Uitspraak
DE RECHTBANK TE ALKMAAR
KG nummer: 391/2004 JJ
Uitspraak: 25 november 2004
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Alkmaar, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
De publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE BUNSCHOTEN,
zetelende te Bunschoten,
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. J.H. Meijer te Apeldoorn,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HOLLANDSCHE MAATSCHAPPIJ VOOR VASTGOEDONTWIKKELING,
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar,
GEDAAGDE IN KORT GEDING.
Partijen worden hierna ook aangeduid als de gemeente en HMV.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 8 november 2004 heeft eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van beide zijden pleitnotities en van de zijde van eiseres de originele dagvaarding, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
DE BEHANDELING VAN DE ZAAK
1. De uitgangspunten
1.1. Aan de Veenestraat te Bunschoten bevindt zich het "Eemlandia-terrein". Dit beslaat het "Eemlandiagebouw" - een voormalige zuivelfabriek - en terreinen ten zuiden en ten westen daarvan.
1.2. In november 1997 hebben partijen een koopovereenkomst met betrekking tot het object gesloten, waarbij HMV van de gemeente kocht het gebouw Eemlandia met ondergrond, opstallen en ondergrond ten zuiden van het gebouw en een aantal percelen bouwgrond waarop woningen werden voorzien. Op dat moment bevond zich een aantal huurders in het gebouw, van welke omstandigheid in een bijlage die is gehecht aan de koopovereenkomst melding is gemaakt.
1.3. Het gebouw Eemlandia is op 1 december 1997 aan HMV geleverd. De percelen bouwgrond heeft de gemeente later via een ABC-constructie rechtstreeks geleverd aan de afnemers van de later daarop gebouwde woningen. De levering van de opstallen en ondergrond ten zuiden van het gebouw zal conform de overeenkomst pas plaatsvinden, nadat het terrein is gesaneerd.
1.4. Samengevat kwam de overeenkomst er op neer dat afspraken werden gemaakt omtrent de volgende drie onderwerpen:
a. door HMV te realiseren woningbouw op het terrein ten westen van het gebouw Eemlandia (artikel 11);
b. door HMV te verrichten restauratie, respectievelijk herbouw van het gebouw Eemlandia (artikel 10) en
c. invulling en sanering van het terrein ten zuiden van het gebouw Eemlandia (artikelen 12 en 13).
De onder b. genoemde restauratie moet volgens de overeenkomst plaatsvinden voor zover dit het extern aanzien betreft zoals dat er uit zag in 1963.
1.5. Aan het onder a. genoemde gedeelte van de overeenkomst heeft HMV inmiddels uitvoering gegeven.
1.6. HMV heeft de restauratie van het casco van het gebouw in drie fasen geknipt. De eerste fase betrof de restauratie van pakhuizen aan de achterzijde. De tweede fase betreft de restauratie van het voorste gedeelte. De derde fase is er op gericht het perceel te reconstrueren tot de situatie van 1963. Zowel de tweede fase als de derde fase moeten nog worden uitgevoerd.
1.7. Wat de restauratie/herbouw betreft heeft HMV de verplichting op zich genomen zulks vóór 1 januari 2000 te realiseren. De gemeente heeft die termijn - artikel 10 sub b van Pro de overeenkomst staat dat toe - verlengd tot 1 januari 2002.
1.8. Op 6 december 2000 is het gebouw aangewezen als beschermd monument (rijksmonument). In verband daarmee moet er niet alleen ter zake de verbouw een bouwvergunning worden aangevraagd en afgegeven, maar eveneens een monumentenvergunning. Volgens de wettelijke bepalingen kan een bouwvergunning pas worden verstrekt wanneer een monumentenvergunning is verleend en daartegen geen bezwaar is ingesteld, dan wel, indien wèl bezwaar is ingesteld, een verzoek tot opheffing van de opschorting van de monumentenvergunning is toegewezen (artikel 54 van Pro de Woningwet).
1.9. Bij aan HMV gerichte brief van 19 november 2003 heeft de gemeente aangedrongen op voortgang van het project en heeft zij nadere termijnen gesteld voor de verdere restauratiewerkzaamheden, hetgeen erop neerkomt dat HMV vóór 1 januari 2005 de tweede fase gerealiseerd moet hebben en dat vervolgens vóór 1 juli 2005 de derde fase gereed moet zijn.
1.10. Nadat een eerdere aanvraag voor een door HMV ingediende monumentenvergunning wegens het ontbreken van de benodigde gegevens was afgewezen, heeft HMV, na aandringen door de gemeente, uiteindelijk een monumentenvergunning ten behoeve van de tweede fase aangevraagd en, op 22 maart 2004, verkregen.
1.11. Aan de monumentenvergunning is een aantal voorwaarden verbonden, waaronder het voorschrift dat HMV, anders dan door haar aangevraagd, geen dakramen mag plaatsen, met uitzondering van 2 dakramen ter plaatse van de dakkapel.
1.12. HMV wil, blijkens haar aanvraag, meer dakramen plaatsen. Om die reden heeft zij tegen de vergunning bezwaar ingesteld. B&W van de gemeente heeft dat bezwaar ongegrond verklaard. HMV heeft vervolgens beroep ingesteld bij de Sector Bestuursrecht van de Rechtbank te Utrecht. Er is nog geen uitspraak op het beroep gedaan. Zolang dit beroep loopt kan de gemeente, gelet op voornoemde bepaling uit de Woningwet, de - klaarliggende - bouwvergunning niet verlenen.
1.13. Ten behoeve van de derde fase heeft HMV nog geen aanvragen voor vergunningen ingediend.
2. De vordering en de standpunten van partijen
2.1. De gemeente vordert, zakelijk weergegeven,
(1) veroordeling van HMV om de werkzaamheden aan de tweede fase af te ronden vóór 1 januari 2005 en de werkzaamheden aan de derde fase vóór 1 juli 2005, althans wat betreft beide vorderingen vóór een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen data
(2) veroordeling van HMV om binnen twee weken de benodigde vergunningen aan te vragen ten behoeve van de derde fase, alles op verbeurte van dwangsommen.
2.2. Volgens de gemeente dient HMV haar verplichtingen uit de koopovereenkomst van november 1997 na te komen. Volgens de gemeente heeft HMV herhaaldelijk afspraken omtrent de door haar uit te voeren restauratiewerkzaamheden ten behoeve van de tweede en de derde fase geschonden; reden waarom de gemeente in de brief van 19 november 2003 nadere, volgens haar redelijke, termijnen heeft gesteld. Volgens de gemeente is het HMV zelf die de blokkade veroorzaakt doordat zij tegen de door haar ingediende monumentenvergunning bezwaar en vervolgens beroep heeft ingesteld.
2.3. HMV heeft de vorderingen bestreden. Zij stelt voorop dat de voorzieningenrechter zich onbevoegd dient te verklaren, nu de zaak in behandeling is bij de bestuursrechter. HMV stelt verder dat zij door het maken van bezwaar en het instellen van beroep slechts gebruik maakt van haar rechten om een haar conveniërend ontwerp van het gebouw te bewerkstelligen, hetgeen haar niet zou kunnen worden tegengeworpen. HMV betoogt dat, nu de bestuursrechter nog niet heeft beslist, zij, HMV, niet eens kan beginnen. Verder stelt HMV dat de door de gemeente gestelde nadere termijnen eenzijdig en zonder overleg met HMV zijn vastgesteld. HMV bestrijdt dat de desbetreffende termijnen alleszins redelijke zijn, zoals de gemeente stelt. Verder is er volgens HMV ten aanzien van de derde fase een probleem met een huurder in het gebouw, die niet wenst te vertrekken. HMV wil wachten tot deze huurder vrijwillig vertrekt. Om die reden stelt HMV nog geen vergunningen te hebben aangevraagd omdat volgens haar zulks niet realistisch zou zijn. Tot slot stelt HMV dat spoedeisend belang aan de zijde van de gemeente ontbreekt.
2.4. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht, onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities. Voor zover nodig voor de beslissing zal daarop hierna uitdrukkelijk worden ingegaan.
3. De gronden van de beslissing
3.1. De enkele omstandigheid dat er ter zake de vergunningverlening een beroepsprocedure loopt bij de bestuursrechter te Utrecht, wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter onbevoegd is om van de thans bij wijze van voorziening gevorderde nakoming van een overeenkomst tussen partijen kennis te nemen. Het primaire verweer wordt dan ook gepasseerd.
3.2. Spoedeisend belang aan de zijde van de gemeente is voldoende uit de verf gekomen. Gelet op de stellingen van HMV ziet het er niet naar uit dat zij spoedig tot verdere uitvoering van de afspraken tussen partijen zal komen, terwijl de overeengekomen termijnen al diverse keren zijn overschreden, respectievelijk bijgesteld en de afspraken daaromtrent reeds in 1997 zijn gemaakt. Verder kan worden aangenomen dat de gemeente ter plaatse gelet op de reeds gerealiseerde woningbouw spoedig zekerheid wenst om tot afronding van het project te komen.
3.3. De vordering van de gemeente komt er in het kort op neer dat zij nakoming wenst van de overeenkomst uit 1997 voor zover die nog niet is uitgevoerd. De termijn voor het uitvoeren van de restauratie zoals die indertijd is overeengekomen, namelijk 1 januari 2000, is reeds met een aanzienlijke tijdspanne overschreden, hetgeen ook geldt voor de nadien toegestane verlenging tot januari 2002. Thans voert HMV aan dat zij niet in staat is verder te werken omdat de benodigde vergunningen ontbreken. Zij gaat er daarbij echter aan voorbij dat dat door het instellen van bezwaar en vervolgens beroep tegen de monumentenvergunning een omstandigheid betreft die HMV zelf in het leven heeft geroepen en dus zelf in de hand heeft. Juist is dat HMV onder reguliere omstandigheden gebruik zal mogen maken van de diverse beroepsmogelijkheden ten aanzien van het vergunningstelsel. In de onderhavige zaak is echter reeds vastgesteld dat de overeengekomen termijnen van restauratie van het desbetreffende gebouw reeds lang zijn overschreden en niet aannemelijk is geworden dat zulks te wijten is aan omstandigheden die voor rekening van de gemeente moeten worden gehouden of ter zake waarvan HMV zich kan vrijwaren. Integendeel, onvoldoende gemotiveerd weersproken heeft de gemeente gesteld dat MHV zich ter zake de vergunningaanvraag onvoldoende heeft ingespannen onder meer doordat zij nalatig is geweest met het verstrekken van informatie en gegevens aan de vergunningverlenende instantie. Onder die omstandigheden komt haar een beroep op de door haar bedoelde procesgang niet toe, althans is deze voor haar risico. Verder kan HMV de voortgang eenvoudig realiseren door opheffing te vragen van de schorsende werking van de monumentenvergunning bij de bestuursrechter te Utrecht. De gemeente heeft toegezegd dan onmiddellijk de bouwvergunning te zullen verstrekken. Bovendien moet ervan worden uitgegaan dat de afwerking van een omvangrijk project als het onderhavige niet afhankelijk mag zijn van een relatief klein element als het al dan niet mogen plaatsen van - meer - dakramen. Die ramen kunnen immers later ook nog worden geplaatst, al zal dat wellicht wat meer kosten, maar ook dat is vooralsnog voor rekening van HMV, nu zij, zoals gezegd, zelf eerder weinig voortvarend heeft gehandeld.
3.4. Wat de door HMV bedoelde huursituatie betreft, geldt hetzelfde. Bij het sluiten van de overeenkomst in 1997 was die situatie een gegeven. Ter zitting is vastgesteld dat HMV tegen de betreffende huurder geen enkele actie heeft ondernomen, in die zin dat zij tot opzegging is overgegaan of anderszins een einde van die huurverhouding heeft bewerkstelligd. HMV heeft zich jegens de gemeente zeven jaren geleden verplicht om het werk uit te voeren en indien zij bij die uitvoering gehinderd zou zijn door de huurkwestie had het op haar weg gelegen om actie te ondernemen. Nu zij dat heeft nagelaten komt die omstandigheid voor haar rekening.
3.5. Ook overigens zijn geen omstandigheden aannemelijk geworden op grond waarvan HMV niet tot spoedige nakoming van haar verplichtingen jegens de gemeente zou kunnen over gaan.
3.6. Ter zitting is aannemelijk geworden dat de termijnen zoals door de gemeente gevorderd niet haalbaar zullen zijn. Volgens HMV moet met de voltooiing van fase twee op een tijdspanne van ongeveer zes maanden worden gerekend en met het vervolgens realiseren van fase drie een termijn van zes tot acht maanden. Rekening houdend met die gegevens zullen de vorderingen worden toegewezen op de wijze al hierna gemeld. Voor het aanvragen van de vergunningen voor fase drie zal een wat ruimere termijn worden gegund als gevorderd. De dwangsom en het maximum daarvan komen niet onredelijk hoog voor.
3.7. HMV zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt HMV om de tweede fase van de restauratiewerkzaamheden voor 1 juli 2005 te hebben afgerond;
- veroordeelt HMV om de derde fase van de restauratiewerkzaamheden voor 1 februari 2006 te hebben afgerond;
- beide veroordelingen op straffe van een dwangsom van 2.000 euro per dag of gedeelte van een dag dat HMV niet dan wel niet volledig binnen de hiervoor genoemde termijnen de genoemde werkzaamheden heeft verricht, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van 200.000 euro;
- gebiedt HMV om binnen zes weken na betekening van dit vonnis een volledige en ontvankelijke aanvraag voor een monumentenvergunning ten behoeve van de derde fase van de restauratiewerkzaamheden, alsmede een volledige en ontvankelijke aanvraag voor een bouwvergunning ten behoeve van de derde fase bij de gemeenten in te dienen, op straffe van een dwangsom van 1.000 euro per dag of gedeelte van een dag dat HMV niet dan wel niet volledig binnen de hiervoor genoemde termijnen de genoemde werkzaamheden heeft verricht, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van 100.000 euro;
- veroordeelt HMV in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op 311,40 euro aan verschotten en op 816 euro aan salaris van de procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorzieningen.
Gewezen door mr. L.J.L. Koster, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 november 2004 in tegenwoordigheid van J.J.M. Jeurissen, griffier.