Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
zaak- en rekestnummer: 89451/ HA RK 06-53
datum: 30 november 2006
Beschikking van de meervoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
de gemeente Heerhugowaard,
zetelend te Heerhugowaard,
VERZOEKSTER,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden,
tegen:
1. [verweerder sub 1],
wonende te Heerhugowaard,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JOKOM B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
VERWEERDERS,
procureur mr. C.H. Boll,
advocaat: mr. J.W. Ebbink te Haarlem.
Verzoekster zal verder "de gemeente" worden genoemd, terwijl verweerders gezamenlijk "[verweerders c.s.]" en afzonderlijk " [verweerder sub 1]" en "Jokom" zullen worden genoemd.
1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1 Op 27 juli 2006 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van de gemeente.
1.2 Nadat [verweerders c.s.] op 10 oktober 2006 een verweerschrift had ingediend, heeft op 19 oktober 2006 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid bij monde van advocaten hun standpunt nader toegelicht. Beide advocaten hebben pleitnotities overgelegd. De advocaat van de gemeente heeft daarbij nog een zestal producties in het geding gebracht.
1.3 Ten slotte hebben partijen de rechtbank verzocht een beschikking te geven.
De inhoud van voornoemde stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. DE FEITEN
Tussen partijen staat het volgende vast:
a. [verweerder sub 1] is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard sectie O, nummer 3762 (voorheen nummer 3386 gedeeltelijk), groot 5 ha en 68 are (hierna: het perceel).
b. Het perceel is gelegen in het gebied waarvoor de gemeenteraad van Heerhugowaard bij besluit van 23 september 2003 het bestemmingsplan "Plandeel 3, Stad van de Zon - DE GLAZEN STAD" heeft vastgesteld. Voorafgaand aan dit besluit heeft de gemeente de volgende besluiten genomen ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg):
- artikel 8 Wvg-besluit op 10 december 1997,
- artikel 6 Wvg-besluit op 20 januari 2000,
- artikel 2 Wvg-besluit op 20 juni 2000 dat is verlengd op grond van artikel 2 lid 4 Wvg op 17 juni 2002,
- artikel 6 Wvg-besluit op 30 mei 2003.
c. [verweerders c.s.] heeft tegen het besluit van de raad van de gemeente Heerhugowaard van 23 september 2003, inhoudende aanwijzing van het perceel op basis van artikel 2 Wvg, een bezwaarschrift ingediend, welk bezwaarschrift is behandeld tijdens de hoorzitting van de commissie voor bezwaar- en beroepschriften d.d. 5 februari 2004. De raad van de gemeente heeft het bezwaarschrift bij besluit van 27 april 2004 ongegrond verklaard. Bij brief van 3 mei 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders dit besluit aan de gemachtigde van [verweerders c.s.] ter kennis gebracht.
d. Op 17 maart 1997 heeft [verweerder sub 1] bij notariële akte en verklaring een koopoptieovereenkomst met betrekking tot het perceel gesloten met Jokom (hierna: de eerste koopoptieovereenkomst). In de overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
" (...)
2. het recht van koop zal door Jokom B.V. kunnen worden uitgeoefend voor een prijs van vijftig gulden (f. 50,00).(...)
5. de aan Jokom B.V. verleende rechten vervallen, indien Jokom B.V. op eenendertig december tweeduizend twee geen gebruik heeft gemaakt van haar rechten. (...)"
De overeenkomst en verklaring zijn op dezelfde dag ingeschreven in de openbare registers.
e. Bij brief van 20 september 2001, verzonden op 24 september 2001, heeft de gemeente het volgende aan [verweerder sub 1] geschreven:
"(...)
Met verwijzing naar uw brief d.d. 15 augustus 2001 delen wij u het volgende mee. Hetgeen u in deze brief als eindvoorstel doet inzake de verkoop van uw 5,68 hectare grond, (...), is voor ons niet acceptabel.
Wij hebben op basis van de gevoerde gesprekken, niet de verwachting dat voortzetting van deze gesprekken er toe zal leiden dat partijen tot een oplossing komen.
Gelet op het bovenstaande en het feit dat de Gemeente Heerhugowaard niet langer kan wachten met de verdere planvorming in Heerhugowaard-Zuid, zullen wij ons op korte termijn beraden over de consequenties van de thans ontstane situatie waarbij de 5,68 hectare grond niet door de Gemeente Heerhugowaard wordt aangekocht. (...)"
f. Op 16 oktober 2001 hebben [verweerder sub 1] en Jokom een tweede koopoptieovereenkomst (hierna: de tweede koopoptieovereenkomst) gesloten. In deze overeenkomst staat het volgende:
" (...)
in overweging nemende dat:
(...)
- dat de heer [verweerder sub 1] bij onderhandse akte de dato zeventien maart negentienhonderd zeven en negentig aan Jokom B.V. een recht van koop casu quo huur heeft verleend ten aanzien van het perceel 3762 tot een en dertig december tweeduizend twee; (...)
verklaren, de ondergetekende sub 2 handelend als gemeld (rb: lees de heer Appel, namens Jokom), gemelde overeenkomst te wijzigen als volgt;
1. het recht van koop zal door Jokom B.V. kunnen worden uitgeoefend voor een prijs van één honderd vijftig gulden (f 150,00) of acht en zestig euro en achttien eurocent (Euro 68,18) per vierkante meter kosten koper; (...)
5. de aan Jokom B.V. verleende rechten vervallen, indien Jokom B.V. op een en dertig december tweeduizend zestien geen gebruik heeft gemaakt van haar rechten.(...)"
De overeenkomst en notariële verklaring van 18 oktober 2001 zijn op 19 oktober 2001 ingeschreven in de openbare registers.
g. Op 24 december 2002 hebben [verweerder sub 1] en Jokom een inbrengovereenkomst gesloten, waarin onder meer de volgende artikelen zijn opgenomen:
"Artikel 1 Doel van de overeenkomst
1. Partijen leggen in deze overeenkomst de tussen hen gemaakte afspraken op hoofdlijnen vast met betrekking tot hun samenwerking terzake de ontwikkeling van de bij [verweerder sub 1] in eigendom zijnde gronden kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard, sectie 0, nrs. 3762, 3765, 3166 (met uitzondering van circa 3200 m2 alwaar de stolpboerderij c.a. is gesitueerd) gelegen aan en achter de Middenweg nr. 9 te Heerhugowaard, nader te noemen "de projectgronden".
2. In het kader van het in lid 1 genoemde samenwerking brengt [verweerder sub 1] de bij hem in eigendom verkerende en hiervoor nader omschreven en gespecificeerde gronden in, gelijk Jokom haar expertise, de voor de ontwikkeling benodigde financiële investeringsbijdragen betreffende het ontwerp en de uitvoering van de onder deze overeenkomst vallende bouwopgave alsmede bouwcapaciteit en materieel al dan niet in samenwerking met bouw- en aannemingsbedrijven.
Artikel 2 Ontwikkeling van de gronden
1. Partijen zullen de gronden ontwikkelen, bouw- en woonrijpmaken, bebouwen en uitgeven aan toekomstige bewoners en gebruikers overeenkomstig de door de gemeente Heerhugowaard vast te stellen ruimtelijke plannen en beleidsvoornemens.
2. Jokom verplicht zich tot het met de gemeente Heerhugowaard sluiten van een grondexploitatieovereenkomst in de zin van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en overeenkomstig de gemeentelijke exploitatieverordening.
3. De in lid 2 bedoelde partij bij de met de gemeente Heerhugowaard te sluiten grondexploitatieovereenkomst, verklaart zich bereid en gehouden om daarin de verplichting op zich te nemen om de gronden te ontwikkelen en overeenkomstig het gemeentelijk ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in het desbetreffende bestemmingsplan en uitvoeringsplan en onder verband en gehoudenheid tot nakoming van de gemeentelijke regiefunctie terzake de ontwikkeling en uitvoering van de gronden.
4. Jokom verplicht zich bij onderhandelingen en invulling van het bestemmingsplan (verkaveling) de onderwerpen in acht te nemen, die in de voorgaande grondverwervings- voorstellen van de gemeente zijn vastgelegd, besproken en overeengekomen. Het betreft onderandere percentages en lokaties van de diverse types, luxe en sociale woningen, geen kampementen, en uitruil van de gronden zoals nodig voor de verlengde Gibbon met doorlevering om niet aan de familie [verweerder sub 1].
Artikel 3 Inbreng grond [verweerder sub 1]
1. Ten behoeve van de ontwikkeling en realisering van het bouwplan/bestemmingsplan op de projectgronden brengt [verweerder sub 1], bij deze in de thans bij hem in eigendom toebehorende gronden als bedoeld in artikel 1, lid 1 tegen een vast te stellen inbrengwaarde van Euro 70,- per m2 (prijspeil per 2002) nader te indexeren op basis CBS prijsindexcijfers gezinsconsumptie, reeks werknemers laag. De eigendomsoverdracht vindt plaats nadat de projectgronden in uitvoering zijn genomen en voor uitgifte gereed zijn, tenzij partijen anders overeenkomen uit bedrijfsmatige of fiscale overwegingen.
2. Jokom zal met de eindafnemers / kopers van de te realiseren woningen, etc. en overige uitgeefbare onroerende zaken koop-/aannemingsovereenkomsten sluiten waarbij de desbetreffende eindafnemers / kopers de grond met daarop gerealiseerde of te realiseren bebouwing rechtstreeks, middels A-B-C-levering, van [verweerder sub 1] in eigendom zullen verkrijgen.
Artikel 4 Inbreng projectactiviteiten en risico Jokom
1. Jokom zal voor eigen rekening en risico en onverminderd het bepaalde in artikel 5 van deze overeenkomst het ontwerp en de uitvoering van de op de gronden te realiseren woningen en overige bebouwing op zich nemen. Tevens draagt Jokom zorg voor het bouw- en woonrijpmaken van de voor de bebouwing bedoelde gronden. Een en ander geschiedt met inachtneming van het gangbare gemeentelijk beleid en (beeld)kwaliteitsnormering voor wat betreft het (woning)bouwplan, de bouw- en woonrijpmaking, het bouwproces en de oplevering en uitgiftes. Jokom zal daartoe de vereiste contracten sluiten met Bouw- en aannemingsbedrijven en voorts daartoe met architecten en eindafnemers / kopers ontwerp-respectivelijk koop- / aannemingsovereenkomsten sluiten.
2. Jokom zal in het kader van haar in het eerste lid genoemde verplichtingen het (woning)bouwplan c.a. in nauw overleg met en onder regie van de gemeente (doen) ontwikkelen en eveneens onder regie van de gemeente het bouw- en woonrijpmakingsproces en het (woning)bouwplan uitvoeren en uitgeven.
Artikel 5 Exploitatieresultaten, betalingen en verrekeningen
1. (...)
2. Het aandeel van Jokom en [verweerder sub 1] in de exploitatieresultaten, na aftrek van de aan [verweerder sub 1] toekomende inbrengwaarde van de in artikel1, lid 2 van deze overeenkomst genoemde inbrenggronden en overige kosten, bedraagt bij een positief saldo 80% respectievelijk 20% en voor wat betreft enig tekort terzake 95% respectievelijk 5%.
3. (...)
4. De financiële en administratieve begeleiding van het (woning)bouwproject geschiedt door Jokom."
3. DE GRONDSLAG VAN DE VORDERING
3.1 De gemeente verzoekt de rechtbank de door [verweerder sub 1] en Jokom verrichte rechthandeling - zoals hiervoor onder 2.g weergegeven - nietig te verklaren op grond van artikel 26 Wvg. Zij heeft aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat [verweerder sub 1] en Jokom met het sluiten van de inbrengovereenkomst een rechtshandeling hebben verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Met de vestiging van dit voorkeursrecht wordt immers beoogd dat de gemeente een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken grond verkrijgt. Daarnaast beoogt de gemeente door middel van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht een actief grondbeleid te voeren bij de ontwikkeling van de desbetreffende gronden en zelf de regie te houden bij de uitvoering van de plannen in het aangewezen gebied. Bedoelde rechtshandelingen doorkruisen het beleid van de gemeente in deze. Ter zitting heeft de advocaat van de gemeente betoogd dat de inbrengovereenkomst een samenwerkingsovereenkomst is die materieel op hetzelfde neerkomt als een vervreemding.
4. HET VERWEER
4.1 Wat de ontvankelijkheid van de gemeente betreft heeft [verweerders c.s.] naar voren gebracht dat de gemeente onderhavig verzoek niet tijdig, te weten binnen de gestelde termijn van 8 weken na ontvangst van de inbrengovereenkomst, heeft ingediend. [verweerders c.s.] betoogt dat de inbrengovereenkomst aan de gemeente is gemeld bij het hiervoor onder de vaststaande feiten sub c. genoemde bezwaarschrift. Het bewijs voor deze stelling is volgens [verweerders c.s.] gelegen in de omstandigheid dat de gemeente in het naar aanleiding van het bezwaarschrift genomen besluit expliciet ingaat op het bestaan en de inhoud van de inbrengovereenkomst. De termijn voor indiening van het verzoek tot nietigverklaring is in de visie van [verweerders c.s.] verlopen 8 weken na ontvangst van het bezwaarschrift, althans 8 weken na de op het bezwaarschrift genomen beslissing.
4.2 [verweerders c.s.] heeft voorts het navolgende verweer gevoerd. Ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 8 Wvg, te weten op 10 december 1997, was de eerste koopoptieovereenkomst tussen [verweerder sub 1] en Jokom reeds geregistreerd. [verweerder sub 1] en Jokom hebben vervolgens voor de in de eerste koopoptieovereenkomst genoemde vervaldatum van 31 december 2002 een nadere overeenkomst ter uitvoering van die eerste koopoptieovereenkomst gesloten. Deze uitvoeringsovereenkomst is op basis van artikel 10 lid 2 sub d van de Wvg (oud) vrijgesteld van de aanbiedingsplicht ex artikel 10 lid 1 (oud) en de zakenrechtelijke vervreemding op basis van die uitvoeringsovereenkomst gaat voor het gemeentelijke voorkeursrecht. De tweede koopoptieovereenkomst, zo heeft de advocaat tijdens de mondelinge behandeling nogmaals benadrukt, is een voortzetting van de eerste overeenkomst.
4.3 [verweerders c.s.] is voorts van oordeel dat de gemeente al vanaf 1997 op de hoogte is, althans redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn, van de rechten die [verweerder sub 1] heeft verleend aan Jokom. De gemeente heeft in het gehele traject in het kader van de onteigening ten onrechte verzwegen dat er een derde belanghebbende is.
4.4 De inbrengovereenkomst is bovendien opgesteld nadat de gemeente bij brief van 20 september 2001 aan [verweerder sub 1] had laten weten af te zien van de aankoop van zijn grond. Daarna stond het [verweerder sub 1] ingevolge artikel 12 Wvg gedurende drie jaar vrij om tot vervreemding aan derden over te gaan. De overeenkomst met Jokom is binnen die termijn gesloten.
5. DE BEOORDELING
De rechtbank overweegt naar aanleiding van het voorgaande als volgt.
5.1 Het meest verstrekkende verweer van [verweerders c.s.] ziet er op dat de gemeente niet ontvankelijk is in haar verzoek, omdat het verzoekschrift niet tijdig is ingediend. Artikel 26 lid 2 Wvg bepaalt dat een verzoek moet worden gedaan binnen 8 weken nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat.
5.2 Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van [verweerders c.s.] erkend dat de schriftelijke inbrengovereenkomst niet is overgelegd in de hiervoor onder de vaststaande feiten sub c. genoemde bezwaarschriftprocedure. De inhoud van die overeenkomst is eerst door toezending van een brief van 12 juni 2006 van mr. Ebbink aan de heer Reinders Folmer ter kennis van de gemeente gekomen. Daarmee staat vast dat het verzoek, dat op 27 juli 2006 ter griffie is binnengekomen, tijdig is gedaan. [verweerders c.s.] heeft nog betoogd dat het feit dat de gemeente in haar beslissing in de bezwaarschriftprocedure expliciet ingaat op de inbrengovereenkomst, met zich brengt dat de termijn van 8 weken in ieder geval is gaan lopen op 3 mei 2004, maar deze redenatie houdt geen stand. Met de huidige tekst van artikel 26 lid 2 Wvg (in werking getreden op 1 september 2002) - in de oude regeling was ontvangst door de gemeente van een afschrift van de akte nog geen vereiste - is blijkens de wetsgeschiedenis (wetsvoorstel 27750, nr. 8, blz. 3-4) nu juist beoogd een discussie als de onderhavige over de aanvang van de termijn van indiening van een verzoek om nietigverklaring te voorkomen. De gemeente is dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
5.3 De rechtbank begrijpt het standpunt van [verweerders c.s.] aldus dat de inbrengovereenkomst een uitwerking is van de tweede koopoptieovereenkomst, die op haar beurt een nadere overeenkomst is ter uitvoering van de eerste koopoptieovereenkomst. Dat brengt met zich dat [verweerder sub 1] is vrijgesteld van de aanbiedingsplicht op grond van artikel 10 leden 1 en 2 Wvg (oud), aldus [verweerders c.s.]
De gemeente is primair van mening dat het in deze procedure enkel gaat om de vernietiging van de inbrengovereenkomst. Subsidiair stelt zij dat de tweede koopoptieovereenkomst beschouwd dient te worden als een nieuwe koopoptieovereenkomst.
5.4 De rechtbank is van oordeel dat de inbrengovereenkomst gezien kan worden als een uitvloeisel van de tweede koopoptieovereenkomst, ook al is er geen sprake van koop of huur. Met de gemeente is de rechtbank echter van oordeel dat de tweede koopoptieovereenkomst niet kan worden aangemerkt als een verlenging van de eerste koopoptieovereenkomst. [verweerders c.s.] had de eerste koopoptieovereenkomst uiterlijk op 31 december 2002 dienen te effectueren. In dat geval had de gemeente die koopovereenkomst moeten dulden. [verweerders c.s.] heeft er echter niet voor gekozen die overeenkomst te effectueren, maar heeft op 19 oktober 2001 een nieuwe koopoptieovereenkomst gesloten. Zowel de nieuw overeengekomen prijs per m2 - het drievoudige - als de termijn waarbinnen de optie kan worden uitgeoefend - idem, tot een termijn van 15 jaar -, twee essentialia, zijn in deze tweede koopoptieovereenkomst zodanig gewijzigd dat niet gesproken kan worden van een verlenging van de eerste koopoptieovereenkomst. Voorgaande brengt met zich dat de tweede koopoptieovereenkomst niet valt onder de vrijstellingsregeling, opgenomen in artikel 10, tweede lid, aanhef en onder d van de Wvg (oud).
5.5 De rechtbank kan [verweerders c.s.] niet volgen in haar standpunt ten aanzien van de derde belanghebbende. In de onderhavige procedure (zie hierna onder 5.7 e.v.) speelt een eventuele derde belanghebbende geen rol.
5.6 Ook het hiervoor, onder 4.4 weergegeven verweer van [verweerders c.s.] kan geen doel treffen. De rechtbank is van oordeel dat in de brief van 20 september 2001 - vermeld onder de vaststaande feiten sub e - slechts valt te lezen dat de gemeente het eindvoorstel van [verweerder sub 1] niet acceptabel vindt en dat zij niet de verwachting heeft op deze manier met [verweerder sub 1] tot een oplossing te komen. Uit de door [verweerder sub 1] zelf overgelegde stukken blijkt bovendien dat partijen nadien verder hebben onderhandeld. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [verweerder sub 1] uit de hiervoor genoemde omstandigheden niet heeft kunnen afleiden dat de gemeente heeft afgezien van de aankoop van zijn grond, als bedoeld in artikel 12 Wvg.
5.7 Thans komt de rechtbank toe aan de behandeling van artikel 26, eerste lid, van de Wvg. Ingevolge dit artikel kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen, die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie.
5.8 De gemeente stelt, onder verwijzing naar de doelomschrijving in artikel 1 lid 1, dat de inbrengovereenkomst in feite een samenwerkingsovereenkomst betreft. Uit artikel 1 lid 2 blijkt verder dat [verweerder sub 1] slechts de eigendom van de gronden inbrengt en Jokom al het overige, waaronder haar expertise en financiële middelen. Op grond van het bepaalde in artikel 3 is [verweerder sub 1] gehouden mee te werken aan een zogenaamde a-b-c-levering nadat Jokom met de eindafnemers/kopers van de te realiseren woningen, etc. en overige uitgeefbare onroerende zaken koop-/aannemingsovereenkomsten heeft gesloten. In artikel 4 lid 1 is geregeld dat Jokom voor eigen rekening en risico het ontwerp en de uitvoering van de op de gronden te realiseren woningen en overige bebouwing op zich neemt. Artikelen 4 en 5 bepalen dat Jokom het, zo niet geheel dan toch grotendeels, feitelijk in haar macht heeft de te realiseren opbrengsten van de grondexploitatie te beïnvloeden. [verweerder sub 1] neemt daarbij een ondergeschikte positie in, aldus nog steeds de gemeente.
5.9 [verweerders c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling tegen het hiervoor gestelde slechts ingebracht dat de inbrengovereenkomst geen vervreemding impliceert.
5.10 De rechtbank onderschrijft het standpunt van de gemeente dat de inbrengovereenkomst tussen [verweerder sub 1] en Jokom, gelet op de onder 4.8 genoemde bepalingen, aldus is opgezet dat de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond door [verweerder sub 1] in zeer grote mate wordt overgedragen aan Jokom. Met de samenwerkingsovereenkomst wordt een resultaat bereikt dat materieel op hetzelfde neerkomt als vervreemding.
5.11 De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de slotsom dat de inbrengovereenkomst kennelijk de strekking heeft het voorkeursrecht van de gemeente te ontgaan, waarmee het verzoek van de gemeente voor toewijzing gereed ligt. [verweerders c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partijen de kosten van de procedure worden verwezen.
6. DE BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart nietig de inbrengovereenkomst gesloten op 24 december 2002 tussen [verweerder sub 1] en Jokom voor zover betrekking hebbende op het perceel, kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard sectie O, nummer 3762, groot 5 ha en 68 are;
- verwijst [verweerders c.s.] in de kosten van de procedure, tot heden aan de zijde van de gemeente begroot op Euro 248,- aan verschotten en op Euro 904,- aan salaris voor de procureur.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.M. Jongkind-Jonker, voorzitter, mr. L.J. Saarloos en mr. M.E. Allegro, rechters in voormelde kamer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 30 november 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.