Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 182243 CV EXPL 05-1152
Uitspraakdatum: 28 september 2005
Vonnis in de zaak van:
1. [erfgenaam 1]
wonende te Arum, gemeente Wunseradiel
2. [efgenaam 2]
wonende te Amsterdam
eisende partijen in conventie / gedaagde partijen in voorwaardelijke reconventie
verder ook te noemen: [erven]
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram, advocaat te Haarlem
tegen
[gedaagde]
wonende te Bergen (NH), [adres]
gedaagde partij in conventie / eisende partij in voorwaardelijke reconventie
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F. Baars, advocaat te Alkmaar.
Het procesverloop
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
[Erven] hebben bij dagvaarding van 1 maart 2005 in conventie een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in voorwaardelijke reconventie een tegenvordering ingesteld.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 31 augustus 2005. Daar zijn verschenen [eiser 1] en [gedaagde], beiden bijgestaan door hun gemachtigde.
Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De feiten
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
Als niet of onvoldoende weersproken wordt van het volgende uitgegaan:
1. [Gedaagde] woonde met haar partner op één van de bij een boerderij gelegen opstallen op het perceel [adres] te Bergen, toen de vader van [erven] ([vader].) nog leefde. In verband met haar zwangerschap werd dat te klein en is met [vader]. overeengekomen dat er aan de woning een gedeelte aangebouwd zou worden. In afwachting van de verbouwing heeft [gedaagde] een andere opstal op het perceel betrokken. Na het overlijden van [vader]. heeft de verbouwing geen doorgang gevonden, reden waarom tussen [erven] en [gedaagde] schriftelijk een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot [adres] te Bergen.
2. Over de huurtijd is in artikel 1 van het huurcontract bepaald:
Deze overeenkomst is ingegaan op 01-11-2002 voor de tijd van 1 jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden en zal er indien van toepassing een nieuw huurcontract opgemaakt worden.
3. [Erven] hebben [gedaagde] schriftelijk over de beëindiging van het huurcontract bericht, naar aanleiding waarvan [gedaagde] hen op 21 augustus 2003 het volgende, voor zover van belang weergegeven, heeft geschreven:
“Ik heb je brief over de beëindiging van het huurcontract ontvangen. Toch wil ik je vragen om mijn huurcontract nog met een half jaar te verlengen. Ik ben wel bezig met een urgentie bij de gemeente, maar dat gaat nog wel even duren. De kans dat ik een woning vind voor 1 november is dan ook erg klein, en ik begin nu toch wel een beetje zenuwachtig te worden. Met een half jaar uitstel zou het wel lukken om nog iets te vinden, langer wil ik er trouwens ook niet wonen, het is echt heel erg te klein, maar absoluut beter dan niets. (…)
Ik heb trouwens nooit je aangetekende brief ontvangen over het beëindigen van het huurcontract (…).”
4. [Erven] hebben daar bij brief van 13 september 2003 als volgt, voor zover van belang weergegeven, op gereageerd:
“Naar aanleiding van je brief van 21 augustus het volgende. Wij hebben je schriftelijk medegedeeld dat wij je geen nieuw huurcontract willen geven. Je huurcontract loopt af op 31 oktober 2003. Wij hebben echter wel begrip voor je situatie. Daarom willen wij je voorstellen om de winter als kraakwacht in de woning te blijven. Dit houdt in dat je per 1 november 2003 geen huurder meer van ons bent maar dat je een gebruiksovereenkomst krijgt. Deze zal lopen van 1 november 2003 tot 31 maart 2004. Dit geeft je nog 5 maanden extra de tijd om iets anders te vinden. Je betaald dan wel voor de nutsvoorzieningen, maar je betaald dan geen huur. (…)”
5. Begin oktober 2003 heeft [gedaagde] [erven] het volgende, voor zover van belang weergegeven, geschreven:
“(…) Maar ik wil toch graag op jullie voorstel ingaan. (…)
Kunnen jullie de gebruikersovereenkomst opsturen? (…)
Alvast bedankt, ik ben héél erg blij met dit uitstel. (…)”
6. [Erven] hebben [gedaagde] op 8 oktober 2003 een gebruikersovereenkomst ter ondertekening gezonden en haar bij brief van 28 oktober 2003 verzocht die per omgaand te retourneren.
7. Op 11 december 2003 heeft [gedaagde] € 280 terzake van huur (november) overgemaakt, op 9 januari 2004 € 280 over december.
8. Bij brief van 11 februari 2004 heeft [gedaagde] [erven] – o.m. - geschreven:
“Om te beginnen is er achterstallig onderhoud en zijn jullie verplicht mij een nieuw huurcontract te verschaffen dan wel het huursubsidieformulier voor mij in te vullen. Deze zaken zal mijn advocaat verder afhandelen. (…)”
Het geschil
in conventie
9. [Erven] vorderen, na wijziging van eis ter comparitie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot:
- de bij [gedaagde] in gebruik zijnde ruimte aan de [adres] te Bergen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al de hare en de haren leeg en ontruimd, bezemschoon en onder afgifte van sleutels aan [erven] ter beschikking te stellen, met machtiging aan [erven] om deze ontruiming met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen indien [gedaagde] hieraan niet voldoet;
- betaling van een bedrag van € 280 per maand of gedeelte daarvan dat gedaagde het bovengenoemde pand nog in gebruik heeft;
- betaling binnen zeven dagen na dit vonnis van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.300;
- betaling van de kosten van dit geding.
10. Zij stellen hiertoe, zakelijk samengevat, het volgende.
Per 1 november 2003 is de onder de feiten vermelde huurovereenkomst tussen [erven] en [gedaagde] beëindigd. [Erven] hadden de huur per aangetekend schrijven opgezegd en bovendien heeft [gedaagde] blijkens de onder de feiten vermelde correspondentie ingestemd met beëindiging, waarna tussen partijen een gebruiksovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf maanden. Thans bewoont [gedaagde] het perceel zonder recht of titel, zodat zij deze naar het oordeel van [erven] dient te ontruimen.
Ook al is er sprake van een huurovereenkomst, menen [erven] dat [gedaagde] de door bewoonde woning op het perceel dient te ontruimen op grond van wanprestatie; er is immers sprake van voortdurende wanbetaling van huurpenningen en servicekosten.
Ondanks aanmaningen blijft [gedaagde] in gebreke met betaling, zodat [erven] genoodzaakt waren zich te wenden tot hun gemachtigde. Zij maken derhalve tevens aanspraak op betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.300.
11. [Gedaagde] voert verweer; kort gezegd voert zij aan dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet is opgezegd of op andere wijze is beëindigd. Er is voorts geen andere overeenkomst betreffende de huur - van een zomerwoning, of een beëindigings- dan wel gebruiksovereenkomst - tussen partijen gesloten. [Gedaagde] bestrijdt de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
in voorwaardelijke reconventie
11. [Gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [erven] tot betaling van een bedrag ad € 5.600, vermeerderd met elk bedrag door [gedaagde] betaald met de titel huur na 1 juni 2005, rente en kosten rechtens.
12. [Gedaagde] stelt hiertoe, zakelijk samengevat, dat indien geen sprake blijkt te zijn van een huurovereenkomst, zij een bedrag van € 5.600 aan huurpenningen onverschuldigd heeft betaald aan [erven].
13. [Erven] concluderen tot afwijzing van de tegenvordering in voorwaardelijke reconventie en voeren daartoe - kort gezegd - aan dat [gedaagde] het maandelijks betaalde bedrag ad € 280 aan haar verschuldigd was op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
De beoordeling
De kantonrechter overweegt als volgt.
in conventie
14. Ten aanzien van de bevoegdheid om van de vordering kennis te nemen zij overwogen dat de kantonrechter naar haar voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil - op de voet van het bepaalde in art. 71 lid 3 Rv - van oordeel is dat verwijzing niet nodig is. Voor zover van belang zij verwezen naar hetgeen daarover hierna wordt overwogen.
15. Blijkens de bewoordingen van de tussen partijen aangegane huurovereenkomst is deze aangegaan voor de tijd van 1 jaar en wordt die daarna automatisch ontbonden. Gezien het bepaalde in art. 7:232 lid 2 BW, op grond waarvan de bepalingen van Boek 7, Titel 4, afdeling 5 (“Huur van woonruimte”) niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, dient nagegaan te worden of daarvan sprake is. Volgens de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling gaat het om ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’.
Hoewel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen mogelijk sprake is geweest van een tijdelijke oplossing van het woonprobleem van [gedaagde] kan uit die enkele omstandigheid niet worden afgeleid dat slechts een gebruik werd beoogd dat naar haar aard slechts van korte duur zou zijn; daar komt nog bij dat de overeengekomen – beperkte - duur van 1 jaar niet als ‘korte duur’ in de zin van die wetsbepaling kan worden beschouwd. Dit brengt met zich mee dat de bepalingen van Boek 7, Titel 4, afdeling 5 (“Huur van woonruimte”) op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn.
16. Art. 7:271 lid 1 BW bepaalt dat een voor bepaalde tijd aangegane huur - in afwijking van art. 7:228 lid 1 BW - niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt. Derhalve is opzegging vereist.
Nog ervan afgezien dat de opzeggingsbrief in deze procedure niet is overgelegd kan, gezien de stellingen die [erven] aan de vordering ten grondslag hebben gelegd, in de onderhavige procedure het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst niet worden vastgesteld.
17. Vervolgens dient nagegaan te worden of [gedaagde] heeft ingestemd met de door [erven] gewenste beëindiging van de huurovereenkomst. Daartoe is vereist dat daarover tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan zulks niet uit de hierboven onder de feiten weergegeven correspondentie worden afgeleid; daarin is wel sprake van beëindiging van de huurovereenkomst, maar tussen partijen is geen (onvoorwaardelijke) overeenstemming bereikt ten aanzien van de beëindiging van het gebruik van het onroerend goed.
Hier komt nog bij dat ten aanzien van de toestemming van de huurder met betrekking tot de beëindiging gelet op de ernstige gevolgen daarvan naar het oordeel van de kantonrechter sprake moet zijn van verklaringen en/of gedragingen van de huurder, waaruit blijkt dat deze duidelijk en ondubbelzinnig instemt met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.
18. Volgens [erven] heeft [gedaagde] ingestemd met een gebruiksovereenkomst. Vast staat dat een dergelijke overeenkomst niet is ondertekend; voorts is - naar analogie van hetgeen hierboven onder 17 is overwogen - vereist dat [gedaagde] daarmee expliciet heeft ingestemd; zulks is op grond van hetgeen onder de feiten is vermeld alsmede op grond van hetgeen [erven] terzake nog hebben aangevoerd naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk geworden laat staan aangetoond. Daar komt nog bij dat partijen zich ná 1 november 2003 ten opzichte van elkaar niet hebben gedragen als bestond tussen hen een gebruiksovereenkomst - dat blijkt alleen al uit het feit dat [erven] de op 11 december 2003 en 9 januari 2004 door [gedaagde] ten titel van ‘huur’ overgemaakte bedragen zonder commentaar hebben behouden.
19. Ter comparitie hebben [erven] nog aangevoerd dat [gedaagde] misbruik maakt van haar positie; tussen partijen was, zoals ook uit de correspondentie blijkt, uitdrukkelijk niet de bedoeling een huurovereenkomst voor onbepaalde duur te sluiten. Hoewel begrijpelijk dat [erven] een en ander zo beleven, is van misbruik van omstandigheden c.q. misbruik van bevoegdheid naar het oordeel van de kantonrechter, gezien de huidige stand van wetgeving en rechtspraak, in dit geval geen sprake.
20. Nog daargelaten of de ingestelde vordering mede moet worden geacht te zijn gegrond op ontbinding en ontruiming op grond van wanbetaling is de kantonrechter van oordeel dat gezien de huidige situatie ten aanzien van de betaling toewijzing van de vordering tot ontruiming op die grond thans niet gerechtvaardigd is. Dat in het verleden sprake is geweest van wanbetaling van aanzienlijke omvang maakt dit niet anders.
21. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden eveneens afgewezen. Ten aanzien van de bij dagvaarding gevorderde betalingsachterstand blijkt immers uit de in het geding gebrachte stukken dat de door de gemachtigde van [erven] verrichte incassowerkzaamheden dienen te worden aangemerkt als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. De gemaakte incassokosten met betrekking tot de gevorderde ontruiming komen niet voor toewijzing in aanmerking omdat het lot van de nevenvordering dat van de hoofdvordering deelt.
22. Nu [gedaagde] de gevorderde achterstallige huurtermijnen en servicekosten eerst ná dagvaarding heeft betaald, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
in voorwaardelijke reconventie
23. Gelet op hetgeen in conventie is beslist, behoeft de voorwaardelijke reconventionele vordering geen bespreking.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Wijst de vordering af.
Compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. Polak, kantonrechter, bijgestaan door mr. N. Boots, griffier, en op woensdag 28 september 2005 in het openbaar uitgesproken.