Uitspraak
DE RECHTBANK TE ALKMAAR
KG nummer: 375 / 2003 DH
Uitspraak: 13 november 2003
De voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [eiser 1] en
2. [eiser 2],
echtelieden, wonende te Egmond aan Zee,
EISERS IN KORT GEDING,
procureur mr. C.H. Boll,
advocaat mr. L.A.H.M. Creemers te Zaandijk,
tegen:
1. [gedaagde 1] en
2. [gedaagde 2],
echtelieden, wonende te Egmond aan Zee,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
procureur mr. O.H. Minjon te Alkmaar.
Partijen worden hierna genoemd [eisers] en [gedaagden]
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 28 oktober 2003 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagden hebben de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De uitgangspunten
1.1. [eisers] zijn sinds 15 januari 1991 eigenaar van het woonhuis met tuin aan [adres] te Egmond aan Zee, gemeente Bergen, kadastraal bekend gemeente Egmond aan Zee, sectie A, nummer [nummer].
1.2. Tot aan de eigendomsverkrijging door [eisers] was dit het woonhuis van [vorige eigenaar], die in het belendende perceel zijn praktijkruimte had.
1.3. In de transportakte van 15 januari 1991 betreffende voornoemd woonhuis met aangebouwde garage, onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te Egmond aan Zee staat vermeld - voorzover in dit verband van belang - dat dit door de heer [vorige eigenaar], voorheen wonende aan de [adres], verkoper, is verkocht aan [eisers], kopers, waarbij de koopovereenkomst is aangegaan onder -onder meer- de volgende bepaling:
"Ter bestendiging van de thans bestaande toestand en ter verzekering van het ongestoord gebruik van het bij deze verkochte en de aan verkoper verblijvende praktijkruimte staande en gelegen op een gedeelte van het perceel Egmond aan Zee sectie A nummer [nummer] verklaarden partijen te vestigen ten behoeve van en ten laste dier perceelsgedeelten, over en weer al zodanige kosteloze erfdienstbaarheden als nodig voor het voortgezet ongestoord gebruik dier percelen teneinde eventueel met het burenrecht strijdige situaties te legaliseren, onder zodanige erfdienstbaarheden uitdrukkelijk begrepen de kosteloze erfdienstbaarheid van (...):
c. uitzicht en licht, inhoudende de bevoegdheid tot het hebben en houden van vensters en lichten ter plaatse waar deze thans bestaan; (...)"
1.4. [Gedaagden] zijn thans eigenaar van het belendende perceel, waar [vorige eigenaar] - zoals hiervoor vermeld - voorheen zijn praktijkruimte had, te weten aan de [adres] te Egmond aan Zee, gemeente Bergen, kadastraal bekend gemeente Egmond aan Zee sectie A nummer [nummer].
1.5. Volgens de maatvoering zoals aangegeven op de tekening aangehecht aan de brief van 22 september 2003 van Noordwestzes architecten en ontwerpers bedraagt de afstand tussen het pand van [eisers] tot de op te richten bebouwing op het perceel van [gedaagden] op vloerhoogte 1.65 meter. De afstand van de balkonrand van het pand van [eisers] tot de beoogde dakopbouw (hierna: de dakopbouw) bedraagt volgens voornoemde maatvoering 55 centimeter.
1.6. In het pand van [eisers] bevinden zich aan de oostelijke zijgevel van de woning naast de op te richten bebouwing een slaapkamer met balkon(deuren) en een viertal ramen.
1.7. [Gedaagden] hebben op 29 juli 2003 (verzonden op 14 augustus 2003) van het college van Burgmeester en Wethouders van de gemeente Bergen een bouwvergunning verkregen voor de verbouwing van het pand aan de [adres] te Egmond aan Zee.
1.8. [Eisers] hebben bij de gemeente bezwaar aangetekend tegen de verleende bouwvergunning. Deze procedure loopt nog.
1.9. De beoogde dakopbouw zal indien zij is gerealiseerd licht- en uitzichtvermindering met zich brengen voor [eisers]
1.10. Inmiddels zijn [gedaagden] aangevangen met de uitvoering van het bouwplan overeenkomstig de verleende bouwvergunning.
2. De vordering en de standpunten van partijen
2.1. [Eisers] vorderen primair -na wijziging eis - [gedaagden] te verbieden om de dakopbouw te realiseren als op de bouwtekening behorend bij voornoemde bouwvergunning is aangegeven, op straffe van een dwangsom. Subsidiair vorderen [eisers] [gedaagden] te verbieden om binnen een afstand van twee meter van de zich in de direct belendende oostelijke zijgevel van de woning van [eisers] bevindende ramen en balkon, te bouwen respectievelijk deze bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden op bedoeld perceel, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vorderen [eisers] [gedaagden] te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.2. Primair stellen [eisers] dat nu de hun toekomende erfdienstbaarheid van uitzicht en licht bij titel is gevestigd, te weten de transportakte van 15 januari 1991, de eigenaar van het lijdend erf, [gedaagden], niets mag verrichten waardoor het genot van de erfdienstbaarheid zou verminderen.
Subsidiair stellen [eisers] dat de erfdienstbaarheid van het hebben en houden van een balkon ten nutte van hen en ten laste van [gedaagden] van rechtswege op grond van de artikelen 747 BW en 748 BW is ontstaan bij de splitsing van het onderhavige perceel, nu bij een balkon sprake is van een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid.
Meer subsidiair stellen [eisers] dat zij op basis van artikel 3:99 BW de erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van het balkon en het viertal ramen hebben verkregen, nu zij sinds 1991 tien jaar onafgebroken bezitter te goeder trouw zijn geweest van het betreffende balkon en bedoelde ramen.
[Eisers] stellen ten aanzien van het subsidiaire en meer subsidiaire dat sprake is van het ontstaan van een erfdienstbaarheid van uitzicht en licht op grond van verjaring en dat, gelet hierop, artikel 5:50 vierde lid BW van toepassing is.
Ten aanzien van de ramen en in het bijzonder ten aanzien van het balkon is volgens [eisers] sprake van een met voornoemd artikel strijdige situatie, nu [gedaagden] het beoogde bouwwerk (in het bijzonder de dakopbouw) binnen de daarin genoemde twee-metergrens willen realiseren, waardoor zij, [eisers], onredelijke hinder ondervinden.
2.3. [Gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voorzover van belang voor de beslissing wordt daarop hierna uitdrukkelijk ingegaan.
3. De gronden van de beslissing
3.1. De voorzieningenrechter stelt voorop dat hem, vooruitlopend op een beslissing omtrent het geschil in een bodemprocedure, een grote mate van terughoudendheid past. Aan de voorzieningenrechter is het immers niet gegeven een rechtsverhouding tussen partijen vast te stellen, maar om, na afweging van de wederzijdse belangen van partijen, een voorziening te treffen tot het moment dat de bodemrechter de rechtsverhouding tussen partijen definitief heeft vastgesteld.
3.2. De voorzieningenrechter gaat er op grond van de notariële akte van 15 januari 1991 vanuit dat de erfdienstbaarheid van uitzicht en licht, inhoudende de bevoegdheid tot het hebben en houden van vensters en lichten ter plaatse waar deze thans bestaan, ten nutte van het aan [eisers] toebehorende erf als heersend erf en ten laste van het thans aan [gedaagden] toebehorende erf als lijdend erf, bij voornoemde akte is gevestigd.
[Eisers] hebben door deze bij titel gevestigde erfdienstbaarheid van licht en uitzicht die - naar de voorzieningenrechter aanneemt - ook aan [gedaagden] bij aankoop van hun perceel kenbaar moet zijn geworden, blijkens de tekst in de akte kennelijk het recht verkregen om in strijd met de voorschriften van het burenrecht die onder het oud BW golden (de artikelen 693 tot en met 697 BW) bedoelde lichten en vensters te hebben en te houden.
3.3. [Eisers] hebben zich in dit geding op het standpunt gesteld dat zulks tevens inhoudt dat de eigenaar van het dienend erf, [gedaagden], niets mag verrichten waardoor het genot van voornoemde erfdienstbaarheid zou verminderen. Volgens [eisers] brengt deze erfdienstbaarheid derhalve in het onderhavige geval mee dat [gedaagden] op generlei wijze een dakopbouw mogen realiseren zoals bedoeld op de bouwtekening op grond waarvan de bouwvergunning is verleend. [gedaagden] hebben zulks betwist en hebben aangevoerd dat hetgeen dienaangaande in de akte staat vermeld niets meer inhoudt dan het benadrukken van hetgeen staat vermeld in art. 5:50 vierde lid BW.
3.4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de inhoud van een bij overeenkomst (titel) gevestigde erfdienstbaarheid wordt bepaald door de kennelijke bedoeling van partijen. In verband met de doorwerking tussen rechtsopvolgers ten aanzien van het heersend en het dienend erf is hierbij maatgevend wat redelijke mensen op grond van de akte mogen aannemen als de waarschijnlijke bedoeling bij vestiging.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat uit de inhoud van de akte niet blijkt dat partijen een ruimere strekking aan de in artikel 7 onder c genoemde erfdienstbaarheid hebben willen toekennen dan in dat artikel staat vermeld.
Immers gesteld noch gebleken is dat destijds tussen partijen nadere afspraken zijn gemaakt omtrent de inhoud van bedoelde erfdienstbaarheid bijvoorbeeld door het bedingen van een erfdienstbaarheid van niet hoger bouwen (artikel 728 (oud) BW).
3.5. De strekking van de erfdienstbaarheid wordt derhalve bepaald door de wet zoals die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gold, in het onderhavige geval door artikel 727 BW. Dat brengt mee dat bedoelde erfdienstbaarheid niet verder strekt dan tot afwijking van de voorschriften van het burenrecht zoals deze onder het oud BW golden (de artikelen 693 tot en met 697 BW).
Hieruit volgt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat de in dit geval bij titel gevestigde erfdienstbaarheid, te weten het hebben van een balkon en ramen met licht en uitzicht op het naburige erf, een beperkte betekenis heeft en slechts meebrengt dat [gedaagden] de ten nutte van het erf van [eisers] geschapen toestand dienen te dulden. Omgekeerd kunnen [eisers] aan het bestaan van deze erfdienstbaarheden dan ook geen recht ontlenen op een bepaald, specifiek en voortdurend uitzicht over het naburige erf.
3.6. Dit betekent dat het standpunt zoals primair door [eisers] is verwoord, wordt verworpen, nu [eisers] [gedaagden] immers niet op grond van voornoemde akte kunnen verbieden op hun erf de beoogde dakopbouw te realiseren.
3.7. Voorts gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat, zo daar al niet op grond van artikel 747 dan wel 748 BW sprake van is, er in ieder geval op grond van artikel 3:99 BW een erfdienstbaarheid van uitzicht en licht door verjaring ten gunste van het erf van [eisers] en ten laste van het erf van [gedaagden] is ontstaan, die zowel ten aanzien van de ramen als ten aanzien van het balkon geldt.
[Eisers] zijn immers gedurende tien jaar onafgebroken bezitter te goeder trouw geweest van een erfdienstbaarheid van uitzicht en licht. Voor zover [eisers] met hun stellingen aangaande de erfdienstbaarheid van uitzicht en licht door verjaring, zoals weergegeven onder rechtsoverweging 2.2. onder het subsidiaire en meer subsidiaire, een bouwverbod ten aanzien van de geplande dakopbouw van [gedaagden] beogen te bewerkstelligen, faalt zulks, gelet op hetgeen reeds is overwogen ten aanzien van de beperkte strekking van de onderhavige erfdienstbaarheid van licht en uitzicht. Het door [eisers] door verjaring verkregen recht om bedoelde ramen en het balkon aldaar te hebben en houden, houdt derhalve voor [gedaagden] slechts een dulden van deze ramen en dit balkon in op het heersende erf.
3.8. Ten slotte hebben [eisers] gesteld dat de beoogde dakopbouw van [gedaagden] in strijd is met bepaalde in artikel 5:50 vierde lid BW, nu deze zich bevindt binnen een afstand van twee meter van het balkon en de ramen in de oostelijke zijgevel. Er is sprake van onredelijke hinder omdat ernstig inbreuk op hun privacy en hun woongenot wordt gemaakt door [gedaagden] Het uitzicht vanaf het balkon van de slaapkamer is volledig weggenomen, het genieten van een ontbijt met zonsopgang opgang is voorbij en tevens is sprake van een aanmerkelijke vermindering van daglichttoetreding van 20 % ter hoogte van de ramen in de balkondeuren, aldus [eisers] [gedaagden] onderkennen dat er sprake is van enige hinder maar hebben gemotiveerd betwist dat er sprake is van onredelijke hinder.
3.9. De voorzieningenrechter stelt voorop dat artikel 5:50 vierde lid BW in dit geding meebrengt dat [gedaagden] zich dienen te onthouden van het aanbrengen van een dakopbouw binnen een afstand van twee meter van het erf van [eisers] indien [eisers] dat onredelijk hindert. Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van onredelijke hinder zijn de omstandigheden van het geval bepalend. Anders dan [eisers] lijken te betogen is de enkele omstandigheid dat er sprake is van een bouwwerk binnen een afstand van twee van de oostelijke zijgevel van het pand van [eisers] niet in strijd met artikel 5:50 vierde lid BW.
3.10. Hoezeer de voorzieningenrechter zich ook realiseert dat de nieuwbouw van [gedaagden] door [eisers] als een enorme bouwmassa wordt ervaren, zeker ten opzichte van de oude situatie toen er een praktijkruimte op het naburige erf stond, is de voorzieningenrechter echter voorshands van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een zodanige situatie dat [gedaagden] zich dienen te onthouden van het aanbrengen van de beoogde dakopbouw. De voorzieningenrechter heeft bij dit oordeel de volgende omstandigheden in aanmerking genomen. Anders dan door [eisers] is gesteld, is er geen sprake van een inbreuk op hun privacy.
Nog daargelaten dat deze omstandigheid niet is onderbouwd, is gesteld noch gebleken dat zich in de beoogde dakopbouw kijkopeningen bevinden in de richting van het pand (het balkon) van [eisers] Verder is de ruimte waar, blijkens de overgelegde kopieën van foto´s het zicht gedeeltelijk wordt weggenomen, een slaapkamer, welke overigens, zoals op de overgelegde stukken is te zien, aan de achterzijde van het huis ook nog ramen heeft. Het is derhalve niet een (woon)kamer waarin men in de regel overdag veel verblijft. Tot slot heeft het naburig erf een woonbestemming en ligt het in de bebouwde kom. [eisers] dienden er rekening mee te houden dat het erf bebouwd zou worden op een wijze die past binnen het bestemmingsplan en daarmee corresponderende voorschriften.
3.11. Dat er mogelijk sprake is van een verminderde daglichttoetreding van 20 % ter hoogte van de balkondeuren - de in het geding gebrachte berekening wordt immers betwist nu bij de berekening geen rekening is gehouden met de andere ramen aan de achtergevel in de slaapkamer - brengt in het oordeel van de voorzieningenrechter bij de afweging van de betrokken belangen geen verandering. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat [eisers] mogelijk niet meer kunnen genieten van ontbijt op het balkon met een zonsopgang. De voorzieningenrechter wijst er verder nog op dat ten aanzien van de andere ramen in de oostelijke zijgevel geen berekeningen over verminderde daglichttoetreding zijn overgelegd en dat ten aanzien van het gebruik van de ruimten waarin die ramen zich bevinden gesteld noch gebleken is dat die een speciale functie hebben waarbij daglicht van essentieel belang is.
3.12. Op grond van al het voorgaande is de voorzieningrechter van oordeel dat de gevraagde voorziening moet worden geweigerd.
3.13. [Eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevraagde voorziening;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op 205,= euro aan verschotten en op 704,= euro aan salaris van de procureur.
Gewezen door mr. J. Blokland, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 november 2003 in tegenwoordigheid van mr. D.D.M. Hazeu, griffier.