Uitspraak
DE RECHTBANK TE ALKMAAR
KG nummer: 200/2004 JJ
Uitspraak: 17 juni 2004
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Alkmaar, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
[EISER}
en
[EISERES],
beiden wonende te Zaandam,
EISERS IN KORT GEDING,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. A.L. van Beugen,
tegen:
[GEDAAGDE],
wonende te Abbekerk,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. M.C. Jonkman.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 7 juni 2004 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van gedaagde pleitnotities en van de zijde van eiseres de originele dagvaarding, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De uitgangspunten
1.1. Eisers en gedaagde hebben, via de makelaar van gedaagde, onderhandeld over de aankoop door eisers van de woning van gedaagde, gelegen aan het [ADRES] te [WOONPLAATS].
1.2. Nadat eisers de woning hadden bezichtigd hebben zij een bod uitgebracht, van 480.000,- euro. De makelaar van gedaagde heeft dat bod aan gedaagde overgebracht, waarbij gedaagde zich akkoord verklaarde met de koopprijs.
1.3. De makelaar van gedaagde heeft vervolgens een concept-koopakte, inclusief een lijst van al dan niet over te nemen roerende zaken, opgesteld en naar partijen toegezonden.
1.4. Gedaagde heeft vervolgens laten weten af te zien van de verkoop.
2. De vordering en de standpunten van partijen
2.1. Eisers vorderen, samengevat, dat gedaagde wordt veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van de koopakte en de verplichtingen uit die akte vervolgens na te komen.
2.2. Volgens eisers was tussen partijen overeenstemming ontstaan over de koop en de verkoop van de woning van gedaagde. Gedaagde moet de verplichtingen die daaruit voortvloeien nakomen, aldus eisers.
2.3. Volgens gedaagde is er geen overeenstemming omtrent de koop/verkoop tot stand gekomen tussen partijen. Volgens gedaagde had zijn makelaar geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst met eisers. Daarom moeten volgens gedaagde onderhandelingsresultaten door partijen zelf worden bekrachtigd, hetgeen niet is geschied. Bovendien was er sprake van een onvoorziene omstandigheid, namelijk dat de omzet van het bedrijf van gedaagde substantieel achteruitging, waardoor gedaagde niet in staat is de nieuwe woning die hij zelf op het oog had te kunnen financieren. Subsidiair stelt gedaagde zich op het standpunt dat er slechts overeenstemming was over koopprijs en leveringsdatum en niet over andere hoofdzaken zoals ontbindende voorwaarden en uitsluitingen. Meer subsidiair stelt gedaagde dat er wellicht sprake zou kunnen zijn van ontijdig afgebroken onderhandelingen, maar dat dat laatste slechts aanleiding kan zijn tot schadevergoeding en niet tot het aangaan van een overeenkomst van koop en verkoop.
2.4. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Voorzover nodig voor de beslissing wordt daarop hierna afzonderlijk en uitdrukkelijk ingegaan.
3. De gronden van de beslissing
3.1. Op grond van hetgeen over en weer is betoogd moet er wel van worden uitgegaan dat tussen partijen overeenstemming is bereikt tot het sluiten van een koopovereenkomst ten aanzien van de woning van gedaagde, en wel voor een koopprijs van 480.000,- euro tegen leveringsdatum 8 oktober 2004.
3.2. Gedaagde heeft zelf ter zitting verklaard dat zijn eigen makelaar hem adviseerde met het door eisers uitgebrachte bod in te stemmen en dat hij, gedaagde, zich daar vervolgens mee akkoord verklaarde.
3.3. Verder is in de conceptkoopakte een uitdrukkelijke leveringsdatum opgenomen en is een door gedaagde als verkoper ondertekende lijst aangehecht waarop roerende zaken staan vermeld die bij de koop zijn begrepen, danwel die kunnen worden overgenomen. Dergelijke omstandigheden kunnen niet anders dan op consensus wijzen.
3.4. De stelling van gedaagde inhoudende dat niet terzake alle hoofdonderdelen overeenstemming was bereikt - hij doelt daarmee in hoofdzaak op het in het concept opgenomen financieringsvoorbehoud - kan niet slagen. Een dergelijk voorbehoud is zo gebruikelijk dat gedaagde zijn thans ingenomen standpunt inhoudende dat hij een dergelijk voorbehoud niet wenst reeds bij de onderhandelingen kenbaar had moeten maken, waarvan niet is gebleken.
3.5. Gedaagde beroept zich voorts op een onvoorziene omstandigheid die nakoming in de weg zou staan, maar ook dat verweer wordt verworpen. Een dergelijke omstandigheid doet zich pas voor wanneer zodanige onvoorzienbare feiten en/of omstandigheden na het totstandkomen van de overeenstemming zich openbaren dat in alle redelijkheid jegens de wederpartij nakoming niet meer kan worden gevergd. Tegenvallende omzetcijfers kunnen niet als zodanig worden aangemerkt.
3.6. De vordering zoals door eisers ingesteld komt erop neer dat gedaagde tot ondertekening van de koopakte overgaat.
3.7. Zoals hiervoor overwogen is tussen partijen overeenstemming omtrent de koop/verkoop ontstaan doordat wilsovereenstemming bestond over de essentialia daarvan. Van een koopovereenkomst is (nog) geen sprake omdat zulks schriftelijk moet geschieden. Dat laatste wil echter niet zeggen dat gedaagde niet tot nakoming van afspraken zou zijn gehouden. De onderhandelingen bevonden zich immers in een zodanig stadium dat eisers erop mochten vertrouwen dat deze in een overeenkomst zouden resulteren. Dat laatste zou pas anders zijn wanneer gedaagde tijdens die onderhandelingen, althans tijdens het bereiken van het mondeling akkoord, uitdrukkelijk had bedongen dat hij zich zou mogen terugtrekken voordat de schriftelijke vastlegging zou hebben plaatsgevonden, maar dat is niet gesteld en daarvan is ook overigens niet gebleken.
3.8. De stelling van gedaagde inhoudende dat zijn makelaar geen volmacht had tot het sluiten van een overeenkomst is dan ook in feite niet relevant; het gaat in deze immers niet over het sluiten van een overeenkomst maar over het nakomen van afspraken die zijn ontstaan in een afgerond stadium van onderhandelingen.
3.9. Het gevorderde zal dan ook worden toegewezen, waarbij aan het totaal der te verbeuren dwangsommen een maximum zal worden gesteld.
3.10. Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van de koopakte met daarin de afspraken die door partijen zijn gemaakt en voorts de verplichtingen die op grond daarvan voor hem ontstaan na te komen, op straffe van een dwangsom van 500,- euro per dag of gedeelte van een dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van 50.000,- euro;
- veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van eisers begroot op 324,78 euro aan verschotten en op 704,- euro aan salaris van de procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. L. van der Heijden, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juni 2004 in tegenwoordigheid van J.J.M. Jeurissen, griffier.