Uitspraak
Rechtbank Alkmaar
Sector kanton - locatie Hoorn
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [eiser 1], wonende te Baarn
2. [eiser 2], wonende te Dordrecht
eisende partij in kort geding
verder ook te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J.W. Bloem, advocaat te Zaandam
tegen:
[gedaagde], wonende te [postcode] Groesbeek aan de [adres]
gedaagde partij in kort geding
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans, advocaat te Hoorn
Het procesverloop
[Eiser] heeft bij dagvaarding d.d. 30 maart 2005 (met producties) een voorziening gevorderd.
De zaak is behandeld op de terechtzitting van 8 april 2005.
Beide partijen hebben hun standpunten bij monde van hun gemachtigde toegelicht aan de hand van pleitnotities en producties. [Eiser] heeft ter zitting de eis gewijzigd, zoals reeds aangekondigd in het schrijven van de gemachtigde van 6 april 2005.
De inhoud van deze processtukken geldt als hier ingelast.
Na afloop van de behandeling is (nader) uitspraak bepaald op heden.
De uitgangspunten
1. [Gedaagde] huurt thans ruim 20 jaar van [eiser] het winkelpand met de daarbij behorende bovenwoningen aan [adres] te Hoorn, kadastraal bekend sectie B, [nummer], groot 2.03 are (hierna te noemen: het gehuurde). De huurprijs per kwartaal bedraagt thans € 8.498,00 exclusief BTW. Ingevolge de tussen partijen geldende huurovereenkomst komt het onderhoud van het gehuurde, zowel voor wat betreft de binnen- als de buitenkant, voor rekening van [gedaagde]. [Eiser] betaalt de kosten van de opstalverzekering en overige zakelijke lasten, met uitzondering van het gebruikersaandeel onroerende zaakbelasting dat voor rekening van [gedaagde] is.
2. [Eiser] heeft [gedaagde] bij dagvaarding d.d. 25 maart 2002 in rechte betrokken. [Eiser] heeft daarbij primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd alsmede veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de kosten van onderhoud, subsidiair een machtiging om dat onderhoud op kosten van [gedaagde] te doen uitvoeren, en meer subsidiair veroordeling van [gedaagde] om dit onderhoud op diens kosten te doen uitvoeren.
3. Nadat terzake een deskundigenbericht was verkregen heeft de kantonrechter bij (eind)vonnis d.d. 3 mei 2004 (rolnummer: 120808 CV EXPL 02-828) de vordering van [eiser] in zoverre toegewezen dat [eiser] werd gemachtigd om de onderhoudswerkzaamheden welke zijn omschreven in bijlage 1 van het deskundigenrapport d.d. 9 juli 2003 zelf voor rekening van [gedaagde] te doen uitvoeren en [gedaagde] onder zekerheidstelling werd veroordeeld om de aan de werkzaamheden verbonden kosten op vertoon van de desbetreffende facturen aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen. Het meer of anders gevorderde (waaronder derhalve ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) is door de kantonrechter afgewezen.
4. Tegen dit vonnis is uitsluitend door [gedaagde] hoger beroep ingesteld.
De vordering
5. [Eiser] vordert bij wege van voorlopige voorziening bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en onder verbeurte van een dwangsom - kort samengevat - ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 20.034,79 ter zake van achterstallige huur en onderhoudskosten te vermeerderen met de wettelijke rente, dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
6. [Eiser] heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd. [Eiser] staat - kort en zakelijk samengevat - op het standpunt dat [gedaagde] structureel tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Namens [eiser] is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling d.d. 8 april 2005 een uitvoerige toelichting gegeven. Namens [eiser] zijn een groot aantal voorbeelden opgesomd op grond waarvan naar zijn mening de ontruiming thans gerechtvaardigd geacht moet worden. Zo betaalt [gedaagde] de huur steeds te laat, laat hij na medewerking te verlenen tot bezichtiging van het gehuurde zodat het [eiser] niet mogelijk is om een onderzoek in te stellen naar de staat van onderhoud, weigert hij niettegenstaande het eerdergenoemde vonnis d.d. 3 mei 2004 de onderhoudskosten volledig voor zijn rekening te nemen, laat hij elke vorm van deugdelijk onderhoud terzake van de binnenkant achterwege en heeft hij zonder toestemming de zolderverdieping van [adres] gestript.
7. [Eiser] heeft voorts gesteld dat het gehuurde inmiddels onverzekerbaar is, dit als gevolg van verwijtbaar nalaten van [gedaagde] waardoor er een brandgevaarlijke situatie in het gehuurde heerst. De gemeente Hoorn heeft, aldus [eiser], voorts geconstateerd dat [gedaagde] het gehuurde verhuurt zonder de daartoe vereiste gebruiksvergunning ex artikel 6.1.1, en het gehuurde staat ten slotte sedert geruime tijd deels leeg.
Het verweer
8. [Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal hierna bij de beoordeling van het geschil - voor zover nodig - nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Ten aanzien van de ontruiming
9. De kantonrechter stelt voorop dat in een geschil als het onderhavige bij het bij wege van voorlopige voorziening toewijzen van ontruiming een grote mate van terughoudendheid dient te worden betracht in die zin dat in beginsel geen ontruiming zal mogen worden uitgesproken indien aan redelijke twijfel onderhevig is of zulks in een bodemprocedure zal geschieden. Dit geldt in dit geval te meer aangezien bij vonnis d.d. 3 mei 2004 de kantonrechter een tot ontbinding van de huurovereenkomst strekkende vordering van [eiser] heeft afgewezen tegen welk vonnis door [eiser] geen hoger beroep is ingesteld.
10. Met inachtneming van dit uitgangspunt overweegt de kantonrechter voorshands als volgt.
11. In de eerste plaats heeft [eiser] zijn vordering tot ontruiming gebaseerd op achterstallige huurbetaling door [gedaagde]. Vast staat dat [gedaagde] ten tijde van de betekening van de dagvaarding in verzuim verkeerde met de betaling van de huur over het 1e kwartaal van 2005. Dienaangaande is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling namens [gedaagde] gesteld dat hij zich ten aanzien van de betaling van de huur aanvankelijk heeft willen beroepen op een opschortingsrecht, doch thans heeft besloten hiervan verder af te zien om reden waarvan hij zijn huurbetaling heeft hervat. Vast staat dat [gedaagde] inmiddels ook over het 1e kwartaal van 2005 aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Thans resteert dan ook als huurachterstand de door [gedaagde] aan [eiser] per 1 april 2005 verschuldigde huur over het 2e kwartaal van 2005. Ter zitting is namens [gedaagde] toegezegd dat ook deze huur op korte termijn zal worden betaald. Een en ander overziend rechtvaardigt de op dit moment bestaande huurschuld dan ook niet de gevorderde ontruiming in kort geding.
12. Namens [eiser] is voorts gesteld dat [gedaagde] steeds structureel te laat heeft betaald. [Eiser] heeft evenwel het gegeven dat [gedaagde] over langere tijd te laat heeft voldaan aan zijn huurbetalingsverplichting buiten eerdergenoemde bodemprocedure gehouden. De kantonrechter houdt het er dan ook voorshands voor dat [eiser] destijds onvoldoende aanleiding aanwezig achtte om ook wegens wanbetaling zijdens [gedaagde] ontbinding te vorderen. In het licht daarvan is het de kantonrechter in dit kort geding onvoldoende duidelijk geworden op grond waarvan thans dit argument wel tot een feitelijke ontruiming op korte termijn aanleiding zou moeten geven.
1. [Eiser] heeft verder aangevoerd dat hij als uitvloeisel van het hiervoor genoemde vonnis d.d. 3 mei 2004 achterstallig onderhoud heeft laten uitvoeren en dat de kosten hiervan bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht. Niettegenstaande dit vonnis weigert [gedaagde] evenwel, aldus [eiser], de desbetreffende factuur volledig te voldoen. Thans resteert na het uitwinnen van een door [gedaagde] afgegeven bankgarantie nog een schuld van € 8.923,56. Dienaangaande overweegt de kantonrechter als volgt.
14. Vast staat dat [eiser] middels de bij vonnis d.d. 3 mei 2004 aan hem verstrekte machtiging onderhoud aan de buitenkant van het gehuurde heeft laten plaatsvinden tot een bedrag van € 62.077,11 inclusief BTW. Daarvan heeft [gedaagde] inmiddels een bedrag van € 53.153,55 voldaan. Dat dit is gebeurd middels het uitwinnen van een bankgarantie doet daaraan niet af. Gebleken is dat het restantbedrag door [gedaagde] wordt betwist. Vast staat evenwel dat [gedaagde] het merendeel van de kosten van het achterstallig onderhoud inmiddels aan [eiser] heeft betaald en tegen deze achtergrond kan de opschorting van betaling door [gedaagde] van het restantbedrag - gegeven de gemotiveerde bezwaren tegen de bij hem in rekening gebrachte factuur welke een diepgaander onderzoek vereisen dan waarvoor dit kort geding zich leent - bezwaarlijk als een toereikende grondslag voor de gevorderde ontruiming worden beschouwd. De grieven in appèl hebben mede op dit punt betrekking zodat verwacht kan worden dat het Hof zich ter zake over dit discussiepunt tussen partijen zal uitspreken. De kantonrechter vermag niet in te zien dat het van [eiser] niet zou kunnen althans mogen worden gevergd dit oordeel van de appèlrechter af te wachten.
15. [Eiser] heeft gesteld dat voor het gehuurde inmiddels geen opstalverzekering meer kan worden afgesloten hetgeen [gedaagde] valt te verwijten aangezien sprake is van ernstig achterstallig onderhoud zowel voor wat betreft de binnenkant (verwarming en elektriciteit) als voor wat betreft de buitenkant (ook na het reeds uitgevoerde onderhoud). Dienaangaande overweegt de kantonrechter als volgt.
16. De kantonrechter acht zeker niet onaannemelijk dat de omstandigheid dat het gehuurde onverzekerbaar is - zo mocht worden geoordeeld dat dit gegeven te wijten is aan wanprestatie van [gedaagde] - in een bodemprocedure aanleiding zal kunnen zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst alsmede voor ontruiming van het gehuurde. In het kader van dit kort geding dient te worden beoordeeld of op basis van de thans voorhanden zijnde gegevens in voldoende mate aannemelijk is te achten dat de kantonrechter [eiser] in een nog aan te spannen bodemprocedure op dit punt in het gelijk zal stellen. De kantonrechter acht een en ander op dit moment evenwel niet van een zodanig concreetheid dat op grond daarvan een zo verstrekkende ontruiming in kort geding gerechtvaardigd kan worden geacht. [Eiser] heeft een en ander niet met toereikende concrete informatie onderbouwd. Het als productie 11 overgelegde schrijven van de Noordborgh Verzekeringen en Financiële Diensten d.d. 29 oktober 2003 kan niet als zodanig gelden. In dit schrijven wordt weliswaar melding gemaakt van technische inspecties van verzekeringsexperts, doch van deze inspecties wordt geen enkel rapport overgelegd. Ook aan het schrijven van Aegon Schade bedrijven d.d. 16 mei 2003 komt in deze procedure te weinig gewicht toe.
17. Ook de door [eiser] gestelde brandgevaarlijke situatie in het gehuurde is niet met voldoende onafhankelijke rapporten geadstrueerd. [Eiser] heeft gewezen op de als produktie 3 bij de inleidende dagvaarding overgelegde rapporten van installatiebedrijf Schermer B.V. en elektrotechnisch bedrijf De Best, doch ter zake ontbreekt een rapport van de brandweer. Evenmin is duidelijk wat het standpunt van de gemeentelijke Dienst Bouw- en Woningtoezicht op dit punt is. In dit verband heeft de kantonrechter het volgende in aanmerking genomen.
18. Vast staat dat het [gedaagde] thans ontbreekt aan de vereiste gebruiksvergunning ex artikel 6.1.1 van de Bouwverordening, dit in verband met de in het gehuurde aanwezige woonunits. [Eiser] heeft in dit verband terecht aangevoerd dat [gedaagde] zijdens de gemeente Hoorn bij schrijven d.d. 17 maart 2005 is aangeschreven, doch hierbij is [gedaagde] erop gewezen dat hij thans niet beschikt over de vereiste gebruiksvergunning en dat hij deze dient aan te vragen. Van een aanschrijving tot beëindiging van de gestelde bewoning (bijvoorbeeld omdat de situatie ter plaatse vanuit een oogpunt van (brand)veiligheid niet langer valt te tolereren) is evenwel geen sprake. Kennelijk heeft de gemeentelijke Dienst Bouw- en Woningtoezicht daartoe onvoldoende aanleiding gezien althans het ontbreekt de kantonrechter aan voldoende aanwijzingen om tot een andersluidend oordeel te komen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om - indien dit anders ligt en de gemeentelijke Dienst Bouw- en Woningtoezicht dan wel de brandweer van oordeel is dat de (woon)situatie in het gehuurde niet aan de vereiste veiligheid voldoet, deze stelling met concrete informatie te adstrueren. Ook op dit onderdeel zal nader onderzoek dan wel nadere bewijslevering (bijvoorbeeld middels een deskundigenonderzoek) nodig zijn en daarvoor leent zich deze procedure niet.
19. In het kader van dit kort geding kan voorts moeilijk worden vastgesteld of en zo ja, onder welke voorwaarden, eerdergenoemde gebruiksvergunning - ter zake waarvan [gedaagde] ter zitting heeft gesteld dat deze op korte termijn zal worden aangevraagd - door de gemeente Hoorn zal worden verleend en het komt de kantonrechter onjuist voor om met een eventuele ontruiming reeds in kort geding in negatieve zin op een dergelijke bestuursbesluit vooruit te lopen.
20. Het geheel overziend ziet de kantonrechter thans onvoldoende grond om de gevorderde ontruiming in kort geding toe te wijzen. Daarbij heeft de kantonrechter nog buiten beschouwing gelaten dat ingevolge artikel 7:269 BW de onderhuurovereenkomsten door [eiser] zouden moeten worden voortgezet, zodat vraagtekens gezet kunnen worden bij het feitelijk effect van een in kort geding uit te spreken ontruiming. [Eiser] heeft de onderhuurders niet naast [gedaagde] in rechte betrokken.
Ten aanzien van de huurachterstand
21. Vast staat dat [gedaagde] inmiddels de huur over het 1e kwartaal van 2005 heeft betaald. De verschuldigdheid van de huur over het 2e kwartaal van 2005 is door [gedaagde] erkend zodat dit onderdeel van de vordering zal worden ingewilligd.
22. Voor toewijzing van de wettelijke rente acht de kantonrechter in dit kort geding geen aanleiding.
Ten aanzien van de onderhoudskosten
23. Gegeven hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 14 is overwogen ziet de kantonrechter voorshands onvoldoende grond om nu reeds het restantbedrag aan onderhoudskosten groot € 8.923,56 toe te wijzen.
Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten
24. Ten aanzien van de betaling van de huur over het eerste kwartaal 2005 heeft [gedaagde] zich - gelijk hiervoor reeds is overwogen - beroepen op een hem toekomend opschortingsrecht. In het kader van deze procedure valt niet met voldoende zekerheid te beoordelen of [gedaagde] hierbij in zijn gelijk heeft gestaan. Gegeven deze onduidelijkheid ziet de kantonrechter voorshands onvoldoende aanleiding om nu reeds de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen.
De proceskosten
25. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dragen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen de som van € 8.498,-.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door mr. H.M.A. Borsboom als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2005.
De griffier
De kantonrechter
Rolnummer: 183126 CV EXPL 05-855
Uitspraakdatum: 15 april 2005