Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 84099 / HA ZA 05-1087
datum: 1 maart 2006 (bij vervroeging)
Vonnis van de meervoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
de PROVINCIE NOORD-HOLLAND,
waarvan de zetel is gevestigd te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOLLAND BLUMEN MARKT HOLLAND BEHEER B.V.,
gevestigd te Heiloo,
gedaagde,
procureur mr. A. de Groot,
advocaten mr. J.M. Gerretsen en mr. M. Tailleur te Amsterdam.
Partijen zullen hierna (ook) de Provincie en Holland Blumen Markt worden genoemd.
1. De procedure
De Provincie heeft bij dagvaarding d.d. 17 november 2005, onder overlegging van stukken, onder meer gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij vervroeging de onteigening zal uitspreken van de in de dagvaarding genoemde, ter onteigening aangewezen onroerende zaken, toebehorende aan Holland Blumen Markt.
De dagvaarding is met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 van Pro de onteigeningswet betekend aan degenen die als houder van de op het te onteigenen goed rustende hypotheken in de openbare registers zijn ingeschreven, alsmede aan de in die registers ingeschreven beslagleggers op het te onteigenen goed.
Tot de processtukken behoort een akte van depot, opgemaakt op 7 november 2005 en inhoudende dat de Staatscourant d.d. 8 juni 2005 alsmede een drietal burgemeestersverklaringen ter griffie van deze rechtbank zijn gedeponeerd.
Holland Blumen Markt heeft bij conclusie van antwoord verweer gevoerd tegen het gevorderde. Primair heeft zij geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van de Provincie in haar vorderingen, subsidiair heeft zij de rechtbank verzocht pleidooi te bepalen en meer subsidiair heeft zij tenslotte betoogd dat het door de Provincie te betalen voorschot minimaal een bedrag dient te belopen van Euro 793.200,00.
De rechtbank heeft vervolgens pleidooi bepaald, welk pleidooi heeft plaatsgevonden ter zitting van 13 februari 2006. Partijen hebben bij die gelegenheid producties overgelegd en hun zaak door hun advocaten doen bepleiten aan de hand van overgelegde pleitnotities.
Tenslotte is vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1. Bij Koninklijk Besluit van 17 mei 2005, onder nummer 05.001875 gepubliceerd in de Staatscourant van 8 juni 2005, nr. 108, is bepaald dat ten behoeve van de reconstructie van de N242 vanaf de Smaragdweg te Alkmaar tot en met het Nollencircuit te Heerhugowaard met bijkomende werken in de gemeenten Alkmaar, Schermer en Heerhugowaard de in het besluit aangeduide onroerende zaken, aangegeven op de grondplantekeningen, ten algemenen nutte en ten name van de Provincie Noord-Holland zullen worden onteigend.
2.2. Tot de te onteigenen onroerende zaken behoren twee percelen, in het grondplan aangeduid met de nummers 40 en 43, toebehorende aan Holland Blumen Markt. Het betreft de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Schermer sectie X, nummers 858 en 212, waarvan het te onteigenen gedeelte respectievelijk 2 are en 66 centiare en 76 are en 66 centiare groot is.
2.3. De in artikel 63 van Pro de onteigeningswet genoemde stukken hebben in de periode van 21 oktober 2004 tot en met 17 november 2004 ter inzage gelegen op de secretarie van de gemeenten Heerhugowaard en Schermer en het stadskantoor van de gemeente Alkmaar.
2.4. Op 4 juni 2004 heeft de Provincie schriftelijk een bod uitgebracht voor de verwerving van de hiervoor onder 2.2. genoemde percelen. Het bod had betrekking op een totale grootte van 77 are en 16 centiare. Als totale schadeloosstelling werd een bedrag aangeboden van Euro 53.500,00.
2.5. Holland Blumen Markt heeft in reactie op het aanbod van de Provincie bij brief van 23 juni 2004 het volgende laten weten:
"(...)
Wij zijn bereid u deze percelen gezamenlijk groot 7.716 m² te verkopen tegen een koopsom van Euro 100 per m² ofwel tegen een prijs van Euro 771.600 k.k. en exclusief omzetbelasting, (...)
Zoals met de heer van Schaik besproken ruilen wij veel liever de grond met u, alsdat wij aan u verkopen.
(...)".
2.6. Op 13 april 2005 heeft Houdringe Rentmeesters/Grontmij Nederland B.V. namens de Provincie schriftelijk het volgende aan Holland Blumen Markt medegedeeld:
"(...)
Zoals reeds vermeld in het schrijven d.d. 19 november 2004 wordt door de Provincie de grond gewaardeerd op basis van de systematiek van de onteigeningswet en de toepasselijke jurisprudentie. In onderhavig geval vindt waardering plaats op basis van de thans geldende bestemming en gebruik, in casu grasland/bloembollenland.
Bij de prijsvorming is eveneens rekening gehouden met het prijsniveau van de reeds aangekochte gronden voor de reconstructie van de N242.
Gelet op de voortgang van de werkzaamheden doe ik u namens de Provincie onderstaand een uiterste aanbieding voor de verwerving van de bij u in eigendom zijnde perceelsgedeelten, kadastraal bekend gemeente Schermer sectie X nummer 858 ter grootte van 0.02.66 ha. en nummer 212 ter grootte van 0.74.40 ha., welke primair benodigd zijn voor de reconstructie van de N242.
Voor de verwerving van bovengenoemd perceel bied ik u een totale schadeloosstelling van Euro 62.500,-- (...)".
2.7. Holland Blumen Markt heeft vervolgens in een brief d.d. 21 april 2005 het volgende aan Houdringe bericht:
"(...)
Wij benadrukken nogmaals de onderhandelingsbereidheid onzerzijds, en mede ter voorkoming van weinig constructieve langdurige gerechtelijke procedures, alsmede gezien het belang voor de regio van de voorgenomen reconstructie van de N 242 verklaren wij ons thans bereid tot een min of meer pragmatische oplossing, inhoudende het delen van het verschil, hetgeen overeenkomt met een huidige vraagprijs van Euro 41,55 per m² k.k. en exclusief omzetbelasting.
(...)"
2.8. Na het Koninklijk Besluit van 17 mei 2005 heeft de Provincie bij aangetekende brief d.d. 10 augustus 2005 aan Holland Blumen Markt laten weten bereid te zijn een schadeloosstelling aan te bieden van Euro 60.000,00. Uit de bij de brief van de Provincie gevoegde specificatie van de schadeloosstelling blijkt dat de post vermogensschade betrekking heeft op een totale perceelsgrootte van 79 are en 32 centiare.
2.9. Holland Blumen Markt heeft haar eerdere tegenbod, inhoudende een koopprijs van Euro 41,55 per m², gehandhaafd en dit aan de Provincie medegedeeld bij aangetekend schrijven van 29 augustus 2005.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. De Provincie heeft bij dagvaarding naar voren gebracht dat zij heeft getracht de te onteigenen percelen bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, maar dat zij daar niet in is geslaagd. Als schadeloosstelling voor de onteigening heeft zij Holland Blumen Markt een bedrag aangeboden van Euro 60.000,00.
3.2. Holland Blumen Markt heeft zich tegen de vorderingen van de Provincie verweerd. Zij stelt zich op het standpunt dat de Provincie heeft nagelaten om - alvorens tot dagvaarding over te gaan - te trachten het te onteigenen in der minne te verkrijgen, althans serieuze onderhandelingen daartoe te voeren. Holland Blumen Markt voert aan dat onderhandelingen, gevoerd voorafgaand aan het Koninklijk Besluit van 17 mei 2005, weliswaar mogen worden meegewogen, maar dat dit gegeven de provincie niet ontslaat van haar verplichting om na de datum van het Koninklijk Besluit minimaal één serieuze poging te ondernemen. Volgens Holland Blumen Markt heeft de provincie zich niet aan die verplichting gehouden.
3.3. Holland Blumen Markt betoogt dat het door de Provincie na de datum van het Koninklijk Besluit gedane bod, gelet op de hoogte en de motivering ervan, onmogelijk serieus genoemd mag worden. Hoewel de omstandigheden volgens Holland Blumen Markt niet veranderd zijn, ligt het geboden bedrag lager dan de eerder door de Provincie aangeboden schadeloosstelling en heeft de Provincie op basis van hetzelfde Koninklijk Besluit aanzienlijk gunstiger schikkingen getroffen met derden. Het aangeboden bedrag zou voorts ook niet in overeenstemming zijn met de marktwaarde.
3.4. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft Holland Blumen Markt aan het voorgaande nog toegevoegd dat zij reeds vanaf 2004 inkomensschade heeft geleden doordat de Provincie in dat jaar aan Holland Blumen Markt heeft gevraagd geen bloembollen meer te verbouwen op de te onteigenen percelen. Holland Blumen Markt stelt aan dat verzoek gevolg te hebben gegeven.
3.5. De rechtbank overweegt naar aanleiding van het voorgaande als volgt.
3.6. Holland Blumen Markt heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de Provincie een onwerkelijk en onredelijk aanbod heeft gedaan, gewezen op een aantal door de Provincie met derden getroffen schikkingen, waarbij vergoedingen zijn betaald die significant hoger liggen dan hetgeen aan Holland Blumen Markt is aangeboden. De Provincie heeft tijdens het pleidooi evenwel voldoende gemotiveerd aangegeven dat die schikkingen niet als vergelijkbare transacties kunnen worden aangemerkt. Zo heeft de Provincie met betrekking tot de transactie met Ranzijn ( productie 10 bij conclusie van antwoord) aangevoerd dat het hier gronden betreft die niet in het buitengebied liggen, maar grenzen aan de gemeente Alkmaar, zodat op termijn valt te verwachten dat aldaar niet-agrarisch gebruik mogelijk wordt. Ook ten aanzien van de door Holland Blumen Markt genoemde transacties met Berger (een tuincentrum) en Vis heeft de provincie de vergelijkbaarheid gemotiveerd betwist.
3.7. De in het kader van de transacties met Ranzijn en Vis gehanteerde grondprijzen belopen overigens respectievelijk EUR 21,23 en EUR 15,00 per m². Niet duidelijk is op grond waarvan Holland Blumen Markt meent dat aan de haar toebehorende en te onteigenen perceelsgedeelten een waarde zou moeten worden toegekend van EUR 100,00, dan wel van EUR 41,55 per m².
3.8. De Provincie heeft van haar kant nog gewezen op een recent totstandgekomen transactie met de Diaconie van de hervormde gemeente Schermer, bij welke transactie de Provincie gronden heeft verkregen tegen betaling van circa EUR 6,00 per m². Door deze transactie is het voor de Provincie overigens ook mogelijk geworden om Holland Blumen Markt vergelijkbare, naastgelegen ruilgrond aan te bieden.
3.9. Holland Blumen Markt heeft bij gelegenheid van het pleidooi naar voren doen brengen dat men geen prijs (meer) stelt op een ruiling. Dat de Provincie gunstiger regelingen heeft getroffen met derden door het aanbieden van ruilgrond, kan derhalve niet (langer) als een relevant verweer worden beschouwd.
3.10. De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden uitgesloten dat deskundigen te zijner tijd zullen concluderen dat de door Holland Blumen Markt ter vergelijking genoemde gronden niet, althans niet in de gestelde mate, vergelijkbaar zijn met de te onteigenen perceelsgedeelten van Holland Blumen Markt.
3.11. De slotsom luidt dan ook dat niet reeds op grond van de gestelde vergelijkingsobjecten kan worden gesproken van een kennelijk onwerkelijk en onredelijk aanbod van de kant van de Provincie. De rechtbank heeft bij dit oordeel betrokken dat ook de door Holland Blumen Markt zelf in 2003 in het kader van de verwerving van de percelen betaalde prijs niet in verhouding staat tot de waarde, die zij thans aan de percelen toedicht.
3.12. Dat het door de Provincie aangeboden bedrag van EUR 60.000,00 afwijkt van een eerdere aanbieding heeft volgens de Provincie te maken met de marktwerking. Door een teruglopende bloembollenmarkt zouden de prijzen teruggelopen zijn. Wat hiervan ook zij, de rechtbank is van oordeel dat de afwijking naar beneden niet zo groot is dat reeds op grond daarvan het serieuze karakter aan het aanbod zou zijn komen te ontvallen.
3.13. Van een schending van de verplichting om na de datum van het Koninklijk Besluit te proberen de te onteigenen zaak bij minnelijke overeenkomst te verwerven, is dan ook geen sprake. Uit de reactie van Holland Blumen Markt op het laatste aanbod van de Provincie kan voorts worden afgeleid dat verder onderhandelen over de hoogte van de prijs geen zin zou hebben gehad. De voor het eerst bij gelegenheid van de pleidooien opgevoerde inkomensschade - door de Provincie overigens betwist - behoeft geen bespreking, want kan aan dit oordeel niet afdoen.
3.14. De rechtbank verwerpt het primaire verweer van Holland Blumen Markt, inhoudende dat de Provincie wegens schending van het bepaalde in artikel 17 van Pro de Onteigeningswet niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard en acht de vordering tot het bij vervroeging uitspreken van de onteigening voor toewijzing vatbaar. Het feit dat Holland Blumen Markt de door de Provincie aangeboden schadeloosstelling als onvoldoende aanmerkt, staat aan die toewijzing niet in de weg.
3.15. Nu Holland Blumen Markt de haar aangeboden schadeloosstelling uitdrukkelijk heeft verworpen, behoort omtrent de hoogte daarvan een bericht van deskundigen te worden ingewonnen. De rechtbank is van oordeel dat, zoals ook door de Provincie voorgesteld, met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. De rechtbank heeft de heer J. van der Wel te Schipluiden, makelaar en taxateur onroerende zaken, bereid gevonden als deskundige op te treden. Daarbij wordt aangetekend dat de heer van der Wel zich desgewenst kan verstaan met mr. J.H. Berkvens, advocaat te Amsterdam en onteigeningsdeskundige. Indien de heer van der Wel van deze mogelijkheid gebruik maakt, dient hij van het overleg en de resultaten daarvan melding te maken in zijn deskundigenbericht.
3.16. De Provincie heeft gevorderd dat de rechtbank het bedrag van het voorschot als bedoeld in artikel 54i van de Onteigeningswet voor Holland Blumen Markt zal vaststellen op 100 % van het aangeboden bedrag. De rechtbank ziet, mede gelet op hetgeen eerder is overwogen, geen aanleiding het voorschot op een ander bedrag vast te stellen en zal derhalve overeenkomstig de vordering van de Provincie beslissen.
4. De beslissing
De rechtbank:
- spreekt uit de onteigening ten behoeve van de Provincie Noord-Holland van de twee perceelsgedeelten, op de bij het Koninklijk Besluit van 17 mei 2005 (nummer 05.001875) behorende grondplankaart aangegeven met de nummers 40 en 43, kadastraal bekend gemeente Schermer sectie X nummer 858 en sectie X nummer 212, respectievelijk 0.02.66 ha. en 0.76.66 ha. groot;
- stelt het door de Provincie Noord-Holland aan Holland Blumen Markt te betalen voorschot op de schadeloosstelling vast op een bedrag van EUR 60.000,00 (zestigduizend euro);
- benoemt tot deskundige ter opneming van de ligging en de gesteldheid van de onroerende zaken waarop de onteigening betrekking heeft, en ter begroting van de schadeloosstelling:
De heer J. van der Wel, Gaagweg 48-a, 2636 AK Schipluiden;
- benoemt mr. P.H.B. Littooy, lid van deze rechtbank, tot rechter-commissaris om, vergezeld van de griffier, bij de opneming door de deskundige aanwezig te zijn;
- bepaalt dat de rechter-commissaris in overleg met partijen en de deskundige tijd en plaats zal vaststellen van die opneming en dat daarvan door de griffier kennis zal worden gegeven aan partijen en de deskundige;
- wijst het Noord-Hollands Dagblad aan als nieuwsblad waarin de aankondiging als bedoeld in artikel 28 Onteigeningswet Pro moet geschieden;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.B. Littooy, mr. S.M. Jongkind-Jonker en mr. A.H.E. van der Pol en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2006.