Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer25/02355
Zitting10 april 2026
CONCLUSIE
W.L. Valk
In de zaak
Qualinorm B.V.
tegen
Aster Invest B.V.
Partijen worden hierna verkort aangeduid als Qualinorm respectievelijk Aster Invest.
1.Inleiding en samenvatting
1.1
Deze zaak betreft huur van zogenaamde 230a-bedrijfsruimte. Partijen zijn overeengekomen dat na afloop van de overeengekomen duur de huurovereenkomst met drie jaar wordt verlengd, behoudens voorafgaande opzegging. In cassatie gaat het enkel nog om de uitleg van een e-mail van de huurder van 23 december 2019. Volgens het hof valt in die e-mail geen opzegging te lezen.
1.2
Tegen dit uitlegoordeel van het hof richt het middel diverse klachten. Mijns inziens slaagt geen van die klachten en kan de zaak met toepassing van art. 81 RO Pro worden afgedaan.
2.Feiten en procesverloop
2.1
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: [1]
(i) Tussen een rechtsvoorgangster van enerzijds Aster Invest en anderzijds Qualinorm is met ingang van 1 februari 2007 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand aan de [a-straat 1a] in [plaats] . Die overeenkomst is een keer verlengd. Met ingang van 1 juni 2015 is tussen deze partijen aansluitend een huurovereenkomst gesloten voor vijf jaar, ingaande op 1 juni 2015 (hiervoor en hierna: de huurovereenkomst), voor het bedrijfspand aan de [a-straat 1b] in [plaats] .
(ii) In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen:
‘3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 juni 2015 en lopende tot en met 31 mei 2020.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 3 (drie) jaar, derhalve tot en met 31 januari 2023 [in de door Aster Invest overgelegde versie is “januari” met de hand is doorgehaald en vervangen door “mei” [2] ]. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 3 (drie) jaar.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst voor aansluitende perioden van telkens vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 1 (één) jaar. Wij zullen u vóór deze opzegtermijn verlenging benaderen om nadere afspraken te maken over een eventuele van de huur. Mochten wij verzuimen u op tijd te benaderen, dan bent u niet gebonden aan de genoemde opzegtermijn.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.’
(iii) (De rechtsvoorgangster van) Aster Invest heeft Qualinorm op 17 september 2019 een email gestuurd waarin onder meer staat:
‘In de huurovereenkomst is opgenomen dat wij jullie zullen herinneren aan de opzegtermijn
voor einde contract, dat loopt t/m 31 mei 2020. Daarna gaat een periode in van 3 jaar t/m 31
mei 2023.
Kan ik ervan uitgaan dat jullie gewoon lekker blijven?:)
Normaal zou de opzegtermijn een jaar van te voren zijn dus ik ben al wat laat met de herinnering... maar we hebben opgenomen dat ik dat zo zou doen vandaar nog even deze mail.’
(iv) Op 23 december 2019 mailde Qualinorm aan (de rechtsvoorgangster van) Aster Invest:
‘We hebben helaas niet meer echt gesproken, wel even in de wandelgang.
Als volgt:
Onze toekomst is onzeker.
Ik wil en ik kan ons huurcontract niet met 3 jaar verlengen.
Stel voor dat we binnenkort samen gaan zitten en onze gezamenlijke (huur-)toekomst gaan
bespreken.’
(v) De rechtsvoorgangster van Aster Invest antwoordde hierop:
‘Dat gaan we doen, in het nieuwe jaar maken we wel even een afspraak.’
(vi) Tot nadere afspraken over de huur is het daarna niet gekomen. Qualinorm is het bedrijfspand na 1 juni 2020 blijven gebruiken. Zij heeft de huurovereenkomst bij email van 10 december 2021 opgezegd tegen 31 maart 2022, maar is het bedrijfspand blijven gebruiken tot en met december 2022. Zij heeft de huur over die periode voldaan.
2.2
Bij inleidende dagvaarding van 4 mei 2023 heeft Aster Invest betaling gevorderd van onder meer huurpenningen, wettelijke handelsrente en servicekosten. Na eiswijziging [3] zag de vordering op huur over de periode januari tot en met mei 2023. In reconventie heeft Qualinorm veroordeling van Aster Invest gevorderd tot afgifte van de door haar aan (de rechtsvoorgangster van) Aster Invest verstrekte bankgarantie.
2.3
De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort, heeft bij eindvonnis van 20 december 2023 [4] de vorderingen van Aster Invest vrijwel volledig toegewezen en de vordering in reconventie van Qualinorm afgewezen.
2.4
In het hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem bij eindarrest van 1 april 2025 [5] het vonnis van de rechtbank bekrachtigd, met veroordeling van Qualinorm in de proceskosten. De dragende overwegingen van het arrest laten zich als volgt samenvatten:
De beoordeling
a. Qualinorm richt haar hoger beroep in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst na 31 mei 2020 met drie jaar is verlengd tot en met 31 mei 2023. Volgens haar moet artikel 3 huurovereenkomst Pro zo worden uitgelegd dat de huurovereenkomst Qualinorm niet automatisch bindt aan een verlenging van drie jaar. Qualinorm wijst daarvoor op de tweede zin van artikel 3.3 huurovereenkomst waarin staat dat de verhuurder Qualinorm vóór de opzegtermijn zal benaderen ‘om nadere afspraken te maken over een eventuele verlenging van de huur’. (onder 3.9)
b. Qualinorm voert op zich terecht aan dat artikel 3.3 huurovereenkomst moet worden uitgelegd en daarbij niet alleen gekeken moet worden naar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de huurovereenkomst. (onder 3.10)
c. Qualinorm heeft toegelicht dat de tweede en derde zin van artikel 3.3 huurovereenkomst op haar verzoek zijn opgenomen omdat zij niet onverhoeds met een huurverlenging van drie jaar geconfronteerd wilde worden. Voor zover Qualinorm daarbij ook op het oog had dat bij gebreke van nadere afspraken over een verlenging de huurovereenkomst zonder opzegging zou eindigen, is echter niet gebleken dat die bedoeling voor (de rechtsvoorgangster van) Aster Invest redelijkerwijs kenbaar en acceptabel was. (onder 3.11)
d. Het hof is met Aster Invest van oordeel dat partijen de huurovereenkomst redelijkerwijs zo hebben mogen begrijpen dat opzegging tegen het einde van een huurperiode was vereist om die overeenkomst te doen eindigen en verlenging met drie jaar te voorkomen. (onder 3.12)
e. Voor zover Qualinorm met haar betoog ook heeft bedoeld dat zij de huurovereenkomst met haar email van 23 december 2019 heeft opgezegd, gaat het hof daaraan voorbij. Uit die email valt taalkundig slechts op te maken dat Qualinorm de huurovereenkomst niet met drie jaar wilde verlengen en over de huurtoekomst wilde praten. (onder 3.13)
f. Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof met de kantonrechter tot de conclusie komt dat de huurovereenkomst op 31 mei 2020 niet is geëindigd, maar is verlengd voor een periode van drie jaar en heeft voortgeduurd tot en met 31 mei 2023. (onder 3.14)
g. De kantonrechter heeft bij de stand van zaken ten tijde van het vonnis de vordering tot teruggave van de bankgarantie daarom terecht afgewezen en Qualinorm daarom ook terecht veroordeeld in de proceskosten in reconventie. (onder 3.15-3.16)
De conclusie
h. Het hoger beroep slaagt niet. Omdat Qualinorm in het ongelijk zal worden gesteld zal het hof Qualinorm tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Het hof verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. (onder 3.17-3.18)
2.5
Bij procesinleiding van 30 juni 2025 heeft Qualinorm tijdig cassatieberoep ingesteld. Tegen Aster Invest is verstek verleend. Qualinorm heeft afgezien van het geven van een schriftelijke toelichting.
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het enige onderdeel van het middel bestaat uit vier subonderdelen, die zich alle richten tegen rechtsoverweging 3.13. Vanwege het verband citeer ik ook wat het hof voorafgaand onder 3.11 en 3.12 overweegt:
‘3.11 Qualinorm heeft toegelicht dat de tweede en derde zin van artikel 3.3 huurovereenkomst op haar verzoek zijn opgenomen omdat zij niet onverhoeds met een huurverlenging van drie jaar geconfronteerd wilde worden. Voor zover Qualinorm daarbij ook op het oog had dat bij gebreke van nadere afspraken over een verlenging de huurovereenkomst zonder opzegging zou eindigen, is echter niet gebleken dat die bedoeling voor (de rechtsvoorgangster van) Aster Invest redelijkerwijs kenbaar en acceptabel was. Uit een objectieve lezing van artikel 3 huurovereenkomst Pro blijkt die bedoeling niet, althans onvoldoende. Artikel 3.2 huurovereenkomst geeft immers als uitgangspunt dat de huurovereenkomst na de eerste huurperiode met drie jaar wordt verlengd. In de eerste zin van artikel 3.3 staat vervolgens dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging. In de laatste zin van artikel 3.3 huurovereenkomst staat dat als de verhuurder Qualinorm niet tijdig (vóór de opzegtermijn) benadert, Qualinorm niet is gebonden aan de opzeg
termijn[
onderstreping hof]. Dat alles impliceert dat, ook met de op verzoek van Qualinorm gemaakte aanpassingen van artikel 3 huurovereenkomst Pro, opzegging tegen het einde van een huurperiode (nog steeds) is vereist om de huurovereenkomst te doen eindigen. Ook artikel 3.4 huurovereenkomst wijst daarop. Andere aanknopingspunten voor haar uitleg heeft Qualinorm niet gesteld.
termijn[
onderstreping hof]. Dat alles impliceert dat, ook met de op verzoek van Qualinorm gemaakte aanpassingen van artikel 3 huurovereenkomst Pro, opzegging tegen het einde van een huurperiode (nog steeds) is vereist om de huurovereenkomst te doen eindigen. Ook artikel 3.4 huurovereenkomst wijst daarop. Andere aanknopingspunten voor haar uitleg heeft Qualinorm niet gesteld.
3.12
Het hof is daarom met Aster Invest van oordeel dat partijen de huurovereenkomst redelijkerwijs zo hebben mogen begrijpen dat opzegging tegen het einde van een huurperiode was vereist om die overeenkomst te doen eindigen en verlenging met drie jaar te voorkomen. Het betoog van Qualinorm dat partijen geen wilsovereenstemming hebben bereikt over een verlenging van de huurovereenkomst en Qualinorm geen verlenging met drie jaar wilde mist daardoor relevantie. Of anders gezegd, als Qualinorm die verlenging na 31 mei 2020 met drie jaar had willen voorkomen had zij de huurovereenkomst tegen 1 juni 2020 moeten opzeggen. Daarvoor had zij, nadat zij door Aster Invest bij email van 17 september 2019 op die verlenging was geattendeerd, ook ruimschoots de gelegenheid omdat zij door de late mededeling van Aster Invest niet langer gebonden was aan de oorspronkelijk overeengekomen opzegtermijn van een jaar.
3.13
Voor zover Qualinorm met haar betoog ook heeft bedoeld dat zij de huurovereenkomst met haar email van 23 december 2019 heeft opgezegd, gaat het hof daaraan voorbij. Uit die email valt taalkundig slechts op te maken dat Qualinorm de huurovereenkomst niet met drie jaar wilde verlengen en over de huurtoekomst wilde praten. Een opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 juni 2020 valt daarin niet te lezen. Evenmin heeft Qualinorm voor 1 juni 2020 aan Aster Invest op andere wijze te kennen geven dat de huurovereenkomst op 31 mei 2020 zou eindigen. Dat Aster Invest in de gegeven omstandigheden de email van 23 december 2019 redelijkerwijs toch als een opzegging had moeten begrijpen is door Qualinorm niet gesteld en ook niet gebleken.’
3.2
De rechts- en motiveringsklachten van alle vier subonderdelen zien op de uitleg die het hof aan de email van 23 december 2019 heeft gegeven. De strekking van die klachten is steeds dat die email wel een opzegging is in de zin van artikel 3.3 van de huurovereenkomst (hiervoor 2.1 onder ii). Mijns inziens slagen de klachten geen van alle. Het hof heeft geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsoverweging en de uitleg die het aan de email van 23 december 2019 geeft, is niet onbegrijpelijk. Ik werk dit kort voor de verschillende subonderdelen uit.
3.3
Volgens
subonderdeel 1Aheeft het hof miskend dat voor een geldige rechtshandeling, behoudens bijzonderheden (waaromtrent het hof niets overweegt), niet meer is vereist dan een verklaring die de wil openbaart (art. 3:33 BW Pro).
subonderdeel 1Aheeft het hof miskend dat voor een geldige rechtshandeling, behoudens bijzonderheden (waaromtrent het hof niets overweegt), niet meer is vereist dan een verklaring die de wil openbaart (art. 3:33 BW Pro).
3.4
Ik zie geen enkele aanleiding om in de overwegingen van het hof te lezen dat volgens het hof voor een opzegging door Qualinorm als huurder overeenkomstig artikel 3.3 van de huurovereenkomst méér was vereist dan een verklaring van Qualinorm die de wil tot opzegging aan de verhuurder openbaarde. De klacht van het subonderdeel mist dus feitelijke grondslag. Volgens het hof valt in de email van 23 december 2019 niet een opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 juni 2020 te lezen. Deze uitleg van de email berust op een aan het hof als rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van feiten en omstandigheden.
3.5
Subonderdeel 1Bbevat de rechtsklacht dat als het hof bij de kwalificatie van de email van 23 december 2019 een opzegging in de zin van art. 7:228 lid 2 BW Pro voor ogen had, zijn oordeel onjuist is. Een opzegging in de zin van die bepaling heeft betrekking op een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan dan wel een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. Dat doet zich hier niet voor; de huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan. (Intussen lijkt de steller van het middel weinig zeker van zijn zaak, want hij zegt dat ‘het er een beetje op lijkt’ dat het hof de wettelijke regeling over de beëindiging door opzegging van huurovereenkomst voor onbepaalde duur voor ogen heeft gehad.)
3.6
Mijns inziens lijkt het er niet op, en ook niet een beetje. Het hof stelt in rechtsoverweging 3.11 vast dat volgens artikel 3.2 van de huurovereenkomst na de eerste huurperiode (die liep tot 31 mei 2020, hiervoor 2.1 onder ii) verlenging met drie jaar plaatsvindt. Het hof is dus uitgegaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Conform wat het subonderdeel ook vermeldt, zijn partijen automatische verlenging van die bepaalde tijd overeengekomen, welke verlenging Qualinorm door opzegging kon voorkomen. Ook dat stelt het hof in vast (onder 3.11 en 3.12). Met de afspraak van verlenging-behoudens-opzegging zijn partijen afgeweken van het aanvullende recht van art. 7:228 lid 1 BW Pro. Vervolgens onderzoekt het hof in rechtsoverweging 3.13 eenvoudig of de email van 23 december 2019 een opzegging behelst in de zin zoals door partijen in de huurovereenkomst bedoeld.
3.7
Subonderdeel 1Cklaagt dat onbegrijpelijk is dat in de email van 23 december 2019 geen opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 juni 2020 valt te lezen. Voor die klacht voert het subonderdeel in de eerste plaats aan dat ‘de taalkundige uitleg nu juist precies inhoudt dat de huurder niet wil verlengen voor de duur van drie jaar’. In de tweede plaats wijst het subonderdeel op de context van de inhoud van de overeenkomst en de voorafgaande herinnering in de email van de verhuurder aan de opzegtermijn. De mededeling van Qualinorm was het antwoord op die herinnering.
3.8
De verwijzing naar
de taalkundige uitlegveronderstelt dat de bedoelde taalkundige uitleg
a priorigegeven zou zijn en daarom ons in cassatie als vertrekpunt zou kunnen dienen. Dat klopt mijns inziens niet. Volgens het hof valt uit de email van 23 december 2019 ‘taalkundig slechts op te maken dat Qualinorm de huurovereenkomst niet met drie jaar wilde verlengen en over de huurtoekomst wilde praten’. Het zou eventueel anders zijn als de gebruikte woorden in redelijkheid geen andere uitleg toelaten. Mijns inziens is dat niet zo. De bewoordingen waarin de email zijn gesteld, zijn als volgt (hiervoor 2.1 onder iv):
de taalkundige uitlegveronderstelt dat de bedoelde taalkundige uitleg
a priorigegeven zou zijn en daarom ons in cassatie als vertrekpunt zou kunnen dienen. Dat klopt mijns inziens niet. Volgens het hof valt uit de email van 23 december 2019 ‘taalkundig slechts op te maken dat Qualinorm de huurovereenkomst niet met drie jaar wilde verlengen en over de huurtoekomst wilde praten’. Het zou eventueel anders zijn als de gebruikte woorden in redelijkheid geen andere uitleg toelaten. Mijns inziens is dat niet zo. De bewoordingen waarin de email zijn gesteld, zijn als volgt (hiervoor 2.1 onder iv):
‘We hebben helaas niet meer echt gesproken, wel even in de wandelgang.
Als volgt:
Onze toekomst is onzeker.
Ik wil en ik kan ons huurcontract niet met 3 jaar verlengen.
Stel voor dat we binnenkort samen gaan zitten en onze gezamenlijke (huur-)toekomst gaan bespreken.’
3.9
Mijns inziens is niet vol te houden dat deze woorden geen andere uitleg toelaten dan dat Qualinorm de huurovereenkomst opzegt. In dit verband lijkt me van belang dat de consequentie een zodanige opzegging zou impliceren dat Qualinorm spoedig het veld zou moeten ruimen. Met het voorstel om gezamenlijk de (huur)toekomst te bespreken hield Qualinorm duidelijk ook nog andere opties open.
3.1
Ook de context van de inhoud van de huurovereenkomst en de voorafgaande herinnering aan de noodzaak van opzegging door de rechtsvoorgangster van Aster Invest maken het oordeel van het hof mijns inziens niet onbegrijpelijk. Het hof heeft in de email van 23 december 2019 niet onbegrijpelijk gelezen dat Qualinorm zich nog niet definitief uitsprak en overleg met Aster Invest zocht. Zoals het hof heeft vastgesteld, is het tot nadere afspraken over de huur niet gekomen en is Qualinorm het bedrijfspand na 1 juni 2020 blijven gebruiken (hiervoor 2.1 onder vi).
3.11
Het subonderdeel vermeldt in de laatste zin: ‘Zie ook de memorie van grieven onder 5, 6 en 10.’ Een toelichting ontbreekt geheel. Daarom lees ik hierin geen nadere cassatieklacht. [6]
3.12
Subonderdeel 1Dricht zich tegen de laatste volzin van rechtsoverweging 3.13, volgens welke ook niet is gebleken dat Aster Invest in de gegeven omstandigheden de email van 23 december 2019 redelijkerwijs toch als een opzegging had moeten begrijpen.
3.13
Het subonderdeel begint met de rechtsklacht dat het hof heeft miskend dat bij de uitleg van een eenzijdige rechtshandeling alle omstandigheden van het geval relevant zijn. Ik zie voor die klacht geen grond. De steller van het middel licht ook niet toe welke omstandigheid of omstandigheden het hof ten onrechte buiten beschouwing zou hebben gelaten. De pijn zit duidelijk ergens anders: Qualinorm legt haar email in cassatie anders uit dan het hof heeft gedaan.
3.14
Ten overvloede het volgende. Ik zeg opzettelijk dat Qualinorm haar email
in cassatieanders uitlegt dan het hof heeft gedaan. Niet voor niets begint het hof rechtsoverweging 3.13 met de zinsnede: ‘Voor zover Qualinorm met haar betoog ook heeft bedoeld dat zij de huurovereenkomst met haar email van 23 december 2019 heeft opgezegd...’ Het is namelijk maar zeer de vraag of de uitleg die Qualinorm thans in cassatie aan de email van 23 december 2019 geeft, in feitelijke aanleg aan haar verweer ten grondslag is gelegd. Illustratief is in dit verband wat tijdens de mondelinge behandeling ten overstaan van het hof van de zijde van Qualinorm is gezegd (en
nietis gezegd). Door het hof is toen uitdrukkelijk gevraagd of de email van 23 december 2019 als een opzegging moet worden gezien. De directeur-grootaandeelhouder van Qualinorm en diens advocaat hebben dat niet bevestigd. In plaats daarvan hebben zij de nadruk gelegd op een andere redeneerlijn, die in cassatie geen vervolg krijgt (namelijk een lijn volgens welke partijen met de email van 23 december 2019 en de reactie van de rechtsvoorgangster van Aster Invest daarop, voortzetting voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen in afwachting van nadere afspraken over de duur van de huurverhouding). Ik citeer het proces-verbaal (onderstrepingen toegevoegd): [7]
in cassatieanders uitlegt dan het hof heeft gedaan. Niet voor niets begint het hof rechtsoverweging 3.13 met de zinsnede: ‘Voor zover Qualinorm met haar betoog ook heeft bedoeld dat zij de huurovereenkomst met haar email van 23 december 2019 heeft opgezegd...’ Het is namelijk maar zeer de vraag of de uitleg die Qualinorm thans in cassatie aan de email van 23 december 2019 geeft, in feitelijke aanleg aan haar verweer ten grondslag is gelegd. Illustratief is in dit verband wat tijdens de mondelinge behandeling ten overstaan van het hof van de zijde van Qualinorm is gezegd (en
nietis gezegd). Door het hof is toen uitdrukkelijk gevraagd of de email van 23 december 2019 als een opzegging moet worden gezien. De directeur-grootaandeelhouder van Qualinorm en diens advocaat hebben dat niet bevestigd. In plaats daarvan hebben zij de nadruk gelegd op een andere redeneerlijn, die in cassatie geen vervolg krijgt (namelijk een lijn volgens welke partijen met de email van 23 december 2019 en de reactie van de rechtsvoorgangster van Aster Invest daarop, voortzetting voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen in afwachting van nadere afspraken over de duur van de huurverhouding). Ik citeer het proces-verbaal (onderstrepingen toegevoegd): [7]
‘ [directeur-grootaandeelhouder] : [8]
Ik wilde niet vastzitten aan een automatische verlenging van het contract. Daarom stond erin dat ze ons dat moesten vertellen over het opzeggen omdat er anders automatisch werd verlengd. Daar moest een bepaling in staan dat ik niet aan een extra contract vastzat. Dat moest er wel staan. Zij zeiden dat ze ons zouden benaderen over die termijn. Dan kon ik bepalen of ik dat wel of niet ging doen.
Voorzitter:
Dat is ook gebeurd.
U verschilt van mening over wat het gevolg is van de vraag of er al dan niet is opgezegd.
U verschilt van mening over wat het gevolg is van de vraag of er al dan niet is opgezegd.
Mr. Visser: [9]
Ik denk dat de vraag of er opgezegd is, niet van doorslaggevend belang hoeft te zijn. De afspraak over die verlenging is veel wezenlijker. Die is onbepaald gebleven. Die moest nog worden ingevuld. Daarmee is het verlengd voor onbepaalde tijd en over verlenging voor onbepaalde termijn zegt de wet wat.
(…)
[directeur-grootaandeelhouder] :
Ik wilde in gesprek omdat ik niet meer met drie jaar wilde verlengen. Daar moest wat tegenover staan. Maar de vraag was wat we dan wel gingen doen. Ik wilde echt in gesprek gaan daarover. Het huurpand staat half leeg. Ik had het idee dat ik wel een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van een half jaar/jaar kon krijgen. Daar viel voor mij prima over te onderhandelen; zeker in die verhouding. We hebben een prima relatie. Dat was helemaal prima. Ik had in een gesprek op tafel willen leggen dat ik bleef zitten maar ook de mogelijkheid wilde hebben om weg te gaan.
(…)
Lid van het hof:
Er is nooit opgezegd. Of moeten we die mail van 23 december 2019met het bericht:
“Onze toekomst is onzeker. Ik wil en ik kan ons huurcontract niet met 3 jaar verlengen. Stel voor dat we binnenkort samen gaan zitten en onze gezamenlijke (huur-) toekomst gaan bespreken.”als een opzegging zien?
“Onze toekomst is onzeker. Ik wil en ik kan ons huurcontract niet met 3 jaar verlengen. Stel voor dat we binnenkort samen gaan zitten en onze gezamenlijke (huur-) toekomst gaan bespreken.”als een opzegging zien?
[directeur-grootaandeelhouder] :
Ik wilde in overleg. Verlengen met drie jaar gingen we niet doen. Dat kon niet. Ik ben boven de 60. De vraag was wat gingen we wel doen.
Lid van het hof:
Het lastige was dat die drie jaar al in het contract stond.
[directeur-grootaandeelhouder] :
Maar daarom gingen we erover in gesprek.
Voorzitter:
Dan nog deze vraag. Als Aster Invest niet met 3 jaar had willen verlengen, had zij niet meer op kunnen zeggen. Opzegging kan immers alleen met een jaar opzegtermijn. Als [directeur-grootaandeelhouder] niet wordt gewezen op die termijn, is [directeur-grootaandeelhouder] daaraan niet gebonden, maar Aster Invest nog wel. Wat had Aster Invest nog kunnen doen toen?
Mr. Visser:
Dan was er een einde aan de huur gekomen. Ze waren in overleg gegaan. Als Aster Invest op haar strepen was gaan staan over die 3 jaar, dan had [directeur-grootaandeelhouder] opgezegd en was er geen wilsovereenstemming bereikt. Als Aster Invest bereid was te onderhandelen over die 3 jaar, had er overleg plaatsgevonden.
Voorzitter:
Dan moeten we hem zo zien dat deze huurovereenkomst eindigt op 31 mei 2020, tenzij we het eens worden over een verlenging?
Mr. Visser:
Ja, maar we kunnen er niet omheen dat [directeur-grootaandeelhouder] is blijven zitten. Dus dan is die periode daarna een ongerechtvaardigde verrijking. Dat is een van die invalshoeken.’
3.15
Mijns inziens is in het licht van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling de uitleg van het hof volgens welke de email van 23 december 2019 niet een opzegging overeenkomstig artikel 3.3 van de huurovereenkomst behelsde, te minder onbegrijpelijk.
3.16
Het subonderdeel vervolgt met een motiveringsklacht, maar die is in feite een herhaling van zetten. Dat de email van 23 december 2019 een reactie is op de vraag van de verhuurder naar de ‘verlengingsbedoelingen van de huurder’, zoals de steller van het middel zegt, maakt het uitlegoordeel van het hof niet onbegrijpelijk.
4.Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G