Uitspraak
uitspraak 13 juni 2002
PHL
VONNIS VAN DE RECHTBANK TE ALKMAAR
ENKELVOUDIGE KAMER voor de behandeling van burgerlijke zaken
In de zaak met zaak- en rolnummer 36918 / HA ZA 98 - 1307 van:
[eiser], h.o.d.n. [bedrijfsnaam],
wonende en zaak doende te [woonplaats],
EISER bij dagvaarding van 22 december 1998,
procureur voorheen mr. N.W. Groenhart, thans mr. F.M. Wagener,
tegen:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
De vereniging van eigenaren [naam],
kantoor houdende te Bergen NH,
GEDAAGDE,
procureur mr. M.A. Le Belle.
Partijen zullen verder worden genoemd [eiser] en VVE.
HET PROCESVERLOOP
[Eiser] heeft bij conclusie van eis, onder overlegging van elf producties, gevorderd overeenkomstig de dagvaarding.
VVE heeft bij conclusie van antwoord, onder aanbieding van bewijs en overlegging van een vijftal producties, de vordering bestreden.
Vervolgens heeft [eiser] bij conclusie van repliek bewijs aangeboden, zes producties in het geding gebracht, en zijn eis gewijzigd.
Hierop heeft VVE een akte genomen en vervolgens, onder herhaling van haar bewijsaanbod, de gewijzigde eis bij conclusie van dupliek bestreden.
Tenslotte hebben partijen vonnis gevraagd. De inhoud van al deze stukken geldt als hier ingelast.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. Tussen partijen staat het volgende vast:
b. Onder de Vereniging van Eigenaren [naam] (VVE) vallen onder meer 151 woon-appartementen waaronder [adres], hierna ook aan te duiden als het appartement.
c. In februari 1993 heeft mevrouw [eigenares appartement] - hierna te noemen [eigenares appartement] - het appartementsrecht van bovengenoemd woonappartement in eigendom verworven. Alvorens het appartement samen met haar partner te betrekken heeft zij [eiser] opdracht gegeven tot verbouwingswerkzaamheden. Bedoelde partner, de heer [partner eigenares], zal hierna worden aangeduid als [partner eigenares].
d. Bij akte van splitsing, verleden op 3 januari 1977, is de splitsing van de appartementsrechten van VVE tot stand gebracht en een reglement vastgesteld dat in hoofdlijnen overeenstemt met het modelreglement zoals dit is ontworpen voor de Koninklijke Notariële Broederschap en vastgesteld bij akte van 22 februari 1973.
Ingevolge artikel 2 van Pro dit modelreglement in samenhang met het op pagina 38 van de akte van splitsing ten aanzien van dit artikel bepaalde worden tot de gemeenschappelijke gedeelten onder meer gerekend: vloeren, buitengevels waaronder begrepen raamkozijnen, en technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming, waaronder radiatoren.
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hieromtrent ingevolge artikel 3 van Pro het reglement beslist door de vergadering van eigenaren, verder te noemen de vergadering.
Ingevolge artikel 6 van Pro het reglement is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden.
Artikel 7 van Pro meergenoemd reglement bepaalt voorts, dat zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen mogen worden aangebracht waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht en waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
e. Begin maart 1993 is [eiser] aan de opgedragen verbouwingswerkzaamheden begonnen zonder dat voordien voor enig werk toestemming aan de vergadering was verzocht.
f. Bij brief van 10 maart 1993 heeft de administrateur van VVE aan [eigenares appartement] een eerdere mededeling bevestigd, inhoudende dat aan de administrateur een bouwkundig plan dient te worden voorgelegd ter beoordeling, met opdracht aan [eigenares appartement] om alle werkzaamheden stop te zetten en bedoeld plan voor te leggen.
g. Bij faxbericht van 14 maart 1993 hebben [eigenares appartement] en [partner eigenares] onder meer in een globale opgave meegedeeld de zand-cement vloer alsmede enige kozijnen te willen vervangen.
h. Op 19 maart 1993 heeft de administrateur van VVE per telegram meegedeeld, dat aan [eiser] en diens personeel een verbod was opgelegd om onder meer het appartement te betreden, aangezien deze in strijd met de reglementen doende was afwerkvloeren in het appartement te verwijderen.
i. Het voorgaande heeft geleid tot een briefwisseling tussen de raadslieden van [eigenares appartement] en [partner eigenares] enerzijds en VVE anderzijds, waarbij de laatste zich onder meer heeft beroepen op artikel 7 van Pro meergenoemd reglement en verzocht heeft om een uitgewerkte opgave van alle voorgenomen werkzaamheden teneinde te kunnen beoordelen welke werkzaamheden toestemming van de vergadering behoeven.
j. Bij brief van 25 maart 1993 is een zodanige opgave verstrekt onder mededeling van het bestaan van en de reden voor het spoedeisend belang bij voortgang van het werk.
Bij brief van 13 april 1993 heeft VVE doen meedelen, dat voor veranderingen aan vloeren, buitengevels en kozijnen een besluit van de vergadering is vereist. De voorgenomen werkzaamheden aan scheidingswanden, plafond en wanden vormden volgens het bestuur van VVE geen probleem. [eigenares appartement] en [partner eigenares] hebben deze brief niet beantwoord.
k. Op 19 april 1993 is onder meer aan [eigenares appartement] een convocatie verzonden voor een vergadering van de eigenaren van de appartementsrechten. De voorgenomen verbouwing van het appartement van [eigenares appartement] was hierop niet geagendeerd.
De vergadering is door [eigenares appartement] niet bijgewoond en het bouwplan is niet beoordeeld.
l. Bij faxbericht van 21 juni 1993 heeft de administrateur aan [eigenares appartement] en [partner eigenares] meegedeeld, dat bij voortgezette werkzaamheden een gasleiding is geraakt, met lekkage als gevolg, en hij heeft hen verzocht de werkzaamheden direct te staken.
m. Bij beschikking van 23 augustus 1993 heeft de kantonrechter te Alkmaar [eigenares appartement] op haar verzoek gemachtigd de zand-cement afwerklaag van de vloer te vervangen door een zwevende vloer, daartoe onder meer overwegende dat VVE in redelijkheid niet had kunnen besluiten het verbouwingsplan niet op de vergadering te agenderen.
Het verzoek is afgewezen met betrekking tot de werkzaamheden aan de borstwering, de raamconstructie en de kozijnen.
VVE is van deze beschikking in hoger beroep gekomen, maar zij heeft dit beroep na de mondelinge behandeling ter terechtzitting nadien ingetrokken.
n. De voortzetting van een aantal werkzaamheden heeft tenslotte nog geleid tot een uitspraak van de President in kort geding van 25 november 1993, waarbij [eigenares appartement] onder meer is veroordeeld om VVE in staat te stellen de - scheurvorming in de - vloer te laten beoordelen, de verwijderde radiatoren te herplaatsen en het buitenschilderwerk in oude staat te herstellen.
[eigenares appartement] heeft hoger beroep ingesteld, maar deze procedure is nadien geroyeerd.
o. [eigenares appartement] en [partner eigenares] hebben hun gepretendeerde recht op schadevergoeding jegens VVE gecedeerd aan [eiser].
2. [Eiser] vordert na eiswijziging, dat de rechtbank VVE zal veroordelen tot betaling van f 34.009,32 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 januari 1994, met veroordeling van VVE in de kosten van het geding.
Hij beroept zich op de hierboven vastgestelde feiten en omstandigheden en stelt voorts dat door de handelwijze van VVE een vertraging van zeven maanden in de verbouwingswerkzaamheden is ontstaan, hetgeen voor [eigenares appartement], [partner eigenares] en [eiser] tot schade heeft geleid. [eiser] stelt, dat VVE jegens [eigenares appartement] en [partner eigenares] in strijd heeft gehandeld met hetgeen de redelijkheid en billijkheid in een contractuele verhouding van haar vergde en aldus toerekenbaar tekortgeschoten is, althans in strijd heeft gehandeld met hetgeen de maatschappelijke zorgvuldigheid van haar vergde. Op deze laatste grondslag baseert [eiser] zijn stelling, dat VVE jegens [eigenares appartement] en [partner eigenares] - subsidiair - en jegens hemzelf onrechtmatig heeft gehandeld.
3. VVE heeft zich verweerd tegen het gevorderde.
Zij betwist, dat sprake is geweest van een contractuele relatie met [partner eigenares]. Zij beroept zich ten aanzien van [eigenares appartement] op rechtsverwerking.
Voorts bestrijdt VVE in strijd met enige zorgvuldigheidsplicht te hebben gehandeld.
Tenslotte betwist zij de schade.
4. De rechtbank acht het opportuun om, de eerstgenoemde weren onbesproken latend, direct de zorgvuldigheid van het handelen van VVE te onderzoeken.
Hierbij stelt de rechtbank voorop, dat de administrateur en het bestuur van VVE jegens de eigenaren, waaronder [eigenares appartement] zelf, gerechtigd maar ook verplicht is om te waarborgen dat door eigenaren niet gehandeld wordt in strijd met de reglementen.
[Eigenares appartement] heeft blijkens de vaststaande feiten zonder enige twijfel in strijd met die reglementen gehandeld door zonder voorafgaande toetsing door het bestuur dan wel toestemming van de vergadering een aanvang te maken met verbouwingswerkzaamheden welke ten dele gemeenschappelijke zaken betroffen. Wat betreft de radiatoren doet hieraan niet af, dat [eigenares appartement] meende dat deze niet gemeenschappelijk waren, aangezien zij juist zodanige voor de hand liggende fouten kan vermijden door indiening van een uitgewerkt plan.
Wat betreft de periode van begin maart tot (de vergadering van) begin mei 1993 hebben [eigenares appartement] en [partner eigenares] het derhalve aan zichzelf te wijten, dat zij de werkzaamheden hebben willen starten en doorzetten zonder de benodigde toestemming te hebben. Ten aanzien van een deel van de werkzaamheden staat vast dat deze gemeenschappelijke zaken betreffen, en ten aanzien van een deel daarvan staat vast dat geen toestemming is of zal worden verkregen.
Bij twijfel beslist de vergadering. De eerstvolgende vergadering was 3 mei 1993.
De administrateur dan wel het bestuur van VVE hebben op goede gronden beslist, dat geen ingrijpende werkzaamheden aan gemeenschappelijke zaken mochten worden verricht waarvoor geen toestemming was verleend.
Het voorgaande leidt tot de volgende conclusie. Wat betreft de eerste twee maanden is het gevorderde zonder meer ongegrond. Dit nu is juist de periode welke [eiser] als grondslag neemt voor de direct door hem geleden schade als zijnde de voor verbouwing zonder toestemming geplande periode, zodat het gevorderde in zoverre reeds voor afwijzing gereed ligt.
5. Met betrekking tot de overige duur van schorsing van de werkzaamheden constateert de rechtbank, dat van volledig stilleggen blijkens de hierboven beschreven vaststaande feiten geen sprake is geweest. De schade door werkzaamheden aan een gasleiding ontstond in juni 1993. Voorts staat ten aanzien van de voor [eiser] cruciale vloer staat blijkens het proces-verbaal van de zitting van 25 november 1993 vast, dat de nieuwe zwevende vloer eind september 1993 is gelegd. [eigenares appartement], [partner eigenares] en [eiser] hebben zich derhalve door het ingestelde hoger beroep evenmin als door het - eerdere - betredingsverbod laten weerhouden om gebruik te maken van de door de kantonrechter op 23 augustus 1993 gegeven vervangende toestemming. Bij conclusie van repliek sub 8.14 heeft [eiser] dit ook erkend. Wat betreft de werkzaamheden waarvoor de toestemming reeds door de administrateur was verleend dan wel door de kantonrechter geweigerd, is het ingestelde rechtsmiddel uiteraard evenmin relevant.
De stelling van [eiser], inhoudende dat ook het instellen van een rechtsmiddel onzorgvuldig is geweest en vanaf 23 augustus 1993 tot vertraging heeft geleid, wat daarvan zij, kan de rechtbank op grond van het bovenstaande niet volgen.
6. De rechtbank komt daarmee tot de slotsom, dat vergoeding van schade tengevolge van handelen of nalaten van VVE slechts voor beoordeling in aanmerking kan komen voorzover deze schade betrekking heeft op de periode van 3 mei tot 23 augustus 1993.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft VVE niet op zodanige wijze onzorgvuldig gehandeld, dat zij aansprakelijk is voor geleden schade wegens toerekenbaar tekortkomen dan wel onrechtmatig handelen.
Weliswaar heeft de kantonrechter in meergenoemde beschikking met recht en reden geoordeeld, dat VVE niet zorgvuldig heeft gehandeld door het bouwplan niet eigener beweging op 19 april 1993 te agenderen voor de vergadering van 3 mei 1993, terwijl zij eerst zeer kort tevoren bij brief van 13 april 1993 aan [eigenares appartement] had bericht dat voor de niet toegestane werkzaamheden de toestemming van de vergadering was vereist.
Hier staat echter tegenover, dat [eigenares appartement] en [partner eigenares] er om hen moverende redenen voor gekozen hebben om na ontvangst van de brief van 13 april 1993 contact met VVE achterwege te laten, terwijl het bij gebreke van andersluidende gestelde of gebleken omstandigheden eveneens voor hun rekening en risico komt dat de convocatie van 19 april 1993 hen niet voldoende tijdig heeft bereikt om deze vergadering bij te wonen.
Dientengevolge hebben zij de kans gemist om ter vergadering alsnog te bevorderen dat de vervanging van de vloer, naar nadien is gebleken het enige voor de beoordeling van deze procedure relevante geschilpunt, ter vergadering zou worden behandeld.
Deze gemiste kans staat tegenover de ongetwijfeld aanwezige maar niet als aanzienlijk te beoordelen kans, dat de vergadering zich buiten aanwezigheid van [eigenares appartement] en [partner eigenares] - die de convocatie niet tijdig hadden ontvangen - zou hebben uitgesproken tegen het standpunt van het bestuur, indien het bestuur het verbouwingsplan of althans de vervanging van de vloer eigener beweging zou hebben geagendeerd. Er is immers niet gesteld of gebleken, dat [eigenares appartement] als nieuwe eigenaar reeds medestanders onder de leden telde.
Aldus is weliswaar sprake van jegens [eigenares appartement] en - mogelijk - [partner eigenares] onzorgvuldig handelen door nalatigheid van VVE ten aanzien van de agendering van de vergadering, tengevolge waarvan mogelijk de feitelijke gang van zaken in de periode tussen 3 mei en 23 augustus 1993 is beïnvloed, terwijl zij nadien om begrijpelijke redenen heeft geweigerd om direct een nieuwe vergadering uit te schrijven zonder reglementair dwingende reden.
Dit nalaten is echter onderdeel van een complex van omstandigheden waaronder met name ook gedragingen en nalatigheden aan de zijde van [eigenares appartement] en [partner eigenares].
[eiser] ziet over het hoofd, dat niet ieder onzorgvuldig handelen van een derde verplicht tot vergoeding van schade.
7. Naar het oordeel van de rechtbank komt de schade, die [eiser] en de beide cedenten mogelijk hebben geleden door het achterwege blijven van agendering van de voorgenomen vervanging van de vloer niet voor vergoeding in aanmerking, aangezien die schade niet in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de hier door de rechtbank veronderstellenderwijs aangenomen aansprakelijkheid van VVE berust dat deze haar, mede gezien de aard van de gestelde aansprakelijkheid en van de gestelde schade, naar redelijkheid kan worden toegerekend.
Het gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
[Eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de procedure.
DE BESLISSING
De rechtbank:
- wijst het gevorderde af;
- verwijst [eiser] in de kosten van het geding, tot heden aan de zijde van VVE begroot op €167,90 euro aan verschotten en op € 780,50 euro aan salaris van de procureur;
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. P.H.B. Littooy en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 13 juni 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.