Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
ad/jfa
zaak- en rolnummer: 92558 HA ZA 07-24
datum: 11 juli 2007
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
[eisers]
beiden wonende te [],
EISERS bij dagvaarding van 22 december 2006,
procureur mr. R.G.J. Laan,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Schagen,
gevestigd te Schagen,
GEDAAGDE,
procureur mr. G. Creutzberg.
Partijen zullen verder ook worden genoemd “Eisers” respectievelijk “de gemeente”.
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Eisers hebben gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding, waarbij producties zijn overgelegd.
De gemeente heeft een conclusie van antwoord genomen, waarbij producties zijn overgelegd.
Op 7 maart 2007 heeft de rechtbank een in deze zaak tussen partijen gewezen vonnis uitgesproken. Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 21 mei 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Eisers hebben bij brief van 30 mei 2007 op het proces-verbaal gereageerd.
Ten slotte is vonnis gevraagd. De inhoud van al deze stukken geldt als hier ingelast.
2. DE FEITEN
Tussen partijen staat het volgende vast:
Eisers hebben in 2003 een perceel weiland te Schagen (hierna: het perceel) te koop aangeboden. Op 9 juli 2003 hebben zij het perceel aan Bot Bouwinitiatief B.V. (hierna: Bot) verkocht voor euro 107.915,80. Dat is omgerekend euro 4,54 per vierkante meter. In de schriftelijke koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
Onder artikel 5 getiteld Pro “feitelijke levering, staat van het verkochte”:
“6. Verkoper heeft het verkochte gebruikt als: weiland.
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen met de daarbij behorende infrastructuur, groen, water etc., zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmings-plan(nen) ter plaatse….”
Onder artikel 13 getiteld Pro “vestiging van het zakelijk recht van gebruik”:
“In verband met het behoud van de zogenaamde “grondgebonden mestrechten”, alsmede een regeling voor het gebruik van verkoper van het verkochte na de juridische levering, zal ten behoeve van de ondergetekende sub 1 hierna te noemen: “de gebruiker”, bij de juridische levering om niet worden gevestigd en door hem worden aangenomen, het zakelijk recht van gebruik van het verkochte strekkende tot gebruik daarvan, hierna aan te duiden als: “het recht” (…).
(…)
De waarde van dit recht wordt, zowel bij de aanvang als voor de duur van het recht en dus ook bij het einde van het recht, door partijen op nihil gesteld.
(…)
2. Het recht gaat in op de datum van juridische levering en eindigt uiterlijk op 21 oktober 2013 of op het moment dat de bestemming van het verkochte – geheel dan wel gedeeltelijk – onherroepelijk is gewijzigd in het beoogde doel als gemeld in artikel 5 lid 6 en Pro het verkochte feitelijk door koper in gebruik wordt genomen voor het beoogde doel. (…).”
Onder artikel 14 getiteld Pro “Opzegging gebruik”:
“Opzegging van het recht van gebruik, geheel dan wel gedeeltelijk, dient schriftelijk te geschieden met een opzegtermijn van twaalf maanden, waarbij de oplevering eerder kan geschieden als de op het moment van opzegging te velde staande gewassen op de op te leveren gronden zijn geoogst.”
Onder artikel 15 getiteld Pro “Bijbetaling”:
“1.a. Indien de bestemming van (een deel van) het verkochte onherroepelijk wordt gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken voor het beoogde doel als vermeld in artikel 5 lid 6 zal Pro koper aan verkoper een bedrag betalen van twaalf euro (euro 12,--) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming onherroepelijk wordt gewijzigd als hiervoor omschreven.
b. De bijbetaling is eveneens verschuldigd indien het verkochte kan worden gebruikt op de in lid a omschreven wijze als gevolg van een onherroepelijk besluit in het kader van een zogenaamd artikel 19 of Pro andere planologische procedure.”
Op 13 januari 2004 is het perceel in eigendom overgedragen aan Bot Bouwinitiatief B.V. en Bouwcompagnie Project B.V. die samen een vennootschap onder firma genaamd Bot Bouwcompagnie vof (hierna: Bot vof) hebben gevormd. In de akte van levering van 13 januari 2004 is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald. “Bot Bouw Initiatief B.V.. heeft gekocht voor zich of een nader te noemen meester. Bot Bouw Initiatief B.V. is vervolgens met Bouwcompagnie Project B.V. overeengekomen dat ze tezamen, ieder voor een gelijk aandeel, hebben gekocht.”
Tijdens het passeren van die akte is over het gebruiksrecht, voor zover thans van belang, het volgende nader overeengekomen. Eiser heeft uitsluitend gedurende de eerste twee jaar van het gebruiksrecht, dus tot 13 januari 2006, het recht om de grond in gebruik te geven aan een derde. Na die termijn vervalt dat extra recht en dient Eiser de grond zelf weer te gebruiken. Indien Eiser de grond zelf niet gebruikt komt het gebruik weer toe aan de eigenaren en werkt Eiser mee aan beëindiging van het gebruiksrecht. Eisers hebben de grond aan een derde verpacht tot 1 januari 2006.
Bij besluit van 22 februari 2005 heeft de gemeenteraad van de gemeente in verband met de uitbreiding van de huisvesting van het voortgezet onderwijs te Schagen onder andere besloten de sportvelden van SV Schagen vanuit het centrum van de gemeente te verplaatsen naar Nes-Noord, waar het perceel ligt. In 2006 heeft Bot vof het perceel aan de gemeente verkocht voor euro 170.000,--. Bot vof heeft haar rechtsverhouding tot Eisers uit hoofde van de koopovereenkomst aan de gemeente overgedragen.Op of omstreeks 22 februari 2006 is de gemeente gestart met de aanleg van sportvelden op het perceel. Bij brief van 24 maart 2006 heeft M.A.G. Bink van Klaver Makelaardij B.V. namens Eisers, voor zover thans van belang, het volgende aan Bot vof meegedeeld.
“ Inmiddels moeten wij constateren dat de gronden feitelijk in gebruik zijn genomen en met aanleg en/of bouwwerkzaamheden zijn begonnen. Derhalve bent u sedert 22 februari 2006 (start aanleg werkzaamheden) gehouden tot het betalen van de bijbetaling. Gezien het feit dat dit tot op heden nog niet is gebeurd, stellen wij u namens de heer en mevrouw Eiser per heden in gebreke en treedt vanaf 22 februari 2006 artikel 15 lid 4 van Pro de koopovereenkomst inwerking tot het moment dat u de verschuldigde nabetaling, etc aan verkoper heeft voldaan. Gezien dit feit vernemen wij graag per omgaand van u wanneer onze cliënt de verschuldigde nabetaling alsmede de verschuldigde rente, boete, etc zal ontvangen.”
Thans zijn er sportvelden op het perceel gerealiseerd.
3. HET GESCHIL
Eisers hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
a. primair verklaart voor recht dat een sportterrein tevens onder het “beoogde gebruik” als bedoeld in artikel 5 lid 6 van Pro de overeenkomst valt waardoor de bijbetalingsregeling ex artikel 15 lid 1 van Pro de overeenkomst van toepassing wordt;
b. subsidiair verklaart voor recht dat de gemeente haar inspanningsverplichting heeft geschonden en daarmee jegens Eisers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en
c. meer subsidiair verklaart voor recht dat er op grond van de redelijkheid en billijkheid een bijbetalingsverplichting voor de gemeente bestaat, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
Hetgeen Eisers aan de vorderingen ten grondslag hebben gelegd, zal hieronder – verkort en zakelijk weergegeven – worden vermeld.
De gemeente heeft de vordering en de gronden daarvan gemotiveerd weersproken op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.
4. DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
Valt een sportterrein onder het “beoogde gebruik” als bedoeld in artikel 5 lid 6 van Pro de overeenkomst?
Eisers voeren aan dat artikel 5 lid 6 geen Pro limitatieve opsomming van de toekomstige gebruiksmogelijkheden geeft zodat ook het gebruik als sportterrein daaronder valt. Daarnaast menen zij dat de bijbetalingsregeling afhankelijk is gesteld van de toekomstige bestemming van het perceel. De bijbetalingsverplichting geldt dan ook eveneens indien het perceel vervolgens in gebruik wordt genomen als sportterrein. Bovendien volgt uit de feitelijke ingebruikname van het perceel door de gemeente dat de term “beoogd doel” kennelijk ruimer moet worden opgevat dan enkel woningbouw, aldus Eisers
Eisers stellen zich voorts op het standpunt dat een redelijke uitleg van de overeenkomst meebrengt dat er een bijbetalingsverplichting bestaat voor iedere bestemming die een hogere waarde vertegenwoordigt.
Volgens de gemeente ziet het “beoogde gebruik” als hiervoor bedoeld slechts op het gebruik als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen. Uit niets blijkt dat het bijbetalingbeding ruimer moet worden uitgelegd, aldus de gemeente.
De rechtbank is van oordeel dat de contractuele bijbetalingsregeling niet geldt voor het geval een andere bestemming van het perceel dan woningbouw wordt gerealiseerd. In de overeenkomst is immers uitdrukkelijk bepaald dat moet worden bijbetaald indien de bestemming wordt gewijzigd zodat het perceel kan worden gebruikt als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen en daarbij behorende voorzieningen (infrastructuur, groen, water et cetera). Voor andere mogelijke toekomstige bestemmingen van het perceel is in de overeenkomst geen regeling getroffen. Het standpunt van Eisers dat ook moet worden bijbetaald nu het perceel als sportterrein in gebruik is genomen, volgt de rechtbank derhalve niet.
De zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dat beding mochten toekennen, leidt niet tot een ander oordeel. Eisers hebben hun stelling dat partijen met het bijbetalingbeding bedoeld hebben dat Eisers een hogere koopsom zouden ontvangen indien het perceel een willekeurig andere bestemming zou krijgen die een hogere waarde vertegenwoordigt dan de reguliere agrarische bestemming onvoldoende feitelijk onderbouwd. In de verklaringen van partijen ter zitting zijn hiervoor ook geen aanknopingspunten te vinden. Mr. Creutzberg heeft ter zitting verklaard dat Bot alleen meer voor het perceel wilde betalen als er huizen op gebouwd konden worden. Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat alleen uitdrukkelijk voor woningbouw een bijbetalingsregeling is opgenomen, omdat woningbouw het meeste oplevert. Voorts heeft Eiser ter zitting verklaard dat niet is gesproken over wat er zou moeten gebeuren als woningbouw niet mogelijk zou zijn.
Ook in het feit dat de gemeente het perceel op of omstreeks 22 februari 2006 in gebruik heeft genomen zonder voorafgaande opzegging van het gebruiksrecht ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat onder het “beoogde gebruik” als bedoeld in artikel 5 lid 6 van Pro de overeenkomst tevens het gebruik als sportterrein valt.
Heeft de gemeente een inspanningsverplichting geschonden?
Eisers hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat de gemeente haar inspanningsverplichting heeft geschonden – samengevat – het volgende aangevoerd. In het arrest van de Hoge Raad van 17 november 2006 (LJN:AZ0969) speelde een soortgelijke kwestie. Daar rustte op de kopende partij een inspanningsverplichting en werd geoordeeld dat de koper daarin te kort was geschoten. Hieruit volgt dat in eerste instantie Bot en later de gemeente een inspanningsverplichting op zich hebben genomen om woningbouw te realiseren door in artikel 15 te Pro spreken van woningbouw als “beoogd doel”. Het is Eisers volstrekt onduidelijk welke inspanningen Bot vof heeft verricht om het beoogde doel te realiseren. Bot vof had in elk geval een bezwaarschrift bij de gemeente moeten indienen. Bovendien is geen plan van aanpak van Bot vof bekend om woningbouw te realiseren. Indien moet worden aangenomen dat Bot vof haar inspanningsverplichting is nagekomen, moet worden geoordeeld dat de gemeente haar eigen inspanningsverplichting niet is nagekomen. Het alsnog realiseren van woningbouw is thans illusoir geworden waardoor de gemeente op grond van de overeenkomst schadeplichtig is. De overeenkomst had immers tot doel woningbouw te realiseren.
De gemeente betwist dat uit de koopovereenkomst een inspanningsverplichting volgt om een bestemmingswijziging van het perceel voor een gebruik als bouwgrond ten behoeve van woningbouw te realiseren. Zij weerspreekt dat woningbouw het doel was van de koopovereenkomst. Volgens de gemeente is sprake van een speculatieve grondaankoop. Dit houdt naar haar zeggen in dat Bot vof een weiland heeft gekocht in de hoop er woningen te kunnen gaan bouwen, zonder jegens de verkoper ter zake enige verplichting op zich te hebben genomen, behoudens een bijbetalingsverplichting indien ook inderdaad woningen zouden kunnen worden gebouwd. De zaak die speelde in het arrest waarnaar Eisers verwijzen, is volgens de gemeente niet vergelijkbaar met dit geval.
De rechtbank is van oordeel dat uit de koopovereenkomst geen inspanningsverplichting van Bot vof tot het realiseren van de door haar beoogde bestemmingswijziging en woningbouw kan worden afgeleid. Eisers hebben hiertoe onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Een dergelijke inspanningsverplichting is niet met zoveel woorden in de overeenkomst vermeld. Gesteld noch gebleken is dat Bot in dit verband concrete toezeggingen aan Eisers had gedaan. Het arrest van de Hoge Raad waar Eisers een beroep op doen leidt niet tot een ander oordeel. In de zaak die heeft geleid tot dat arrest waren de feiten en omstandigheden beduidend anders. Zo was in die zaak in het contact tussen de koper en de verkoper (de Ursulinen) uitgewerkt hoe de koper de herontwikkeling wilde realiseren, was aan de Ursulinen het perspectief geschetst op het realiseren van de plannen, was de koopsom vastgesteld onder de werkelijke waarde en was al drie maanden na de levering de onroerende zaak te koop aangeboden en vervolgens doorverkocht voor vier maal het bedrag dat de Ursulinen hadden ontvangen.
Redelijkheid en billijkheid
Eisers hebben – samengevat - de volgende omstandigheden ten grondslag gelegd aan hun stelling dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een bijbetalingsverplichting voor de gemeente bestaat. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst was er sprake van toekomstige woningbouw op het perceel. Nu zal deze woningbouw elders in de gemeente plaatsvinden. Het beoogde doel wordt dus nog altijd gerealiseerd. Daarmee zou de bijbetalingsregeling worden ontlopen. In die omstandigheden moet gewezen worden op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast hadden Eisers, indien zij hadden geweten dat het perceel niet zou worden gebruikt voor woningbouw, de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden gesloten. Immers het perceel is in potentie ook als bouwgrond te verkopen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar dat Eisers slechts euro 4,54 per vierkante meter hebben ontvangen, terwijl de gronden aanvankelijk zouden worden bestemd voor woningbouw, wat een waarde per vierkante meter van euro 200,-- zou opbrengen en de grond gebruikt gaat worden als sportterrein, welke grond een waarde vertegenwoordigt van euro 30,-- per vierkante meter, althans een hogere waarde dan die van gronden met een reguliere agrarische bestemming.
De gemeente betwist dat zij op grond van de redelijkheid en billijkheid een bijbetalingsverplichting heeft. Dit verweer zal voor zover van belang hierna aan de orde komen.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 leden Pro 1 en 2 BW een bijbetalingsverplichting voor de gemeente bestaat. De rechtbank leest in het betoog van Eisers niet dat Bot vof en de gemeente hebben gehandeld met de bedoeling de bijbetalingsregeling te ontlopen. Die bedoeling blijkt overigens ook niet uit wat over en weer is gesteld. De stelling van de gemeente dat zij nooit het voornemen heeft gehad om woningen te bouwen op het perceel vindt steun in de door haar overgelegde Structuurvisie 2005 die geldt voor de periode 1995 tot 2005 (pagina 56T). Deze stelling van de gemeente hebben Eisers niet, althans onvoldoende, betwist. Al om die reden kan het standpunt van Eisers dat de op het perceel geplande woningbouw nu elders wordt gerealiseerd zodat de bijbetalingsregeling wordt ontlopen, niet worden gevolgd. Volgens Eisers heeft de gemeente de werkzaamheden zonder overleg gestart terwijl Eisers nog een zakelijk gebruiksrecht had op de gronden. Dit heeft de gemeente niet, althans onvoldoende betwist, zodat hiervan moet worden uitgegaan. Naar de rechtbank begrijpt stelt de gemeente zich op het standpunt dat Eisers, nadat de werkzaamheden waren gestaakt, in een gesprek met vertegenwoordigers van de gemeente ermee hadden ingestemd dat de werkzaamheden zouden worden hervat en dat zij zouden meewerken aan de beëindiging van het gebruiksrecht. Dit hebben Eisers niet, althans onvoldoende, betwist. Wat hier ook van zij, de enkele schending van het gebruiksrecht bij de start van de werkzaamheden kan niet tot het oordeel leiden dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een bijbetalingsverplichting voor de gemeente bestaat.
Niet kan dan ook worden geoordeeld dat onder de gegeven omstandigheden het niet van toepassing zijn van de bijbetalingsregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij dit oordeel is mede betrokken de omstandigheid dat Bot vof het perceel voor circa euro 63.000,-- meer heeft doorverkocht en de gemeente mogelijk kosten heeft bespaard doordat zij het perceel kon kopen. Ook de overige stellingen van Eisers kunnen niet leiden tot de conclusie dat de gemeente uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid tot bijbetaling gehouden zou zijn.
De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Gelet op het voorgaande zal het getuigenaanbod worden gepasseerd. Eisers zullen gelet op de uitkomst van de procedure in de proceskosten worden veroordeeld.
5. DE BESLISSING
De rechtbank:
Wijst de vorderingen af.
Verwijst Eisers in de kosten van het geding tot heden aan de zijde van de gemeente begroot op euro 248,-- aan verschotten en op euro 904,-- aan salaris van de procureur.
Verklaart dit vonnis wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. J.F. Aalders en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 juli 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.