Uitspraak
Rechtbank Alkmaar
Sector kanton - locatie Hoorn
Vonnis
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SCOS Automation B.V., gevestigd te Hoofddorp
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: SCOS
gemachtigden: mr. N.A. Luijten, advocaat te Amsterdam en mr. L. Bijl, advocaat te Purmerend
- tegen -
[verhuurder], wonende [adres] te [postcode en woonplaats]
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel, advocaat te Amsterdam
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
SCOS heeft bij dagvaarding van 12 juli 2004 met producties in conventie een vordering ingesteld.
[Huurder] heeft onder overlegging van producties in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 26 november 2004. Ten behoeve van deze comparitie heeft SCOS nog een aantal producties overgelegd. Ter comparitie zijn verschenen SCOC bij de heer [naam], bijgestaan door mr. L. Bijl voornoemd, en namens [verhuurder] de heer [beheerder], beheerder E.E.S. Taxaties en Beheer B.V., bijgestaan door mr. Van Rijckevorsel voornoemd.
Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
Vervolgens heeft SCOS onder overlegging van een productie van repliek in conventie gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd.
Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie met productie en van dupliek in reconventie.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
in conventie en in reconventie
2. Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 7 juli 1999 heeft [verhuurder] aan SCOS verhuurd de kantoorruimte gelegen op de eerste en tweede verdieping van het kantoorgebouw aan Veranda 104 te Hoorn tegen een huurprijs op jaarbasis van laatstelijk € 29.753,83 (vermeerderd met omzetbelasting en voorschot servicekosten komt dit bedrag op € 38.024,01 per jaar).
2 Ten aanzien van duur, verlenging en opzegging bepaalt de huurovereenkomst het volgende:
"3.1 Alle hierna genoemde data zijn afhankelijk van de uiteindelijke datum van oplevering. De geplande datum is 1 augustus 1999, doch dit kan gewijzigd worden in zoveel eerder of later als de aannemer het pand oplevert aan de eigenaar. Vooralsnog gaan wij op dit moment uit van 1 augustus 1999.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 augustus 1999 en lopende tot en met 31 juli 2004.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 juli 2009.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
3.5 Tussentijdse opzegging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in artikel 7 van Pro de algemene bepalingen."
3. SCOS heeft de huurovereenkomst bij aangetekend schrijven d.d. 11 augustus 2003 - gericht aan E.E.S. Taxaties en Beheer B.V. (hierna te noemen: EES Beheer) - opgezegd. Dit schrijven vermeldt het volgende: "Bijgaand zeggen wij onze huurovereenkomst met betrekking tot de Veranda 104 1e en 2e verdieping te Hoorn met ingang van heden op. Wij hebben dit reeds telefonisch met u besproken. U gaf aan dat, gezien het vertrek van onze buren in hetzelfde pand, u een huurder voor het gehele pand zou hebben. Wij zijn bereid om op korte termijn, voor het einde van onze huurovereenkomst, de gehuurde verdiepingen te ontruimen."
4. Bij schrijven van 19 augustus 2003 heeft [beheerder] namens EES Beheer aan SCOS het volgende meegedeeld: "Hierbij bevestig ik ons telefoongesprek d.d. 19-08-03 waarin u aangaf de huur op te willen zeggen van ca 238 m2 kantoorruimte aan de Veranda 104 1628 JZ te Hoorn, zulks per 31 juli 2004. U heeft ook op 11 augustus 2003 een aangetekende brief gestuurd, waarin u de huur per "heden" opzegt. Gezien artikel 3.2 en 3.3. van het huurcontract betreffende deze ruimte, loopt het huurcontract tot 31 juli 2009 en wij zullen de opzegging dan ook per 31 juli 2009 noteren."
De vorderingen
in conventie
5. SCOS vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht zal verklaren dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 september 2004 althans met ingang van een in goede justitie te bepalen datum, alsmede dat de ongeldige opzegging van genoemde huurovereenkomst bij brief van 11 augustus 2003 zal worden geconverteerd in een geldige opzegging, dit alles met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
6. [Huurder] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht zal verklaren dat de onderhavige huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2004 wordt verlengd voor de duur van 5 jaar, derhalve tot (lees: tot en met) 31 juli 2009. Voorts vordert [verhuurder] dat SCOS bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden veroordeeld tot betaling van de op de datum van het te wijzen vonnis opeisbare huurtermijnen inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting alsmede het voorschot op de servicekosten inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting vanaf 1 september 2004, te vermeerderen met de contractuele boete als bedoeld in artikel 14.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Ten slotte vordert [verhuurder] veroordeling van SCOS tot nakoming van haar betalingsverplichtingen ten aanzien van de nog niet opeisbare huurtermijnen, dit alles kosten rechtens.
De standpunten van partijen
in conventie en in reconventie
7. SCOS staat - kort samengevat - primair op het standpunt dat zij tijdig heeft opgezegd. Daartoe heeft SCOS in de eerste plaats verwezen naar het bepaalde in artikel 3.1 van de huurovereenkomst. Uit de bewoordingen van dit artikel komt naar voren dat tussen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst onduidelijkheid bestond over de exacte ingangsdatum van de huurovereenkomst. Partijen zijn dan ook, aldus SCOS, een indicatieve ingangsdatum van 1 augustus 1999 overeengekomen. De definitieve ingangsdatum was afhankelijk van de oplevering van het kantoorpand. Gelet hierop moet de huurovereenkomst naar de mening van SCOS geacht worden te zijn aangegaan met ingang van 1 september 1999. Uit de door [verhuurder] ter comparitie op 26 november 2004 overgelegde opleveringsstaat van het kantoorpand welke is gedateerd op 23 juli 1999 blijkt dat de desbetreffende aannemer destijds nog een aantal herstelwerkzaamheden moest uitvoeren. Het spuitwerk was niet goed uitgevoerd. Voorts klemden de ramen, moest de centrale verwarming nog worden gestart en moesten de ventilatieroosters nog worden nagelopen. Tenslotte moest het glas van de binnendeuren nog worden gezet. SCOS vermoedt dat de aannemer deze werkzaamheden in augustus 1999 heeft uitgevoerd althans deze werkzaamheden kunnen met het oog op de bouwvakantie niet vóór 1 augustus 1999 zijn uitgevoerd. [Huurder] heeft het gehuurde verder pas in september 1999 ter beschikking gesteld aan SCOS. SCOS heeft eerst vanaf 1 september 1999 huur betaald, aan haar wordt pas vanaf medio september 1999 kosten voor energie in rekening gebracht en het gehuurde is eerst vanaf 20 september 1999 aangesloten op de waterleiding. Ook de servicekosten zijn eerst per september 1999 bij SCOS in rekening gebracht. SCOS heeft pas op 16 augustus 1999 een bankgarantie afgegeven.
8. SCOS heeft tenslotte in dit verband gesteld dat zij in overleg met De Wit Makelaars de datum van 1 augustus 1999 in de huurovereenkomst heeft gewijzigd in 1 september 1999. Deze wijziging is ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst, te weten op 15 juni 1999, door SCOS aangebracht. Vervolgens heeft [verhuurder] de huurovereenkomst getekend zodat [verhuurder] geacht kan worden stilzwijgend te hebben ingestemd met 1 september 1999 als ingangsdatum. [Huurder] heeft nimmer tegen de wijziging geprotesteerd.
9. Indien en voor zover 1 augustus 1999 als ingangsdatum van de huurovereenkomst dient te worden beschouwd is SCOS subsidiair van mening dat aanleiding bestaat de ongeldige huuropzegging - bij schrijven van 11 augustus 2003 - onder toepassing van artikel 3:42 BW Pro te converteren in een geldige huuropzegging. Daartoe heeft SCOS gesteld dat zij er een groot belang bij heeft om niet nog vijf jaar vast te zitten aan de onderhavige huurovereenkomst. SCOS beschikt inmiddels al over andere bedrijfsruimte en het zou voor SCOS bedrijfseconomisch onverantwoord zijn om twee bedrijfsruimten aan te houden. Sterker, dit zou ertoe leiden dat SCOS haar bedrijf zou moeten beëindigen. De late opzegging was naar de mening van SCOS voornamelijk te wijten aan de onduidelijkheid over de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Daar staat tegenover, aldus SCOS, dat sprake is van een zeer geringe overschrijding van de opzeggingstermijn (11 dagen) zodat [verhuurder] niet of nauwelijks in haar belangen is geschaad. [Huurder] heeft tenslotte voldoende tijd gekregen om naar een nieuwe huurder voor het pand om te zien. Diverse potentiële huurders hebben ook interesse getoond in het pand, doch [verhuurder] heeft hierin niet willen bewilligen.
10. SCOS is daarnaast van oordeel dat [verhuurder] haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan houden aan een verlenging van de huurperiode tot 1 augustus 2009 (artikel 6:2 en Pro 6:248 BW).
11. SCOS staat op het standpunt dat [verhuurder] - mocht de vordering in conventie worden afgewezen - vanaf 1 september 2004 geen aanspraak kan maken op servicekosten aangezien SCOS het gehuurde heeft verlaten en deze kosten derhalve niet meer worden gemaakt. Tenslotte is SCOS van mening dat alsdan ook de boete als bedoeld in artikel 14.2 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dient te worden gematigd.
12. [Huurder] staat - anders dan SCOS - op het standpunt dat de onderhavige huurovereenkomst op 1 augustus 1999 is ingegaan en voor wat de eerste termijn betreft doorliep tot en met 31 juli 2004. [Huurder] is van mening dat SCOS niet rechtsgeldig heeft opgezegd nu de opzegtermijn van één jaar niet in acht is genomen. Hieruit volgt dat de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar is verlengd. [Huurder] heeft erop gewezen dat uit de met SCOS voorafgaande aan deze procedure gevoerde correspondentie ook is gebleken dat SCOS heeft erkend de huurovereenkomst te laat te hebben opgezegd. Eerst bij brief van 10 juni 2004 heeft SCOS zich op het standpunt gesteld dat de huur niet eerder is ingegaan dan 1 september 1999.
13. [Huurder] betwist dat de ingangsdatum geacht moet worden te zijn opgeschoven naar 1 september 1999. Het gehuurde is immers op 23 juli 1999 door de aannemer opgeleverd en de opleveringsstaat is door [verhuurder] voor akkoord getekend behoudens enkele nog uit te voeren werkzaamheden van ondergeschikt belang. Deze werkzaamheden hebben het beoogde gebruik niet in de weg gestaan. Onder deze omstandigheden is de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst genoemde ingangsdatum definitief komen vast te staan. SCOS heeft het gehuurde - gelijk door haar ook wordt gesteld - weliswaar niet op de huuringangsdatum betrokken, doch zij heeft daartoe geheel eenzijdig besloten aangezien de huurovereenkomst ten aanzien van haar toenmalige huisvesting te Hoofddorp nog doorliep. Dit had niets uitstaande met het niet ter beschikking zijn van het gehuurde per 1 augustus 1999. [Huurder] heeft het gehuurde wel degelijk op die datum ter beschikking gesteld. Geheel onverplicht is [verhuurder] SCOS tegemoet gekomen met een maand huurvrij zodat de eerste huurbetaling betrekking had op de maand september 1999. Wegens de late verhuizing zijn de nutsvoorzieningen eveneens later gerealiseerd. SCOS is zelf overigens verantwoordelijk voor die aansluitingen. [Huurder] heeft in dit verband verwezen naar artikel 12 lid 1 van Pro de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen waarin de verplichting van de huurder om zelf overeenkomsten tot levering van water en energie te verzorgen is vastgelegd. SCOS heeft daarna de tekst van de huurovereenkomst zelf veranderd. Deze wijzigingen zijn door [verhuurder] niet goedgekeurd en ontberen dan ook diens paraaf.
14. [Huurder] staat op het standpunt dat voor conversie geen ruimte bestaat. Namens SCOS is eerst op 11 augustus 2003 contact opgenomen met ESS Beheer en niet - gelijk door haar in de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie wordt gesteld - reeds op 29 juli 2003. Vóór 1 augustus 2003 is er geen contact geweest tussen partijen over de vermeende onduidelijkheid in de huurovereenkomst. [Huurder] heeft voorts betoogd dat zij wel in haar belangen zou worden geschaad indien de niet tijdige opzegging zou worden geconverteerd in een geldige. Het gehuurde staat immers per 1 september 2004 leeg - op deze datum heeft SCOS het gehuurde ontruimd - en gegeven de huidige marktomstandigheden kan er niet op worden gerekend dat snel een vervangende huurder zal worden gevonden. Daarnaast heeft SCOS zich geen moeite getroost om samen met [verhuurder] naar een nieuwe huurder te zoeken.
15. [Huurder] maakt ook met ingang van 1 september 2004 aanspraak op servicekosten aangezien ingevolge artikel 6 van Pro de huurovereenkomst niet relevant is of het gehuurde wel of niet in gebruik is. Voor matiging van de boete is naar zijn oordeel geen aanleiding.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
16. De kantonrechter stelt voorop dat op deze zaak het nieuwe huurrecht van toepassing is zoals dat geldt na 1 augustus 2003. Ten tijde van de inwerkingtreding van dit nieuwe huurrecht was de onderhavige procedure nog niet aanhangig gemaakt. Het gaat in deze procedure om een huurovereenkomst betreffende kantoorruimte hetgeen binnen het nieuwe huurrecht niet valt onder artikel 7:290 e.v. BW maar onder bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW (onder het oude huurrecht aangemerkt als "overige bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624").
17. Gegeven de samenhang van de vordering in conventie met de vordering in reconventie zal de kantonrechter beide vorderingen gezamenlijk behandelen.
18. De kantonrechter zal in de eerste plaats de vraag dienen te beantwoorden of de onderhavige huurovereenkomst - gelijk door SCOS primair wordt gesteld - tijdig is opgezegd dan wel of - hetgeen het standpunt in dezen is van [verhuurder] - SCOS met haar opzegging te laat is geweest. Dienaangaande is van doorslaggevend gewicht of SCOS kan worden gevolgd in haar stelling dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst geacht kan worden te zijn opgeschoven van 1 augustus 2003 naar 1 september 2003. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe wordt het volgende overwogen.
19. Ingevolge artikel 3.1 van de huurovereenkomst is de onderhavige huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 5 jaar ingaande op 1 augustus 1999, zij het onder het uitdrukkelijke voorbehoud van een eerdere of latere oplevering door de aannemer. In voornoemd artikel is immers bepaald dat alle hierna genoemde data (waaronder in ieder geval de ingangsdatum van de huurovereenkomst) afhankelijk zijn van de uiteindelijke datum van oplevering. Daaraan is toegevoegd dat de geplande (ingangs)datum 1 augustus 1999 is, doch dat deze datum kan worden gewijzigd in zoveel dagen eerder of later als de aannemer het pand oplevert aan de eigenaar. Blijkens de door [verhuurder] ter gelegenheid van de tussen partijen op 26 november 2004 gehouden comparitie overgelegde opleveringstaat van de onderwerpelijke bedrijfsruimte moet deze geacht worden door de aannemer - onder akkoordverklaring van [verhuurder] - te zijn opgeleverd op 23 juli 1999. Dat er nadien - hetgeen ook blijkt uit de overgelegde opleveringsstaat en evenmin door [verhuurder] is betwist - door de aannemer nog een aantal nader genoemde werkzaamheden aan het bedrijfspand moesten worden verricht doet daaraan niet af. Geconcludeerd moet dan ook worden dat de opleveringsdatum op zichzelf niet de door SCOS gestelde opschuiving van de ingangsdatum van de huurovereenkomst naar 1 september 1999 kan rechtvaardigen.
20. Bij conclusie van dupliek in reconventie is namens SCOS daarnaast gesteld dat [verhuurder] geacht moet worden (al dan niet stilzwijgend) te hebben ingestemd met een opschuiving naar 1 september 1999. Daartoe is namens SCOS aangevoerd dat SCOS de datum van 1 augustus 1999 heeft gewijzigd in 1 september 1999. Dit heeft SCOS - naar haar zeggen - gedaan op 15 juni 1999, derhalve op het moment dat namens haar de onderhavige huurovereenkomst is ondertekend. Door of namens [verhuurder] is hiertegen niet geprotesteerd, dit terwijl de huurovereenkomst door laatstgenoemde eerst op 7 juli 1999 is ondertekend en hij toen kennis heeft kunnen nemen van de door SCOS doorgevoerde wijzigingen. Ook op dit punt kan de kantonrechter SCOS evenwel niet volgen.
21. Vast staat dat de door SCOS aangebrachte wijzigingen uitsluitend betrekking hebben op het onderdeel "Betalingsverplichting, betaalperiode" en niet zien op de in artikel 3.1 genoemde ingangsdatum van 1 augustus 1999. Deze datum is in de huurovereenkomst niet doorgehaald en evenmin derhalve vervangen door 1 september 1999. Indien het - gelijk door SCOS kennelijk wordt betoogd - haar bedoeling zou zijn geweest om de huurovereenkomst op een later tijdstip te laten ingaan valt niet in te zien dat zij artikel 3.1 van de huurovereenkomst ongewijzigd heeft gelaten. Wat daarvan verder ook zij, het vorenstaande biedt onvoldoende grond voor het oordeel dat [verhuurder] geacht zou moeten worden (al dan niet stilzwijgend) te hebben ingestemd met een latere ingangsdatum. Vast staat wel dat [verhuurder] van haar zijde SCOS bij aanvang van de huur een maand huurvrij heeft gegund, doch dit gegeven laat de contractueel overeengekomen ingangsdatum van de huurovereenkomst onverlet.
22. SCOS heeft tenslotte aangevoerd dat [verhuurder] het gehuurde pas in september 1999 aan haar ter beschikking heeft gesteld (artikel 7:203 BW Pro) zodat ook om die reden de ingangsdatum geacht moet worden te zijn verschoven naar 1 september 1999. Naar de mening van SCOS valt immers de ingangsdatum van de huurovereenkomst samen met het moment waarop het gehuurde door [verhuurder] aan SCOS ter beschikking is gesteld. Namens [verhuurder] is gemotiveerd weersproken dat het gehuurde niet op 1 augustus 1999 ter beschikking heeft gestaan aan SCOS. Dat SCOS het gehuurde later in gebruik heeft genomen kan, aldus [verhuurder], niet terug worden gevoerd op een niet tijdige terbeschikkingstelling van het gehuurde.
23. Dienaangaande overweegt de kantonrechter in de eerste plaats dat niet aannemelijk is geworden dat het gehuurde niet reeds op 1 augustus 1999 door [verhuurder] feitelijk ter beschikking is gesteld van SCOS. Vast staat weliswaar - dit blijkt immers uit de opleveringsstaat - dat de aannemer nog een aantal werkzaamheden aan het pand moest verrichten, doch de kantonrechter acht niet althans niet met voldoende feiten en omstandigheden geadstrueerd dat de aard van deze werkzaamheden er wezenlijk aan in de weg stonden dat SCOS reeds van het pand gebruik zou zijn gaan maken als zij dat had gewild. Vast staat dat SCOS om haar moverende redenen pas in november 1999 het gehuurde in gebruik heeft genomen, doch aangenomen moet worden - de kantonrechter verwijst in dit verband naar de brief van SCOS van 26 augustus 2003 (productie 4 bij de inleidende dagvaarding) - dat deze latere inhuizing te maken had met het nog voortduren van een eerdere huurovereenkomst in een ander bedrijfspand in Hoofddorp. Aan het gegeven dat de sleutel van het gehuurde eerst in september 1999 aan SCOS is overhandigd komt geen doorslaggevend gewicht toe. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de nutsvoorzieningen eerst in september 1999 zijn aangesloten. Het beroep dat namens SCOS is gedaan op het bepaalde in artikel 7:203 BW Pro faalt. Het betreft hier immers één van de hoofdverplichtingen van de verhuurder en een verhuurder die zijn verplichting tot terbeschikkingstelling van het gehuurde niet op de overeengekomen wijze nakomt (bijvoorbeeld omdat het pand geen elektriciteit heeft) levert wanprestatie en wordt derhalve onder omstandigheden schadeplichtig. Ook heeft de huurder alsdan in beginsel de bevoegdheid om (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Een dergelijke wanprestatie doet er evenwel niet aan af aan dat sprake is van een huurovereenkomst. Het beroep dat namens SCOS is gedaan op het bepaalde in artikel 17.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen faalt eveneens. Dit artikelonderdeel ziet naar het oordeel van de kantonrechter op de op de huurder rustende betalingsverplichtingen en heeft naar aard en strekking geen betrekking op (een eventueel opschuiven van) de overeengekomen ingangsdatum van de huurovereenkomst.
24. Het vorenstaande overziend neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat de huurovereenkomst is aangevangen op 1 augustus 1999. Vaststaat dan ook dat SCOS deze huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd zodat geoordeeld moet worden dat op grond van het bepaalde in de artikelen 3.2 en 3.3 van de huurovereenkomst een nieuwe huurperiode van 5 jaar is ingetreden.
25. Indien de kantonrechter tot dit oordeel zou komen - hetgeen dus het geval is - heeft SCOS zich vervolgens subsidiair op het standpunt gesteld dat de te late opzegging onder toepassing van artikel 3:42 BW Pro dient te worden geconverteerd in een geldige huuropzegging. SCOS heeft niet precies aangegeven wat zij met haar beroep op conversie heeft bedoeld (óf conversie in een tijdige - dus vóór 1 augustus 2003 - gedane opzegging, óf een opzegging tegen een later tijdstip dan 1 augustus 2004 rekening houdend met een opzegtermijn van één jaar), doch wat hiervan verder ook zij, de kantonrechter acht, ook indien zou worden voldaan aan de wettelijke vereisten van artikel 3:42 BW Pro, voldoende aannemelijk dat [verhuurder] er een aanzienlijk belang bij heeft dat de huurovereenkomst door SCOS voor de contractueel vastgelegde verlengingstermijn van 5 jaar wordt nagekomen zodat de gevorderde conversie met inachtneming van de slotwoorden van dit artikel onredelijk geacht moet worden jegens [verhuurder].
26. SCOS heeft tenslotte gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verhuurder] haar aan de verlenging van de huurovereenkomst houdt. Daartoe heeft zij in de eerste plaats gewezen op de onduidelijkheid ten aanzien van de ingangsdatum van de huurovereenkomst alsmede op de zeer geringe overschrijding van de termijn waarop zij de huurovereenkomst had moeten opzeggen. SCOS heeft voorts gesteld dat zijdens [verhuurder] kort na de opzegging aan haar telefonisch is meegedeeld dat de geringe termijnoverschrijding geen problemen zou opleveren. [Huurder] wordt bovendien niet of nauwelijks in haar belangen geschaad. Daartegenover staat dat het SCOS aan de financiële middelen ontbreekt om twee bedrijfsruimten aan te houden. SCOS heeft immers het gehuurde per 1 september 2004 verlaten en heeft vervolgens een ander - minder duur - bedrijfspand in Hoofddorp betrokken. Tenslotte kan er naar de mening van SCOS niet aan worden voorbijgezien dat [verhuurder] vrijwel geen poging heeft gedaan om een andere huurder voor het bedrijfspand te vinden. Potentiële huurders heeft [verhuurder] in strijd met de financiële belangen van SCOS verwezen naar een ander leegstaand pand.
27. Anders dan SCOS is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het beroep van [verhuurder] op de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst vervatte termijn van opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter neemt daarbij als vaststaand aan dat met de overeengekomen opzeggingstermijn van tenminste een jaar beoogd is zowel het belang van de huurder als dat van de verhuurder te dienen. Niet gebleken is immers dat het de partijbedoeling is geweest om met deze opzeggingstermijn uitsluitend de huurder in bescherming te nemen tegen een te late opzegging door de verhuurder. Niet aannemelijk is voorts dat [verhuurder] op het moment dat de eerste huurtermijn van 5 jaar afliep er rekening mee heeft moeten houden dat SCOS geen gebruik wenste te maken van de in de huurovereenkomst overeengekomen verlenging met 5 jaar. Van enig (in)formeel contact tussen partijen daterend van vóór 1 augustus 2003 en van dien aard dat het [verhuurder] duidelijk had moeten zijn dat SCOS tot beëindiging van de huurovereenkomst wenste te komen is de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter overweegt verder dat - zo er bij SCOS ten tijde in geding onduidelijkheid bestond over de ingangsdatum van de huurovereenkomst - niet kan worden ingezien dat SCOS niet tijdig hierover opheldering had kunnen krijgen. SCOS had voldoende tijdig bij [verhuurder] kunnen informeren omtrent een en ander en had zodoende - het standpunt van [verhuurder] kennende - tijdig kunnen opzeggen. Dat SCOS inmiddels is verhuisd naar een ander bedrijfspand in Hoofddorp en om die reden met extra financiële lasten te maken heeft komt voor haar eigen rekening en risico. SCOS is immers pas op 1 september 2004 naar Hoofddorp verhuisd en op dat moment was zij ervan op de hoogte dat [verhuurder] niet bereid was om ten fauveure van SCOS verder af te zien van de met haar gesloten huurovereenkomst. SCOS wist derhalve op het moment dat zij naar Hoofddorp verhuisde en het gehuurde leeg achterliet dat zij daarmee een groot financieel risico liep. Dat er zijdens [verhuurder] rechtens te honoreren verwachtingen zijn gewekt acht de kantonrechter niet aangetoond. Ook al zou SCOS in deze worden gevolgd daar waar zij heeft gesteld dat aan haar telefonisch is medegedeeld dat de overschrijding geen probleem was, dan nog gaat het hier om niet meer dan een eerste telefonische reactie van een niet aan [verhuurder] gelieerd persoon (D. de Jong van makelaarskantoor Radboud) om reden waarvan [verhuurder] hieraan niet gehouden kan worden. Namens [verhuurder] is door EES Beheer vrijwel direct daarna bij schrijven van 19 augustus 2003 haar standpunt in dezen medegedeeld in die zin dat de opzegging beschouwd werd te zijn gedaan tegen 31 juli 2009. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn er dan ook onvoldoende overtuigende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd geacht zou moeten worden dat in dezen het financiële belang van SCOS bij beëindiging van de huurovereenkomst zou moeten prevaleren boven het belang van [verhuurder] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dat [verhuurder] - gelijk door SCOS is betoogd - weinig initiatief heeft getoond om een andere huurder voor het bedrijfspand te vinden kan onder de hiervoor gestelde omstandigheden niet tot een ander oordeel leiden. [Huurder] wenst immers om haar moverende redenen SCOS alsnog aan de verlenging van de huurovereenkomst te houden en hierbij staat hij - gelijk hiervoor is overwogen - in zijn recht.
28. Gegeven hetgeen hiervoor is overwogen dient de vordering in conventie te worden afgewezen en komt de daartegenover staande reconventionele vordering strekkende tot een verklaring voor recht dat de onderhavige huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2004 is verlengd met 5 jaar tot en met 31 juli 2009, voor inwilliging in aanmerking.
29. [Huurder] heeft tevens veroordeling van SCOS gevorderd tot betaling van de op de datum van dit vonnis opeisbare huurtermijnen. Los van het vorenstaande en buiten het door [verhuurder] gevorderde voorschot aan servicekosten en de contractuele boete heeft SCOS hiertegen geen zelfstandig verweer gevoerd zodat dit onderdeel door de kantonrechter zal worden toegewezen. SCOS is tevens over deze periode het door [verhuurder] gevorderde voorschot aan servicekosten verschuldigd. Niet gebleken is dat de verschuldigdheid afhankelijk is gemaakt van het gegeven dat SCOS het gehuurde wel of niet in gebruik heeft. [Huurder] heeft naast de contractuele boete geen wettelijke rente gevorderd en om die reden ziet de kantonrechter onvoldoende reden om de contractueel overeengekomen boete te matigen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat partijen van de wettelijke rente mogen afwijken en een hogere gefixeerde schadevergoeding wegens vertraging in de nakoming van de betalingsverplichting mogen overeenkomen. Ook dit onderdeel komt derhalve voor toewijzing in aanmerking. Scos zal tenslotte - gelijk door [verhuurder] is gevorderd - worden veroordeeld tot nakoming van de uit de verlengde huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen.
30. SCOS heeft als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie de proceskosten te dragen, die van het conservatoir derdenbeslag daaronder begrepen.
31. Beslist wordt derhalve als volgt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Wijst de vordering af.
in reconventie
Verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen aangegaan met betrekking tot de kantoorruimte, staande en gelegen aan de Veranda 104 te Hoorn met ingang van 1 augustus 2004 wordt verlengd voor de duur van 5 jaar, derhalve lopende tot en met 31 juli 2009.
Veroordeelt SCOS tot betaling aan [verhuurder] van de per heden opeisbare huurtermijnen inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting alsmede het voorschot op de servicekosten inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting vanaf 1 september 2004, te vermeerderen met de contractuele boete als bedoeld in artikel 14.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst.
Veroordeelt SCOS voorts tot nakoming van haar betalingsverplichtingen ten aanzien van de nog niet opeisbare huurtermijnen.
in conventie en in reconventie
Veroordeelt SCOS in de proceskosten, die tot heden voor [verhuurder] worden vastgesteld op een bedrag van € 175,58 aan verschotten - zijnde die van het beslag - [inclusief BTW indien en voorzover door SCOS verschuldigd], alsmede € 1.012,50 voor salaris van de gemachtigde van [verhuurder] [waarover SCOS geen BTW verschuldigd is].
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2005.
De griffier
De kantonrechter
Rolnummer: 167838 CV EXPL 04-2080
Uitspraakdatum: 30 mei 2005