Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
FV
KG nummer: 06-212
datum: 6 juli 2006
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DEEN VASTGOED WINKELS B.V.,
gevestigd te Hoorn,
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. W.J.M. Loomans,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SCHRAMA B.V., gevestigd te Bergen (NH),
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GRAND CAFE GUSTO B.V.,
statutair gevestigd te Bergen (NH),
procureur mr. S. Hartog,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING.
Partijen zullen verder ook worden genoemd "Deen", "Schrama", respectievelijk "Gusto".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 26 juni 2006 heeft Deen gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Schrama en Gusto hebben ieder afzonderlijk de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Deen de originele dagvaarding en van de zijde van Deen en Gusto pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 In de periode van 17 maart 2003 tot juni 2005 heeft Schrama de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan het Plein 4 te Bergen, verhuurd aan De Wit Konmar Supermarkten B.V. (hierna ook: De Wit).
2.2 Aan de huurovereenkomst is een tekening gehecht, waarop het gehuurde is weergegeven.
2.3 Met ingang van 17 juni 2005 is Deen als huurder in de plaats getreden van De Wit.
2.4 Deen exploiteert in het gehuurde een supermarkt. Ten behoeve van de supermarkt bevindt zich aan de zijde van de Karel de Grotelaan een dockshelter. De supermarkt wordt vanaf die zijde van het gehuurde bevoorraad. Boven de dockshelter bevindt zich een luifel.
2.5 De grond onder de luifel behoort in eigendom toe aan Schrama.
2.6 Gusto exploiteert te Bergen een horecabedrijf dat is gelegen in de directe omgeving van de supermarkt.
2.7 Gusto is voornemens om onder de luifel een containeropslagplaats voor afvalcontainers te realiseren. Schrama heeft aan Gusto toestemming verleend voor de bouw van de opslagplaats. Ten behoeve van die bouwplannen is bovendien inmiddels een bouwvergunning verleend.
2.8 Bij brief van 10 mei 2006 heeft Deen zowel Schrama als Gusto bericht dat zij bezwaar heeft tegen de containeropslagplaats en heeft zij hen verzocht de bouw daarvan niet door te zetten.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
1.1 Deen vordert, zakelijk weergegeven, (1) Gusto te verbieden om de containeropslag te bouwen onder de luifel van de supermarkt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, (2) Schrama te gebieden om de aan Gusto verleende toestemming tot het bouwen van de containeropslag in te trekken, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag,
(3) Schrama te veroordelen om Deen te vrijwaren terzake iedere rechtsinbreuk op haar huurrechten, meer in het bijzonder door Schrama te verbieden om derden toestemming te verlenen om in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde een containerafvalplaats te bouwen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met (4) veroordeling van Schrama en Gusto in de kosten van het geding.
1.2 Deen legt aan haar vorderingen jegens Schrama het volgende ten grondslag. Een redelijke uitleg van de huurovereenkomst brengt met zich dat ook het terrein onder de luifel onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Schrama pleegt wanprestatie, nu zij een gedeelte van het gehuurde ter beschikking stelt aan Gusto. Voor zover het terrein onder de luifel niet tot het gehuurde behoort, dan geldt dat Schrama wanprestatie pleegt omdat het huurgenot van Deen wordt aangetast en daarnaast het normale gebruikt wordt belemmerd. Deen gebruikt het gebied onder de luifel ten behoeve van de bevoorrading van de supermarkt. De luifel is bovendien aangebracht ten behoeve van de exploitant van de supermarkt, om daar fust, pallets en containers te kunnen neerzetten voor de vrachtwagens die de supermarkt bevoorraden. Met de komst van de containeropslagplaats kan Deen niet langer ongehinderd gebruik maken van de dockshelter ten behoeve van het laden en lossen. Bovendien is het algemeen bekend dat afvalcontainers ongedierte aantrekken en dat de containers een gemakkelijk doelwit zijn voor vandalen. Deen zal derhalve hinder en overlast van de containers ondervinden, alles aldus Deen.
1.3 Ten aanzien van Gusto stelt Deen zich op het standpunt dat Gusto onrechtmatig jegens haar handelt door gebruik te maken van de wanprestatie van Schrama en voorts omdat Gusto door de plaatsing van de containers overlast en hinder voor Deen veroorzaakt of mogelijk maakt.
1.4 Schrama en Gusto hebben tegen de vordering verweer gevoerd.
1.5 Gusto en Deen hebben hun wederzijdse standpunten nader uiteengezet, onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities. Voor zover nodig voor de beslissing zal daarop hierna afzonderlijk en uitdrukkelijk worden ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Ten aanzien van de vorderingen tegen Schrama ligt allereerst de vraag voor of het stuk grond dat zich onder de luifel bevindt, deel uitmaakt van het gehuurde. Deen stelt dat dit wel het geval is, maar de tekst van de huurovereenkomst biedt geen aanknopingspunt voor de juistheid van die stelling. In de huurovereenkomst is immers niet expliciet opgenomen dat de desbetreffende grond deel uitmaakt van het gehuurde. In de huurovereenkomst wordt verwezen naar de aan die overeenkomst gehechte tekening. Tussen partijen is niet in geschil dat op die tekening, door Deen overgelegd als productie 1 bij de dagvaarding, de luifel met een stippellijn is ingetekend en dat daar ook een vrachtwagen is ingetekend. Hieruit kan weliswaar worden afgeleid dat het de bedoeling is dat aan die zijde van het gehuurde de bevoorrading van de supermarkt plaatsvindt, maar dat betekent nog niet dat de grond onder de luifel ook tot het gehuurde behoort.
4.2 Omdat de tekst van de huurovereenkomst en de tekening geen uitsluitsel bieden, komt het in het onderhavige geschil neer op de uitleg van de overeenkomst. Vast staat dat de overslagplaats door Deen gebruikt wordt ten behoeve van het laden en lossen. Verder is aannemelijk dat het feitelijke gebruik van de overslagplaats in de loop der jaren is veranderd, omdat Deen bij het laden en lossen geen gebruik meer maakt van de grond onder de luifel maar van de grond naast de luifel. Van de zijde van Deen is ter zitting bestreden dat er sprake is van een recente wisseling in het gebruik, omdat in het kader van het laden en lossen ook door haar voorgangster al langere tijd gebruik werd gemaakt van het terrein naast de luifel. Hoe dit ook zij, een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter met zich dat Deen niet mag verwachten dat zij gebruik mag maken van beide stroken grond. In de onderhavige procedure kan in elk geval niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld dat de door Deen bedoelde grond tot het gehuurde behoort.
4.3 Deen heeft verder aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de aanwezigheid van de containeropslagplaats aan het normale gebruik van het gehuurde in de weg staat. Gedaagden hebben echter betoogd dat de containeropslagplaats onder de luifel wordt gebouwd en dat er voor het overige voldoende ruimte resteert voor Deen ten behoeve van de bevoorrading van de supermarkt. Deen heeft daartegenover onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de resterende ruimte te krap zou zijn. Daarbij komt dat thans niet te voorzien is in welke mate Deen daadwerkelijk hinder en/of overlast zal ondervinden van de containeropslagplaats. Zo valt uit de overgelegde bouwtekening niet af te leiden hoe de containeropslagplaats er uit zal gaan zien, terwijl evenmin is onderzocht op welke wijze in het gebruik en onderhoud is voorzien. Dat is echter wel van belang, aangezien het ontstaan of uitblijven van hinder niet staat of valt met de afsluitbaarheid van de opslagplaats maar veeleer van de afspraken omtrent feitelijk gebruik en onderhoud. Vanwege de mate van onzekerheid over de consequenties van de bouw van de opslagplaats voor de supermarkt, bestaat er geen aanleiding om de plaatsing van de containeropslagplaats reeds nu bij wijze van voorlopige voorziening te verbieden. De vorderingen tegen Schrama worden derhalve geweigerd.
4.4 Afwijzing van de vorderingen tegen Schrama brengt tevens de afwijzing van de vorderingen tegen Gusto met zich. Ten aanzien van Gusto is overigens van enig onrechtmatig handelen niet gebleken.
4.5 Deen wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorziening;
- veroordeelt Deen in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Schrama begroot op € 248,- aan verschotten en aan de zijde van Gusto begroot op
€ 248,- aan verschotten en € 816,- aan salaris procureur.
Gewezen door mr. P.H.B. Littooy, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2006 in tegenwoordigheid van mr. F. Vermeij, griffier.