ECLI:NL:PHR:2026:354

• Datum uitspraak: 10 april 2026
• Publicatiedatum: 1 april 2026
• Zaaknummer: 25/01954
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg boetebeding in aannemingsovereenkomst in samenhang met koopovereenkomst

Deze zaak betreft de uitleg van een boetebeding in een aannemingsovereenkomst, in samenhang met een gelijktijdig gesloten koopovereenkomst voor bouwgrond. De koper had het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laat ingeroepen, waardoor zij de boete uit die overeenkomst moest betalen. De rechtbank oordeelde dat de koper ook de boete uit de aannemingsovereenkomst verschuldigd was, maar het hof stelde dat de koper niet beide boetes tegelijk hoeft te betalen.

De Hoge Raad behandelt in cassatie uitsluitend de boete uit de aannemingsovereenkomst. Het hof heeft geoordeeld dat de boete uit de aannemingsovereenkomst alleen verschuldigd is indien de koper zelf de aannemingsovereenkomst ontbindt. Omdat de koopovereenkomst door de aannemer is ontbonden en artikel 20 van de koopovereenkomst bepaalt dat dit ook de ontbinding van de aannemingsovereenkomst meebrengt, wordt de aannemingsovereenkomst geacht te zijn ontbonden door de verkoper. Hierdoor is de boete uit de aannemingsovereenkomst niet verschuldigd.

De Hoge Raad oordeelt dat het hof deze uitleg op een begrijpelijke wijze heeft gegeven en dat de klachten van het cassatieberoep niet slagen. Het hof mocht zelfstandig de feitelijke grondslag van de vordering beoordelen en de uitleg van het boetebeding in het licht van de samenhang tussen de overeenkomsten aanvaarden. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt het arrest van het hof.

Uitkomst: De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt dat de koper niet gehouden is tot betaling van de boete uit de aannemingsovereenkomst.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 25/01954

Zitting 10 april 2026

CONCLUSIE

W.L. Valk

In de zaak

[verkoper] B.V.

tegen

[koper-opdrachtgever] B.V.

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [verkoper] respectievelijk [koper-opdrachtgever].

1. Inleiding en samenvatting

1.1

Deze zaak gaat over de uitleg van een boetebeding in een aannemingsovereenkomst tegen de achtergrond van de samenhang met een gelijktijdig gesloten koopovereenkomst voor de grond waarop het bouwwerk zou moeten verrijzen. Ook de koopovereenkomst bevat een boetebeding. In cassatie is uitgangspunt dat de koper het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud te laat heeft ingeroepen en daarom de in die overeenkomst bedoelde boete moet betalen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de koper behalve die boete uit de koopovereenkomst ook de boete uit de aannemingsovereenkomst verschuldigd is. In hoger beroep heeft het hof anders geoordeeld. Het boetebeding in de aannemingsovereenkomst heeft het hof in het licht van de samenhang met de koopovereenkomst aldus uitgelegd dat de koper niet beide boetes tegelijk verschuldigd is.

1.2

Het cassatiemiddel richt tegen die beslissing van het hof diverse klachten. Mijns inziens treft geen van die klachten doel en kan de zaak met toepassing van art. 81 RO worden afgedaan.

2. Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: ^[1]

(i) [koper-opdrachtgever] heeft op 17 juni 2022 met [aannemer] B.V. (hierna: [aannemer]; [verkoper] en [aannemer] worden hierna gezamenlijk aangeduid als [verkoper en aannemer]) ^[2] een koopovereenkomst voor bouwgrond gesloten. In die koopovereenkomst staat dat de levering zal plaatsvinden op 12 augustus 2022, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Als ontbindende voorwaarde is in artikel 17 opgenomen dat [koper-opdrachtgever] de koopovereenkomst kan ontbinden uiterlijk op 29 juli 2022 als zij geen financiering voor de aankoop van het perceel bouwgrond kan krijgen.

In artikel 16 lid 2, aanhef en sub b, van de koopovereenkomst staat:

‘Indien één der partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn/hun verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. (…)

b. De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van een bedrag gelijk aan tien procent (10,00%) van de koopprijs.’

In artikel 20 van de koopovereenkomst staat:

‘Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de aannemingsovereenkomst (…) gesloten met [verkoper] B.V. Indien de aannemingsovereenkomst om welke reden dan ook mocht worden ontbonden casu quo indien een in de aannemingsovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde niet wordt vervuld is deze koopovereenkomst eveneens ontbonden casu quo eveneens niet tot stand gekomen, ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.’

(ii) [koper-opdrachtgever] heeft op 17 juni 2022 met [verkoper] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een bedrijfshal op het perceel bouwgrond.
In artikel 8 van de aannemingsovereenkomst staat:

‘Indien de koper deze overeenkomst wil ontbinden zal koper aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de totale koopsom verbeuren.’

(iii) Partijen hebben na het ondertekenen van beide overeenkomsten afgesproken dat de levering van de bouwgrond zou plaatsvinden op 3 oktober 2022.

(iv) Op 21 september 2022 heeft [koper-opdrachtgever] telefonisch aan de notaris bij wie de akte van levering zou worden getekend doorgegeven dat zij de financiering niet rond kon krijgen. Volgens [koper-opdrachtgever] vond de bank het risico te groot omdat de omzet van [koper-opdrachtgever] gevaar zou lopen. In een e-mail van 22 september 2022 heeft de notaris dit doorgegeven aan [verkoper en aannemer]

(v) In een brief van 23 september 2022 heeft de advocaat van [verkoper en aannemer] aan [koper-opdrachtgever] geschreven dat [koper-opdrachtgever] verplicht is de bouwgrond af te nemen en de bedrijfshal daarop te laten bouwen.

(vi) Op 5 oktober 2022 hebben [verkoper en aannemer] door middel van een deurwaardersexploot [koper-opdrachtgever] gesommeerd om de koopovereenkomst binnen acht dagen alsnog na te komen. [koper-opdrachtgever] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

2.2

Bij inleidende dagvaarding van 23 december 2022 hebben [verkoper en aannemer] (dus [verkoper] én [aannemer]; hiervoor 2.1 onder i) betaling gevorderd van zowel de boete in de koopovereenkomst als die in de aannemingsovereenkomst (respectievelijk een bedrag van € 114.345 op grond van de koopovereenkomst (te betalen aan [aannemer]) en een bedrag van € 250.464,43 op grond van de aannemingsovereenkomst (te betalen aan [verkoper]).

2.3

Bij vonnis van 23 augustus 2023 ^[3] heeft de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, de vorderingen van [verkoper en aannemer] toegewezen, dus met betrekking tot de boetes in beide overeenkomsten.

2.4

Door [koper-opdrachtgever] is hoger beroep ingesteld. Het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, heeft bij arrest van 25 februari 2025 ^[4] het vonnis van de rechtbank bekrachtigd wat betreft de toewijzing van de vordering van [aannemer] met betrekking tot de boete in de koopovereenkomst, maar dat vonnis vernietigd wat betreft (de toewijzing door de rechtbank van) de vordering van [verkoper] met betrekking tot de boete in de aannemingsovereenkomst en opnieuw rechtdoende heeft het hof die vordering afgewezen. De dragende overwegingen van het hof laten zich als volgt samenvatten:

a. [koper-opdrachtgever] was in beginsel verplicht de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst na te komen. [koper-opdrachtgever] kon de koopovereenkomst niet meer ontbinden op basis van het financieringsvoorbehoud nadat de daarvoor overeengekomen termijn in artikel 17 van de koopovereenkomst was verlopen. Alle omstandigheden in aanmerking genomen heeft [koper-opdrachtgever] er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat met het verschuiven van de leveringsdatum ook de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verschoven naar die leveringsdatum. (onder 3.11-3.20)

b. [aannemer] baseert haar vordering niet op nakoming. [aannemer] heeft op de juiste wijze en op goede gronden de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Niet is betwist dat [aannemer] [koper-opdrachtgever] op de afgesproken wijze in gebreke heeft gesteld en dat [koper-opdrachtgever] vervolgens in verzuim is geraakt. Het hof ziet geen reden op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de vereiste schriftelijke verklaring voor het inroepen van de ontbinding niet in de vorm van een dagvaarding zou kunnen worden gedaan. Op basis van artikel 16 lid 2 sub b van de koopovereenkomst is [koper-opdrachtgever] een contractuele boete verschuldigd. (onder 3.20)

c. De boete van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst geldt alleen bij een ontbinding van deze overeenkomst door [koper-opdrachtgever]. (onder 3.21)

d. [koper-opdrachtgever] heeft terecht betwist dat sprake is van een ontbinding als bedoeld in artikel 8 van de aannemingsovereenkomst. Uiteindelijk is de koopovereenkomst ontbonden door [aannemer]. Gelet op artikel 20 van de koopovereenkomst brengt dat ook de ontbinding van de aannemingsovereenkomst mee. Daardoor geldt dat de aannemingsovereenkomst geacht wordt te zijn ontbonden door [verkoper]. (onder 3.21)

e. Gelet op het voorgaande is niet voldaan aan de voorwaarde van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst dat [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst moet hebben ontbonden. Om die reden kan [verkoper] geen aanspraak maken op de contractuele boete van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst. In zoverre slaagt het hoger beroep. (onder 3.21)

f. [koper-opdrachtgever] heeft onvoldoende gesteld om een beroep op matiging van de boete verschuldigd uit hoofde van de koopovereenkomst te kunnen rechtvaardigen. (onder 3.22-3.24)

2.5

Bij procesinleiding van 23 mei 2025 heeft [verkoper] tijdig cassatieberoep ingesteld. [koper-opdrachtgever] heeft verweer gevoerd en haar standpunt schriftelijk doen toelichten, waarna [verkoper] heeft gerepliceerd.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

In cassatie gaat het uitsluitend nog om de boete uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. De klachten van het middel richten zich tegen het oordeel van het hof dat [verkoper] op die boete geen aanspraak kan maken.

3.2

Het middel bestaat uit twee onderdelen, waarvan het tweede enkel voortbouwklachten bevat.

3.3

Onderdeel 1 richt zich vanuit verschillende invalshoeken tegen rechtsoverweging 3.21 van het arrest van het hof. Die overweging luidt als volgt:

‘3.21. Met betrekking tot de aannemingsovereenkomst oordeelt het hof anders. [koper-opdrachtgever] heeft in haar toelichting op grief 9 terecht betwist dat sprake is van een ontbinding als bedoeld in art. 8 van de aannemingsovereenkomst. Uit het voorgaande volgt dat [koper-opdrachtgever] de koopovereenkomst niet meer kon ontbinden. De aannemingsovereenkomst kan dus niet zijn ontbonden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst door [koper-opdrachtgever]. [verkoper en aannemer] stelt in punt 25 van de dagvaarding dat [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst wenste te ontbinden en dat [koper-opdrachtgever] dit meermaals ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven. Waar dat uit blijkt, stelt [verkoper en aannemer] echter niet. Uit de feitelijke gang van zaken blijkt juist dat [koper-opdrachtgever] nooit expliciet een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst heeft gedaan en dat de aannemingsovereenkomst niet afzonderlijk ter sprake is gekomen. Uiteindelijk is de koopovereenkomst ontbonden door [aannemer]. Gelet op art. 20 van de koopovereenkomst brengt dat ook de ontbinding van de aannemingsovereenkomst mee. Daardoor geldt dat de aannemingsovereenkomst geacht wordt te zijn ontbonden door [verkoper]. De boete van art. 8 van de aannemingsovereenkomst geldt alleen bij een ontbinding van de aannemingsovereenkomst door [koper-opdrachtgever]. Aan die voorwaarde is niet voldaan en daarom kan [verkoper] geen aanspraak maken op de contractuele boete van de aannemingsovereenkomst. In zoverre slaagt het hoger beroep. Dat betekent dat voor toewijzing van de vordering van [verkoper] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ook geen grondslag is. Ook op dat punt slaagt het hoger beroep.’

3.4

Volgens
subonderdeel 1.1 is het hof buiten het door de grieven ontsloten gebied getreden door in hoger beroep opnieuw te onderzoeken of [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst ontbonden heeft. [koper-opdrachtgever] zou weliswaar een grief hebben gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [koper-opdrachtgever] op basis van de aannemingsovereenkomst een boete verschuldigd was, maar niet ter discussie hebben gesteld dat het [koper-opdrachtgever] was die de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden. Daarmee stond volgens de klachten in hoger beroep tussen partijen vast dat [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden en was alleen nog aan de orde of, daarvan uitgaande, artikel 8 van de aannemingsovereenkomst meebracht dat de boete verschuldigd was. Een en ander brengt de steller van het middel tot de rechtsklacht dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting ^[5] (klaarblijkelijk met betrekking tot het grievenstelsel en daarmee de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep). Voor het geval dat het hof grief 9 aldus heeft uitgelegd dat [koper-opdrachtgever] daarmee ook opkwam tegen het oordeel van de rechtbank dat [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden, klaagt het subonderdeel dat die uitleg onbegrijpelijk is, althans ontoereikend gemotiveerd. ^[6] De processtukken zouden geen andere uitleg toelaten dan dat [koper-opdrachtgever] tegen dat oordeel niet is opgekomen.

3.5

Ik loop de relevante stukken van het geding langs.

3.6

De rechtbank heeft in het vonnis van 23 augustus 2023 geoordeeld dat [koper-opdrachtgever] zowel de boete van de koopovereenkomst als de boete van de aannemingsovereenkomst verschuldigd is. Wat betreft de koopovereenkomst heeft de rechtbank geoordeeld dat [koper-opdrachtgever] zich niet tijdig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen en de koopovereenkomst niet is nagekomen. Volgens de rechtbank mocht [aannemer] de koopovereenkomst ontbinden en heeft zij recht op de overeengekomen boete, wat uitmondt in de volgende slotsom met betrekking tot de boete in de koopovereenkomst:

‘5.9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [koper-opdrachtgever] op basis van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopprijs aan [aannemer] verschuldigd is.’

3.7

Over de boete in de aannemingsovereenkomst is de rechtbank vervolgens heel kort:

‘
Aanneemovereenkomst

5.10.

[verkoper en aannemer] en [koper-opdrachtgever] zijn het erover eens dat [koper-opdrachtgever] de aanneemovereenkomst heeft ontbonden. In de aanneemovereenkomst stond geen financieringsvoorbehoud opgenomen. Nu zij de overeenkomst heeft ontbonden, is [koper-opdrachtgever] op grond van artikel 8 van de aanneemovereenkomst een boete van 10% van de koopsom aan [verkoper] verschuldigd.’

3.8

De memorie van grieven van [koper-opdrachtgever] houdt bij grief 9 (in de Romeinse nummering van het origineel: grief IX) het volgende in:

‘Grief IX

Ten onrechte heeft de rechtbank in randnummer 5.9 en 5.10 van het vonnis geoordeeld dat nu [koper-opdrachtgever] de aanneemovereenkomst heeft ontbonden, [koper-opdrachtgever] op grond van art. 8 van de aanneemovereenkomst een boete van 10% van de koopsom aan [verkoper en aannemer] ([verkoper]) verschuldigd is.

Toelichting:

Zie de toelichtingen bij de voorgaande grieven. Echter, [koper-opdrachtgever] wil benadrukken dat de grieven tot heden leiden tot de conclusie dat [koper-opdrachtgever] wel degelijk tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, dan wel dat partijen gezamenlijk beide bedingen, levering en voorbehoud hadden opgeschoven, zodat de levering van de bouwkavel niet meer aan de orde was. Dat de levering van de bouwkavel sowieso niet meer aan de orde was en dat derhalve de aanneemovereenkomst daarmee automatisch is komen te vervallen, omdat [koper-opdrachtgever] geen eigenaar is geworden van de grond. De ontbinding van de aanneemovereenkomst staat rechtstreeks in verband met het ontbinden van de koopovereenkomst zodat in dit geval geen sprake is van een ontbinding zoals bedoeld in art. 8 van de aanneemovereenkomst. Op basis van de redelijkheid en billijkheid is deze uitleg niet juist en de beide overeenkomsten in onderling verband gezien leiden er niet toe dat deze uitleg als gangbaar moet worden aangemerkt.’

3.9

Ook de volgende grief en de toelichting daarop dunkt mij van belang. Hoewel grief 10 (grief X) rechtstreeks ziet op het oordeel van de rechtbank over matiging, heeft [koper-opdrachtgever] in de toelichting wel een en ander gezegd over de verhouding tussen beide overeenkomsten en de strekking van het boetebeding in de aannemingsovereenkomst. Uiteraard mocht (mijns inziens zelfs: moest) het hof grief 9 mede lezen in het licht van de overige inhoud van de memorie van grieven, waaronder die van de toelichting op grief 10.

‘Grief X

Ten onrechte heeft de rechtbank in randnummer 5.11 van het vonnis geoordeeld dat de hoogte van de boetes geen aanleiding geeft voor matiging van de boetes. Omdat het gaat om twee afzonderlijke overeenkomsten met verschillende vennootschappen. Overeenkomsten die weliswaar met elkaar zijn verbonden, maar dat staat cumulatie niet in de weg.

Toelichting:

De rechtbank is in deze niet te volgen. Geoordeeld wordt dat het twee verschillende overeenkomsten zijn. Echter, het criterium hier is dat de oorzaak van de ontbinding dezelfde is, namelijk dat [koper-opdrachtgever] de financiering niet rond kan krijgen. Dat er twee boetebedingen zijn overeengekomen in twee overeenkomsten houdt verband met het feit dat partijen hebben willen regelen dat afzonderlijk van de omstandigheid dat [koper-opdrachtgever] de bouwkavel al dan niet verwerft al dan niet zal bouwen met het aanneembedrijf. De verwezenlijking van het bedrijfspand staat centraal in de aanneemovereenkomst en als [koper-opdrachtgever] door zijn beslissing die overeenkomst niet wil nakomen, kan [verkoper] de boete inroepen. Hier is echter de grond niet door [koper-opdrachtgever] verworven en dat is dezelfde reden als in het geval dat de aanneemovereenkomst niet kan worden uitgevoerd. Hier is derhalve wel sprake van ongewenste cumulatie.’

3.1

Het hof heeft in grief 9 klaarblijkelijk gelezen dat volgens [koper-opdrachtgever] zich niet het geval heeft voorgedaan dat zij de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden in de zin van het boetebeding van artikel 8 van die overeenkomst. Volgens [koper-opdrachtgever] ziet dat beding op het geval dat [koper-opdrachtgever], hoewel eigenaar geworden van de grond, de aannemingsovereenkomst ontbindt, met als gevolg dat [verkoper] de bouwopdracht misloopt. Dit zou volgens [koper-opdrachtgever] volgen uit het verband tussen beide overeenkomsten (kennelijk volgens artikel 20 van de koopovereenkomst). Volgens de uitleg die [koper-opdrachtgever] aan de aannemingsovereenkomst geeft, geldt in het geval dat levering van de bouwkavel achterwege blijft, dat de aannemingsovereenkomst vervalt. Vervolgens heeft het hof (zo lees ik zijn arrest) deze uitleg van de aannemingsovereenkomst als juist aanvaard – althans vanwege de aannemelijkheid van die uitleg aangenomen dat de juistheid van de uitleg die [verkoper] aan haar vordering ten grondslag had gelegd, niet was komen vast te staan – en in zoverre het hoger beroep gegrond geoordeeld.

3.11

Mijns inziens is de door het hof aan de grieven van [koper-opdrachtgever] gegeven uitleg allerminst onbegrijpelijk. Bij die uitleg past dat [koper-opdrachtgever] in het begin van de toelichting op grief 9 aankondigt dat zij iets gaat toevoegen aan de voorafgaande grieven (‘de grieven tot heden’). Zouden die voorafgaande grieven slagen, dan zou [koper-opdrachtgever] de koopovereenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud hebben ontbonden en sprak volgens het kennelijke standpunt van [koper-opdrachtgever] vanzelf dat zij geen boete verschuldigd is, niet alleen niet op grond van de koopovereenkomst, maar ook niet op grond van de aannemingsovereenkomst. Daaraan voegt [koper-opdrachtgever] met grief 9 subsidiair toe – althans zo heeft het hof het begrepen en dat lijkt mij een alleszins begrijpelijke lezing van de memorie van grieven – dat ook daargelaten de vraag of zij tijdig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen, zij de boete uit hoofde van de aannemingsovereenkomst niet verschuldigd kan zijn, omdat die boete ziet op de situatie dat zij – hoewel door overdracht (‘levering’) eigenaar geworden – ervan af zou zien om [verkoper] te laten bouwen (in de woorden van de toelichting op grief 10: ‘de verwezenlijking van het bedrijfspand’ door [verkoper] achterwege zou blijven). Daarbij wijst [koper-opdrachtgever] op het verband tussen beide overeenkomsten (kennelijk conform artikel 20 van de koopovereenkomst, hiervoor 2.1 onder i aangehaald): als de koopovereenkomst geen doorgang vindt en [koper-opdrachtgever] geen eigenaar wordt, vervalt daarmee automatisch de aannemingsovereenkomst. Omdat levering van de bouwkavel ‘sowieso’ niet meer aan de orde was (volgens het primaire standpunt van [koper-opdrachtgever] omdat zij tijdig het financieringsvoorbehoud had ingeroepen en kennelijk subsidiair omdat de koopovereenkomst door [aannemer] terecht is ontbonden), kan de boete uit de aannemingsovereenkomst volgens [koper-opdrachtgever] niet verschuldigd zijn. Een uitleg van de boete volgens welk die boete wel verschuldigd is, is volgens [koper-opdrachtgever] ‘op basis van de redelijkheid en billijkheid niet juist’.

3.12

Uit de memorie van antwoord is af te leiden dat [verkoper en aannemer] in feitelijke aanleg het standpunt van [koper-opdrachtgever] ook ruimer hebben opgevat dan dat deze uitsluitend aanvoerde dat het financieringsvoorbehoud tijdig is ingeroepen en dáárom (ook) de boete van de aannemingsovereenkomst door [koper-opdrachtgever] niet verschuldigd is. Uit de reactie van [verkoper en aannemer] op grief 9 volgt namelijk dat [verkoper en aannemer] begrepen hadden dat [koper-opdrachtgever] niet alleen betoogde dat zij het financieringsvoorbehoud tijdig had ingeroepen, maar ook dat vanwege het verband tussen koop- en aannemingsovereenkomst het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn als zij naast de boete uit de koopovereenkomst ook de boete uit de aannemingsovereenkomst verschuldigd zou zijn. Ik citeer de memorie van antwoord onder 23 (onderstreping toegevoegd):

‘Volgens [koper-opdrachtgever], althans zo begrijpt [verkoper en aannemer] dit, volgt de aannemingsovereenkomst de koopovereenkomst en is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat
ook daarvoor een boete verschuldigd is. Dit standpunt kan niet gevolgd worden.’

Ook in dit licht is de uitleg die het hof aan de memorie van grieven van [koper-opdrachtgever] heeft gegeven, niet onbegrijpelijk en ook niet onvoldoende gemotiveerd.

3.13

Verder nog het volgende. Wat [verkoper] in cassatie probeert, is om één element uit het partijdebat te isoleren, namelijk de vraag wie de aannemingsovereenkomst ontbonden heeft. Het subonderdeel pint [koper-opdrachtgever] erop vast dat zij niet met zoveel woorden heeft bestreden wat de rechtbank dáárover had gezegd, namelijk dat partijen het erover eens waren dat [koper-opdrachtgever] de aanneemovereenkomst heeft ontbonden. Deze poging moet mijns inziens falen. In de grief van [koper-opdrachtgever] zoals het hof die heeft opgevat, ligt besloten dat volgens [koper-opdrachtgever] het geval van een ontbinding door [koper-opdrachtgever]
zoals bedoeld in het boetebeding van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst zich niet voordeed.

3.14

Zoals gezegd, ik lees het arrest van het hof zo dat het hof de uitleg van [koper-opdrachtgever] van het boetebeding van artikel 8 heeft aanvaard. ^[7] Vergelijk het verband dat ook het hof legt met artikel 20 van de koopovereenkomst, dat het lot van de aannemingsovereenkomst afhankelijk stelt van het lot van de koopovereenkomst: ontbinding van de koopovereenkomst brengt ook de ontbinding van de aannemingsovereenkomst mee. Dat laatste komt materieel op hetzelfde neer als wat [koper-opdrachtgever] betoogde: als zij geen eigenaar zou worden (door uitvoering van de koopovereenkomst) was automatisch de aannemingsovereenkomst en ook het boetebeding in die overeenkomst van de baan.

3.15

Subonderdeel 1.2 betoogt dat het hof in strijd met art. 24 Rv het verweer van [koper-opdrachtgever] heeft aangevuld. Meer specifiek zou [koper-opdrachtgever] geen beroep hebben gedaan op (i) de ontbinding van de koopovereenkomst door [aannemer], (ii) op artikel 20 van de koopovereenkomst en (iii) op ontbinding van de aannemingsovereenkomst door [verkoper]. Daarmee zou het oordeel van het hof onjuist, althans onbegrijpelijk zijn.

3.16

Deze klachten slagen niet. [koper-opdrachtgever] voerde niet een (zelfstandig) verweer aan, maar betwiste de uitleg van het boetebeding in de aannemingsovereenkomst die [verkoper] aan haar vordering ten grondslag legde. Die betwisting
motiveerde [koper-opdrachtgever] met de in de bespreking van subonderdeel 1.1 bedoelde uitleg van het boetebeding in de aannemingsovereenkomst. Wat ik wil zeggen is dat het niet een door [koper-opdrachtgever] aangedragen feitelijke grondslag is die volgens art. 24 lid 1 Rv in aanmerking komt, maar in plaats daarvan de door [verkoper] aan haar vordering ten grondslag gelegde feitelijke grondslag. Ook als het hof niet de door [koper-opdrachtgever] aan het boetebeding in de aannemingsovereenkomst gegeven uitleg zou hebben aanvaard, maar op andere gronden zou hebben geoordeeld dat de deugdelijkheid van de door [verkoper] aan haar vorderingen ten grondslag gelegde uitleg van dat beding niet was komen vast te staan omdat volgens het hof een andere, eventueel door het hof zelf bijgebrachte uitleg van het boetebeding aannemelijk is, zou het hof niet in strijd met art. 24 Rv hebben gehandeld. ^[8] In de voorliggende zaak heeft het hof intussen mijns inziens wel degelijk de door [koper-opdrachtgever] aan het boetebeding in de aannemingsovereenkomst gegeven uitleg aanvaard (zie de bespreking van subonderdeel 1.1). Het hof heeft die uitleg en de consequenties daarvan voor zijn oordeel over de feitelijke grondslag van de vordering van [verkoper] op eigen wijze verwoordt, met vermelding van enkele feiten die door [koper-opdrachtgever] niet uitdrukkelijk waren vermeld. Daarmee is niets mis. Bij de beoordeling van de deugdelijkheid van de feitelijke grondslag van een vordering – voor die van een verweer geldt intussen niets anders – mag de rechter wel degelijk zelfstandig nadenken en gevolgtrekkingen uit feiten maken. ^[9]

3.17

Subonderdeel 1.3 voert aan dat het oordeel van het hof een ontoelaatbare verrassingsbeslissing betreft, met name omdat tijdens de mondelinge behandeling niet gesproken is over de ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Volgens [verkoper] had zij geen rekening behoeven te houden met de beslissing van het hof en heeft hof ten onrechte geen mogelijkheid geboden om te reageren op het voornemen van zijn uitlegoordeel.

3.18

Uit het vele bladzijden tellende proces-verbaal van de mondelinge behandeling in hoger beroep blijkt dat ter zitting zeer uitvoerig is gesproken over de vraag of [koper-opdrachtgever] het financieringsvoorbehoud tijdig had ingeroepen. Ik vind in dat proces-verbaal inderdaad niet vermeld dat ook is gesproken over wat het hof in zijn eindarrest als subsidiair standpunt van [koper-opdrachtgever] in grief 9 heeft gelezen. Vanzelfsprekend zou het gelukkiger zijn geweest als het anders was toegegaan. Dat betekent echter nog niet dat die uitleg van grief 9 een ontoelaatbare verrassingsbeslissing opleverde. Zoals gezegd (hiervoor ‎3.12), uit de reactie op die grief in de memorie van antwoord bleek dat [verkoper en aannemer] begrepen hadden dat [koper-opdrachtgever] niet alleen betoogde dat zij het financieringsvoorbehoud tijdig had ingeroepen, maar ook dat vanwege het verband tussen koop- en aannemingsovereenkomst het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn als zij naast de boete uit de koopovereenkomst ook de boete uit de aannemingsovereenkomst verschuldigd zou zijn. [verkoper en aannemer] hebben zich daarover dus voldoende kunnen uitlaten (art. 19 lid 1 Rv).

3.19

Dat [verkoper en aannemer] de portee van grief 9 volgens de uitleg van het hof, begrepen hadden, is mijns inziens het beslissende verschil tussen deze zaak en het geval van een ruimhartige lezing van de grieven of van een na de eerste conclusiewisseling in hoger beroep in het verlengde van de grieven betrokken standpunt waarop de wederpartij
niet bedacht was. ^[10]

3.2

Subonderdeel 1.4 leest in rechtsoverweging 3.21 (‘Uit de feitelijke gang van zaken blijkt juist dat [koper-opdrachtgever] nooit expliciet een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst heeft gedaan en dat de aannemingsovereenkomst niet afzonderlijk ter sprake is gekomen’) dat het hof is uitgegaan van de opvatting dat voor ontbinding van de aannemingsovereenkomst vereist was dat expliciet een beroep op ontbinding werd gedaan. Volgens de klacht van het subonderdeel is die opvatting onjuist omdat de ontbinding van een overeenkomst kan worden afgeleid uit hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid of mochten afleiden.

3.21

De klacht mist feitelijke grondslag. De woorden ‘nooit expliciet’ zien op ontbinding van de
koopovereenkomst . Ook met betrekking tot die overeenkomst klopt intussen niet dat het hof is uitgegaan van een opvatting volgens welke een beroep op ontbinding expliciet moet worden gedaan. Het hof heeft integendeel aan de hand van wat partijen hebben verklaard en de feitelijke gang van zaken afgeleid dat sprake was van een ontbinding van de koopovereenkomst door [aannemer]. In verband met de samenhang tussen beide overeenkomsten heeft het hof het geval dat zich voordeed vervolgens gelijkgesteld aan een ontbinding van de aannemingsovereenkomst door [verkoper]. Het geval dat in artikel 8 van de aannemingsovereenkomst was bedoeld, deed zich daarmee volgens het hof niet voor.

3.22

Subonderdeel 1.5 klaagt – in het verlengde van subonderdeel 1.4 – dat het hof voor de beoordeling van de vraag of [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden, is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans ten onrechte een aantal stellingen niet in zijn oordeel heeft betrokken. Die stellingen zijn de volgende (ik neem letterlijk de tekst van de procesinleiding in cassatie over):

i. [verkoper] heeft in randnummer 15 van de inleidende dagvaarding een beroep gedaan op de bij de dagvaarding overgelegde productie 9. In randnummer 20 van de inleidende dagvaarding heeft [verkoper] tevens een beroep gedaan op productie 14. Beide producties bevatten een brief waarin namens [koper-opdrachtgever] een beroep werd gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst, omdat [koper-opdrachtgever] er niet in was geslaagd een financiering aan te trekken.

ii. In randnummer 25 van de inleidende dagvaarding heeft [verkoper] gesteld dat zij uit het feit dat [koper-opdrachtgever] ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven dat zij de koopovereenkomst als ontbonden zag, heeft afgeleid dat [koper-opdrachtgever] de wens had om ook de aanneemovereenkomst te ontbinden.

iii. In randnummer 37 van de inleidende dagvaarding heeft [verkoper] gesteld dat de door [koper-opdrachtgever] uitgesproken wens om de koopovereenkomst te ontbinden ook betrekking had op de aannemingsovereenkomst, omdat beide overeenkomsten onderling nauw met elkaar samenhangen.

iv. Die onderlinge samenhang tussen beide overeenkomsten is bovendien door [verkoper] benadrukt in randnummer 6 van de inleidende dagvaarding, waarin zij verwees naar de aldaar geciteerde artikelen 20 van de koopovereenkomsten en 3 van de aannemingsovereenkomst.

3.23

De rechtsklacht moet falen omdat zij niet duidelijk maakt welke rechtsopvatting van het hof wordt aangevallen. Zou het hof enkele stellingen van [verkoper en aannemer] over het hoofd hebben gezien, dan volgt daaruit vanzelfsprekend nog niet dat het hof meende dat het daaraan ook volgens het recht voorbij mocht zien.

3.24

Intussen slagen ook de motiveringsklachten niet. Dat het hof de beide brieven niet afzonderlijk heeft besproken, levert geen motiveringsgebrek op. Zoals al blijkt uit de eigen weergave van [verkoper] van haar stellingen, heeft zij in beide brieven gelezen dat [koper-opdrachtgever] zich beriep op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Daarvan is ook het hof uitgegaan (maar volgens het hof was het beroep op dat voorbehoud te laat; ook dat is intussen conform het standpunt van [verkoper en aannemer]). De overige stellingen van [verkoper en aannemer] komen erop neer dat vanwege het verband tussen beide overeenkomsten het inroepen door [koper-opdrachtgever] van de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst betekende dat [koper-opdrachtgever] ook de aannemingsovereenkomst ontbond. Het hof heeft die stellingen gemotiveerd verworpen op grond van een andere uitleg van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst.

3.25

Ik merk nog op dat het nauwe verband tussen beide overeenkomsten zowel in de gedachtegang van [verkoper] als in die van [koper-opdrachtgever] en van het hof een rol speelt, maar met tegengestelde uitkomst. Ik veroorloof mij in dit verband de opmerking dat de gedachtegang van [verkoper] erop neerkomt dat een
mislukt beroep van [koper-opdrachtgever] op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst (die dus níét leidt tot ontbinding van die overeenkomst) doortikt naar de samenhangende aannemingsovereenkomst als een (kennelijk wél geslaagde?) ontbinding van die overeenkomst door [koper-opdrachtgever]. De logica daarvan ontgaat mij. Intussen volstaat in cassatie dat het oordeel van het hof, als rechter die over de feiten oordeelt, niet onbegrijpelijk is.

3.26

Subonderdeel 1.6 klaagt dat onbegrijpelijk is dat het hof heeft geoordeeld dat niet [koper-opdrachtgever] maar [verkoper] moet worden geacht de aannemingsovereenkomst te hebben ontbonden. Het onderdeel bevat twee klachten.

3.27

Volgens de eerste klacht heeft het hof een onbegrijpelijke uitleg gegeven aan de koop- en aannemingsovereenkomst. Artikel 20 van de koopovereenkomst gaat over de gevolgen voor de koopovereenkomst van een ontbinding van de aannemingsovereenkomst, en niet andersom. Ook wijst [verkoper] erop dat [aannemer] geen partij is bij de aannemingsovereenkomst. Verder zou de aannemingsovereenkomst geen pendant van artikel 20 van de koopovereenkomst bevatten.

3.28

Deze klacht faalt. Het hof heeft zich voor zijn uitleg van het boetebeding van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst gebaseerd op de samenhang tussen beide overeenkomsten. Die uitleg bracht het hof ertoe om het geval dat zich voordoet ([koper-opdrachtgever] kan de koop niet financieren en wordt daardoor geen eigenaar van de grond, maar het beroep op de financieringsclausule is te laat en op die grond ontbindt [aannemer] de koopovereenkomst) gelijk te stellen aan het geval dat [verkoper] de aannemingsovereenkomst zou hebben ontbonden. Die op uitleg van de overeenkomst gebaseerde overwegingen behoren tot het domein van het hof als rechter die over de feiten oordeelt en zijn niet onbegrijpelijk. Het enkele feit dat eventueel een andere uitleg denkbaar zou zijn, maakt de door het hof gegeven uitleg nog niet onbegrijpelijk. ^[11]

3.29

Dat [verkoper] en [aannemer] verschillende entiteiten zijn, maakt het niet anders, eenvoudig omdat de bedoelde samenhang in beide overeenkomsten is overeengekomen. Anders dan het subonderdeel ons voorhoudt, kent de aannemingsovereenkomst wél een pendant van artikel 20 van de koopovereenkomst. Artikel 3 van de aannemingsovereenkomst houdt namelijk in:

‘Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de “koopovereenkomst gronddeel” betreft [betreffende] de Rudolf Dieselstraat te Nijverdal.’

3.3

Deze bepaling wordt aangehaald in de feitenvaststelling van de rechtbank, ^[12] maar is kennelijk bij vergissing in de feitenweergave van het hof weggevallen. Uiteraard maakt dat niet dat artikel 3 van de aannemingsovereenkomst niet bestaat. Mede in het licht van die bepaling faalt de klacht.

3.31

Vervolgens klaagt het subonderdeel dat niet valt in te zien waarom de ontbinding van de koopovereenkomst automatisch leidt tot de ontbinding van een door een andere partij gesloten aannemingsovereenkomst. In ieder geval had het hof moeten motiveren waarom de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in het licht van de feiten en omstandigheden werd toegerekend aan [verkoper] in plaats van aan [koper-opdrachtgever], aldus het middel.

3.32

Waarom ook deze klacht niet slaagt, volgt reeds uit wat hiervoor is gezegd. Mijns inziens is materieel niet het belangrijkste wie de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden. In plaats daarvan is bepalend de uitleg van het boetebeding van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst in het licht van alle relevante omstandigheden, waaronder de samenhang met de koopovereenkomst. Het hof heeft artikel 8 niet onbegrijpelijk in een andere zin uitgelegd dan door [verkoper en aannemer] werd verdedigd en heeft de consequentie van die uitleg vervolgens nader geduid door het geval dat zich voordoet gelijk te stellen aan het geval dat [verkoper] de aannemingsovereenkomst zou hebben ontbonden. Ik herhaal nog even wat de logica is van de uitleg van het boetebeding in de aannemingsovereenkomst die door [verkoper] wordt bepleit: een ontbinding van de koopovereenkomst door [koper-opdrachtgever] op grond van het financieringsvoorbehoud die niet geldig is en dus geen werking heeft, impliceert dat [koper-opdrachtgever] de aannemingsovereenkomst (wel geldig) heeft ontbonden, met als gevolg dat de boete verschuldigd is. Het is mijns inziens niet onbegrijpelijk dat deze uitleg het hof niet heeft kunnen overtuigen.

3.33

Onderdeel 2 bevat uitsluitend voortbouwklachten en behoeft geen afzonderlijke bespreking.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Zie Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 25 februari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1066, onder 3.2-3.7.

2. In feitelijke aanleg waren [verkoper] en [aannemer] ([verkoper en aannemer] dus) beide procespartij in het geding tegen [koper-opdrachtgever]. [aannemer] is een gebieds- en vastgoedontwikkelaar. [verkoper] is een bouw- en aannemingsbedrijf. [aannemer] en [verkoper] zijn zustervennootschappen. Zij begeleiden en realiseren samen bouwprojecten vanaf de verkoop van een perceel tot en met de oplevering van een woning en/of bedrijfspand. Zie vonnis van rechtbank van 23 augustus 2023, onder 3.1. (

3. Rb. Overijssel (locatie Almelo) 23 augustus 2023, zaaknummer: C/08/291138 / HA ZA 23-37 (niet gepubliceerd).

4. Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 25 februari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1066.

5. Procesinleiding in cassatie, onder 20 slot.

6. Procesinleiding in cassatie, onder 21.

7. Althans, het hof heeft vanwege de aannemelijkheid van die uitleg aangenomen dat de juistheid van de uitleg die [verkoper] aan haar vordering ten grondslag had gelegd, niet was komen vast te staan.

8. Zie HR 23 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1770,

9. Vergelijk bijvoorbeeld HR 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2020:BN9780,

10. Vergelijk HR 11 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:561,

11. HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1078,

12. Vonnis van 23 augustus 2023, onder 3.8.