Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 194.627 / 05-4119 (H.K.)
Uitspraakdatum: 9 augustus 2006
Vonnis in de zaak van:
de Gemeente Bergen (Noord-Holland), zetelende te Bergen (N.H.)
eisende partij
verder ook te noemen: de gemeente
gemachtigde: mr. M.A.J.N. Schuurman, advocaat te Alkmaar
tegen
[gedaagde], wonende te Bergen (N.H.) aan de [adres]
gedaagde partij
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.Th. van Oostrum, advocaat te Alkmaar,
rolgemachtigde: F.J.M. van der Meer, gerechtsdeurwaarder te Alkmaar.
Het procesverloop
De gemeente heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 29 augustus 2005.
[Gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
Vervolgens is door de gemeente gediend van repliek, waarbij stukken zijn gedeponeerd en door [gedaagde] van dupliek.
Bij tussenvonnis van 3 mei 2006 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 13 juli 2006, in aanwezigheid van mw. E. Trap, D.E. Minkman en Th. Valé, respectievelijk wethouder, senior beleidsmedewerker en senior beleidsmedewerker namens de gemeente, en van [gedaagde]; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnotities.
Van het ter terechtzitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
1. De gemeente Bergen heeft bij een beheers- en exploitatieovereenkomst d.d. 30 augustus 1990 [gedaagde] het recht tot exploitatie en beheer gegeven van het in eigendom aan de gemeente Bergen behorende pand aan de Raadhuisstraat 2-4 te Bergen. De overeenkomst is te kwalificeren als een huurovereenkomst die beheerst wordt door de artikelen 7:290 BW e.v. Deze huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
2. [Gedaagde] exploiteert in dit pand een cafébedrijf annex zaalverhuur onder de handelsnaam 't Oude Raethuys.
3. Bij aangetekend schrijven van 10 mei 2005 heeft het college van B & W van de gemeente Bergen aan [gedaagde] naar aanleiding van een door de gemeenteraad van de gemeente Bergen op 26 april 2005 genomen besluit en ter uitvoering van dat besluit onder meer het volgende medegedeeld:
"In genoemd besluit heeft de raad besloten dat het bestaand gebruik van het voormalig gemeentehuis aan de Elkshove wordt beëindigd en dat deze locatie zal worden herontwikkeld. Een gedeelte van het voormalig gemeentehuis wordt sinds 1 januari 2001 gebruikt voor raads- en commissievergaderingen. Verder worden hierin sociaal-culturele activiteiten gehouden zoals een Kunst 10-daagse en exposities.
Door de beëindiging van dit gebruik is het noodzakelijk een alternatieve ruimte in de kern Bergen te realiseren waardoor de raads- en commissievergaderingen en de genoemde sociaal-culturele activiteiten kunnen blijven plaatsvinden in de kern Bergen. De raad is van oordeel dat 't Oude Raethuys, dat in eigendom toebehoort aan de gemeente, hiervoor als meest geschikte locatie in aanmerking komt. In verband daarmee acht de raad het noodzakelijk 't Oude Raethuys in eigen gebruik te nemen als sociaal-cultureel centrum met een raadszaal. Dit betekent dat het bestaand gebruik van 't Oude Raethuys beëindigd zal dienen te worden en dat dit pand herbestemd zal moeten worden als sociaal-cultureel centrum met een raadszaal. Dit toekomstig eigen gebruik zal eerst mogelijk zijn na volledige verbouw (renovatie) van onderhavig pand. In het kader van deze verbouw zal in het pand een raadszaal worden gerealiseerd en een aantal multifunctionele zalen, die naast de maandelijkse commissie- en fractievergaderingen kunnen worden verhuurd voor diverse sociaal-culturele activiteiten zoals de Kunst10Daagse en exposities. Het huidig gebruik van 't Oude Raethuys maakt dit toekomstig gebruik onmogelijk. In verband daarmee zijn wij van oordeel dat zonder beëindiging van de huidige beheers- en exploitatieovereenkomst de verbouw van 't Oude Raethuys en genoemd toekomstig eigen gebruik hiervan niet gerealiseerd kunnen worden.
Kortom, de gemeente heeft de bedrijfsruimte c.q. 't Oude Raethuys dringend nodig voor eigen gebruik, reden waarom wij bij deze de beheers- en exploitatieovereenkomst van 30 augustus 1990 opzeggen en wel met een termijn van één jaar."
4. [gedaagde] heeft niet binnen 6 weken na deze opzegging schriftelijk aan de gemeente Bergen medegedeeld in de beëindiging van de huurovereenkomst toe te stemmen.
De vordering
5. De gemeente Bergen vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] betreffende het pand gelegen aan de Raadhuisstraat 2-4 te Bergen zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming daarvan en met veroordeling van [gedaagde] om deze bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen, dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
6. De gemeente Bergen heeft - kort en zakelijk samengevat - gesteld dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe heeft zij aangevoerd dat dringend behoefte bestaat aan een centraal bestuurscentrum dat zich niet alleen leent voor reguliere vergaderingen van raad, commissie en fracties (welke thans op vier verschillende locaties in de gemeente Bergen plaatsvinden), maar in het bijzonder ook geschikt zal zijn voor sociaal-culturele evenementen.
Het verweer
7. [Gedaagde] heeft verweer gevoerd en primair betoogd dat de vordering aan de gemeente Bergen zal moeten worden ontzegd, omdat niet aannemelijk is te maken dat sprake is van een dringend duurzaam eigen gebruik. Subsidiair heeft [gedaagde] - voor het geval de vordering tot beëindiging en ontruiming zal worden toegewezen - op de voet van artikel 7:297 BW aanspraak gemaakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
De beoordeling van het geschil
8. De kantonrechter stelt voorop dat hem niet is gebleken dat de gemeente Bergen niet heeft voldaan aan de door de wet aan de opzegging gestelde formele vereisten. De opzegging is geschied bij aangetekend schrijven en de gemeente Bergen heeft de vereiste opzeggingstermijn van tenminste een jaar in aanmerking genomen.
9. De opzegging is gegrond op het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 onder b BW, hetgeen daarop neerkomt dat de kantonrechter de vordering moet toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat de bedrijfsruimte dringend nodig is voor eigen gebruik. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat voor een belangenafweging geen plaats is. Indien sprake is van dringend eigen gebruik - hetgeen dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval - dan voldoet de opzegging aan de door de wet gestelde eisen en dient [gedaagde] te ontruimen, tenzij sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid of van misbruik van omstandigheden. Van dit laatste is de kantonrechter evenwel niet gebleken.
10. De kantonrechter is van oordeel dat de gemeente Bergen aannemelijk heeft kunnen maken dat zij de onderhavige bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De door de gemeente Bergen daartoe aangevoerde redenen - hiervoor kort samengevat onder rechtsoverweging 6 - rechtvaardigen deze conclusie in voldoende mate. Vast staat immers dat het de gemeente Bergen thans ontbreekt aan een centrale bestuurslocatie, dat thans op verschillende locaties door B & W, raad, commissie en fracties wordt vergaderd en dat - gegeven de aan de onderwerpelijke opzegging ten grondslag liggende politieke besluitvorming - de gemeente Bergen de onderhavige bedrijfsruimte juist wil aanwenden om aan deze als ongewenst ervaren versnippering een einde te maken.
11. Vast staat dat het door de gemeente Bergen voorgestane toekomstig gebruik niet zonder ingrijpende verbouwing zal kunnen plaatsvinden welke deels ook bouwvergunningplichtig is. [Gedaagde] heeft er ernstige vraagtekens bij gezet of het plan voor een nieuwe raadszaal juridisch wel haalbaar geacht kan worden, doch hierin ziet de kantonrechter onvoldoende reden om tot een andersluidend oordeel te komen. Weliswaar valt enige onzekerheid aan de nog door de gemeente Bergen te voeren vergunningsprocedure niet te ontkennen, doch daar staat tegenover - gezien de ter comparitie door de gemeente Bergen gegeven toelichting - dat niet kan worden gezegd dat deze onzekerheid zodanig groot is dat op grond daarvan onwaarschijnlijk geacht zou moeten worden dat de benodigde vergunningen verkregen zullen kunnen worden.
12. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat nog onvoldoende zicht bestaat over de termijn waarop de plannen zullen kunnen worden uitgevoerd, alsmede op de met de uitvoering van de plannen gepaard gaande kosten, zodat evenmin duidelijkheid bestaat in hoeverre nadere politieke besluitvorming tot daadwerkelijke accordering zal leiden. De raad heeft immers - naar [gedaagde] heeft betoogd - bij haar besluit van 26 april 2005 een bouwtijd van 2 jaar tot uitgangspunt genomen en een uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt met betrekking tot de kosten van een en ander. Over beide punten dient het college van B & W nader te rapporteren. Naar de mening van [gedaagde] is de door de gemeente Bergen gestelde dringendheid van het eigen gebruik dan ook thans niet daadwerkelijk aanwezig en daarmee niet aannemelijk. De kantonrechter volgt [gedaagde] ook in dit opzicht niet. Naar zijn oordeel ontberen de plannen van de gemeente Bergen niet de vereiste dringendheid enkel op de grond dat nog nadere politieke besluitvorming dient plaats te vinden, waarvan de uiteindelijke richting ongewis zou zijn. Vast staat immers dat de raad bij besluit van 26 april 2005 zich duidelijk heeft uitgesproken ten gunste van de door B & W voorgestane nieuwe bestemming voor 't Oude Raethuys en dit besluit rechtvaardigt, dat vervolgens in juridische zin de nodige stappen worden gezet om tot daadwerkelijke realisering daarvan te komen, waaronder ook begrepen kan worden de thans in deze procedure aan de orde zijnde opzegging van de huur.
13. Namens [gedaagde] is aangevoerd dat het voorgestane gebruik, alsmede de vereiste verbouwing, ook mogelijk zouden zijn met voortzetting van de lopende huurovereenkomst, doch [gedaagde] heeft een en ander niet althans onvoldoende kunnen concretiseren, zodat hieraan geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend.
14. [Gedaagde] heeft tenslotte aangevoerd dat slechts sprake zal zijn van tijdelijk, en derhalve niet van duurzaam eigen gebruik aangezien de gemeente Bergen voornemens is om op termijn een geheel nieuw gemeentehuis te ontwikkelen waarbinnen ook het onderhavige bestuurscentrum zal worden ondergebracht. Gebleken is evenwel dat de plannen voor een nieuw gemeentehuis door de gemeente Bergen voorshands om financiële redenen in de ijskast zijn gezet, zodat op dit moment geen enkel concreet vooruitzicht bestaat op een daadwerkelijke realisering daarvan.
15. De kantonrechter realiseert zich dat met het bovenstaande slechts een oordeel is gegeven over de gegrondheid van de opzegging, maar dat vervolgens nog het debat zal moeten worden gevoerd over de vraag of en zo ja in welke omvang aan deze opzegging ten gunste van [gedaagde] en/of zijn onderhuurders een tegemoetkoming zal moeten worden toegekend in de verhuis- en inrichtingskosten, zoals bedoeld in artikel 7:297 BW. Dienaangaande zal [gedaagde] door de kantonrechter overeenkomstig zijn aanbod daartoe in staat worden gesteld om zich bij akte nader uit te laten, waarna de gemeente hier bij antwoordakte op kan reageren.
16. Mede gelet evenwel op de wederzijdse belangen acht de kantonrechter het om proceseconomische redenen wenselijk om, alvorens door partijen verder zal worden geïnvesteerd in een nadere vaststelling van de omvang van voornoemde tegemoetkoming, in dit geval te bepalen dat tegen dit tussenvonnis hoger beroep zal kunnen worden ingesteld. Zo daarvan gebruik gemaakt zal worden schorst het hoger beroep de tenuitvoerlegging van dit vonnis.
17. De kantonrechter beslist dan ook als volgt.
De beslissing
De kantonrechter
Verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 13 september 2006 voor akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld in rechtsoverweging 15.
Uitstel voor het indienen van voormelde akte wordt [gedaagde] in beginsel niet verleend.
Bepaalt dat partijen van dit tussenvonnis in hoger beroep kunnen gaan.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op woensdag 9 augustus 2006 bij vervroeging in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter