Uitspraak
Rechtbank Alkmaar
Sector kanton - locatie Hoorn
Vonnis
in de zaak van:
[verhuurder], wonende te Medemblik
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: [verhuurder]
gemachtigden: mr. F.E. de Neef, advocaat te Amsterdam, alsmede deurwaarder F.J.M. van der Meer te Alkmaar
- tegen -
[huurder], wonende althans verblijvende te [postcode] Koog a/d Zaan, gemeente Zaanstad, aan [adres]
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: [huurder]
gemachtigde: mr. J.W.C. Bruins, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop in conventie en in reconventie
[Verhuurder] heeft bij dagvaarding van 29 juli 2004 in conventie een vordering ingesteld. Ter zitting van 18 oktober 2004 heeft [verhuurder] producties en beslagstukken in het geding gebracht. [Huurder] heeft op die zitting geconcludeerd voor antwoord in conventie en een eis in reconventie ingesteld (onder overlegging van producties).
Vervolgens heeft [verhuurder] van repliek in conventie gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd (met producties).
Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie (met een productie) en van dupliek in reconventie.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
1. [Verhuurder] heeft aan [huurder] verhuurd de woonruimte c.a. aan [adres] te Medemblik. Blijkens de hiervan opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst is de huur aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 28 december 2003 en lopende tot en met 31 december 2005, met een minimale huurperiode van twaalf maanden.
2. De huurprijs bedraagt € 1.100,- per maand, inclusief voorschot servicekosten, bij vooruitbetaling te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
3. [Huurder] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom aan [verhuurder] betaald ad € 2.200,-.
4. Op 16 juli 2004 is het gehuurde door brand teniet gegaan.
De vordering in conventie
5. [Verhuurder] vordert:
- de huur voor de woonruimte aan [adres] te Medemblik van mei 2004 tot en met 16 juli 2004 ad in totaal € 2.767,74,
- de huur voor de kantoorruimte [adres] (voor) te Medemblik van april 2004 tot en met 16 juli 2004 ad in totaal € 966,93,
- de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.458,35,
- € 856,32 terzake van kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid
alles vermeerderd met de contractuele dan wel wettelijke rente en de proceskosten (waaronder beslagkosten).
6. [Verhuurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [huurder] ondanks sommaties de huur voor de woonruimte in kwestie over bovengenoemde maanden ten onrechte onbetaald heeft gelaten. Hetzelfde geldt voor de huur van bovengenoemde bedrijfsruimte. Volgens [verhuurder] zijn partijen met betrekking tot die bedrijfsruimte per 1 februari 2004 een huurovereenkomst aangegaan. De kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid hebben betrekking op een naar aanleiding van klachten van [huurder] verricht bouwkundig onderzoek naar de oorzaak van het afbrokkelen van een op het balkon van [huurder] (in opdracht van [verhuurder]) gemetseld muurtje (van welk onderzoek als productie 8 bij dagvaarding een expertiserapport is overgelegd). Dit onderzoek heeft (volgens [verhuurder]) aangetoond dat de klachten van [huurder] ongegrond waren, zodat de kosten van het onderzoek voor rekening van [huurder] dienen te komen.
Het verweer in conventie
7. [Huurder] erkent het bestaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte. Hij voert echter aan dat hij de huurpenningen over de periode in kwestie heeft opgeschort/verrekend omdat [verhuurder] zijn verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen en omdat [huurder] door toedoen van [verhuurder] schade heeft geleden.
8. Met betrekking tot het niet nakomen van verhuurdersverplichtingen door [verhuurder] wijst [huurder] op het volgende.
- Volgens [huurder] hoorde het gebruik van de garage ook tot de huurovereenkomst. Reeds op 7 januari 2004 heeft [huurder] naar hij aanvoert aan [verhuurder] gemeld dat het slot op de garagedeur niet werkte, waardoor de deur niet geheel dicht kon. Pas op 17 april 2004 heeft [verhuurder] het slot hersteld. Door het niet sluiten van de garagedeur gedurende drie maanden heeft [huurder] niet het huurgenot gehad waarop hij aanspraak kon maken, zodat partiële ontbinding van de huurovereenkomst volgens [huurder] gerechtvaardigd is tot een bedrag ad 3 maal € 25,- = € 75,-.
- [Huurder] heeft [verhuurder] diverse malen gewezen op de slechte, gevaarlijke toestand van het balkon. Op 24 april 2004 heeft [verhuurder] uiteindelijk twee werkmannen laten komen die zijn begonnen met het vervangen van het balkon. Op 8 mei 2004 is rond het balkon een muurtje geplaatst. Dit is echter slechts 40 cm hoog, veruit onder de wettelijke grens. Derhalve is het balkon nog steeds gevaarlijk en daardoor onbruikbaar. [Huurder] heeft dus niet het huurgenot gehad waarop hij recht had, zodat partiële ontbinding tot een bedrag ad € 162,50 (6,5 maand ad € 25,- per maand) gerechtvaardigd is.
- Ook heeft [huurder] zich vergeefs bij [verhuurder] beklaagd over de onderhoudstoestand van de tuin en de hal.
9. Met betrekking tot door toedoen van [verhuurder] door [huurder] geleden schade voert [huurder] het volgende aan.
- De werkmannen die op 24 april 2004 aan het balkon hebben gewerkt hebben op aanwijzing van [verhuurder] de onderkant van een antieke kast van [huurder] die in de garage stond gebruikt ter betimmering van het balkon. De waarde van die kast was volgens [huurder] € 1.875,-.
- [Verhuurder] heeft zonder toestemming van [huurder] spullen uit de garage verwijderd, waarbij het zadel van een mountainbike is beschadigd (kosten zadel: € 145,-) en het onderstel van een teakhouten tuintafel is verdwenen (kosten tuintafel: € 1.395,-) waardoor de tuintafel onbruikbaar is geworden.
- Het is gebleken dat [verhuurder] de gemeenschappelijke ruimte van het gehuurde van stroom voorziet via de meter van [huurder], waardoor [huurder] dus ook voor de andere huurders betaalt.
1. Samenvattend dient volgens [huurder] de huurvordering met betrekking tot de woonruimte ad € 2.767,74 verminderd te worden met de bovengenoemde 'partiële ontbindings- en schadeposten' (balkon, garage, tuintafel, antieke kast, zadel mountainbike) ad in totaal € 3.652,50, zodat [huurder] van [verhuurder] te vorderen heeft een bedrag ad € 884,76. Bij dupliek in conventie verzoekt [huurder] subsidiair de door hem geleden schade (inzake kast, tafel en zadel) te schatten conform artikel 6:97 BW.
11. Verder voert [huurder] nog aan dat [verhuurder] ten onrechte de door hem bij aanvang van de huur betaalde borgsom ad € 2.200,- niet heeft terugbetaald. De door [verhuurder] aangevoerde reden voor inhouding van die borgsom (brandstichting door [huurder]) is volgens [huurder] onterecht. [Huurder] ontkent brand te hebben gesticht. Bovendien heeft [verhuurder] de omvang van de schade niet aangetoond. [Huurder] gaat ervan uit dat de schade door de opstalverzekering van [verhuurder] is vergoed.
1. [Huurder] ontkent een huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte te zijn aangegaan. Volgens [huurder] hebben partijen in januari 2004 wel overleg gevoerd over een te huren kantoorruimte op de begane grond voor € 275,- per maand. Daartoe diende een tussenwand geplaatst te worden om een afgescheiden kantoorruimte te creëren. Volgens [huurder] heeft hij nadrukkelijk aangegeven dat alleen een huurovereenkomst zou worden aangegaan indien de ruimte geschikt en representatief zou zijn om als kantoorruimte te dienen. (De ruimte diende volgens [huurder] om die reden een eigen gas- en elektra aansluiting te hebben en de buren dienden niet over een sleutel van de ruimte te beschikken.) Aan die voorwaarden heeft [verhuurder] echter niet voldaan, zodat er nimmer een huurovereenkomst tot stand is gekomen. (De tussenwand is in week 5 van 2004 geplaatst, maar de warmtebron bevond zich bij de buren en de watermeter in het gedeelte van [huurder], zodat buren over een sleutel zouden moeten beschikken. In week 11 was kantoorruimte nog steeds niet af. Kort daarop heeft [verhuurder] een muur paars geverfd, hetgeen niet passend is voor een kantoorruimte. Op 19 maart 2004 was [huurder] het zat en heeft hij zijn in de ruimte opgeslagen spullen weggehaald.) Met betrekking tot de door [verhuurder] als productie 9 bij dagvaarding overgelegde bankafschriften waarop twee betalingen ad € 275,- staan vermeld onder de vermelding 'huur februari' en 'huur maart' merkt [huurder] op dat dit geen huurbetalingen zijn. Het bedrag voor februari is betaald omdat [verhuurder] investeringen diende te doen om de ruimte geschikt te maken als kantoor en het bedrag voor maart omdat [huurder] de ruimte had gebruikt voor opslag van spullen. Uit deze betalingen kan dan ook niet het bestaan van een huurovereenkomst worden afgeleid. Over alle essentialia voor een huurovereenkomst bestond volgens [huurder] tussen partijen geen overeenstemming. Voor het geval de kantonrechter desondanks mocht oordelen dat sprake is van een huurovereenkomst, verzoekt [huurder] deze te ontbinden per 19 maart 2004, omdat [verhuurder] ondanks meerdere verzoeken niet per 1 februari 2004 een voor een kantoor geschikte ruimte ter beschikking heeft gesteld.
1. Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voert [huurder] aan dat deze onredelijk zijn. De huurachterstand verminderd met de borg bedraagt slechts € 567,74 en bovendien heeft een deel van de verrichte incassowerkzaamheden geen betrekking op de vordering in kwestie.
14. De gevorderde vergoeding voor het opgemaakte expertiserapport inzake het balkon moet volgens [huurder] worden afgewezen, nu niet tussen partijen is overeengekomen dat [huurder] als huurder deze kosten moet betalen.
De vordering in reconventie
1. [Huurder] vordert veroordeling van [verhuurder] tot terugbetaling van de borgsom ad € 2.200,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 december 2003, alsmede veroordeling van [verhuurder] tot betaling van een bedrag ad € 739,76 (wegens verrekening met de gestelde schadeposten en de vergoedingen voor gederfd huurgenot).
1. Voor het geval de schade aan tuintafel, kast en zadel niet verrekend kunnen worden met de huurpenningen, vordert [huurder] primair veroordeling van [verhuurder] tot betaling van het desbetreffende schadebedrag ad € 3.415,-, en subsidiair veroordeling van [verhuurder] tot betaling van een door de kantonrechter o.g.v. artikel 6:97 BW te schatten schadebedrag.
17. Voor het geval partiële ontbinding wegens huurderving in conventie niet mogelijk is, vordert [huurder] deze partiële ontbinding in reconventie.
Het verweer in reconventie
18. [Verhuurder] is van mening dat de reconventionele vordering moet worden afgewezen.
De beoordeling in conventie
19. De kantonrechter overweegt als volgt.
20. Tussen partijen staat vast dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woonruimte aan [adres]. [Verhuurder] heeft gemotiveerd betwist dat de garage ook tot het gehuurde behoorde. Als er al vanuit zou moeten worden gegaan dat de garage onderdeel van het gehuurde uitmaakte, dan geldt dat de vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst wegens het gemis aan huurgenot daarvan te laat is ingesteld. Immers, voor de vordering tot vermindering van de huurprijs op grond van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW juncto artikel 7:257 lid 1 BW geldt een vervaltermijn van 6 maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Die termijn is in casu verstreken: blijkens de als productie 2 bij de conclusie van antwoord overgelegde brief heeft [huurder] op 9 februari 2004 over het slot van de garage geklaagd. De vordering tot vermindering van de huurprijs had dus uiterlijk op 9 augustus 2004 moeten worden ingesteld in plaats van pas op 18 oktober 2004. Het slot is door [verhuurder] op 17 april 2004 gerepareerd, zodat ook het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW [huurder] geen soelaas kan bieden. Het beroep van [huurder] op partiële ontbinding van de huurovereenkomst wegens het gemis van het huurgenot van de garage zal dan ook worden gepasseerd.
21. Ook het beroep op partiële ontbinding wegens het gemis van huurgenot van het balkon zal worden verworpen. Zoals door [verhuurder] bij repliek sub 24 (onweersproken) is gesteld, heeft [huurder] aanvankelijk het provisorisch karakter van het balkon geaccepteerd en is tussen partijen afgesproken dat het balkon in het voorjaar zou worden hersteld, hetgeen ook is gebeurd. Vervolgens heeft [huurder] kritiek geuit op de hoogte van de gemetselde muur, in die zin dat die slechts 40 cm hoog en derhalve onder de geldende wettelijke norm zou zijn. [Verhuurder] heeft er echter bij repliek sub 26 op gewezen dat [huurder] nalaat te vermelden op welk specifiek wettelijke voorschrift hij doelt, terwijl bovendien uit de als productie 8 bij dagvaarding overgelegde foto's blijkt dat de hoogte van de muur niet tot 40 cm beperkt is. [Huurder] is hier bij dupliek niet op ingegaan. Gelet hierop acht de kantonrechter het verweer van [huurder] onvoldoende feitelijk onderbouwd, zodat dit verweer zal worden gepasseerd.
22. Aan de onderhoudstoestand van de tuin en de hal verbindt [huurder] kennelijk geen consequenties met betrekking tot de verschuldigde huurprijs, zodat deze kwestie onbesproken kan blijven.
23. Ook de kwestie van de stroomaftap ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimte via de meter van [huurder] kan buiten beschouwing blijven, nu hieraan blijkens het gestelde sub 29 van de conclusie van antwoord geen enkel schadebedrag wordt verbonden en op dit punt door [huurder] ook geen voorbehoud is gemaakt.
24. Het beroep op verrekening met betrekking tot de door [huurder] gestelde schade aan de antieke kast, de tuintafel en het fietszadel zal op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW worden gepasseerd, nu gelet op de gemotiveerde betwisting door [verhuurder] de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Deze schadeposten zullen in reconventie aan de orde komen.
25. Gelet op het vorenstaande is de gevorderde huurachterstand met betrekking tot de woonruimte aan [adres] toewijsbaar, met dien verstande dat de door [huurder] betaalde waarborgsom ad € 2.200,- hierop in mindering dient te strekken. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [verhuurder] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die rechtvaardigen dat, nu de huurovereenkomst reeds in juli 2004 is geëindigd, de borgsom nog langer wordt ingehouden. De huurachterstand is mitsdien toewijsbaar tot een bedrag ad € 567,74.
26. Met betrekking tot de kwestie van de huur van de kantoorruimte aan de [adres] (voor) overweegt de kantonrechter het volgende. In artikel 7:201 lid 1 BW is bepaald: 'Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie'. Uit de stukken van het geding blijkt dat partijen in januari 2004 hebben gesproken over het gaan huren door [huurder] van de desbetreffende kantoorruimte, dat de ruimte in kwestie daadwerkelijk door [huurder] is gebruikt (voor de opslag van spullen) en dat voor dit gebruik in februari en maart 2004 een vergoeding is betaald onder de titel 'huur' (zie de als productie 9 bij dagvaarding overgelegde rekeningafschriften). Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van de kantonrechter aan de essentialia van huur (gebruik van - een gedeelte van - een zaak en een tegenprestatie) voldaan, zodat tussen partijen een huurovereenkomst geacht moet worden tot stand te zijn gekomen. Van een voorwaardelijk karakter van de huurovereenkomst is onvoldoende gebleken. Nu [huurder] echter voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het gehuurde in redelijkheid niet als kantoorruimte bruikbaar was (zo ontbrak een eigen verwarming), was [huurder] naar het oordeel van de kantonrechter gerechtigd zijn huurbetalingen met ingang van april 2004 op te schorten. De gevorderde huurachterstand over de maanden april 2004 tot en met 16 juli 2004 zal dan ook worden afgewezen.
1. Ook de gevorderde vergoeding ad € 856,32 voor het opgemaakte expertiserapport zal worden afgewezen. Gelet op het aanvankelijk provisorisch karakter van het balkon (waarvan de overgelegde foto's getuigen) alsmede gelet op de inhoud van het expertiserapport (waaruit blijkt dat vraagtekens worden gezet bij de deugdelijkheid van de verankering) is er onvoldoende grond om [huurder] met de kosten van dat rapport te belasten, nu niet kan worden gezegd dat er voor het opmaken van dit rapport geen enkele noodzaak bestond.
1. De buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar over het aan huurachterstand (voor de woonruimte) toegewezen bedrag ad € 567,74, derhalve tot een bedrag ad € 161,74 inclusief BTW conform het door de kantonrechters gehanteerde tarief zoals vervat in het rapport Voorwerk II.
29. Ook de gevorderde contractuele rente is toewijsbaar (vanaf 1 juli 2004), nu hiertegen geen zelfstandig verweer is gevoerd.
30. Nu de vordering van [verhuurder] slechts voor een gering deel is toegewezen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in dier voege dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. Ook de beslagkosten dienen derhalve voor rekening van [verhuurder] te blijven.
De beoordeling in reconventie
31. Gelet op hetgeen is overwogen in conventie dient in reconventie alleen nog de gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de antieke kast, de tuintafel en het fietszadel aan de orde te komen.
32. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen, daar niet alleen in het midden is gebleven (gelet op de gemotiveerde betwisting door [verhuurder]) of [verhuurder] voor de gestelde schade verantwoordelijk is, maar bovendien de omvang van de betwiste schade door [huurder] onvoldoende feitelijk is onderbouwd.
33. [Huurder] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
Veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] tegen kwijting te betalen € 729,58, te vermeerderen met de contractuele rente ad 12% per jaar over € 567,74 vanaf 1 juli 2004 tot de dag van betaling.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [huurder] in de proceskosten, die tot heden voor [verhuurder] worden vastgesteld op een bedrag van € 225,- voor salaris van de gemachtigde van [verhuurder] [waarover [huurder] geen BTW verschuldigd is].
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van de Sande, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2005.
De griffier
De kantonrechter
Rolnummer: 168682 CV EXPL 04-2190
Uitspraakdatum: 25 april 2005