Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer22/00263
Zitting25 november 2022
CONCLUSIE
G.R.B. van Peursem
In de zaak
Ontwikkelingsmaatschappij Lelylaan C.V.
tegen
Gemeente Amsterdam
Partijen worden hierna verkort aangeduid als de C.V. respectievelijk de gemeente.
Deze zaak gaat over de ontbinding door de gemeente van een overeenkomst met de C.V. over de ontwikkeling en realisatie van een gebied ten oosten van station Lelylaan. De C.V. vordert schadevergoeding omdat de gemeente volgens haar toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door de overeenkomst te ontbinden. De C.V. heeft aan beide grondslagen van haar vordering het verwijt ten grondslag gelegd dat de gemeente eerder in verzuim is geraakt door haar verplichting uit de overeenkomst niet na te komen. Volgens de C.V. zijn partijen een ‘harde koppeling’ tussen het gebied ten oosten van het station en het gebied ten westen van het station overeengekomen, die voor de gemeente de verplichting inhield dat zij het westelijk gebied gelijktijdig aan het oostelijk gebied diende te ontwikkelen en realiseren. Het hof heeft, evenals de rechtbank, geoordeeld dat partijen dit niet zijn overeengekomen en heeft de vordering afgewezen. In cassatie klaagt de C.V. over miskenning van de Haviltex-maatstaf en het passeren van essentiële stellingen bij de uitleg van de overeenkomst. Wat mij betreft falen de klachten bij gebrek aan feitelijke grondslag en/of belang. Het arrest van het hof Amsterdam geeft volgens mij blijk van een juiste rechtsopvatting en is alleszins begrijpelijk gemotiveerd, zeker wanneer men bedenkt dat het een commerciële overeenkomst tussen professionele partijen betreft.
1.Feiten [1]
1.1 De gemeente heeft in 2001 en 2004 vernieuwingsplannen opgesteld voor het gebied rondom station Lelylaan (hierna: project Lelylaan). In het Vernieuwingsplan Lelylaan 2004 had de gemeente het uitgangspunt geformuleerd voor de Stationslocatie, dat wil zeggen het deel direct ten oosten van station Lelylaan (hierna: het oostelijk deelgebied) dat moest gaan: om een bouwblok van grotendeels 25 meter hoogte rondom een binnenplaats met op twee hoeken torens van respectievelijk 45 en 60 meter hoog.
1.2 De C.V. is opgericht op 21 mei 2007 met als doel het ontwikkelen en realiseren van de herontwikkeling van een terrein gelegen aan de Schipluidenlaan net ten oosten van station Lelylaan te Amsterdam. Beherend vennoot van de C.V. is Beheermaatschappij Lelylaan B.V. Oprichters van deze Beheermaatschappij waren [Projectonwikkeling] B.V. en Ymere Ontwikkeling B.V. [Projectonwikkeling] B.V. heeft haar aandelen per 17 februari 2011 overgedragen aan LPM IV B.V. (hierna: LPM). Ymere Ontwikkeling B.V. heeft haar aandelenbelang per 14 maart 2017 eveneens overgedragen aan LPM. LPM is thans dus enig aandeelhouder en bestuurder van de Beheermaatschappij van de C.V.
1.3 Eind april 2004 is LPM als projectontwikkelaar in gesprek geraakt met de gemeente over de ontwikkeling van het oostelijk deelgebied. LPM en de gemeente hebben eind augustus 2004 een intentieovereenkomst gesloten.
1.4 Op 1 november 2005 hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de totstandkoming van een stedenbouwkundig plan (hierna: uitwerkingsplan) voor het oostelijk deelgebied, waarin – voor zover van belang – staat:
"(...)
Overwegende (...)
- Partijen onderkennen dat voor het welslagen van de ontwikkeling van het Gebouw en de (openbare) stationsomgeving een integrale en gemeenschappelijke aanpak noodzakelijk is;
(...)
Artikel 6 Kosten Pro
1. Partijen dragen ieder de eigen (apparaats)kosten (...) voor het opstellen van een Uitwerkingsplan. (...)
2. (...)
3. Partijen dragen ieder de helft van de kosten van het procesmanagement (...) door het Stadsdeel (...)
4. Partijen dragen ieder de heft van de, (...), genoemde overige gezamenlijke kosten. (...)
5. Stadsdeel draagt de kosten gemoeid met het ontwerp van de openbare ruimte.
6. LPW draag de kosten gemoeid met het ontwerp van het Gebouw
7. (...)
8. Indien de onderhavige overeenkomst wordt beëindigd zonder dat de samenwerking op basis van een Realisatie- of Bouwenvelopovereenkomst wordt gecontinueerd, blijven de door en voor rekening van elk der Partijen gemaakte c.q. komende kosten en of bijdragen aan de gezamenlijke kosten, voor rekening van de betreffende Partij. Deze kosten kunnen geenszins op de andere Partij worden verhaald.
(…)
Artikel 11 Overlegstructuur Pro
1. Partijen zullen bij de tenuitvoerlegging van deze samenwerkingsovereenkomst één Stuurgroep en één Planteam instellen, wiens taken beschreven staan in (...) bijlage 2 (...).
2. (...)
3. (...)
4. (...)
(...)
Artikel 13 Inwerkingtreding Pro en beëindiging
1. (...)
2. Deze overeenkomst kan alleen worden beëindigd:
(i) indien de Bouwenvelop- of Realisatieovereenkomst voor Deelgebied Stationslocatie Lelylaan door ondertekening door Partijen in werking is getreden;
(ii) (...)
(iii) indien er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van deze samenwerkingsovereenkomst door één der Partijen;
(iv) (...)
(v) (...)
3. (...)
(...)
Artikel 15 Geschillen Pro en schadeclaims
1. (...)
2. In geval van beëindiging van de samenwerking op voet van artikel 13.2, doch uitgezonderd de situatie als bedoeld in artikel 13.2 sub iii. zijn Partijen alsdan ten aanzien van dat betreffende Uitwerkingsgebied ten opzichte van elkaar tot niets anders gehouden dan hun bijdrage in de in artikel 6.3 en 6.4 bedoelde kosten.
3. (...)
(...)”
1.5 Het met de samenwerkingsovereenkomst beoogde uitwerkingsplan is in 2007 opgesteld (hierna: uitwerkingsplan 2007) met daarin onder andere informatie over het door LPM te ontwikkelen Woon-, Werk-, Winkelgebouw (hierna: WWW-gebouw). Het plan was gebaseerd op de ontwikkeling van zowel het oostelijk deelgebied als het station zelf en een strook ten westen van het station.
1.6 Uit het verslag van het planteamoverleg tussen partijen van 17 oktober 2007 blijkt dat partijen een gezamenlijke ontwikkeling van het station en de gebieden ten oosten en westen daarvan voor ogen stond. Zo heeft de gemeente blijkens dit verslag voorgesteld dat LPM en de vier partijen betrokken bij de ontwikkeling van het station en het westelijk deel eens per kwartaal bijeen zouden komen ten behoeve van de afstemming. In dit overleg heeft LPM verder gemeld het programma van het WWW-gebouw aanzienlijk te willen veranderen. Onder andere zou één woontoren worden ingeleverd voor een 4-sterren hotel. In reactie heeft de gemeente laten weten dal het programma in dat geval opnieuw bestuurlijk vastgesteld moest worden.
1.7 Die bestuurlijke vaststelling heeft op zich laten wachten, vanwege de onduidelijkheid rondom (de integrale ontwikkeling van) het stationsgebied voor de gemeente. LPM heeft de gemeente daarop in een voortgangsmemorandum bij brief van 17 december 2007 verzocht, voor zover van belang:
"Het Stadsdeel zet het "WWW-gebouw” als eerste op de agenda van 16 januari 2008 en de supervisors beoordelen het plan op zich zelf ongeacht of er duidelijkheid is rondom het stationsgebied"
1.8 Naar aanleiding van dat supervisieoverleg van 16 januari 2008 heeft LPM bij brief van 18 februari 2008 aan de gemeente meegedeeld, voor zover van belang:
"(...) Ondanks de onduidelijkheid rondom de stationslocatie willen wij het ontwerpproces van het WWW-gebouw niet nog meer laten vertragen. Wij stellen voor door te gaan met het indienen van het voorlopig ontwerp bij de Welstand en met de uitwerking van het definitief ontwerp. (...)
9. In het UWP [uitwerkingsplan 2007, A-G] zijn uitspraken gedaan over het station. Een oordeel over ons ontwerp kon aan de hand van het UWP en hoeft niet te wachten op nadere uitwerking van openbare ruimte of station. Ook de studie voor het stationsontwerp toont dit aan: station en hofgebouw hebben beiden een eigenstandig karakter."
1.9 Bij brieven van 28 februari en 26 maart 2008 heeft de gemeente (onder andere) aangekondigd toch de duidelijkheid over de integrale en gelijktijdige ontwikkeling van de stationslocatie te willen afwachten. In de brief van 26 maart 2008 staat daarover, voor zover van belang:
"(...) De insteek voor de Stationslocatie in het project Lelylaan e.o. van Stadsdeel Slotervaart en [Projectonwikkeling] B.V. is een integrale en gelijktijdige ontwikkeling van die Stationslocatie. Dit is vastgelegd in het uitwerkingsplan Stationslocatie.
(...) Het stadsdeel streeft nog steeds een integrale en gelijktijdige ontwikkeling na. Wij zien hier ook mogelijkheden toe nu de Nederlandse Spoorwegen per brief hebben aangegeven ambities te hebben om het station te verbeteren.
(...) Graag willen we u bij de ontwikkeling blijven betrekken, maar vinden het op dit moment niet zinvol om door te werken aan een ontwikkeling van het uitwerkingsplan met daarin een WWWgebouw in huidige vorm.”
1.10 Blijkens een brief van de gemeente van 24 april 2008 hebben de gemeente, LPM en de overige bij het stationsgebied betrokken ontwikkelaars in de periode daarna mogelijkheden onderzocht voor "
een integrale en gelijktijdige ontwikkeling van de stationslocatie” door middel van "
een nieuwe gezamenlijk gedragen stedenbouwkundige opzet".
een integrale en gelijktijdige ontwikkeling van de stationslocatie” door middel van "
een nieuwe gezamenlijk gedragen stedenbouwkundige opzet".
1.11 In diezelfde periode hebben LPM en de gemeente gecorrespondeerd en overleg gevoerd over onder andere het verwerven van de grond voor de oostelijke ontwikkeling. In haar brief van 12 december 2008 heeft LPM de randvoorwaarden van haar beoogde hotelexploitant [de hotelexploitant] voor diens akkoord met de grondprijs meegedeeld waaronder dat "
de gemeente[toezegt, A-G]
zich in te spannen om ervoor te zorgen dat het westelijke plandeel (stationsgebouw) gelijktijdig aan het oostelijk deel zal worden opgeleverd". Ook heeft LPM in die brief geschreven met betrekking tot de inrit van de parkeergarage ervan uit te gaan dat "
indien de goedkeuring van het UWP vertraging oploopt vanwege de Startgoed/NS-ontwikkeling het UWP gesplitst wordt waarna de goedkeuringsprocedure van het oostelijke deel ongehinderd voort zal worden gezet." In dezelfde periode is namens LPM een intentieverklaring getekend met [de hotelexploitant] voor het verwerven van het door LPM te realiseren hotel.
de gemeente[toezegt, A-G]
zich in te spannen om ervoor te zorgen dat het westelijke plandeel (stationsgebouw) gelijktijdig aan het oostelijk deel zal worden opgeleverd". Ook heeft LPM in die brief geschreven met betrekking tot de inrit van de parkeergarage ervan uit te gaan dat "
indien de goedkeuring van het UWP vertraging oploopt vanwege de Startgoed/NS-ontwikkeling het UWP gesplitst wordt waarna de goedkeuringsprocedure van het oostelijke deel ongehinderd voort zal worden gezet." In dezelfde periode is namens LPM een intentieverklaring getekend met [de hotelexploitant] voor het verwerven van het door LPM te realiseren hotel.
1.12 Tijdens een overleg tussen partijen van 7 januari 2009 is volgens de notulen over de brief van 12 december 2008 opgemerkt, voor zover relevant:
"Het UWP kan niet gesplitst worden. (...) Partijen hebben gezamenlijk gewerkt aan een programmatische en stedenbouwkundige uitwerking voor de te ontwikkelen plandelen. Inmiddels is met alle partijen overeenstemming over die uitwerking en zullen die nu samen het integraal stedenbouwkundig model vormen, welke de basis is voor het nieuwe op te stellen UWP Stationslocatie. Mocht het SD [stadsdeel, A-G] er met NS/SGA. [Startgoed, A-G] uiteindelijk financieel niet uitkomen, en het bestuur het integraal UWP vaststelt kan er wel doorgegaan worden met de ontwikkeling van het oostelijk deel."
1.13 Uiteindelijk heeft dit geleid tot een stedenbouwkundig model voor een oostelijk en westelijk plandeel dat als uitgangspunt heeft gediend voor het volgende uitwerkingsplan (hierna: Uitwerkingsplan 2009). In dit Uitwerkingsplan 2009 staat voor zover van belang:
"1.2 Doelstelling
Partijen hebben zich vanaf de start van de planontwikkeling tot doel gesteld de stationslocatie integraal te ontwikkelen. De integrale ontwikkeling, zijnde de ontwikkeling van zowel de vrijgekomen kavel van de voormalige Zeevaartschool aan de oostzijde van het station, het station zelf en de ruimte onder de sporen vormde dan ook de belangrijkste doelstelling van het uitwerkingsplan, dat partijen in 2007 gezamenlijk hebben opgesteld en dat in juli 2017 door de stadsdeelraad is vastgesteld.
(...) ”
“9.2 Risico's
De ontwikkelingen rond de stationslocatie Lelylaan vallen midden in de kredietcrisis. (...) Vooralsnog zijn er van de zijde van de betrokken partijen geen geluiden vernomen op basis waarvan op dit moment in het planproces geconcludeerd zou moeten worden dat zij de in het uitwerkingsplan voorgestane planontwikkeling in de weg staan. (...) de ontwikkelingen rond de stationslocatie Lelylaan vertonen een grote verwevenheid met de herontwikkeling van het stationsgebouw zelf [Dit, A-G] brengt ook risico’s met zich mee in bijvoorbeeld de fasering en uitvoering van de verschillende planonderdelen. Afstemming tussen partijen over de fasering en uitvoering is dan ook een belangrijke opgave in de volgende planfase.
(...)
9.4 Proces
(...) Voor de ontwikkeling van het westelijk deel, de vernieuwing van de stationshal en ontwikkeling van de ruimte onder en naast de sporen zijn meerdere partijen betrokken. NS Poort en Startgoed Amsterdam zijn intensief betrokken geweest bij de planvorming en totstandkoming van het nieuwe UWP Stationslocatie en hebben daarin samen opgetrokken.
(…)”
1.14 LPM en de gemeente hebben uiteindelijk op 7 juli 2009, nog voor de vaststelling van dit Uitwerkingsplan 2009, de 'Realisatieovereenkomst Stationslocatie Oostelijk deelgebied’ gesloten (hierna: Realisatieovereenkomst). Daarin staat, voor zover hier relevant:
“(…)
IN AANMERKING NEMENDE DAT:
(...)
• partijen thans hun samenwerking ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van uitsluitend het oostelijk deelgebied willen vastleggen;
• de gemeente ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van het westelijk deelgebied zelfstandig separate afspraken zal maken met NS Poort B.V.
(...)
Artikel 3 Positie Pro en looptijd van de overeenkomst
1. Deze realisatieovereenkomst is aanvullend op de samenwerkingsovereenkomst die op 1 november 2005 is aangegaan. Waar er strijd is tussen deze realisatieovereenkomst en de in de vorige zin bedoelde samenwerkingsovereenkomst prevaleert het bepaalde in deze realisatieovereenkomst. (...)
Artikel 4 Taken Pro en verantwoordelijkheden LPM
1. LPM verbindt zich voor eigen rekening en risico met inachtneming van de Planning tot de tijdige ontwikkeling van een VO [Voorlopig Ontwerp, A-G] en een DO [Definitief Ontwerp, A-G] en een bestek voor het Gebouw en tot de tijdige daadwerkelijke realisering hiervan. LPM dient het VO en het DO mm [lees: aan, A-G] de gemeente (...) ter toetsing voor te leggen. Het VO en het DO dienen in ieder geval te voldoen aan (...) eisen, voorwaarden en uitgangspunten zoals neergelegd in het Uitwerkingsplan. Gemeentelijke goedkeuring zal worden onthouden indien het OV [lees: VO, A-G] dan wel het DO strijdig is met deze gemeentelijke eisen. In dat geval dient LPM, eventueel op aanwijzing van de gemeente, het VO en/of DO zodanig aan te passen waardoor alsnog een akkoordbevinding kan worden verkregen.
2. LPM verbindt zich jegens de Gemeente om binnen 1 maand nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in werking is getreden, een ontvankelijke aanvraag voor een bouwvergunning in te dienen, welke aanvraag voorziet in de realisering van het Gebouw.
3. (...)
Artikel 5 Taken Pro en verantwoordelijkheden gemeente
1. (...) tijdig conform Planning bouwrijp maken van het Terrein (...).
2. (...) toetsing van het door LPM tot stand gebrachte VO en DO en bij gebleken conformiteit (...) voor akkoordbevinding ter zake van het VO en DO. De toetsing (...) laat onverlet het uitgangspunt dat de ontwikkeling en realisering van het Gebouw voor rekening en risico van LPM plaatsvindt en dat LPM verantwoordelijk blijft voor de inhoud van het VO en DO.
3. Na akkoordbevinding van het DO zal de gemeente zo spoedig mogelijk aan LPM een erfpachtaanbieding doen toekomen voor het Terrein, met inachtneming van het bepaalde in artikel 9.
4. (...)
5. De gemeente spant zich in de voor realisatie benodigde publiekrechtelijke procedures zoveel mogelijk overeenkomstig de Planning te doen verlopen
6. (...)
7. (...)
Artikel 7 Planning Pro en fasering
1. (...)
2. LPM start met de bouw van het Gebouw, binnen zes maanden na de ingangsdatum van het erfpachtrecht.
Artikel 8 Ingangsdatum Pro recht van erfpacht
1. De ingangsdatum van het recht van erfpacht wordt bepaald op de 1e of de 16e dag van de maand, die het dichtst ligt bij de datum gelegen acht weken na de inwerkingtreding van de bouwvergunning.
2. (...)
Artikel 9 Financi Proële afspraken en gronduitgifte
1. Vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht is de canon en/of afkoopsom verschuldigd. (...) 2. Er is overeenstemming bereikt met betrekking tot de grondwaarde op basis van het in artikel 5 genoemde Pro programma. Deze overeengekomen grondwaarde bedraagt € 14.255.200, = = (veertien miljoen tweehonderdvijfenvijftigduizend tweehonderd euro) exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting, prijspeil 1 januari 2008. (...)
3. (...)
4. (...)
(...)
Artikel 14 Tussentijdse Pro aanpassing en beëindiging
1. (…)
2. Ieder van partijen is, onverminderd alle overige rechten welke de Wet hem toekent, bevoegd deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst met onmiddellijke ingang door middel van een aangetekende brief met handtekening retour of een deurwaardersexploot te ontbinden, indien
a) (...)
b) (...)
c) (...)
d) Beëindiging wordt gerechtvaardigd, door (een) ernstige tekortkoming(en) in de nakoming van deze overeenkomst door de wederpartij.
(…)”
1.15 In het planteamoverleg van 16 september 2009 is geconstateerd dat NS “
fors” achterloopt in de planning ten opzichte van LPM. In de notulen staat, voor zover relevant:
fors” achterloopt in de planning ten opzichte van LPM. In de notulen staat, voor zover relevant:
"(...) Het oostelijke deel moet niet wachten op het westelijke deel. (...) In het proces gaan we uit van twee deelgebieden die los van elkaar ontwikkeld kunnen worden. (...) Als het oostelijke deelgebied een ontwerp heeft en dat wordt goedgekeurd door de supervisoren, dan moet het westelijke deelgebied zich daaraan aanpassen. (...) De supervisoren gaan antwoord geven op de conditionerende uitspraken die LPM nodig heeft om door te kunnen gaan met hun ontwerp. Aan de kaders die daar geschetst worden, zal NS zich ook moeten houden als zij met het ontwerp voor west komen. (...)"
1.16 Intussen heeft de C.V. - met instemming van de gemeente - LPM per 3 november 2009 opgevolgd in de rechten en plichten uit de Realisatieovereenkomst. De gemeente heeft aan haar instemming twee voorwaarden verbonden, te weten dat 1) de communicatielijn helder bleef, inhoudende dat de communicatie voortgezet zou worden met LPM, en dat 2) de beide aandeelhouders (LPM en Ymere management B.V.) van de beherende vennoot van de C.V. hoofdelijk aansprakelijk zouden zijn voor de uitvoering van het project. Nu LPM blijkens de stukken daarna toch de handelende partij bij de ontwikkeling is gebleven, zal ik hierna bij de vastgestelde feiten blijven spreken van 'LPM' en vervolgens vanaf 2 van ‘de C.V.’ aangezien de C.V. de procespartij is.
1.17 In het planteamoverleg van 23 maart 2010 waarin het door LPM opgestelde VO werd besproken, heeft LPM laten weten dat het DO onzeker is. De hotelexploitant waarmee de C.V. over een contract aan het onderhandelen was wilde "
daar een zeg in (...)". Het VO is per brief van 29 maart 2010 vastgesteld door de gemeente, met inachtneming van een lijst afspraken en een zogenaamd toets-advies.
daar een zeg in (...)". Het VO is per brief van 29 maart 2010 vastgesteld door de gemeente, met inachtneming van een lijst afspraken en een zogenaamd toets-advies.
1.18 In het planteamoverleg van 28 april 2010 is over de voortgang van het DO gezegd, voor zover relevant:
"De werkzaamheden voor het DO zijn beperkt, aangezien LPM nog geen hotelexploitant heeft. [de hotelexploitant] is nog steeds kandidaat, maar aangezien zij de financiering niet rond krijgen is LPM inmiddels ook bezig met het benaderen van andere hoteliers.”
1.19 Bij brief van 29 juni 2010 heeft de gemeente LPM meegedeeld de bestemmingsplanprocedure rond september/oktober 2010 gereed te zullen hebben. Gelet op het gebrek aan voortgang rond het DO heeft de gemeente bij deze brief ook gevraagd of LPM aan haar verplichting uit de Realisatieovereenkomst zou kunnen voldoen om binnen een maand na vaststelling van het bestemmingsplan een bouwvergunning aan te vragen.
1.20 In reactie op de brief van de gemeente heeft LPM bij brief van 17 augustus 2010 laten weten dat zij de intentie heeft zich aan het tijdschema uit de Realisatieovereenkomst te houden. Het tijdig aanvragen van een bouwvergunning hangt volgens haar echter niet af van de invulling van het hotel maar van de ontwikkeling van het westelijk plandeel, gezien de "
stedenbouwkundige koppeling tussen het westelijk (station) en het oostelijk (hotel/woningen) plandeel." Volgens haar is het: "
Door de onduidelijkheden in het westelijk plandeel (...) voor ons niet zinvol het oostelijk plandeel tot bouwvergunning uit te werken omdat de kans op ingrijpende planaanpassing veel te groot is. Eerst zal meer duidelijkheid moeten worden gegeven over de realisatie van het westelijk plandeel.” Partijen hebben vervolgens over en weer gecommuniceerd over hun standpunten over het al dan niet bestaan van een zodanige koppeling tussen het oostelijk en het westelijk deel, die de ontwikkeling wederzijds afhankelijk maakt.
stedenbouwkundige koppeling tussen het westelijk (station) en het oostelijk (hotel/woningen) plandeel." Volgens haar is het: "
Door de onduidelijkheden in het westelijk plandeel (...) voor ons niet zinvol het oostelijk plandeel tot bouwvergunning uit te werken omdat de kans op ingrijpende planaanpassing veel te groot is. Eerst zal meer duidelijkheid moeten worden gegeven over de realisatie van het westelijk plandeel.” Partijen hebben vervolgens over en weer gecommuniceerd over hun standpunten over het al dan niet bestaan van een zodanige koppeling tussen het oostelijk en het westelijk deel, die de ontwikkeling wederzijds afhankelijk maakt.
1.21 Op 9 juni 2011 is het bestemmingsplan in werking getreden. Bij brief van 5 juli 2011 heeft de gemeente LPM erop gewezen dat zij niet voldeed aan haar verplichting uit de Realisatieovereenkomst om tijdig een bouwvergunning aan te vragen en haar een nadere termijn van zes maanden voor nakoming gegeven. LPM heeft hierop gereageerd bij brief van 21 juli 2011 met de mededeling dat zij pas verder kan met het VO zodra de gemeente voldoende duidelijkheid geeft over de haalbaarheid van het westelijk plandeel.
1.22 Hierna hebben partijen over en weer gecommuniceerd ever een mogelijke oplossing. Dit bleek onmogelijk, vanwege de tegenstrijdige standpunten over koppeling tussen het oostelijke en het westelijke plandeel. Uiteindelijk heeft de gemeente bij brief van 17 januari 2012 LPM - onder in de brief geschetste voorwaarden - een uiterste gelegenheid geboden om aan haar verplichtingen uit de Realisatieovereenkomst te voldoen. LPM heeft hierop bij brief van 8 februari 2012 meegedeeld zich te willen inspannen om binnen de termijn een intentieovereenkomst met een hotelexploitant te sluiten, maar dat werkzaamheden voor de bouwvergunning nog altijd afhankelijk zijn van de realisatie van het westelijke deel.
1.23 Hierop heeft de gemeente bij brief van 20 maart 2012 de Realisatieovereenkomst en, zo nodig, de samenwerkingsovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden. Ook de feitelijke samenwerking tussen partijen werd beëindigd.
1.24 De gemeente heeft de ontwikkeling van het oostelijke deelgebied vervolgens opengesteld voor derden. Uiteindelijk is het oostelijke deelgebied ontwikkeld aan de hand van het in 2015 gewijzigde Uitwerkingsplan 2009 door I.C. Netherlands B.V. (hierna: I.C.). I.C. heeft in het oostelijk deel een studenten- en jongerencomplex ontwikkeld dat 'Little Manhattan' is genoemd.
2.Procesverloop [2]
2.1 De C.V. heeft, samengevat weergegeven, in eerste aanleg gevorderd de gemeente te veroordelen:
(i) Primair, ter vergoeding van de schade geleden vanwege toerekenbare tekortkoming/onrechtmatige daad, tot betaling van € 10.559.192,64, althans € 2.144.705,54;
(ii) Subsidiair, ter vergoeding van de waarde van de prestaties, tot betaling van € 2.144.705,54;
(iii) Ter vergoeding van schade geleden vanwege de auteursrechtbinbreuk tot betaling van € 2.486.918,38;
Al het voorgaande vermeerderd met de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten, met nakosten en rente.
2.2 De C.V. heeft aan haar primaire vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door ontbinding van de Realisatieovereenkomst op 20 maart 2012. Aan haar subsidiaire vordering heeft de C.V. ten grondslag gelegd dat, indien de overeenkomst wel rechtsgeldig is ontbonden, de gemeente gehouden is de waarde te vergoeden van de door de C.V. onder de Realisatie- en samenwerkingsovereenkomst geleverde prestaties tot aan die ontbinding. Aan de vordering onder (iii) heeft de C.V. ten grondslag gelegd dat de gemeente inbreuk heeft gemaakt op haar auteursrecht op het ontwerp van het gebouw dat uiteindelijk door I.C. is gerealiseerd.
2.3 De gemeente heeft verweer gevoerd en geconcludeerd dat de ontbinding wel gerechtvaardigd en rechtmatig is, en dat voor een waardevergoeding geen ruimte is. Tot slot heeft de gemeente betwist dat zij inbreuk heeft gemaakt op enig auteursrecht van de C.V. bij de totstandkoming van het gebouw van I.C.
2.4 Bij eindvonnis van 1 mei 2019 heeft de rechtbank de vorderingen van de C.V. afgewezen en de C.V. veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft daartoe, voor zover in cassatie nog van belang [3] , overwogen:
“
Toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad
Toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat C.V. haar verplichting uit de realisatieovereenkomst niet is nagekomen om binnen een maand na inwerkingtreding van het bestemmingsplan een bouwvergunning aan te vragen voor het oostelijk deel. Daarmee is het dus C.V. geweest die tekort is geschoten in de nakoming van de Realisatieovereenkomst. C.V. stelt echter dat de gemeente eerder in verzuim is geraakt door haar verplichtingen uit de overeenkomst niet na te leven. Daarmee heeft zij het C.V. onmogelijk gemaakt een relevante bouwvergunning aan te vragen. De gemeente is dan ook zelf toerekenbaar tekortgeschoten, dan wel heeft onrechtmatig gehandeld door over te gaan tot ontbinding van de overeenkomst, aldus steeds C.V.
Koppeling oost-west
4.3. C.V. baseert haar standpunt dat het de gemeente is geweest die haar verplichtingen niet is nagekomen geheel op de hierna te noemen “koppeling oost-west”, waarvan zij stelt dat deze steeds ten grondslag heeft gelegen aan de overeenkomst(en) van partijen. In dat kader heeft C.V. gesteld dat de ontwikkeling van de twee delen (het oostelijk en het westelijk deel) van project Lelylaan onlosmakelijk met elkaar samenhangen en dus ook niet los van elkaar konden worden uitgevoerd. Door toedoen van de gemeente was het oostelijk deel afhankelijk gemaakt van het westelijk deel. De gemeente voerde de supervisie over en was dus verantwoordelijk voor de ontwikkeling van dat westelijk deel. De ontwikkeling van het westelijk deel bleef echter achter en de gemeente heeft er ten onrechte onvoldoende op toegezien dat dit werd opgepakt. Tegen deze achtergrond restte C.V. geen andere mogelijkheid dan wachten met de aanvraag van een bouwvergunning totdat de ontwikkeling, zoals afgesproken, in samenhang met het westelijk deel kon worden opgepakt. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft C.V. onder meer gewezen op het uitwerkingsplan 2009 waarin de gemeente de voorwaarden voor deze onverbrekelijke en gelijktijdige ontwikkeling heeft vastgelegd.
4.4. De gemeente heeft bestreden dat sprake was van een dergelijke ‘harde’ koppeling tussen de ontwikkeling van het oostelijk en het westelijk deel. Van een op de gemeente rustende verplichting in die zin blijkt uit de Realisatieovereenkomst noch uit de samenwerkingsovereenkomst. Het uitwerkingsplan 2009 was vastgesteld. Niets weerhield C.V. van het indienen van een passend definitief ontwerp en vervolgens het aanvragen van een bouwvergunning, anders dan het feit dat C.V. geen hotelexploitant aan zich kon binden. De ontbinding was terecht, nu C.V. haar verplichtingen niet nakwam en zich ook op geen enkele wijze aan een bepaalde termijn voor nakoming wilde verbinden.
4.5. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding (on)terecht was, gaat het er dus in de kern om of uit de Realisatieovereenkomst (dan wel de samenwerkingsovereenkomst) een verbintenis van de gemeente kan worden afgeleid om de ontwikkeling van het stationsgebouw en het westelijk deel door de daarbij betrokken partijen (waaronder de gemeente zelf) zodanig tijdig te doen plaatsvinden, dat deze voorafging aan of uiterlijk in de tijd samenviel met de overeengekomen ontwikkeling en realisatie door LPM. Een bevestigend antwoord daarop is volgens C.V. van belang, omdat volgens haar ook de door haar te maken (ontwerp)keuzen (mede) werden bepaald door de ontwikkeling van het westelijk plangebied, hetgeen de gemeente heeft betwist.
4.6. De vraag naar wat partijen zijn overeengekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de overeenkomst. Ingeval van een commerciële overeenkomst tussen professionele partijen, zoals C.V. en de gemeente, wordt groot belang gehecht aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen. Maar ook dan kunnen de overige omstandigheden steeds meebrengen dat een andere betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht, te weten die die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar, mochten verwachten.
4.7. Zoals de gemeente onweersproken heeft aangevoerd bevat de Realisatieovereenkomst over en weer geen verplichtingen dan wel voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel. Een taalkundige uitleg van de Realisatieovereenkomst lijkt een dergelijke koppeling zelfs te weerspreken Ook in de overwegingen bij deze overeenkomst staat dat partijen "
thans hun samenwerking ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie vanuitsluitend[onderstreping rb]
het oostelijk deelgebied willen vastleggen.”
thans hun samenwerking ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie vanuitsluitend[onderstreping rb]
het oostelijk deelgebied willen vastleggen.”
4.8. Als de overige omstandigheden, zoals het door C.V. aangehaalde uitwerkingsplan 2009, daarbij worden betrokken, blijkt ook daaruit niet dat partijen een harde koppeling voor ogen hebben gehad. Uit de paragrafen uit het uitwerkingsplan waarnaar C.V. heeft verwezen, maar ook uit de correspondentie en de considerans van de overeenkomsten tussen partijen volgt weliswaar dat zij (en dan met name de gemeente gezien de initiële correspondentie) een integrale en gemeenschappelijke aanpak van het gebied rondom station Lelylaan hebben willen nastreven en mogelijke risico’s voor ogen hadden, maar C.V. heeft niet geconcretiseerd welke specifieke verplichtingen of voorwaarden een zogenaamde onverbrekelijke koppeling tussen beide delen hebben gecreëerd. Evenmin zijn dergelijke voorwaarden uit het dossier gebleken.
4.9. Integendeel. Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat de gemeente inderdaad aanvankelijk de ontwikkeling gelijktijdig wilde laten plaatsvinden. Na enige tijd werd echter duidelijk dat de ontwikkeling van het westelijk deel achterbleef bij het oostelijk deel. Het is toen in eerste instantie C.V. geweest die er bij de gemeente op heeft aangedrongen de ontwikkeling los van elkaar ter hand te nemen. C.V. meende al voor het uitwerkingsplan 2009 dat haar werkzaamheden los stonden van de rest van het stationsgebied. Volgens haar hoefde "
een oordeel over[haar, rb]
ontwerp (...) niet te wachten op nadere uitwerking van openbare ruimte of station. (...) station en hofgebouw hebben beiden een eigenstandig karakter.” C.V. wilde ook zeker stellen dat de ontwikkeling van haar oostelijk deel geen vertraging zou oplopen zo blijkt uit haar brief van 12 december 2008, waarin zij vooruitloopt op een mogelijke splitsing van het uitwerkingsplan zodat "
de goedkeuringsprocedure van het oostelijke deel ongehinderd voort zal worden gezet.”. En alhoewel de gemeente aanvankelijk nog vasthield aan een integrale ontwikkeling van project Lelylaan, werd ook van haar kant in het daaropvolgende overleg tussen partijen van 7 januari 2009 bevestigd dat oost ongeacht de ontwikkeling van west doorontwikkeld kon worden. Tegen deze achtergrond past juist de overweging in de Realisatieovereenkomst dat partijen zich hebben willen beperken tot afspraken rondom de realisatie van uitsluitend het oostelijk deel. En ook de gang van zaken na totstandkoming van de Realisatieovereenkomst bevestigt dat partijen uitgingen van een onafhankelijke dóórontwikkeling van het oostelijk deel, waarbij west zich juist aan oost zou aanpassen als het eenmaal zover was met de ontwikkeling. C.V. is zich pas op het standpunt gaan stellen dat sprake was van een onlosmakelijke koppeling vanaf het moment dat de gemeente haar is gaan aanspreken op de nakoming van haar verplichtingen op grond van de Realisatieovereenkomst (zie onder 2.21). Een redelijke uitleg van de Realisatieovereenkomst brengt dan ook niet mee dat de gemeente zich tot meer verbonden heeft dan de letterlijk in de overeenkomst opgenomen verplichtingen.
een oordeel over[haar, rb]
ontwerp (...) niet te wachten op nadere uitwerking van openbare ruimte of station. (...) station en hofgebouw hebben beiden een eigenstandig karakter.” C.V. wilde ook zeker stellen dat de ontwikkeling van haar oostelijk deel geen vertraging zou oplopen zo blijkt uit haar brief van 12 december 2008, waarin zij vooruitloopt op een mogelijke splitsing van het uitwerkingsplan zodat "
de goedkeuringsprocedure van het oostelijke deel ongehinderd voort zal worden gezet.”. En alhoewel de gemeente aanvankelijk nog vasthield aan een integrale ontwikkeling van project Lelylaan, werd ook van haar kant in het daaropvolgende overleg tussen partijen van 7 januari 2009 bevestigd dat oost ongeacht de ontwikkeling van west doorontwikkeld kon worden. Tegen deze achtergrond past juist de overweging in de Realisatieovereenkomst dat partijen zich hebben willen beperken tot afspraken rondom de realisatie van uitsluitend het oostelijk deel. En ook de gang van zaken na totstandkoming van de Realisatieovereenkomst bevestigt dat partijen uitgingen van een onafhankelijke dóórontwikkeling van het oostelijk deel, waarbij west zich juist aan oost zou aanpassen als het eenmaal zover was met de ontwikkeling. C.V. is zich pas op het standpunt gaan stellen dat sprake was van een onlosmakelijke koppeling vanaf het moment dat de gemeente haar is gaan aanspreken op de nakoming van haar verplichtingen op grond van de Realisatieovereenkomst (zie onder 2.21). Een redelijke uitleg van de Realisatieovereenkomst brengt dan ook niet mee dat de gemeente zich tot meer verbonden heeft dan de letterlijk in de overeenkomst opgenomen verplichtingen.
4.10. C.V heeft daarmee onvoldoende onderbouwd dat sprake was van een ‘harde’ koppeling tussen oost en west die haar heeft kunnen belemmeren bij de dóórontwikkeling van oost. De tekortkoming is C.V. dan ook toe te rekenen.
Ontbinding door gemeente gerechtvaardigd?
4.11. Anders dan C.V. heeft gesteld, is haar tekortkoming wezenlijk geweest. Het doel van de realisatieovereenkomst was immers de realisatie van het gebouw in het oostelijk deel. Bovendien was daaraan voor de gemeente de ingangsdatum van de erfpachtcanon en daarmee de gehele grondexploitatie verbonden. Uit de correspondentie blijkt dat C.V. zich ook niet wilde vastleggen op een termijn voor het opstellen van een DO / indienen van een ontvankelijke bouwaanvraag. Ieder zicht op realisatie van het doel van de realisatieovereenkomst ging daarmee verloren. De tekortkoming van C.V. raakte daarmee dan ook de kern van de overeenkomst, zoals de gemeente gemotiveerd heeft aangevoerd. De tekortkoming is derhalve te kwalificeren als een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 14, lid 2, sub d, van de Realisatieovereenkomst. In het midden kan dan ook blijven of de overeenkomst ruimte liet voor een ontbinding in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
4.12. De gemeente heeft de overeenkomst dus mogen ontbinden op grond van de tekortkoming van C.V. Van schuldeisersverzuim van de gemeente was ook geen sprake. C.V. heeft daartoe niet meer aangevoerd dan het hiervoor al gepasseerde standpunt dat de gemeente gehouden was meer te doen aan de ontwikkeling van het westelijk deel.
4.13. Ook kan, anders dan C.V. aanvoert, niet worden geoordeeld dat de gemeente al dan niet op grond van de overeenkomst alternatieven had moeten onderzoeken alvorens tot ontbinding over te gaan. Blijkens de correspondentie van partijen tussen 5 juli 2011 en 20 maart 2012 hebben partijen wel degelijk getracht tot een oplossing te komen, waarbij de gemeente C.V. bij herhaling een nadere termijn voor nakoming heeft gegeven. Een oplossing is niet bereikt omdat C.V. de nakoming van haar verplichtingen afhankelijk bleef stellen van de ontwikkeling van het westelijk deel. Daarom kan niet gezegd worden dat C.V. een reëel aanbod tot nakoming heeft gedaan.
4.14. C.V. voert voorts vergeefs aan dat de redelijkheid en billijkheid aan het beroep van de gemeente op de ontbindingsclausule uit de Realisatieovereenkomst in de weg stonden, vanwege de kredietcrisis en de beweerdelijke complexiteit van de beoogde ontwikkeling. Naar eigen zeggen, en zoals de gemeente ook heeft benadrukt, waren partijen daar ten tijde van het aangaan van de realisatieovereenkomst al van bewust (zie ook artikel 9.2 van het UWP 2009). Deze kennis heeft partijen desondanks niet weerhouden van het overeenkomen van een dergelijke beëindigingsmogelijkheid. C.V. heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een beroep op deze clausule naai maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Geen toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad gemeente
4.15. De conclusie luidt dat de gemeente gezien de tekortkoming van C.V. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van de gemeente door de ontbinding is dan ook geen sprake. Van een onrechtmatige daad, waaraan C.V. dezelfde verwijten ten grondslag heeft gelegd, derhalve evenmin. De vordering tot vergoeding van de door de toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad geleden schade zal op deze grond worden afgewezen.”
2.5 De C.V. is tegen het vonnis van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering met tien genummerde grieven in hoger beroep opgekomen. De C.V. heeft onder meer grieven aangevoerd tegen de (motivering van de) afwijzing van de vordering tot schadevergoeding op grond van de toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad en tegen de (motivering van de) afwijzing van de vordering tot vergoeding van de waarde van de prestaties [4] .
2.6 Het hof heeft de vorderingen van de C.V. afgewezen en heeft daartoe, voor zover in cassatie van belang, overwogen:
“3.6 Grief III, alsmede het overige, in punt 116 van de memorie van grieven weergegeven, deel van grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van een harde koppeling tussen het oostelijk en westelijk plandeel (rov 4.3 tot en met rov 4.10). Volgens C. V. staat onbetwist vast dat er een “harde koppeling” bestond tussen het oostelijk en westelijk plandeel, waarbij de verplichting voor de gemeente enkel bestond uit het zorgdragen dat de ontwikkeling en realisatie van het westelijk deel gelijktijdig zouden plaatsvinden met de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deel. In de periode voorafgaand aan het tot stand komen van de Realisatieovereenkomst d.d. 7 juli 2009 heeft C.V. de gemeente er expliciet op gewezen dat zij, ondanks haar wens tot separate ontwikkeling, wel haar verplichting tot gelijktijdige realisatie van Oost en West diende na te komen. Het niet zorg dragen voor de ontwikkeling van beide delen levert een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van de gemeente op. Aldus C.V.
3.6.1 Zoals de rechtbank op goede gronden heeft overwogen in rov 4.3 tot en met rov 4.10, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, bevat de Realisatieovereenkomst geen verplichtingen of voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel. Weliswaar wilde de gemeente aanvankelijk een integrale en gelijktijdige ontwikkeling van het oostelijk en westelijk plangebied, maar toen eind 2008 ook voor C.V. duidelijk was dat gelijktijdige realisatie niet mogelijk was en de ontwikkeling van het westelijk deel achterbleef hebben partijen zich beperkt tot afspraken rondom de realisatie van uitsluitend het oostelijk deel (zie vonnis rov 4.9). Het herhaalde verzoek van C.V. voorafgaand aan het sluiten van de Realisatieovereenkomst d.d. 7 juli 2009, of in deze overeenkomst een inspanningsverplichting voor de gemeente kon worden opgenomen om ervoor te zorgen dat het westelijk plandeel gelijktijdig aan het oostelijk deel zal worden opgeleverd, heeft de gemeente steeds afgewezen. C.V. was er dus mee bekend dat de gemeente vasthield aan separate en niet gelijktijdige realisatie van beide plandelen. Ook in hoger beroep heeft C.V. onvoldoende onderbouwd dat er op grond van de overeenkomst(en) van partijen een harde koppeling bestond tussen het oostelijk en westelijk plandeel. Grief III en het hier besproken onderdeel van grief II hebben geen succes.”
2.7 De C.V. is tijdig in cassatie gekomen. De gemeente heeft een verweerschrift ingediend [5] en geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna de C.V. heeft gerepliceerd.
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het cassatiemiddel wordt voorafgegaan door een ruim zes pagina’s tellende inleiding. Deze inleiding bevat naar ik meen geen concrete klachten en ook de gemeente heeft er geen klachten in gelezen [6] . Het cassatiemiddel zelf bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel is onderverdeeld in twee subonderdelen, waarin de C.V. rechts- respectievelijk motiveringsklachten richt tegen de uitleg van de Realisatieovereenkomst in rov. 3.6.1. Het tweede onderdeel bevat alleen een voortbouwklacht.
Onderdeel 1
3.2
In
subonderdeel 1.1richt de C.V. rechtsklachten tegen rov. 3.6.1. De C.V. klaagt ten eerste dat indien en voor zover het hof heeft geoordeeld dat de inhoud van het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant is voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst, het hof het Haviltex-criterium heeft miskend door uitsluitend betekenis te hechten aan de grammaticale betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, althans door te oordelen dat de uitgangspunten zoals vastgelegd in het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant zijn voor de uitleg.
subonderdeel 1.1richt de C.V. rechtsklachten tegen rov. 3.6.1. De C.V. klaagt ten eerste dat indien en voor zover het hof heeft geoordeeld dat de inhoud van het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant is voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst, het hof het Haviltex-criterium heeft miskend door uitsluitend betekenis te hechten aan de grammaticale betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, althans door te oordelen dat de uitgangspunten zoals vastgelegd in het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant zijn voor de uitleg.
3.3
De C.V. klaagt ten tweede dat voor zover uit de overwegingen van de rechtbank die het hof heeft overgenomen en tot de zijne heeft gemaakt, volgt dat de rechtbank wel acht heeft geslagen op andere feiten en omstandigheden dan uitsluitend de grammaticale betekenis van de bewoordingen van de Realisatieovereenkomst, dat nog niet maakt dat de beslissing van het hof is gebaseerd op een juiste rechtsopvatting. De C.V. voert in dat kader aan dat zij in hoger beroep nieuwe stellingen heeft ingenomen en aanvullende producties heeft overgelegd, die niet ter beslissing aan de rechtbank voorlagen [7] , zodat enige overweging of beslissing daarover ook niet vervat kan zijn in de door het hof van de rechtbank overgenomen overwegingen.
3.4
De
eerste klachtvan het subonderdeel mist feitelijke grondslag omdat het hof, in tegenstelling tot wat het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, niet heeft geoordeeld dat de inhoud van het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant is voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst. De klacht faalt daarom. Ik licht dat toe.
eerste klachtvan het subonderdeel mist feitelijke grondslag omdat het hof, in tegenstelling tot wat het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, niet heeft geoordeeld dat de inhoud van het Uitwerkingsplan 2009 niet relevant is voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst. De klacht faalt daarom. Ik licht dat toe.
3.5
In rov. 3.6 geeft het hof grief III en het overige, in punt 116 van de mvg weergegeven, deel van grief II weer. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.3 tot en met 4.10 van het vonnis dat er geen sprake is van een harde koppeling tussen het oostelijk en westelijk plandeel. In rov. 3.6.1 oordeelt het hof vervolgens dat de rechtbank op goede gronden in rov. 4.3 tot en met 4.10 heeft overwogen dat de Realisatieovereenkomst geen verplichtingen of voorwaarden bevat ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel. Het hof neemt deze overwegingen van de rechtbank over en maakte ze tot de zijne [8] . Daarmee maken deze overwegingen ook onderdeel uit van het bestreden arrest en dient beoordeeld te worden wat de rechtbank in die overwegingen heeft geoordeeld.
3.6
De rechtbank overweegt in rov. 4.6 dat de vraag naar wat partijen zijn overeengekomen moet worden beantwoord aan de hand van uitleg van de overeenkomst en dat ingeval van een commerciële overeenkomst tussen professionele partijen, zoals de C.V. en de gemeente, groot belang wordt gehecht aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen. De overige omstandigheden kunnen ook dan, aldus de rechtbank, nog steeds meebrengen dat een andere betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht, te weten de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank, en daarmee ook het hof, heeft hiermee de juiste uitlegmaatstaf voorop gesteld [9] .
3.7
Uit de verschillende rechtsoverwegingen volgend op rov. 4.6 blijkt bovendien dat de rechtbank, en daarmee het hof, de genoemde maatstaf inderdaad heeft toegepast en niet alleen belang heeft gehecht aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen van de Realisatieovereenkomst (wat het subonderdeel de ‘grammaticale betekenis van de bewoordingen’ noemt [10] ), maar ook de overige omstandigheden, waaronder het Uitwerkingsplan 2009, bij de uitleg heeft betrokken.
3.8
De rechtbank overweegt in rov. 4.7 eerst dat de Realisatieovereenkomst over en weer geen verplichtingen en voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel bevat en dat een “
taalkundige uitleg van de Realisatieovereenkomst” een dergelijke koppeling zelfs lijkt te weerspreken. Vervolgens overweegt de rechtbank in rov. 4.8 dat als “
de overige omstandigheden,zoals het door C.V. aangehaalde uitwerkingsplan 2009, daarbij worden betrokken” [onderstreping, A-G], daaruit ook niet blijkt dat partijen een harde koppeling voor ogen hebben gehad. De rechtbank, en daarmee het hof, heeft dus uitdrukkelijk het Uitwerkingsplan 2009 relevant geacht voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst.
taalkundige uitleg van de Realisatieovereenkomst” een dergelijke koppeling zelfs lijkt te weerspreken. Vervolgens overweegt de rechtbank in rov. 4.8 dat als “
de overige omstandigheden,zoals het door C.V. aangehaalde uitwerkingsplan 2009, daarbij worden betrokken” [onderstreping, A-G], daaruit ook niet blijkt dat partijen een harde koppeling voor ogen hebben gehad. De rechtbank, en daarmee het hof, heeft dus uitdrukkelijk het Uitwerkingsplan 2009 relevant geacht voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst.
3.9
Dit blijkt ook uit het vervolg waar de rechtbank nader ingaat op het Uitwerkingsplan 2009. In rov. 4.8 oordeelt de rechtbank dat “
Uit de paragrafen uit het uitwerkingsplan[Uitwerkingsplan 2009, A-G]
waarnaar C.V. heeft verwezen, maar ook uit de correspondentie en de considerans van de overeenkomsten tussen partijen” weliswaar volgt dat partijen (en met name de gemeente gezien de initiële correspondentie) een integrale en gemeenschappelijke aanpak van het gebied rondom het station Lelylaan hebben willen nastreven en mogelijke risico’s voor ogen hadden, maar dat de C.V. niet heeft geconcretiseerd welke specifieke verplichtingen of voorwaarden een zogenaamde onverbrekelijke koppeling tussen beide delen hebben gecreëerd, en dat dergelijke voorwaarden evenmin uit het dossier zijn gebleken.
Uit de paragrafen uit het uitwerkingsplan[Uitwerkingsplan 2009, A-G]
waarnaar C.V. heeft verwezen, maar ook uit de correspondentie en de considerans van de overeenkomsten tussen partijen” weliswaar volgt dat partijen (en met name de gemeente gezien de initiële correspondentie) een integrale en gemeenschappelijke aanpak van het gebied rondom het station Lelylaan hebben willen nastreven en mogelijke risico’s voor ogen hadden, maar dat de C.V. niet heeft geconcretiseerd welke specifieke verplichtingen of voorwaarden een zogenaamde onverbrekelijke koppeling tussen beide delen hebben gecreëerd, en dat dergelijke voorwaarden evenmin uit het dossier zijn gebleken.
3.1
In rov. 4.9 bespreekt de rechtbank nog andere ‘overige omstandigheden’, waaronder een brief van de C.V. van 12 december 2008, een overleg tussen partijen van 7 januari 2009, de gang van zaken na totstandkoming van de Realisatieovereenkomst en het feit dat de C.V. zich pas op het standpunt van een ‘harde koppeling’ is gaan stellen vanaf het moment dat de gemeente haar ging aanspreken op nakoming van haar verplichtingen op grond van de Realisatieovereenkomst. De rechtbank concludeert dat een redelijke uitleg van de Realisatieovereenkomst dan ook niet meebrengt dat de gemeente zich tot meer verbonden heeft dan de letterlijk in de overeenkomst opgenomen verplichtingen. Die conclusie is – gezien de daaraan voorgaande rechtsoverwegingen van de rechtbank – niet alleen gebaseerd op een taalkundige dan wel grammaticale uitleg van de Realisatieovereenkomst. Integendeel, zij is gebaseerd op verschillende omstandigheden waaronder uitdrukkelijk het Uitwerkingsplan 2009.
3.11
De
tweede klachtis dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door bij zijn oordeel geen rekening te houden met stellingen en producties die de C.V. voor het eerst in hoger beroep heeft ingenomen respectievelijk overgelegd. Volgens het subonderdeel getuigt het overnemen door het hof van rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.10 uit het vonnis van de rechtbank van die onjuiste rechtsopvatting, omdat de rechtbank per definitie niet de voor het eerst in hoger beroep ingenomen stellingen en onderliggende producties heeft meegenomen in zijn oordeel. Die aanvullende stellingen en producties betreffen volgens de C.V. correspondentie tussen partijen die aan het sluiten van de Realisatieovereenkomst is voorafgegaan met betrekking tot het verzoek van de C.V. aan de gemeente om ook in de Realisatieovereenkomst de koppeling tussen het oosten en westen terug te laten komen. De gemeente heeft afwijzend op dat verzoek gereageerd, aldus het subonderdeel.
tweede klachtis dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door bij zijn oordeel geen rekening te houden met stellingen en producties die de C.V. voor het eerst in hoger beroep heeft ingenomen respectievelijk overgelegd. Volgens het subonderdeel getuigt het overnemen door het hof van rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.10 uit het vonnis van de rechtbank van die onjuiste rechtsopvatting, omdat de rechtbank per definitie niet de voor het eerst in hoger beroep ingenomen stellingen en onderliggende producties heeft meegenomen in zijn oordeel. Die aanvullende stellingen en producties betreffen volgens de C.V. correspondentie tussen partijen die aan het sluiten van de Realisatieovereenkomst is voorafgegaan met betrekking tot het verzoek van de C.V. aan de gemeente om ook in de Realisatieovereenkomst de koppeling tussen het oosten en westen terug te laten komen. De gemeente heeft afwijzend op dat verzoek gereageerd, aldus het subonderdeel.
3.12
Deze klacht mist eveneens feitelijke grondslag. Anders dan het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof deze stellingen en onderliggende producties beoordeeld. Het hof overweegt, na eerst de rechtsoverwegingen van de rechtbank te hebben overgenomen, in rov. 3.6.1:
“Het herhaalde verzoek van C.V., voorafgaand aan het sluiten van de Realisatieovereenkomst d.d. 7 juli 2009, of in deze overeenkomst een inspanningsverplichting voor de gemeente kon worden opgenomen om ervoor te zorgen dat het westelijk plandeel gelijktijdig aan het oostelijk deel zal worden opgeleverd, heeft de gemeente steeds afgewezen. C.V. was er dus mee bekend dat de gemeente vasthield aan separate en niet gelijktijdige realisatie van beide plandelen. Ook in hoger beroep heeft C.V. onvoldoende onderbouwd dat er op grond van de overeenkomst(en) van partijen een harde koppeling bestond tussen het oostelijk en westelijk plandeel.”
3.13
Het hof bespreekt in de hiervoor geciteerde rechtsoverweging klaarblijkelijk de correspondentie waarop het subonderdeel doelt en die volgens het subonderdeel voor het eerst in hoger beroep is overgelegd en dus niet door de rechtbank is beoordeeld [11] . Het hof noemt het ‘herhaalde verzoek’ van de C.V. ‘voorafgaand’ aan de Realisatieovereenkomst om in die overeenkomst een ‘inspanningsverplichting’ tot gelijktijdige oplevering op te nemen en het feit dat de gemeente dat verzoek steeds heeft ‘afgewezen’, waarmee het ingaat op de correspondentie tussen partijen die in de mvg onder 130 is weergegeven. Het leidt daaruit af dat de C.V. wist dat de gemeente vasthield aan separate en niet gelijktijdige realisatie van beide plandelen. Het hof concludeert vervolgens dat de C.V. “
ook in hoger beroep” onvoldoende heeft onderbouwd dat er op grond van de overeenkomst(en) van partijen een harde koppeling bestond tussen het oostelijk en westelijk plandeel, waarmee het heeft geoordeeld dat ook de nieuwe stellingen en aanvullende producties in hoger beroep, niet maken dat de C.V. voldoende onderbouwd heeft dat een ‘harde koppeling’ is overeengekomen. Het hof heeft dus niet miskend dat deze aanvullende stellingen en onderliggende producties relevant waren voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst. Het subonderdeel onderkent overigens ook zelf dat het hof deze correspondentie in zijn oordeel heeft meegenomen [12] . De klacht faalt.
ook in hoger beroep” onvoldoende heeft onderbouwd dat er op grond van de overeenkomst(en) van partijen een harde koppeling bestond tussen het oostelijk en westelijk plandeel, waarmee het heeft geoordeeld dat ook de nieuwe stellingen en aanvullende producties in hoger beroep, niet maken dat de C.V. voldoende onderbouwd heeft dat een ‘harde koppeling’ is overeengekomen. Het hof heeft dus niet miskend dat deze aanvullende stellingen en onderliggende producties relevant waren voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst. Het subonderdeel onderkent overigens ook zelf dat het hof deze correspondentie in zijn oordeel heeft meegenomen [12] . De klacht faalt.
3.14
Voor zover de C.V. in subonderdeel 1.1 nog klaagt dat het hof op onbegrijpelijke wijze op de nieuwe stellingen in hoger beroep zou hebben gerespondeerd [13] , komt die klacht hierna bij de bespreking van de motiveringsklachten van subonderdeel 1.2 aan de orde.
3.15
Subonderdeel 1.1 faalt.
3.16
In
subonderdeel 1.2richt de C.V. verschillende motiveringsklachten tegen rov. 3.6.1. De C.V. klaagt
ten eerstedat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is omdat het hof de uitgangspunten van het Uitwerkingsplan 2009, waarnaar door de gemeente werd verwezen bij haar weigering om in de Realisatieovereenkomst ook de koppeling tussen het oostelijk deelgebied en het westelijk deelgebied op te nemen, niet kenbaar bij zijn beslissing heeft betrokken. Daarbij is volgens het subonderdeel mede relevant dat het Uitwerkingsplan 2009 drie maanden na de totstandkoming van de Realisatieovereenkomst is vastgesteld en dat uit het Uitwerkingsplan 2009 nog steeds de door de C.V. bepleite koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied bleek.
subonderdeel 1.2richt de C.V. verschillende motiveringsklachten tegen rov. 3.6.1. De C.V. klaagt
ten eerstedat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is omdat het hof de uitgangspunten van het Uitwerkingsplan 2009, waarnaar door de gemeente werd verwezen bij haar weigering om in de Realisatieovereenkomst ook de koppeling tussen het oostelijk deelgebied en het westelijk deelgebied op te nemen, niet kenbaar bij zijn beslissing heeft betrokken. Daarbij is volgens het subonderdeel mede relevant dat het Uitwerkingsplan 2009 drie maanden na de totstandkoming van de Realisatieovereenkomst is vastgesteld en dat uit het Uitwerkingsplan 2009 nog steeds de door de C.V. bepleite koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied bleek.
3.17
Het oordeel is, zo klaagt de C.V.
ten tweede, ook onbegrijpelijk omdat het hof bij zijn beslissing niet de reden heeft betrokken dat de gemeente geen koppeling in de Realisatieovereenkomst wenste op te nemen, noch de inhoud van het (drie maanden later dan de Realisatieovereenkomst vastgestelde) Uitwerkingsplan 2009 dat als bijlage aan de Realisatieovereenkomst was gehecht. Het subonderdeel voert aan dat de reden voor de weigering was dat die koppeling reeds afdoende bleek uit het Uitwerkingsplan 2009.
ten tweede, ook onbegrijpelijk omdat het hof bij zijn beslissing niet de reden heeft betrokken dat de gemeente geen koppeling in de Realisatieovereenkomst wenste op te nemen, noch de inhoud van het (drie maanden later dan de Realisatieovereenkomst vastgestelde) Uitwerkingsplan 2009 dat als bijlage aan de Realisatieovereenkomst was gehecht. Het subonderdeel voert aan dat de reden voor de weigering was dat die koppeling reeds afdoende bleek uit het Uitwerkingsplan 2009.
3.18
De C.V. klaagt
ten derdedat voor zover de beslissing van het hof mede gebaseerd is op de overweging van de rechtbank in rov. 4.9 van het vonnis dat in het overleg van 7 januari 2009 werd bevestigd dat het oostelijk deelgebied ongeacht de ontwikkeling van het westelijk deelgebied kon worden doorontwikkeld, het oordeel van het hof ook in dat opzicht onbegrijpelijk is. Het subonderdeel voert daartoe aan dat het hof, evenals de rechtbank, het onderscheid tussen ‘ontwikkelen’ en ‘realiseren’ uit het oog lijkt te zijn verloren. De enkele omstandigheid dat tijdens het genoemde overleg aan de orde is gekomen dat de ontwikkeling van het oostelijk deelgebied kon doorgaan indien de gemeente ‘er nog niet uit was’ met NS/Startgoed met betrekking tot het westelijk deel, betekent volgens de klacht nog niet dat ook de realisatie doorgang kon vinden.
ten derdedat voor zover de beslissing van het hof mede gebaseerd is op de overweging van de rechtbank in rov. 4.9 van het vonnis dat in het overleg van 7 januari 2009 werd bevestigd dat het oostelijk deelgebied ongeacht de ontwikkeling van het westelijk deelgebied kon worden doorontwikkeld, het oordeel van het hof ook in dat opzicht onbegrijpelijk is. Het subonderdeel voert daartoe aan dat het hof, evenals de rechtbank, het onderscheid tussen ‘ontwikkelen’ en ‘realiseren’ uit het oog lijkt te zijn verloren. De enkele omstandigheid dat tijdens het genoemde overleg aan de orde is gekomen dat de ontwikkeling van het oostelijk deelgebied kon doorgaan indien de gemeente ‘er nog niet uit was’ met NS/Startgoed met betrekking tot het westelijk deel, betekent volgens de klacht nog niet dat ook de realisatie doorgang kon vinden.
3.19
De C.V. klaagt
ten vierdedat de enkele omstandigheid dat uit het Uitwerkingsplan 2009 volgt dat de oplevering van het westelijk deelgebied later zou plaatsvinden dan het oostelijk deelgebied, de beslissing van het hof evenmin begrijpelijk maakt. Volgens het subonderdeel is door de C.V. aangevoerd dat zij bij gebrek aan enig zicht op ontwikkeling, laat staan realisatie, van het westelijk deelgebied, geen aanvraag voor een bouwvergunning kon indienen, omdat de C.V. daardoor verplicht zou worden om, na afgifte van de omgevingsvergunning, de realisatie van het oostelijk deelgebied te starten.
ten vierdedat de enkele omstandigheid dat uit het Uitwerkingsplan 2009 volgt dat de oplevering van het westelijk deelgebied later zou plaatsvinden dan het oostelijk deelgebied, de beslissing van het hof evenmin begrijpelijk maakt. Volgens het subonderdeel is door de C.V. aangevoerd dat zij bij gebrek aan enig zicht op ontwikkeling, laat staan realisatie, van het westelijk deelgebied, geen aanvraag voor een bouwvergunning kon indienen, omdat de C.V. daardoor verplicht zou worden om, na afgifte van de omgevingsvergunning, de realisatie van het oostelijk deelgebied te starten.
3.2
De C.V. klaagt
ten vijfdeen tot slot dat het hof niet kenbaar bij zijn beslissing heeft meegenomen dat de C.V. in hoger beroep erop heeft gewezen dat ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied voor haar uitsluitend economisch haalbaar en rendabel kon zijn indien (op enig moment) het westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en dat de gemeente dat wist of behoorde te weten. Deze stelling is ook relevant voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst, aldus het subonderdeel.
ten vijfdeen tot slot dat het hof niet kenbaar bij zijn beslissing heeft meegenomen dat de C.V. in hoger beroep erop heeft gewezen dat ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied voor haar uitsluitend economisch haalbaar en rendabel kon zijn indien (op enig moment) het westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en dat de gemeente dat wist of behoorde te weten. Deze stelling is ook relevant voor de uitleg van de Realisatieovereenkomst, aldus het subonderdeel.
3.21
Het gaat bij deze klachten steeds om motiveringsklachten over de uitleg door het hof van de Realisatieovereenkomst. Deze motivering kan alleen op begrijpelijkheid worden getoetst, waarbij voor het slagen van een motiveringsklacht niet voldoende is dat een ander oordeel mogelijk of zelfs beter verdedigbaar is [14] . Bovendien gaat het in dit geval om een commerciële overeenkomst tussen professionele partijen [15] . Weliswaar geldt ook dan de Haviltex-maatstaf, maar kunnen omstandigheden zoals dat sprake is van een commerciële verhouding en dat over de overeenkomst is onderhandeld, meebrengen dat een grote betekenis toekomt aan de bewoordingen van de overeenkomst en aan andere omstandigheden navenant minder [16] .
3.22
Ik kom nu toe aan een bespreking van de klachten.
3.23
De
eerste en tweede klachtzien beide op het Uitwerkingsplan 2009 en kunnen gezamenlijk worden behandeld. In de kern genomen betoogt de C.V. dat uit het Uitwerkingsplan 2009 een koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied blijkt en dat dit de reden was waarom de gemeente niet die koppeling (ten overvloede) wilde opnemen in de Realisatieovereenkomst, en dat deze niet kenbaar meegenomen stellingen de uitleg van het hof onbegrijpelijk maken. Het subonderdeel verwijst bij deze klachten niet naar vindplaatsen in de processtukken waar de aangevoerde stellingen zouden zijn ingenomen. Nu de gemeente desondanks inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen deze klachten [17] en de rechtsstrijd daarmee heeft aanvaard [18] , kom ik toe aan een inhoudelijke bespreking hiervan.
eerste en tweede klachtzien beide op het Uitwerkingsplan 2009 en kunnen gezamenlijk worden behandeld. In de kern genomen betoogt de C.V. dat uit het Uitwerkingsplan 2009 een koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied blijkt en dat dit de reden was waarom de gemeente niet die koppeling (ten overvloede) wilde opnemen in de Realisatieovereenkomst, en dat deze niet kenbaar meegenomen stellingen de uitleg van het hof onbegrijpelijk maken. Het subonderdeel verwijst bij deze klachten niet naar vindplaatsen in de processtukken waar de aangevoerde stellingen zouden zijn ingenomen. Nu de gemeente desondanks inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen deze klachten [17] en de rechtsstrijd daarmee heeft aanvaard [18] , kom ik toe aan een inhoudelijke bespreking hiervan.
3.24
Voor zover de C.V. klaagt dat het hof de inhoud, dan wel uitgangspunten van het Uitwerkingsplan 2009 niet kenbaar heeft betrokken bij zijn uitleg van de Realisatieovereenkomst, mist het subonderdeel feitelijke grondslag. Zoals hiervoor is uiteengezet [19] , heeft de rechtbank, en heeft het hof door de betreffende rechtsoverwegingen van de rechtbank over te nemen, uitdrukkelijk het Uitwerkingsplan 2009 meegenomen bij de uitleg van de Realisatieovereenkomst.
3.25
Voor zover de C.V. klaagt dat het hof niet de reden dat de gemeente in de Realisatieovereenkomst geen koppeling wenste op te nemen bij zijn beslissing heeft betrokken, kan dat ook niet baten. Het subonderdeel betoogt dat de C.V. in feitelijke instanties heeft gesteld en onderbouwd dat die reden voor de gemeente was gelegen in het feit dat een koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied al was opgenomen in het Uitwerkingsplan 2009 (dat als bijlage bij de Realisatieovereenkomst was gevoegd) [20] en dat dit blijkt uit de correspondentie en dat het hof daarom “
al te selectief” de correspondentie zou hebben gelezen door dit te miskennen. Dit betoog mist feitelijke grondslag. De C.V. heeft in feitelijke instanties niet de stelling ingenomen dat dit voor de gemeente de reden was. Ik lees dat in ieder geval niet in de processtukken.
al te selectief” de correspondentie zou hebben gelezen door dit te miskennen. Dit betoog mist feitelijke grondslag. De C.V. heeft in feitelijke instanties niet de stelling ingenomen dat dit voor de gemeente de reden was. Ik lees dat in ieder geval niet in de processtukken.
3.26
In de mvg onder 130, waarnaar de C.V. in subonderdeel 1.1 in dit verband verwijst [21] , stelt de C.V. namelijk – zakelijk weergegeven – dat zij in de periode voor de totstandkoming van de Realisatieovereenkomst [22] tijdens de onderhandelingen met de gemeente expliciet erop heeft gewezen dat de gemeente ondanks haar wens tot separate ontwikkeling wel haar verplichting tot gelijktijdige realisatie van oost en west diende na te komen, dat die koppeling een essentieel onderdeel was om te komen tot de civielrechtelijke overeenkomsten en dat de gemeente wist, althans behoorde te weten dat dit de reden was voor de C.V. om de overeenkomsten aan te gaan. Er is dus ter aangehaalde plaats, anders dan het subonderdeel ingang wil doen vinden, gesteld noch onderbouwd dat voor de gemeente de reden tot afwijzing van het standpunt van de C.V. was gelegen in het feit dat die koppeling al was opgenomen in het Uitwerkingsplan 2009. Het hof kan dan ook niet met succes in cassatie worden verweten dat hij deze stelling niet bij zijn beslissing heeft betrokken.
3.27
Ten overvloede merk ik nog op dat ik in de aangehaalde correspondentie in de mvg onder 130 ook niet lees dat de reden voor de gemeente om geen koppeling op te nemen in de Realisatieovereenkomst was gelegen in het feit dat die koppeling al was opgenomen in het Uitwerkingsplan 2009 [23] . Integendeel, in de door de C.V. aangehaalde [24] e-mail van 25 juni 2009 schrijft de gemeente, in reactie op het voorstel van de C.V. om in de Realisatieovereenkomst een inspanningsverplichting op te nemen dat het westelijk deelgebied gelijktijdig aan het oostelijk deelgebied zal worden opgeleverd, het volgende:
“Niet akkoord. In eerdere correspondentie evenals in de Planning van het UWP [Uitwerkingsplan 2009, A-G] is aangegeven dat oplevering van het oostelijke en westelijke deel niet gelijktijdig zijn, mede ingegeven door de noodzakelijke gefaseerde aanpak van de totale ontwikkeling, respectievelijk in maart 2014 en april 2015 voorzien. Het Stadsdeel zal zich te allen tijde en voor zover mogelijk inspannen aan deze planning of zoveel eerder als mogelijk uitvoering te geven.”
De gemeente is kortom niet akkoord gegaan met een gelijktijdige oplevering en stelt zich hierbij nadrukkelijk op het standpunt dat ook in het Uitwerkingsplan 2009 geen gelijktijdige oplevering van het oostelijk en westelijk deel is voorzien.
3.28
Uit de door de C.V. aangehaalde e-mail van 2 juli 2009 blijkt dit evenmin [25] . Deze e-mail is een reactie op een voorstel van de C.V. in een e-mail van 29 juni 2009 om tussen art. 5.5 en 5.7 (kennelijk van de Realisatieovereenkomst) toe te voegen dat partijen overeenkomen dat de gemeente en in het bijzonder Stadsdeel Slotervaart zich in zal spannen om ervoor te zorgen dat het westelijk plandeel (stationsgebouw) conform planning in het Uitwerkingsplan 2009 – of zoveel eerder als mogelijk – zal worden opgeleverd. Het verzoek van de C.V. is ditmaal dus níet of er een inspanningsverplichting tot gelijktijdige oplevering van het westelijk plandeel en oostelijk plandeel kan worden opgenomen. De C.V. verzoekt tot opname in de Realisatieovereenkomst van een inspanningsverplichting van de gemeente om zich te houden aan de planning in het Uitwerkingsplan 2009. De gemeente weigert ook dit verzoek in haar e-mail van 2 juli 2009, omdat zij kennelijk meende dat geen zelfstandige waarde toekomt aan het opnemen van een verplichting die al was opgenomen in het Uitwerkingsplan 2009 [26] .
3.29
Voor zover de C.V. nog klaagt dat uit het Uitwerkingsplan 2009 een koppeling blijkt die maakt dat het uitlegoordeel onbegrijpelijk is, faalt het eveneens. De C.V. verwijst in subonderdeel 1.1 naar verschillende vindplaatsen in de mvg en pleitnotities waar zij zou hebben gesteld en onderbouwd dat uit het Uitwerkingsplan 2009 ‘ondubbelzinnig’ een koppeling tussen het oostelijk en westelijk deelgebied zou blijken [27] . Het blijft in de mvg echter bij het herhalen van de stelling dat ‘onverbrekelijke samenhang’, dan wel een ‘grote mate van verwevenheid’ tussen het oostelijk en westelijk deelgebied blijkt uit het Uitwerkingsplan 2009. In de door het subonderdeel genoemde vindplaatsen bij grieven wordt niet concreet gemaakt wat dit precies inhoudt, laat staan dat concreet wordt gemaakt welke verplichting daaruit volgt voor de gemeente [28] . In de pleitnotities wordt verder alleen herhaaldelijk gesteld dat partijen zijn overeengekomen
dathet westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd [29] . Deze stelling is echter niet relevant voor de uitlegvraag die het hof beantwoordt, namelijk of er een harde koppeling is overeengekomen in de zin dat er voor de gemeente een verplichting was om het westelijk deelgebied (uiterlijk)
gelijktijdigaan het oostelijk deelgebied te ontwikkelen. Dat dit de uitlegvraag was blijkt uit rov. 3.6.1 waarin het hof de stellingen van de C.V. zo begrijpt dat de ‘harde koppeling’ een verplichting voor de gemeente inhield om het westelijk deel gelijktijdig aan het oostelijk deel te ontwikkelen en realiseren en rov. 3.6 waarin het hof onder meer overweegt dat de C.V. er mee bekend was dat de gemeente vasthield “
aan separate en niet gelijktijdige realisatie”. In cassatie is deze uitleg van haar stellingen niet door de C.V. bestreden.
dathet westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd [29] . Deze stelling is echter niet relevant voor de uitlegvraag die het hof beantwoordt, namelijk of er een harde koppeling is overeengekomen in de zin dat er voor de gemeente een verplichting was om het westelijk deelgebied (uiterlijk)
gelijktijdigaan het oostelijk deelgebied te ontwikkelen. Dat dit de uitlegvraag was blijkt uit rov. 3.6.1 waarin het hof de stellingen van de C.V. zo begrijpt dat de ‘harde koppeling’ een verplichting voor de gemeente inhield om het westelijk deel gelijktijdig aan het oostelijk deel te ontwikkelen en realiseren en rov. 3.6 waarin het hof onder meer overweegt dat de C.V. er mee bekend was dat de gemeente vasthield “
aan separate en niet gelijktijdige realisatie”. In cassatie is deze uitleg van haar stellingen niet door de C.V. bestreden.
3.3
Ook in het licht van de stellingen die het subonderdeel aanvoert is het uitlegoordeel van het hof in mijn optiek dan ook begrijpelijk. Op grond van de bewoordingen van de Realisatieovereenkomst (geen verplichtingen of voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel) en de overige omstandigheden, waaronder de herhaalde weigering van de gemeente om een inspanningsverplichting tot gelijktijdige oplevering van het oostelijk en westelijk deelgebied op te nemen in de Realisatieovereenkomst, heeft het hof alleszins begrijpelijk kunnen oordelen dat de partijen geen harde koppeling zijn overeengekomen. Het hof mocht bovendien, aangezien sprake is van een commerciële overeenkomst tussen professionele partijen, aan die omstandigheden grote betekenis hechten en aan andere omstandigheden navenant minder.
3.31
In de
derde klachtstelt het subonderdeel een terminologische kwestie aan de orde, namelijk het onderscheid tussen ‘ontwikkelen’ en ‘realiseren’. In de kern is de klacht van de C.V. dat voor zover het hof zijn oordeel heeft gebaseerd op de overweging dat uit het overleg tussen partijen van 7 januari 2009 blijkt dat het oostelijk deelgebied onafhankelijk van het westelijk deelgebied kon worden doorontwikkeld, het oordeel onbegrijpelijk is omdat deze omstandigheid nog niet betekent dat het oostelijk deelgebied ook onafhankelijk van het westelijk deelgebied kon worden gerealiseerd.
derde klachtstelt het subonderdeel een terminologische kwestie aan de orde, namelijk het onderscheid tussen ‘ontwikkelen’ en ‘realiseren’. In de kern is de klacht van de C.V. dat voor zover het hof zijn oordeel heeft gebaseerd op de overweging dat uit het overleg tussen partijen van 7 januari 2009 blijkt dat het oostelijk deelgebied onafhankelijk van het westelijk deelgebied kon worden doorontwikkeld, het oordeel onbegrijpelijk is omdat deze omstandigheid nog niet betekent dat het oostelijk deelgebied ook onafhankelijk van het westelijk deelgebied kon worden gerealiseerd.
3.32
Aan de C.V. kan worden toegegeven dat de omstandigheid dat uit genoemd overleg alleen blijkt dat gelijktijdige ‘ontwikkeling’ niet aan de orde was, inderdaad onverlet laat dat gelijktijdige ‘realisatie’ wellicht mogelijk en misschien ook door partijen overeengekomen was. Maar dat is alleen een theoretische, academische mogelijkheid. Nergens lijkt immers uit te volgen dat partijen inderdaad ook een gelijktijdige realisatie van het oostelijk en westelijk deelgebied zijn overeengekomen. Het subonderdeel voert daarvoor in ieder geval, anders dan de hiervoor besproken falende klachten over het Uitwerkingsplan 2009, ook geen onderbouwing aan.
3.33
Het hof heeft, ook in het licht van deze stelling van het subonderdeel, volgens mij op goed te volgen wijze kunnen oordelen dat partijen geen harde koppeling zijn overeengekomen, gelet op de bewoordingen van de Realisatieovereenkomst (geen verplichtingen of voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel) en verschillende overige omstandigheden, waaronder de herhaalde weigering van de gemeente om een inspanningsverplichting tot gelijktijdige oplevering van het oostelijk en westelijk deelgebied op te nemen in de Realisatieovereenkomst. De klacht faalt.
3.34
In de
vierde klachtstelt de C.V. opnieuw het Uitwerkingsplan 2009 aan de orde. De klacht is dat de enkele omstandigheid dat daaruit volgt dat de oplevering van het westelijk deelgebied later zou plaatsvinden dan het oostelijk deelgebied, de beslissing van het hof evenmin begrijpelijk maakt. Het subonderdeel betoogt dat de C.V. heeft aangevoerd dat zij bij gebrek aan enig zicht op ontwikkeling, laat staan realisatie, van het westelijk deelgebied, geen bouwaanvraag kon indienen, omdat de C.V. daardoor, na afgifte van de omgevingsvergunning, verplicht zou worden om te starten met realisatie van het oostelijk deelgebied.
vierde klachtstelt de C.V. opnieuw het Uitwerkingsplan 2009 aan de orde. De klacht is dat de enkele omstandigheid dat daaruit volgt dat de oplevering van het westelijk deelgebied later zou plaatsvinden dan het oostelijk deelgebied, de beslissing van het hof evenmin begrijpelijk maakt. Het subonderdeel betoogt dat de C.V. heeft aangevoerd dat zij bij gebrek aan enig zicht op ontwikkeling, laat staan realisatie, van het westelijk deelgebied, geen bouwaanvraag kon indienen, omdat de C.V. daardoor, na afgifte van de omgevingsvergunning, verplicht zou worden om te starten met realisatie van het oostelijk deelgebied.
3.35
Voor zover de C.V. het arrest zo leest dat de aangevoerde omstandigheid door het hof aan zijn beslissing ten grondslag is gelegd, mist het feitelijke grondslag. Het hof heeft de door het subonderdeel aangevoerde omstandigheid niet aan zijn beslissing ten grondslag gelegd.
3.36
Voor zover het subonderdeel klaagt dat de beslissing van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de stelling dat de C.V. bij gebrek aan enig zicht op ontwikkeling of realisatie van het westelijk deelgebied geen bouwvergunning kon aanvragen, kan dit ook geen doel treffen.
3.37
In de kern genomen komt het door het subonderdeel aangehaalde betoog van de C.V. [30] erop neer dat zij geen bouwvergunning kon aanvragen omdat eerst het DO (Definitief Ontwerp) moest worden vastgesteld en dit nog niet kon worden vastgesteld omdat het VO (Voorlopig Ontwerp) naar aanleiding van het toetsadvies van de supervisoren eerst moest worden aangepast. Uit dat toetsadvies blijkt volgens de C.V. de samenhang tussen het oostelijk en westelijk deelgebied en kon de C.V. gelet op die verwevenheid het DO niet opstellen voordat duidelijkheid bestond over het westelijk deelgebied.
3.38
Dit betoog van de C.V. is bij grieven opgenomen onder het kopje ‘Historie’ [31] , dat voorafgaat aan de grieven zelf. De strekking ervan lijkt te zijn dat de C.V. niet (toerekenbaar) is tekort geschoten in haar verplichting om een bouwvergunning aan te vragen [32] . De C.V. maakt in ieder geval niet duidelijk hoe dit relevant is voor de uitlegvraag of op de gemeente een verplichting rustte tot gelijktijdige ontwikkeling en realisatie van het westelijk deelgebied. Zo bezien is de stelling niet ingenomen in een context die relevant is voor de klacht en faalt de klacht alleen al om die reden [33] .
3.39
Bovendien lijkt uit het toetsingsadvies niet te volgen dat het westelijk deelgebied gelijktijdig aan het oostelijk deelgebied moet worden ontwikkeld en/of gerealiseerd. Uit het in de mvg geciteerde toetsingsadvies blijkt weliswaar van een gewenste ‘samenhang’ tussen het oostelijk en westelijk deelgebied die ziet op de “
stedenbouwkundige en architectonische samenhang” en het waarborgen “
op architectonisch niveau” van de “
beeldrijm tussen oost en west”, maar daarbij wordt in het midden gelaten hoe dat doel moet worden bereikt.
stedenbouwkundige en architectonische samenhang” en het waarborgen “
op architectonisch niveau” van de “
beeldrijm tussen oost en west”, maar daarbij wordt in het midden gelaten hoe dat doel moet worden bereikt.
3.4
Daar komt nog bij dat in de notulen van het planteamoverleg van 16 september 2009 is te lezen dat:
“(…) Als het oostelijk deelgebied een ontwerp heeft en dat wordt goedgekeurd door de supervisoren, dan moet het westelijke deelgebied zich daaraan aanpassen. (…)” [34]
Daaruit volgt dat het (ontwerp van het) westelijke deelgebied zich moet aanpassen aan het oostelijke deelgebied, in plaats van andersom. Dit alles wijst volgens mij dan ook niet op een verplichting van de gemeente tot ontwikkeling en/of realisatie van het westelijk deelgebied gelijktijdig aan het oostelijk deelgebied.
3.41
De uitleg van het hof komt mij dan ook, ook in het licht van de ingeroepen stelling, bepaald begrijpelijk voor.
3.42
De
vijfde klachtbetreft de stelling van de C.V. dat de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied voor haar uitsluitend economisch haalbaar en rendabel kon zijn indien (op enig moment) het westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en dat de gemeente dat wist of behoorde te weten. De C.V. klaagt dat het uitlegoordeel in rov. 3.6.1 onbegrijpelijk is in het licht van deze niet kenbaar door het hof meegenomen stelling [35] .
vijfde klachtbetreft de stelling van de C.V. dat de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied voor haar uitsluitend economisch haalbaar en rendabel kon zijn indien (op enig moment) het westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en dat de gemeente dat wist of behoorde te weten. De C.V. klaagt dat het uitlegoordeel in rov. 3.6.1 onbegrijpelijk is in het licht van deze niet kenbaar door het hof meegenomen stelling [35] .
3.43
De door het subonderdeel aangevoerde stelling kan, zelfs indien juist, volgens mij niet meebrengen dat de uitlegvraag waarover het hof diende te beslissen anders kan worden beslist. De vraag die het hof in rov. 3.6.1, en daarvoor de rechtbank in rov. 4.5 t/m 4.10 van het vonnis, beantwoordt is of de gemeente een (inspannings)verplichting had tot ontwikkeling en realisatie van het westelijk deelgebied (uiterlijk)
gelijktijdigaan de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied. Dit volgt uit rov. 3.6 en 3.6.1 [36] . Deze uitleg van de stellingen van de C.V. door het hof is in cassatie niet bestreden en daarvan dient dan ook te worden uitgegaan. De stelling die het subonderdeel aanvoert ziet alleen op het feit
dathet westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en laat in het midden of dat voorafgaand aan, gelijktijdig met, of na de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied zou moeten plaatsvinden. De stelling is dus niet relevant voor de beantwoording van de uitlegvraag die voorlag. De klacht faalt daarom al bij gebrek aan belang.
gelijktijdigaan de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied. Dit volgt uit rov. 3.6 en 3.6.1 [36] . Deze uitleg van de stellingen van de C.V. door het hof is in cassatie niet bestreden en daarvan dient dan ook te worden uitgegaan. De stelling die het subonderdeel aanvoert ziet alleen op het feit
dathet westelijk deelgebied ook zou worden ontwikkeld en gerealiseerd, en laat in het midden of dat voorafgaand aan, gelijktijdig met, of na de ontwikkeling en realisatie van het oostelijk deelgebied zou moeten plaatsvinden. De stelling is dus niet relevant voor de beantwoording van de uitlegvraag die voorlag. De klacht faalt daarom al bij gebrek aan belang.
3.44
Ook overigens is de uitleg van het hof wat mij betreft niet onbegrijpelijk in het licht van de door het subonderdeel ingeroepen stelling, gelet op de bewoordingen van de Realisatieovereenkomst (geen verplichtingen of voorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling van het westelijk deel) en de overige omstandigheden, waaronder de herhaalde weigering van de gemeente om een inspanningsverplichting tot oplevering van het westelijk deelgebied gelijktijdig aan het oostelijk deelgebied in de Realisatieovereenkomst op te nemen.
3.45
Onderdeel 1 kan om de besproken redenen dan ook niet tot cassatie leiden.
3.46
Onderdeel 2bevat alleen een voortbouwklacht die, nu alle klachten falen, geen afzonderlijke bespreking behoeft.
4.Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G