering van (een perceel) water. [eisers] hebben deze stellingen van [verweerders] niet gemotiveerd weersproken; dat aan het e-mailbericht een andere betekenis of strekking toekomt, is door hen niet gesteld.

5.10.3 Tussen partijen is voor het sluiten van de koopovereenkomst in een aantal besprekingen gesproken over een voor de ligplaats van de woonark aan de provincie te betalen vergoeding. Dat blijkt ook uit de verklaring van [de makelaar] tijdens de comparitie bij de rechtbank. Daarbij is volgens [eisers] alleen het woord 'liggeld’ genoemd en volgens [verweerders] ook het woord 'huur’. [eisers] hebben niet gemotiveerd tegengesproken dat volgens [verweerders] na het sluiten van de koopovereenkomst door partijen diverse malen is gesproken over de verrekening van de huurprijs die voor het jaar 2016 verschuldigd was aan de provincie en dat [de notaris] op verzoek van partijen daarover informatie heeft ingewonnen bij de provincie, die heeft medegedeeld dat geen verrekening hoefde plaats te vinden. Het hof gaat er daarom vanuit dat deze stelling van [verweerders] juist is; dat vormt - ten minste - een sterke aanwijzing dat aan [eisers] al voor de koopovereenkomst duidelijk was dat met de term ‘liggeld’ voor de ligplaats ‘huur’ werd bedoeld in verband met het gebruik van de ligplaats. Op grond van welke feiten en omstandigheden zij hebben gedacht of mogen denken dat met de term ‘liggeld’ een soort belasting ten laste van de eigenaar van de woonark werd bedoeld, is door hen niet toegelicht; zij hebben niet gesteld dat [verweerders] zich in die zin jegens hen hebben uitgelaten. Evenmin is gesteld of gebleken dat zij die veronderstelling getoetst hebben en daarin bevestigd zijn. De term ‘liggeld’ wijst ook niet zonder meer op een dergelijke belasting of heffing.

5.10.4 In de door partijen ondertekende leveringsakte (met dwingende bewijskracht wat betreft de verklaring van partijen dat de woonark en een perceel grond c.a. is verkocht) komt niet voor wat nog in de eerdere concept-akte stond, namelijk dat de insteekhaven was verkocht. Het hof acht onvoldoende onderbouwd de stelling van [eisers] dat dit volledig aan hen is voorbijgegaan en dat zij daarover voor het ondertekenen van de akte niet zijn geïnformeerd. Zij hebben niet (langer) betwist dat de gewijzigde akte naar de door hen ten behoeve van correspondentie aan de notaris opgegeven e-mailadressen zijn verstuurd en evenmin dat de akte in die e-mailpostbussen is aangekomen. Zij hebben dus kennis kunnen nemen van de wijzigingen. Als zij dit niet hebben gedaan, ligt dat in hun risicosfeer. Het hof houdt het er op basis van de verklaring van de makelaar van [verweerders] tijdens de comparitie bij de rechtbank en de niet bestreden stelling van [verweerders] dat [de notaris] aan de advocaat van [verweerders] heeft laten weten dat de recente wijzigingen met partijen zijn besproken verder voor dat ook nog voor de ondertekening op het kantoor van de notaris aan [eisers] is duidelijk gemaakt dat de insteekhaven niet geleverd zou worden. [eisers] hebben die stellingen niet voldoende gemotiveerd betwist.

5.10.5 Deze feiten en omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, voeren het hof tot het oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij ook de ligplaats van de woonark hebben gekocht en dat [verweerders] gehouden waren die ligplaats aan [eisers] te leveren. Zij hebben onvoldoende invulling gegeven aan hun stelplicht. Het hof ziet daarom geen aanleiding om [eisers] toe te laten tot (tegen)bewijs.”

[cursivering en onderstreping in origineel, A-G]

In rov. 5.11 verwerpt het hof het beroep van [eisers] op art. 7:17 BW Pro en art. 7:15 BW Pro. Het hof vervolgt dan:

“
Het beroep op dwaling slaagt niet (grief 5)

5.12 De stelplicht en bewijslast voor de feiten en omstandigheden voor een geslaagd beroep op dwaling rusten op [eisers] Zij stellen in de toelichting op grief 5 dat [verweerders] hen aantoonbaar onjuiste mededelingen hebben gedaan, dat zij hadden mogen begrijpen de ‘insteekhaven’ te hebben gekocht en niet hadden hoeven te begrijpen dat met een andere partij een (huur)overeenkomst moest worden gesloten ten aanzien van de ligplaats vanwege de ‘liggeld’ vermelding. [verweerders] hebben gemotiveerd weersproken dat alleen over liggeld is gesproken en dat zij in verband met de voor de ligplaats verschuldigde vergoeding onjuiste mededelingen hebben gedaan.

5.13 In het licht van wat het hof hiervoor heeft geoordeeld in het kader van de beoordeling of [eisers] de ligplaats hebben gekocht, hebben [eisers] hun stelling dat [verweerders] onjuiste mededelingen hebben gedaan als gevolg waarvan [eisers] hebben gedwaald ten aanzien van de omvang van het gekochte onvoldoende onderbouwd, zodat het beroep daarop in zoverre geen doel treft.

[eisers] betogen voorts dat zij hebben gedwaald doordat [verweerders] hebben verzwegen dat voor de ligging van de woonark in het water grenzend aan het perceel grond een huurovereenkomst met de provincie moest worden gesloten. Het enkele feit dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst met de provincie is niet toereikend om hun beroep op dwaling te kunnen laten slagen. [eisers] mochten immers niet verwachten de ligplaats te kopen. Zij wisten daarom, althans hadden om die reden kunnen weten, dat zij voor het gebruik van dat water toestemming van de eigenaar nodig hadden. In dit geval is de eigenaar de provincie. [verweerders] betogen dat zij zowel voorafgaand aan de koopovereenkomst als voorafgaand aan de levering melding van een huurovereenkomst met de provincie hebben gemaakt en ook de hoogte van de toen geldende huurprijs hebben gemeld. [eisers] voeren aan dat zij alleen maar hebben begrepen dat zij ‘liggeld’ aan (kennelijk) de provincie moesten betalen. Zoals al overwogen, hebben [eisers] niet getoetst waar de naar hun zeggen alleen als liggeld kenbaar gemaakte financiële verplichting op zag. Dat daarmee een soort van belasting of heffing werd bedoeld in verband met eigendom van de woonark is een eigen aanname geweest, zo blijkt uit hun stellingen, die op niets is gebaseerd. Het antwoord op de voor hen relevante vraag waarom zij periodiek voor het gebruik van de ligplaats ‘liggeld’ verschuldigd zouden zijn zonder dat daarvoor een overeenkomst met de rechthebbende van het water nodig was, hebben zij - hun stellingen volgend - daarmee ten onrechte onbeantwoord gelaten. Onder deze omstandigheden kan worden aangenomen dat [verweerders] aan [eisers] hebben medegedeeld dat voor het gebruik van het water een vergoeding (aan de provincie) verschuldigd was, zodat mede in het licht van artikel 6:228 lid 2 BW Pro er geen sprake is geweest van het niet inlichten van [eisers] of het geven van een onjuiste inlichting die een beroep op dwaling rechtvaardigt. Of [verweerders] expliciet aan [eisers] hebben meegedeeld dat voor de ligplaats (aan de Provincie) huur was verschuldigd of een huurovereenkomst moest worden gesloten, kan in dit verband dan ook onbesproken worden gelaten.”
[cursivering in origineel, A-G]

In cassatie

3.9

Bij procesinleiding van 14 januari 2021 (en derhalve tijdig) hebben [eisers] bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest van 27 oktober 2020 (hierna: het
arrest).^[9][verweerders] zijn niet verschenen; tegen hen is verstek verleend. [eisers] hebben schriftelijke toelichting gegeven.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

Inleiding

4.1

Voordat ik toekom aan de bespreking van het cassatiemiddel, maak ik enkele preliminaire opmerkingen over de rechtspositie van ‘waterbewoners’ ten aanzien van de ligplaats (onder 4.2 hierna), over hoe dat kader zich verhoudt tot de onderhavige zaak (onder 4.3 hierna) en over hoe het arrest is opgebouwd (onder 4.4 hierna).

4.2

In 2012 is in de Tweede Kamer een motie aangenomen inzake ligplaatsen voor woonboten, waarin aan de regering onder meer is verzocht een onafhankelijk onderzoek te laten verrichten naar de mogelijkheid de rechtsbescherming van woonbootbewoners ten aanzien van de ligplaats te verbeteren.^[10]De regering heeft in 2013 uitvoering gegeven aan deze motie door het onderzoeksrapport ‘Vaste grond onder de voeten’ aan de Tweede Kamer aan te bieden.^[11]In het onderzoeksrapport staat over ‘liggeld’ onder meer het volgende:^[12]

“Hoewel de woonboot inclusief ligplaats wordt gekocht, wordt de koper in veel gevallen geen eigenaar van de ligplaats. Daarom betalen veel kopers van woonboten vervolgens ook nog periodiek liggeld, in welke vorm dan ook. Dat kan gaan om, bijvoorbeeld, huur of precario.”

Voor provincies bestaat (evenals voor gemeenten en waterschappen, maar niet voor het Rijk^[13]) de mogelijkheid het liggeld in de vorm van precariobelasting te heffen.^[14]Uit het onderzoeksrapport blijkt dat indien een overheidspartij eigenaar is van de ligplaats, in ongeveer 70% van de onderzochte gevallen liggeld in de vorm van precariobelasting wordt geheven en in ongeveer 30% van de gevallen liggeld wordt betaald in de vorm van huur op grond van een huurovereenkomst.^[15]Huurovereenkomsten worden ook gebruikt indien een provincie eigenaar is van de ligplaats; in het onderzoeksrapport wordt als voorbeeld de provincie Noord-Holland genoemd.^[16]In het onderzoeksrapport wordt ter verbetering van de rechtspositie van woonbootbewoners ten aanzien van de ligplaats onder meer aanbevolen dat door de overheid waar mogelijk uitsluitend van het publiekrechtelijke instrumentarium (met name precario) gebruik wordt gemaakt en niet langer van het privaatrechtelijke instrumentarium (met name de huurovereenkomst).^[17]De (toenmalige) minister voor Wonen en Rijksdienst Blok zag in 2014, in een beleidsreactie op de aanbevelingen uit het onderzoeksrapport, echter geen reden deze aanbeveling over te nemen.^[18]De minister stelde in die beleidsreactie wel wetgeving in het vooruitzicht om de huurbescherming van huurders van ligplaatsen voor woonboten te verbeteren. Met het wetsvoorstel Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen (hierna: het
wetsvoorstel) wordt hieraan uitvoering gegeven.^[19]In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel wordt over de huidige situatie het volgende geschreven:^[20]

“Bewoners van woonboten huren vaak de ligplaats waarop de woonboot is afgemeerd.
Voor het innemen van een ligplaats is daarnaast veelal een publiekrechtelijke vergunning of ontheffing nodig op basis van de Waterwet, het Binnenvaartpolitiereglement of een decentrale verordening; vaak zelfs meerdere. Als er geen vergunning of ontheffing nodig is, zijn ligplaatsen doorgaans aangewezen in het bestemmingsplan of zijn in een plaatselijke verordening gebieden aangewezen waar zonder toestemming van het college van burgemeesters en wethouders een ligplaats mag worden ingenomen.
Voor het gebruik van ligplaatsen dragen woonbootbewoners liggeld af aan de eigenaar van de grond onder de ligplaats. Wanneer de grond onder de ligplaats eigendom van een provincie, gemeente of waterschap is, kan voor het beprijzen van de ligplaats gebruikgemaakt worden van een precariobelasting. Een andere mogelijkheid voor de eigenaar betreft het verhuren van de ligplaats. Dergelijke huurovereenkomsten vallen onder de reikwijdte van het algemeen verbintenissenrecht, dat wordt geregeld in Boek 6 van het BW, en de eerste vier afdelingen van titel 4 van Boek 7 van het BW, waarin een algemene regeling voor huurovereenkomsten is opgenomen. Als de verhuurder een openbaar lichaam is, gelden daarnaast de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voor de huurovereenkomst van een ligplaats geldt niet de huurbescherming zoals die voor de huur van woonruimte geldt. Dat houdt in dat wat betreft opzeggronden en rechten bij verkoop van de woonboot of bij overlijden van de huurder van de ligplaats slechts van toepassing is wat hierover in de huurovereenkomst zelf is opgenomen. In de praktijk leidt dat regelmatig tot conflicten. Voorts wordt dit als onvoldoende bescherming voor de huurders beschouwd.”
[zonder voetnoot uit origineel, A-G]

Onder verwijzing naar het onderzoeksrapport 2013 wordt in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel het volgende opgemerkt over de verkoop van woonboten:^[21]

“Woonboten zijn doorgaans in eigendom van de bewoner zelf en kunnen dan ook worden verkocht. In het onderzoeksrapport is in kaart gebracht wat de gemiddelde vraagprijs is voor woonboten met een ligplaats en woonboten zonder een ligplaats. De gemiddelde prijs van een woonboot zonder ligplaats is volgens het rapport € 127.000,-. De gemiddelde prijs inclusief ligplaats is € 327.000,-. Het verschil van € 200.000,- wordt verklaard door de schaarste aan ligplaatsen. De ligplaats is immers geen eigendom van de verkoper van de woonboot maar van een ander, vaak openbaar lichaam. De verkoop vindt plaats onder de aanname dat aan de koper de benodigde vergunningen en ontheffingen worden verstrekt en de eigenaar ook aan de koper toestemming geeft de ligplaats te gebruiken. Daar komt bij dat er niet alleen nauwelijks alternatieven zijn wanneer de eigenaar weigert aan de koper toestemming te geven om de ligplaats te gebruiken, maar de woonbooteigenaar in dat geval daardoor ook aanzienlijke vermogensschade lijdt. Daarmee is juist voor huurders van ligplaatsen het belang van voortduring van de huurovereenkomst groot.”

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel wordt vooropgesteld dat het “de huurder/verkoper en de verhuurder van de ligplaats overeenkomstig artikel 6:159 BW Pro vrij staat om overeen te komen dat de koper van de woonboot de huur van de ligplaats overneemt van de verkoper van die woonboot (…).”^[22]Voor het geval hierover in de huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt, regelt het voorgestelde art. 7:270b BW dat de huurder van de ligplaats die de op de ligplaats afgemeerde woonboot heeft verkocht, kan vorderen dat de koper van de woonboot tevens huurder van de ligplaats wordt, waarvoor dan geen instemming van de verhuurder van de ligplaats vereist is.

4.3

Ik keer tegen deze achtergrond terug naar de onderhavige zaak. Uit de door het hof vastgestelde feiten (zie onder 2.2 hiervoor) blijkt dat de provincie, evenals bijv. de provincie Noord-Holland (zie onder 4.2 hiervoor), voor liggeld de privaatrechtelijke weg (een huurovereenkomst met betrekking tot de ligplaats) in plaats van het publiekrechtelijke instrumentarium (precariobelasting) heeft gekozen. De huurovereenkomst van 23 maart 2000 tussen [verweerders] en de provincie maakt deel uit van het procesdossier.^[23]Uit deze huurovereenkomst blijkt de onzekere positie voor het huren van de ligplaats na verkoop van de woonark aan een nieuwe eigenaar (zie ook onder 4.2 hiervoor).^[24]Uit de vaststaande feiten (zie onder 2.9 hiervoor) blijkt echter voorts dat de provincie bereid is een huurovereenkomst met betrekking tot de ligplaats aan te gaan met [eisers] De brief van 31 augustus 2016 waarin de provincie die toestemming heeft verleend aan [eisers] maakt eveneens deel uit van het procesdossier.^[25]Dat de provincie bereid is een huurovereenkomst aan te gaan met [eisers] sluit overigens ook aan bij het beleid van de provincie waarnaar partijen in hoger beroep hebben verwezen.^[26][eisers] hebben in hoger beroep verder een brief van de provincie van 1 maart 2019 in het geding gebracht, waarin de provincie hun een “huurovereenkomst inzake uw ligplaats recreatie-ark (…) waarin het gebruik van de daarin omschreven provinciale eigendommen wordt geregeld” doet toekomen.^[27]Deze huurovereenkomst wordt met ingang van 1 januari 2017 aangegaan (de provincie heeft de huur over het gedeelte van 2016 waarin [eisers] eigenaar waren van de woonark kwijtgescholden^[28]), waarbij over een periode van vijf jaar een overgangsregeling is overeengekomen waarbij de jaarlijkse huurprijs met stappen van 15% stijgt van € 1.401,24 over 2017 tot € 2.450,78 over 2021.^[29]

4.4

Het arrest van het hof is als volgt opgebouwd. Het hof beoordeelt, na een weergave van de vorderingen van [eisers] in rov. 5.1-5.2 van het arrest, eerst (aan de hand van de grieven 1 t/m 3) of [eisers] de ligplaats van de woonark hebben gekocht en [verweerders] gehouden waren die ligplaats aan [eisers] te leveren. Volgens het hof hebben [eisers] dat onvoldoende onderbouwd. Het hof komt dus tot het oordeel dat [eisers] de ligplaats van de woonark niet hebben gekocht en dat [verweerders] niet gehouden waren de ligplaats aan [eisers] te leveren (rov. 5.3-5.10 van het arrest). Vervolgens komt het hof (aan de hand van de grieven 3 en 4) tot het oordeel dat het beroep van [eisers] op art. 7:17 BW Pro en 7:15 BW niet slaagt (rov. 5.11 van het arrest). Ten slotte komt het hof (aan de hand van grief 5) tot het oordeel dat het beroep van [eisers] op dwaling niet slaagt (rov. 5.12-5.14 van het arrest).
Voor zover in cassatie van belang oordeelt het hof (in rov. 5.10.3 en 5.13 van het arrest) over de vergoeding (‘liggeld’) die (dat) verschuldigd is aan de provincie voor het gebruik van de ligplaats van de woonark, dat vaststaat dat [verweerders] [eisers] tijdig hebben geïnformeerd dat ‘liggeld’ aan de provincie verschuldigd was (en hoe hoog dat liggeld op dat moment was). Voor [eisers] was kennelijk niet duidelijk dat daarmee ‘huur’ werd bedoeld; zij stellen te hebben aangenomen dat met ‘liggeld’ een soort belasting of heffing was bedoeld. Gelet op hetgeen ik onder 4.2 hiervoor opmerkte over precariobelasting is dat weliswaar niet ondenkbaar, maar, zo overweegt het hof, de term ‘liggeld’ wijst niet zonder meer op een dergelijke belasting of heffing, maar kan ook op ‘huur’ wijzen. Het lag daarmee volgens het hof op de weg van [eisers] om hun eigen aanname te toetsen. [eisers] mochten niet zonder meer afgaan op het ontbreken van mededelingen over die huurovereenkomst in de door [verweerders] ingevulde vragenlijsten. De zaak staat dus in de sleutel van de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Het hof is van oordeel dat [verweerders] hebben voldaan aan hun mededelingsplicht door melding te maken van het liggeld. [eisers] hadden moeten onderzoeken wat de grondslag hiervan is. Daartegen wordt m.i. niet met succes opgekomen, zoals ik hierna verder toelicht.

De cassatieklachten

4.5

Tegen deze achtergrond kom ik nu toe aan beoordeling van de cassatieklachten. Het middel is opgebouwd uit drie onderdelen (genummerd I t/m III). Onderdeel I is gericht tegen rov. 5.10.3 en 5.13 van het arrest en is in het middel nader uitgewerkt en toegelicht onder de randnummers 1 t/m 8. Onderdeel II is gericht tegen rov. 5.10.5 van het arrest. Onderdeel III bevat ten slotte een voortbouwklacht gericht tegen rov. 5.14, 6 en 7 van het arrest. De onderdelen II en III bevatten geen nadere uitwerking en toelichting.

Onderdeel I

4.6

Onderdeel I klaagt dat de oordelen van het hof in rov. 5.10.3 en 5.13 van het arrest rechtens onjuist dan wel, met voorbijgaan aan ter zake essentiële stellingen van [eisers] , onbegrijpelijk zijn. Ik loop de randnummers 1 t/m 8, waarin het onderdeel is uitgewerkt en toegelicht, één voor één langs.

4.7

Het onderdeel wijst er
onder 1eerst op, (i) dat [verweerders] in de aan de koopovereenkomst gehechte lijst van zaken bij de vraag of er zaken zijn die geen eigendom zijn van de verkoper, maar waarvan eventuele leasecontracten, huurkoopcontracten of huurcontracten over te nemen zijn, de vakjes NVT (dus: niet van toepassing) hebben aangekruist (zie ook onder 2.5 hiervoor en rov. 5.9 van het arrest), (ii) dat ook in art. 7.1 van de koopovereenkomst is aangegeven dat de feitelijke levering en aanvaarding plaatsvindt vrij van huurovereenkomsten, (iii) dat [verweerders] in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst hebben aangegeven dat er geen afspraken zijn over aangrenzende percelen en dat zij evenmin grond van derden in gebruik hebben, en (iv) dat liggeld iets “totaal en wezenlijk” anders is dan huur.^[30]Volgens het onderdeel zijn deze omstandigheden “bepaald anders en met name ook méér” dan “het enkele feit dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst met de provincie”, zoals het hof in rov. 5.13 van het arrest heeft overwogen.

4.8

Het onder 1 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
Het hof beoordeelt in rov. 5.13 van het arrest het beroep op dwaling van [eisers] (grief 5, zie ook onder 4.4 hiervoor). Deze grief is in de memorie van grieven zijdens [eisers] toegelicht onder 34-44. Dat is hetgeen in het kader van het beroep op dwaling voorlag, zoals ook blijkt uit rov. 5.12 van het arrest (“Zij stellen in de toelichting op grief 5 dat [verweerders] hen aantoonbaar onjuiste mededelingen hebben gedaan (…)”). In die toelichting op die grief 5 lees ik het volgende:

“41. De dwaling is te wijten aan een inlichting – of anders gezegd; juist géén inlichting – van [verweerder 1] aan [eiser 1] die de onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt. De inlichting(en) waar het hier om gaat betreffen de – onjuiste – antwoorden van [verweerder 1] op de vragenlijsten. Terugverwezen wordt naar de randnummers 5 tot en met 8 van deze memorie. [verweerder 1] heeft aangegeven dat er geen over te nemen huurovereenkomst zou zijn, dat er geen grond van derden in gebruik zou zijn en dat er geen afspraken zouden zijn gemaakt met derden betreffende aangrenzende percelen. Dat blijkt onjuist, waardoor de verkeerde inlichtingen van [verweerder 1] de dwaling bij [eiser 1] heeft veroorzaakt.”

Het beroep van [eisers] op dwaling is dus met name gestoeld op de omstandigheid die het onderdeel onder (iii) noemt. Het hof betrekt die omstandigheid in rov. 5.13 uitdrukkelijk bij zijn oordeel, met de overweging dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst met de provincie.
De omstandigheid die het onderdeel onder (ii) noemt, het beroep op artikel 7.1 van de koopovereenkomst, wordt in de memorie van grieven onder 9 gesteld en lag in zoverre dus niet voor bij het beroep op dwaling.^[31]De omstandigheid die het onderdeel onder (iv) noemt, is kennelijk ontleend aan de memorie van grieven onder 20 (in het kader van de toelichting op grief 2):

“20. Liggeld is totaal en wezenlijk iets anders dan te betalen huur op basis van een privaatrechtelijke huurovereenkomst. Het had op de weg van [verweerder 1] gelegen, die immers weet had van de huurovereenkomst en het feit dat
huurmoet worden betaald, om aan te geven in de eerste plaats dat er een huurovereenkomst is en in de tweede plaats dat er huur betaald moet worden. Onder liggeld wordt algemeen verstaan volgens [eiser 1] , een overheidswege te betalen vorm van belasting. De grondslag voor het betalen van een dergelijke belasting volgt uit een publiekrechtelijke rechtsverhouding en niet uit een privaatrechtelijke rechtsverhouding zoals een huurovereenkomst. [eiser 1] heeft de vermelding van [verweerder 1] over te betalen liggeld, opgevat als een soort van te betalen onroerendezaakbelasting of iets dergelijks. (…)”
[onderstreping in origineel, A-G]

Hierop respondeert het hof niet met de overweging dat het enkele feit dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst niet toereikend is voor het kunnen slagen van het beroep op dwaling, maar in een latere passage in rov. 5.13 van het arrest, vanaf “ [eisers] voeren aan dat zij alleen maar hebben begrepen dat zij ‘liggeld’ aan (kennelijk) de provincie moesten betalen” (zie ook onder 3.8 hiervoor). Ook hetgeen door het onderdeel onder (iv) wordt aangevoerd, staat dus niet in de weg aan de bestreden overweging van het hof in rov. 5.13 van het arrest.
Wat nog resteert, is de omstandigheid die het onderdeel onder (i) noemt. Dat betreft de lijst van zaken bedoeld onder 2.5 hiervoor, waarin [verweerders] bij de vraag of er zaken zijn die geen eigendom zijn van de verkoper maar waarvan eventuele leasecontracten, huurkoopcontracten of huurcontracten over te nemen zijn, de vakjes “NVT” hebben aangekruist. Deze omstandigheid is toegelicht in de memorie van grieven onder 6. Deze omstandigheid lag, blijkens de terugverwijzing in de memorie van grieven onder 41 naar randnummers 5 t/m 8, wel voor bij het beroep op dwaling. Ik lees rov. 5.13 van het arrest zo dat het hof met “Het enkele feit dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst” ook het oog heeft gehad op deze ‘lijst van zaken’. Dat blijkt m.i. ook uit rov. 5.8-5.9 van het arrest waarin het hof het heeft over zowel vragenlijst als vragenlijsten.^[32]Voor zover rov. 5.13 van het arrest niet zo gelezen zou moeten worden dat hieronder ook de desbetreffende ‘lijst van zaken’ valt, geldt overigens dat [verweerders] hiermee ook geen onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven, nu de huurovereenkomst immers niet door de nieuwe eigenaar van de woonark kon worden overgenomen, maar “strikt persoonlijk” was.^[33]Hierop stuit het onder 1 aangevoerde af.

4.9

Het onderdeel klaagt
onder 2dat het hof “daarmee” miskent dat het, ook voor een beroep op dwaling, voor de vraag wat tussen partijen is overeengekomen aankomt op de Haviltex-maatstaf,^[34]althans dat het hof er geen blijk van geeft van de Haviltex-maatstaf te zijn uitgegaan. Volgens het onderdeel ziet hetgeen het hof in rov. 5.3 van het arrest heeft overwogen evident alleen op de vraag of [eisers] (tevens) de insteekhaven van [verweerders] hebben gekocht.

4.1

Het onder 2 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
Voor zover het hof in rov. 5.13 van het arrest bij het beoordelen van het beroep op dwaling van [eisers] de stelling beoordeelt dat [verweerders] onjuiste mededelingen hebben gedaan als gevolg waarvan [eisers] hebben gedwaald ten aanzien van de omvang van het gekochte, verwijst het hof in rov. 5.13, eerste zin van het arrest terug naar “wat het hof hiervoor heeft geoordeeld” en komt het tot het oordeel dat die stelling van [eisers] onvoldoende onderbouwd is, zodat het beroep op dwaling in zoverre geen doel treft. In rov. 5.12 van het arrest omschrijft het hof dit deel van de stelling van [eisers] als volgt: “dat zij hadden mogen begrijpen de ‘insteekhaven’ te hebben gekocht en niet hadden hoeven te begrijpen dat met een andere partij een (huur)overeenkomst moest worden gesloten ten aanzien van de ligplaats vanwege de ‘liggeld’ vermelding”. In de toelichting op grief 5, waarop het hof zich in rov. 5.12 van het arrest baseert, schrijven [eisers] hierover in hun memorie van grieven:

“35. Het oordeel van de rechtbank dat [eiser 1] niet heeft gedwaald ten aanzien van het bestaan van een huurovereenkomst, steunt op de oordelen van de rechtbank (…) dat [eiser 1] kort gezegd niet had mogen verwachten, op basis van de koopovereenkomst ook de insteekhaven te hebben gekocht en dat [eiser 1] had moeten opmaken dat met een andere partij een (huur)overeenkomst moest worden gesloten ten aanzien van de ligplaats vanwege de ‘liggeld’ vermelding door [verweerder 1] . Deze oordelen zijn reeds door [eiser 1] bestreden in grieven 1 tot en met 3 waarnaar wordt terugverwezen. Daarmee komt ook het oordeel van de rechtbank over het beroep op dwaling op losse schroeven te staan.”

Het hof verwijst in rov. 5.13, eerste zin van het arrest terug naar de bespreking van de grieven 1 t/m 3 die het hof heeft behandeld in rov. 5.3 t/m 5.10.5 van het arrest (zie ook onder 4.4 hiervoor). In rov. 5.3 van het arrest verwijst het hof bij de beoordeling van de vraag of [eisers] de ‘insteekhaven’ hebben gekocht uitdrukkelijk naar de Haviltex-maatstaf, die het vervolgens ook toepast, waarna het hof tot het oordeel komt dat [eisers] de ‘insteekhaven’ niet hebben gekocht. Het hof is in rov. 5.13, eerste zin, in zoverre dus ook uitgegaan van de Haviltex-maatstaf. Het onderdeel mist daarmee feitelijke grondslag. Dat hetgeen het hof in rov. 5.3 van het arrest heeft overwogen ziet op de vraag of [eisers] de insteekhaven hebben gekocht, wil ook niet zeggen dat het op de Haviltex-maatstaf gebaseerde oordeel van het hof over die vraag, niet kan doorwerken in rov. 5.13, eerste zin van het arrest.
Hierop stuit het onder 2 aangevoerde af.

4.11

Het onderdeel klaagt
onder 3dat wat ná het sluiten van de koopovereenkomst al dan niet is besproken “daarvoor” niet relevant is. Volgens het onderdeel kent het hof in rov. 5.10.3 van het arrest ten onrechte betekenis toe aan de omstandigheid dat [eisers] niet gemotiveerd hebben tegengesproken dat volgens [verweerders] na het sluiten van de koopovereenkomst door partijen diverse malen is gesproken over de verrekening van de huurprijs die voor het jaar 2016 verschuldigd was.

4.12

Het onder 3 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
In rov. 5.3, laatste twee zinnen van het arrest overweegt het hof, in cassatie onbestreden en kort gezegd, dat voor uitleg ook kan worden gelet op feiten en omstandigheden die zich na de koopovereenkomst hebben voorgedaan en dat de verklaringen en gedragingen nadien van partijen aanwijzingen kunnen bieden voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun afspraken hebben opgevat en wat hun daarbij bij het sluiten van de koopovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Dat het hof in rov. 5.10.3 van het arrest ook betekenis kon (en mocht^[35]) toekennen aan omstandigheden van na het sluiten van de overeenkomst, kan in de sleutel van rov. 5.3, laatste twee zinnen, van het arrest worden begrepen.
Hierop stuit het onder 3 aangevoerde af.

4.13

Het onderdeel klaagt
onder 4dat rov. 5.10.3 van het arrest (voorts) onbegrijpelijk is, omdat [eisers] “zulks” wel degelijk gemotiveerd hebben betwist, “waarover hieronder nader”.

4.14

Het onder 4 aangevoerde bevat geen zelfstandige klacht. Het onder 4 aangevoerde deelt in het lot van de volgende randnummers, waarover hieronder nader.

4.15

Volgens het onderdeel
onder 5is althans “op grond van het voorgaande” onbegrijpelijk dat [eisers] volgens rov. 5.13 van het arrest het bestaan van de huurovereenkomst met de provincie hadden moeten verwachten of gaat het hof voorbij aan “voornoemde essentiële stellingen” die, indien het hof deze wel in zijn oordeel had betrokken, tot een ander oordeel hadden moeten nopen.

4.16

Het onder 5 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
Voor zover het onderdeel klaagt over rov. 5.13 van het arrest, althans het oordeel dat [eisers] het bestaan van de huurovereenkomst hadden moeten verwachten, faalt het, omdat onvoldoende duidelijk wordt gemaakt waarom dat oordeel “op grond van het voorgaande” onbegrijpelijk zou zijn. In zoverre gaat het onderdeel overigens ook uit van een verkeerde lezing van rov. 5.13 van het arrest. Het hof overweegt in rov. 5.13 van het arrest onder meer dat [eisers] hadden kunnen weten dat zij voor het gebruik van het water waarin de woonark lag toestemming van de eigenaar (de provincie) nodig hadden. Dat oordeel berust op de overweging dat [eisers] de ligplaats niet hadden gekocht en is in zoverre dus ook niet onbegrijpelijk. [eisers] hadden hun eigen aanname dat het liggeld een soort van belasting of heffing zou betreffen, moeten toetsen. Zij hadden naar het oordeel van het hof niet het bestaan van de huurovereenkomst met de provincie hoeven verwachten, maar hadden moeten onderzoeken waarom zij periodiek voor het gebruik van de ligplaats ‘liggeld’ verschuldigd zouden zijn zonder dat daarvoor een overeenkomst met de provincie nodig was, welke vraag zij ten onrechte onbeantwoord hebben gelaten.
Met de “voornoemde essentiële stellingen” grijpt het onderdeel kennelijk terug naar hetgeen onder 1 onder (i) t/m (iv) (zie onder 4.7 hiervoor) is aangevoerd. In zoverre deelt het onderdeel in het lot van het onder 1 aangevoerde. Het hof heeft immers de stellingen onder (i), (iii) en (iv) in rov. 5.13 van het arrest betrokken en was niet gehouden de omstandigheid onder (ii) bij het beoordelen van het beroep op dwaling te betrekken (zie onder 4.8 hiervoor).
Hierop stuit het onder 5 aangevoerde af.

4.17

Volgens het onderdeel
onder 6doet “aan het voorgaande” niet af, althans is voor de beslissing van het hof niet of onvoldoende redengevend dat [eisers] niet hebben getoetst waar de naar hun zeggen alleen als liggeld kenbaar gemaakte financiële verplichting op zag, zoals het hof (mede) aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd. Dat geldt volgens het onderdeel ook voor hetgeen het hof overigens in rov. 5.13 van het arrest aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd. Het onderdeel klaagt verder dat het betoog van [verweerders] dat zij zowel voorafgaand aan de koopovereenkomst als voorafgaand aan de levering melding hebben gemaakt van een huurovereenkomst met de provincie, alsmede van de hoogte van de toen geldende huurprijs, uitdrukkelijk door [eisers] is betwist.^[36]Het hof had dat volgens het onderdeel dus niet “voor waar” mogen aannemen en had ook niet mogen aannemen dat [verweerders] aan [eisers] hebben medegedeeld dat voor het gebruik van het water een vergoeding (aan de provincie) verschuldigd was.

4.18

Het onder 6 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
Het onderdeel berust op een verkeerde lezing van het arrest voor zover het klaagt dat het hof “voor waar” heeft aangenomen dat [verweerders] zowel voorafgaand aan de koopovereenkomst als voorafgaand aan de levering melding hebben gemaakt van een huurovereenkomst met de provincie, terwijl dat door [eisers] uitdrukkelijk is betwist. Het hof heeft blijkens rov. 5.13, laatste zin van het arrest juist in het midden (“onbesproken”) gelaten of [verweerders] expliciet aan [eisers] hebben meegedeeld dat voor de ligplaats (aan de provincie) huur was verschuldigd. Het hof heeft slechts, in de woorden van het onderdeel, “voor waar” aangenomen dat [verweerders] aan [eisers] hebben meegedeeld dat zij ‘liggeld’ aan de provincie moesten betalen. Het hof kon dat ook doen, omdat dat niet door [eisers] is betwist. Ik wijs ter illustratie op de pleitnota in hoger beroep zijdens [eisers] :^[37]

“8. Met [eiser 1] is noch door [verweerder 1] noch door [de makelaar] gesproken over een huurovereenkomst. [verweerder 1] heeft alleen gemeld dat er ‘liggeld’ moet worden betaald, wat een volstrekt onjuiste etikering [etikettering, A-G] is omdat het huur betreft. (…).”

Dat is overigens zijdens [verweerders] ook als een erkenning opgevat:^[38]

“20. Tot slot stelt familie [eisers] onder randnummer 8 dat zij wel op de hoogte was van de verplichting tot betaling van ‘liggeld’ (waarvan akte!), maar dat dat volstrekt iets anders is dan het moeten betalen van ‘huur’. (…).”

Het hof leidt hieruit af dat [verweerders] aan [eisers] hebben medegedeeld “dat voor het gebruik van het water een vergoeding (aan de provincie) verschuldigd was”, zodat kort gezegd geen sprake is geweest van het niet of onjuist inlichten van [eisers] Het lag daarmee naar het oordeel van het hof op de weg van [eisers] om te toetsen waarom zij ‘liggeld’ verschuldigd waren. Dat, en hetgeen het hof overigens overweegt in rov. 5.13 van het arrest, is voldoende redengevend voor het niet slagen van het beroep op dwaling van [eisers] Het onderdeel maakt verder ook niet duidelijk waarom dat niet voldoende redengevend zou zijn.
Hierop strandt het onder 6 aangevoerde.

4.19

Het onderdeel klaagt
onder 7dat het hof ten onrechte voorbijgaat aan de ter zake als essentieel aangeduide stelling van [eisers] dat de huurovereenkomst van [verweerders] met de provincie strikt persoonlijk was en er voor [eisers] een “gigantisch risico” bestond dat de provincie niet bereid zou zijn [eisers] ook een huurovereenkomst aan te bieden.^[39]

4.2

Het onder 7 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
In de desbetreffende vindplaatsen waarop [eisers] zich beroept, lees ik het volgende:^[40]

“31. Artikel 13 van Pro de als productie 1 overgelegde huurovereenkomst luidt als volgt:
Artikel 13.De verhuring is strikt persoonlijk. Bij overdracht van het vaartuig moet de nieuwe eigenaar een verzoek richten aan het voornoemde Hoofd om in aanmerking te mogen komen voor een verhuring. Deze blijft geheel vrij in zijn beslissing daaromtrent.
Hieruit blijkt dat de verhuring strikt persoonlijk is en dat bij
overdracht van het vaartuig(lees: de woonark) dus vrij vertaald verbonden aan de eigendom van de woonark, de nieuwe eigenaar moet verzoeken om in aanmerking te komen voor een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Hieruit volgt volgens [eiser 1] een dusdanige samenhang tussen eigendom van de woonark en de noodzaak om een huurovereenkomst te moeten sluiten om de woonark ter plaatse te laten liggen/drijven, dat gezegd kan worden dat op de eigendom van de verkocht[e, A-G] zaak een bijzondere last of beperking rust. Zonder een huurovereenkomst kan de woonark immers niet ter plaatse liggen/drijven.
32. De handelswijze van [verweerder 1] jegens [eiser 1] is bovendien ook zeer onzorgvuldig geweest. In voornoemd artikel 13 staat Pro immers dat een nieuwe eigenaar een verzoek moet doen aan de verhuurder van de ligplaats. Deze is echter geheel vrij in zijn beslissing om al dan niet een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe eigenaar overeen te komen. [eiser 1] had in casu geen verzoek gedaan aan de verhuurder, omdat [eiser 1] simpelweg niet wist dat er een verhuurder was. [eiser 1] kwam hiervan pas op de hoogte naar aanleiding van de ontvangen brief van 31 augustus 2016. Zoals in die brief te lezen heeft [verweerder 1] gemeld, op 1 juni 2016 dat de eigendom van de woonark is overgegaan op [eiser 1] . Dit duidt op het feit dat [verweerder 1] dus zeker wetenschap had van de huurovereenkomst, en de huur niet meer wenste te betalen omdat de woonark immers verkocht was. Echter, schepte dit een gigantisch risico voor [eiser 1] omdat de verhuurder geheel vrij was in het al dan niet aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst en dus ook zeer wel ervoor had kunnen kiezen om dat niet te doen. [eiser 1] , en ook [verweerder 1] zou gezegd kunnen worden, heeft dus geluk gehad achteraf bezien. Anders had de woonark niet naast het perceel grond kunnen (blijven) liggen/drijven. Als
productie 3wordt overgelegd de brief van de provincie d.d. 1 maart 2019 aan [eiser 1] , waaruit blijkt dat [eiser 1] aan huur moet betalen over de periode 1 januari 2017 tot en met 31 december 2019 € 4.865,81. De huur over de periode mei 2016 tot en met december 2016 is door de provincie aan [eiser 1] kwijtgescholden.”
[onderstreept en vetgedrukt in origineel, voetnoot met verwijzing naar de vindplaats van de brief van 31 augustus 2016 niet overgenomen uit origineel, A-G]

“7. [verweerder 1] zoekt zijn heil noodzakelijkerwijs in het scheppen van mist en onduidelijkheid over de feiten. Dat mag [verweerder 1] doen, maar bovenstaande harde feiten worden daarmee niet anders. [verweerder 1] en zijn makelaar ( [de makelaar] ) hebben [eiser 1] op geen enkel moment geïnformeerd over de noodzaak om een huurovereenkomst af te sluiten voor de ligplaats van de woonark. Zoals toegelicht in de memorie van grieven was de huurovereenkomst van [verweerder 1] strikt persoonlijk. Er bestond voor [eiser 1] een gigantisch risico dat de Provincie niet bereid zou zijn om [eiser 1] ook een huurovereenkomst aan te bieden. Als [eiser 1] voor het sluiten van de koopovereenkomst met [verweerder 1] had geweten dat er voor de ligplaats een huurovereenkomst moest worden afgesloten, had [eiser 1] logischerwijs en zekerheidshalve de koopovereenkomst gesloten onder de ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van een huurovereenkomst. Zo’n ontbindende voorwaarde is nu niet overeengekomen omdat [eiser 1] niet wist van de huurovereenkomst.”
[voetnoten met verwijzing naar de memorie van grieven onder 31-32 en naar de vindplaats van de huurovereenkomst van [verweerder 1] niet overgenomen uit origineel, A-G]

De aangehaalde passage uit de memorie van grieven maakt deel uit van de toelichting op grief 4, die het hof in rov. 5.11 van het arrest, in cassatie onbestreden, verwerpt (zie ook onder 4.4 hiervoor). Waarom het hof de daar aangevoerde (en in de pleitnota herhaalde) stelling ook had moeten betrekken bij de beoordeling van grief 5 in rov. 5.13 van het arrest (of bij de beoordeling van de grieven 1 t/m 3, althans bij art. 5.10.3 van het arrest) maakt het onderdeel niet duidelijk. Waarom deze stelling voor het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof essentieel zou zijn, is mij evenmin duidelijk. Het “gigantische risico” heeft zich immers niet verwezenlijkt (zie ook onder 2.9 en 4.3 hiervoor), nog daargelaten dat door [verweerders] (de omvang van) het risico is betwist.^[41]Hierop stuit het onder 7 aangevoerde af.

4.21

Volgens het onderdeel
onder 8is “daarbij” onbegrijpelijk dat [eisers] uit de omstandigheid dat aan hen wel is medegedeeld dat ‘liggeld’ moest worden betaald, hadden kunnen en moeten afleiden dat er een huurovereenkomst met de provincie bestond, dat [verweerders] daarmee hun mededelingsplicht niet hebben verzaakt, zulks geen beroep op dwaling rechtvaardigt en daarbij de vraag of [verweerders] al dan niet expliciet aan [eisers] hebben medegedeeld dat voor de ligplaats (aan de provincie) huur verschuldigd was of een huurovereenkomst moest worden gesloten, in dit verband onbesproken kan worden gelaten. Volgens het onderdeel betekent ‘liggeld’ (naar volgens het onderdeel algemeen bekend mag worden verondersteld): “‘havengeld’ of ‘kaaigeld’, een belasting op schepen, geheven voor het liggen aan een kade of in een haven, derhalve een belastingrechtelijk begrip”. Volgens het onderdeel hoefde [eisers] daaruit “zeker niet” af te leiden dat er een (civielrechtelijke) huurovereenkomst met enige derde zou bestaan.

4.22

Het onder 8 aangevoerde faalt, gelet op het volgende.
De door het onderdeel algemeen bekend veronderstelde betekenis van ‘liggeld’ is kennelijk ontleend aan de Dikke Van Dale, die (in de online geraadpleegde versie) als eerste omschrijving van liggeld geeft: “belasting van schepen geheven voor het liggen aan een kaai of in een haven”, met als synoniemen “kaaigeld” en “kadegeld”.^[42]De betekenis van liggeld als “belastingrechtelijk begrip” die het onderdeel voorstaat, lijkt dus aan deze woordenboekbetekenis te zijn ontleend. In de memorie van grieven drukt [eisers] dat bij de toelichting op grief 2 als volgt uit:^[43]

Wat van deze woordenboekbetekenis zij,^[44]hiermee wordt voorbijgezien aan de context waarin het ‘liggeld’ in het onderhavige geval door [verweerders] is gebruikt, namelijk met betrekking tot de ligplaats van een woonark, waarbij de grond onder het water waarin de woonark ligt in eigendom toebehoort aan de provincie. In deze context kan bij ‘liggeld’ weliswaar sprake zijn van een, in de woorden van het onderdeel, “belastingrechtelijk begrip”, maar evenzeer van een, in de woorden van het onderdeel, “(civielrechtelijke) huurovereenkomst”, zoals ook is toegelicht onder 4.2 hiervoor. De provincie had voor het te betalen liggeld gebruik kunnen maken van de mogelijkheid die de Provinciewet (art. 222c) biedt om een precariobelasting te heffen, maar kan evenzeer gebruikmaken van het civiele recht, door het aangaan van een huurovereenkomst voor het gebruik van de ligplaats. Dat het liggeld aan de provincie betaald diende te worden op grond van een huurovereenkomst is ook niet uitzonderlijk, zoals blijkt uit de gegevens uit het onderzoeksrapport 2013, waarover onder 4.2 hiervoor. Het hof heeft – dus niet onbegrijpelijk – geoordeeld dat het op de weg van [eisers] lag om verder te kijken dan de door haar veronderstelde betekenis van ‘liggeld’ als “een belastingrechtelijk begrip”, waarbij ik overigens nog aanteken dat [eisers] zich er niet op hebben beroepen dat sprake zou zijn van een precariobelasting, maar slechts in meer algemene zin hebben gesproken over “een soort van te betalen onroerendezaakbelasting of iets dergelijks”. Tegen deze achtergrond kan het beroep op de woordenboekbetekenis van ‘liggeld’ [eisers] niet baten. Die betekenis maakt het oordeel van het hof, dat is gestoeld op de context waarin de term ‘liggeld’ in het onderhavige geval door [verweerders] is gebruikt, niet onbegrijpelijk.
Hierop stuit het onder 8 aangevoerde af.

4.23

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onderdeel 1, met al hetgeen in de randnummers 1 t/m 8 tegen rov. 5.10.3 en 5.13 van het arrest is aangevoerd, ook bezien in onderling(e) verband en samenhang, niet tot cassatie kan leiden. Voor zover het onderdeel is gericht tegen rov. 5.10.3 van het arrest wijs ik nog op het volgende. Rov. 5.10.3 van het arrest betreft slechts één van de redenen waarom volgens het hof het ontbreken van mededelingen in de door [verweerders] ingevulde vragenlijsten niet meebrengt dat [eisers] ervan mochten uitgaan de ligplaats van de woonark te hebben gekocht (zie rov. 5.10 van het arrest). De overige door het hof genoemde redenen, in rov. 5.10.1, 5.10.2 en 5.10.4 van het arrest (zie ook onder 3.8 hiervoor) worden (dus) niet bestreden door het onderdeel, evenmin als de conclusie in rov. 5.10.5 van het arrest dat “[d]eze feiten en omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, het hof tot het oordeel [voeren] dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij ook de ligplaats van de woonark hebben gekocht en dat [verweerders] gehouden waren die ligplaats te leveren. Zij hebben onvoldoende invulling gegeven aan hun stelplicht.” Indien de klachten gericht tegen rov. 5.10.3 van het arrest zouden slagen, kunnen de door het hof genoemde overige redenen in rov. 5.10.1, 5.10.2 en 5.10.4, bezien in onderling(e) verband en samenhang, m.i. nog steeds de conclusie in rov. 5.10.5 van het arrest dragen en kan het onderdeel voor zover het is gericht tegen rov. 5.10.3 van het arrest reeds daarom niet slagen.

Onderdeel II

4.24

Onderdeel II klaagt dat het hof in rov. 5.10.5 van het arrest maar ook overigens ten aanzien van het beroep op dwaling ten onrechte het bewijsaanbod van [eisers] passeert. Dat bewijsaanbod^[45]is volgens het onderdeel (ook ten aanzien van het beroep op dwaling) ter zake doende, voldoende specifiek ten aanzien van betwiste feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden en voldoet aan de daaraan (in hoger beroep) te stellen eisen.

4.25

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.

Het bewijsaanbod luidt als volgt:^[46]

“48. [eiser 1] biedt onder protest daartoe te zijn gehouden, voorts van al zijn stellingen bewijs aan door alle middelen rechtens en expliciet in het bijzonder van zijn stellingen:
dat de wijziging in de akte van levering betreffende het verwijderen van de ‘insteekhaven’ ten tijde van het passeren van die akte niet met [eiser 1] besproken is;
dat [eiser 1] nadeel/schade heeft als gevolg van de tekortkoming/wanprestatie door [verweerder 1] ;
de woonark met verplichting tot het aangaan van een huurovereenkomst minder waard is;
dat [verweerder 1] nimmer heeft gemeld dat er een huurovereenkomst bestond;
dat er woonarken zijn met een eigen ligplaats en/of dat er woonarken zijn die niet een eigen ligplaats hebben en geen huurovereenkomst;
Met alle middelen rechtens, meer in het bijzonder door middel van het (doen) horen van getuigen en/of deskundigen, waaronder doch niet beperkt tot, [eiser 1] , [eiseres 2] , [de makelaar] zijnde de verkoopmakelaar, [de notaris] zijnde de betrokken notaris en [de taxateur] zijnde de beëdigd taxateur.”

Het hof overweegt in dit verband in rov. 5.10.5, twee laatste zinnen dat [eisers] “onvoldoende invulling [hebben] gegeven aan hun stelplicht” en dat het hof “daarom geen aanleiding [ziet] om [eisers] toe te laten tot (tegen)bewijs.” Bij die stand van zaken en om die reden, dus dat [eisers] onvoldoende invulling hebben gegeven aan hun stelplicht, kon het hof het bewijsaanbod in rov. 5.10.5 van het arrest passeren. Ten aanzien van het beroep op dwaling kan het bewijsaanbod ook niet tot een andere beslissing van de zaak leiden. Voor het oordeel van het hof was immers niet van belang (“kon onbesproken worden gelaten”) of [verweerders] expliciet aan [eisers] hebben meegedeeld dat voor de ligplaats (aan de provincie) huur was verschuldigd of een huurovereenkomst moest worden gesloten (rov. 5.13, laatste zin van het arrest). Hierin ligt besloten dat het hof ook aan het bewijsaanbod ter zake van die stelling voorbij kon gaan.
Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel III

4.26

Onderdeel III klaagt dat gegrondbevinding van (één van) de onderdelen I en II tevens rov. 5.14, 6 en 7 vitieert, die dan evenmin in stand kunnen blijven.

4.27

Deze voortbouwklacht deelt in het lot van de voorgaande onderdelen. Dat behoeft geen nadere toelichting.

Slotsom

4.28

De slotsom luidt dat alle klachten falen en dat het bestreden arrest in stand kan blijven.

5.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Koopovereenkomst woonark en de vraag of ligplaats tot het verkochte behoort

Conclusie

1.Inleiding

2.Feiten

3.Procesverloop

In eerste aanleg

4.Bespreking van het cassatiemiddel

Inleiding

5.Conclusie

Voetnoten