Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 171946-04-4275 WG
Uitspraakdatum: 21 september 2005
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap Prins Brillen B.V. te Amsterdam
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: Prins Brillen
gemachtigde: mr. A.E. Jobse, advocaat te Haarlem
tegen
de besloten vennootschap POG Onroerend Goed B.V. te Amstelveen
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: POG
gemachtigde: mr. J. Meerdink, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
Prins Brillen heeft bij dagvaarding van 27 september 2004 in conventie een vordering ingesteld.
POG heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
Vervolgens heeft Prins Brillen van repliek in conventie, tevens akte vermindering eis, gediend en in reconventie bij antwoord verweer gevoerd.
Daarna is gediend van dupliek in conventie/repliek in reconventie en van dupliek in reconventie.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
In conventie en in reconventie
1. Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 14 juli 1998 heeft POG aan Prins Brillen verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de Europaboulevard te Alkmaar. Per 1 september 2003 is de huurovereenkomst door een ander optiekbedrijf als huurder overgenomen. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is met ingang van die datum beëindigd.
2. Ingevolge artikel 4.5 van de huurovereenkomst wordt de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten bepaald overeenkomstig artikel 12 van Pro de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. Artikel 4.6 van de huurovereenkomst bepaalt dat de door huurder te verrichten betalingen aan verhuurder in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd zijn in achtereenvolgende betaalperioden als weergegeven in artikel 4.7 en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Ingevolge artikel 4.7 van de huurovereenkomst bedraagt per betaalperiode van 3 (drie) kalendermaanden de huurprijs NLG 16.250 en het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten NLG 1.000, totaal NLG 17.250 te vermeerderen met de omzetbelasting of een daarmee overeenkomend bedrag althans indien huurder en verhuurder een met omzetbelasting belaste huur zijn overeengekomen. Artikel 7 van Pro de huurovereenkomst legt op de huurder de verplichting tot het stellen van een bankgarantie.
3. Ingevolge artikel 8.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW, welke van de huurovereenkomst deel uitmaken, zal huurder als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichting van huurder aan verhuurder, vermeerderd met de geldende omzetbelasting. Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Ingevolge artikel 8.2 heeft huurder geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie.
4. Ingevolge artikel 12.3 eerste volzin van de algemene bepalingen stelt verhuurder indien er tussen partijen bijkomende leveringen en diensten zijn overeengekomen de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Artikel 12.4 van de algemene bepalingen bepaalt dat verhuurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten verstrekt met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Ingevolge artikel 12.5 van de algemene bepalingen wordt na het einde van de huur een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening. Ingevolge artikel 12.6 van de algemene bepalingen wordt wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot gevolg. Ingevolge artikel 12.8 van de algemene bepalingen heeft verhuurder het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in artikel 12.7.
1. Op 19 december 2003 heeft POG Prins Brillen ter zake van de servicekosten (het service-abonnement behoort tot genoemde leveringen en diensten) over de jaren 1998 t/m 2003 gefactureerd voor een bedrag van in totaal € 2.631,89 inclusief BTW. Nadat Prins Brillen hierop had gereageerd met onder meer de mededeling dat zij de servicekosten over 1998 en 1999 reeds had voldaan, heeft POG Prins Brillen opnieuw gefactureerd en wel tot een bedrag van € 2.551,72. Prins Brillen kon met deze nieuwe factuur instemmen behoudens voor wat betreft het jaar 2003 aangezien het door POG vastgestelde bedrag was vastgesteld op basis van een begroting en niet op basis van de werkelijk betaalde kosten. Prins Brillen ging hiermee niet akkoord en wenste alvorens tot betaling over te gaan een overzicht van de werkelijke kosten.
6. Vervolgens heeft POG voor de servicekosten over 2003 de door Prins Brillen gestelde bankgarantie aangesproken.
7. Bij factuur d.d. 16 november 2004 (productie 2 bij de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie) heeft POG Prins Brillen tenslotte een definitieve afrekening gestuurd.
De vorderingen
In conventie
8. Prins Brillen vordert na vermindering van eis dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht zal verklaren dat
a. POG uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is per jaar aan Prins Brillen een overzicht te verstrekken van de werkelijk gemaakte kosten inzake de leveringen en diensten van dat jaar;
b. Prins Brillen slechts op basis van een overzicht als bedoeld onder a. gehouden is een afrekening inzake de servicekosten te voldoen;
c. POG onrechtmatig heeft gehandeld door het inroepen van de door Prins Brillen gestelde bankgarantie.
Voorts heeft Prins Brillen gevorderd om POG bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad indien verrekening met de vordering in reconventie niet is toegestaan te veroordelen tot betaling van een bedrag van ? 69,60 alsmede tot betaling van een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten, dit alles met veroordeling van POG in de kosten van deze procedure.
In reconventie
9. POG heeft gevorderd dat de kantonrechter Prins Brillen zal veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 379,95 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2005 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van Prins Brillen in de kosten van deze procedure.
De beoordeling van de geschillen
In conventie en in reconventie
10. Gegeven de samenhang van de vordering in conventie met de vordering in reconventie zal de kantonrechter de beide vorderingen gezamenlijk behandelen.
11. Prins Brillen heeft in de eerste plaats een verklaring voor recht gevorderd dat POG uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is per jaar aan Prins Brillen een overzicht te verstrekken van de werkelijk gemaakte kosten inzake de leveringen en diensten van dat jaar. Dienaangaande overweegt de kantonrechter als volgt.
12. Gelijk door POG is gesteld en door Prins Brillen niet is weersproken volgt deze verplichting van POG reeds rechtsreeks uit het bepaalde in artikel 12.4 van de algemene bepalingen. Deze bepaling dient immers - naar Prins Brillen ook in de inleidende dagvaarding in conventie onder 6 heeft aangevoerd - te worden gelezen in samenhang met de toelichting daarop die door de Raad voor Onroerende zaken is opgesteld en waarnaar Prins Brillen ook heeft verwezen. Hieruit blijkt dat de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten gelijk is aan de werkelijk kosten die aan de serviceverlening zijn verbonden. Daaraan doet evenwel niet af dat dienaangaande wordt gewerkt met voorschotbetalingen en verrekening achteraf omdat de werkelijke kosten in de regel niet bij voorbaat bekend zijn. Artikel 12.4 van de algemene bepalingen kan dan ook niet anders worden gelezen dan dat POG als verhuurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de werkelijke kosten van de leveringen en diensten dient te verstrekken. De conclusie moet dan ook zijn dat door Prins Brillen een verklaring voor recht wordt gevorderd welke reeds is vastgelegd in de contractuele verhouding tussen partijen. De kantonrechter vermag dan ook niet in te zien dat Prins Brillen een voldoende civielrechtelijk belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht. In zoverre dient Prins Brillen mitsdien niet-ontvankelijk te worden verklaard.
13. Vervolgens heeft Prins Brillen een verklaring voor recht gevorderd dat Prins Brillen slechts op basis van een overzicht als bedoeld onder 1 gehouden is een afrekening inzake de servicekosten te voldoen. Dienaangaande overweegt de kantonrechter als volgt.
14. Prins Brillen staat op het standpunt dat POG slechts op basis van de werkelijke kosten tot een eindafrekening dient te komen. Indien de gevorderde verklaring voor recht vanuit dit gezichtspunt wordt bezien heeft Prins Brillen in zoverre het gelijk aan haar zijde hetgeen door POG ook niet wordt betwist, doch ook deze verplichting van POG volgt reeds rechtstreeks uit de contractuele verhouding tussen partijen. De kantonrechter volstaat met een verwijzing naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Wat Prins Brillen kennelijk aan dit onderdeel van de vordering ten grondslag heeft willen leggen - en de kantonrechter zal een en ander mede ook vanuit dit licht bezien - is haar stelling dat de bij de factuur d.d. 19 december 2003 door POG vastgestelde servicekosten over het jaar 2003 reeds een eindafrekening betrof. Naar de mening van Prins Brillen was POG hiertoe niet bevoegd op basis van een begroting, doch diende zij zich te baseren op een exploitatieoverzicht van de werkelijke kosten. Prins Brillen nam met die specificatie op basis van een schatting geen genoegen omdat dan "later nóg een eindafrekening zou komen - dan wél op basis van de werkelijke cijfers - wat dubbel werk meebrengt" (conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie onder 2.3).
15. De kantonrechter kan Prins Brillen evenwel niet volgen in haar stelling dat de factuur d.d. 19 december 2003 voor het jaar 2003 reeds een eindafrekening betrof. Het had naar zijn oordeel ook aan Prins Brillen duidelijk moeten althans (in ieder geval na ontvangst van de brief van POG d.d. 20 februari 2004 (productie 9 bij de inleidende dagvaarding in conventie) kunnen zijn dat het hier niet om een eindafrekening ging, doch om een tussentijdse aanpassing van het voorschot zoals bedoeld in artikel 12.8.
16. Tussen partijen is - hangende deze procedure - een geschil gerezen omtrent het antwoord op de vraag of het POG in het onderhavige geval was toegestaan tussentijds het voorschot aan te passen. Met POG beantwoordt de kantonrechter deze laatste vraag bevestigend. Hetgeen Prins Brillen dienaangaande heeft aangevoerd (conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie onder 4.3 pag. 6) acht de kantonrechter niet toereikend om tot een ander oordeel te komen. Niet valt in te zien dat het POG niet zou zijn toegestaan om ook in het geval waarin de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd doch nog niet het in artikel 12.5 van de algemene bepalingen genoemde laatste overzicht aan de huurder (in casu dus Prins Brillen) ter hand is gesteld de voorschotbetaling tussentijds (derhalve vooruitlopend op het verstrekken van dit laatste overzicht) aan te passen. Weliswaar verhielden POG en Prins Brillen zich ten tijde van de factuur d.d. 19 december 2003 op zich niet meer in een contractuele verhouding van verhuurder en huurder tot elkaar, maar dat laat onverlet dat de verschuldigdheid van Prins Brillen van de servicekosten over het jaar 2003 nog wel binnen dit contractuele verband geplaatst moest worden en daarvan niet los konden worden gezien.
17. Gelet mede op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter geen aanleiding om te oordelen dat POG onrechtmatig heeft gehandeld door het inroepen van de door Prins Brillen gestelde bankgarantie. Deze bankgarantie diende ingevolge artikel 8.1 van de algemene bepalingen geldig te blijven tot zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst. Namens POG is gesteld dat zij tijdig de bankgarantie heeft aangesproken hetgeen door Prins Brillen in deze procedure onbesproken is gelaten zodat de kantonrechter als vaststaand aanneemt dat POG in dezen een juiste voorstelling van zaken heeft gegeven.
1. Prins Brillen heeft voorts gevorderd POG te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 69,60 als zijnde het bedrag dat te veel middels het inroepen van de bankgarantie door Prins Brillen aan POG is voldaan. POG heeft evenwel gesteld dat een en ander recht is gezet met de definitieve afrekening d.d. 16 november 2004 op grond waarvan voor haar jegens Prins Brillen nog een vordering resteert van in totaal € 379,95. Door Prins Brillen is ook dit betoog niet weersproken zodat de kantonrechter ermee zal volstaan om de reconventionele vordering van POG strekkende tot veroordeling van Prins Brillen tot betaling van laatstgenoemd bedrag toe te wijzen, inclusief de wettelijke rente vanaf 12 januari 2005 zoals gevorderd. De factuur d.d. 16 november 2004 dient te worden beschouwd als het in artikel 12.5 van de algemene bepalingen bedoelde laatste overzicht en ingevolge artikel 12.6 van de algemene bepalingen diende Prins Brillen hetgeen door haar te weinig was betaald binnen een maand na verstrekking van dit overzicht bij te betalen. De kantonrechter neemt dan ook als vaststaand aan dat Prins Brillen ten tijde van het indienen van de reconventionele vordering op 12 januari 2005 in verzuim was met betaling. Gelet op artikel 6:83 onder Pro a BW was hiervoor een ingebrekestelling niet vereist. Prins Brillen is mitsdien de meegevorderde wettelijke rente verschuldigd.
19. Gelet op het vorenstaande komt de daartegenover staande geldvordering van Prins Brillen niet voor inwilliging in aanmerking.
20. Gegeven het resultaat van deze procedure dienen de door Prins Brillen meegevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor haar eigen rekening en risico te worden gebracht. Dit onderdeel van de vordering in conventie zal dan ook worden afgewezen.
21. Prins Brillen wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Gegeven de samenhang tussen beide procedures zal de kantonrechter evenwel volstaan met één proceskostenveroordeling voor beide procedures.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Verklaart Prins Brillen niet-ontvankelijk in de door haar gevorderde verklaringen voor recht dat:
a. POG uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is per jaar aan Prins Brillen een overzicht te verstrekken van de werkelijk gemaakte kosten inzake de leveringen en diensten van dat jaar;
b. Prins Brillen slechts op basis van een overzicht als bedoeld onder a. gehouden is een afrekening inzake de servicekosten te voldoen;
Wijst de overige vorderingen af.
in reconventie
Veroordeelt Prins Brillen om aan POG tegen kwijting te betalen € 379,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 januari 2005 tot de dag van betaling.
in conventie en in reconventie
Veroordeelt Prins Brillen in de proceskosten, die tot heden voor POG worden vastgesteld op een bedrag van € 450,00 voor salaris van de gemachtigde van POG [waarover Prins Brillen geen BTW verschuldigd is].
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr.drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door de griffier op 21 september 2005 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter