Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/HW
KG nummer: 96656/KGZA 07-235
datum: 30 augustus 2007
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de vereniging naar burgerlijk recht
DE VERENIGING VAN EIGENAREN "RESIDENTIE HOORNSCHE HOP",
gevestigd te Hoorn,
EISERES IN KORT GEDING,
procureur mr. H.R.M. Jenné,
advocaat mr. V. van Dijken te Harderwijk,
tegen:
de stichting INTERMARIS HOEKSTEEN,
statutair gevestigd te Hoorn,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. W.J.M. Loomans.
Partijen zullen verder worden genoemd "de VVE" respectievelijk "Intermaris".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 21 augustus 2007 heeft de VVE gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Intermaris heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van de VVE de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Intermaris is een woningstichting.
2.2 In 2003 zijn door Intermaris koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot te realiseren appartementen in het appartementencomplex Residentie Hoornsche Hop (hierna: de Residentie). De appartementen zijn in juli 2004 opgeleverd aan de individuele eigenaren.
2.3 Eiseres is de vereniging van eigenaars van de Residentie. In die hoedanigheid voert zij onder meer het beheer over de gedeelten voor gemeenschappelijk gebruik van de Residentie. Tevens kan zij binnen haar bevoegdheid haar leden in en buiten rechte vertegenwoordigen.
2.4 Bij en na de oplevering van de appartementen zijn door een groot aantal van de leden van de VVE gebreken geconstateerd aan de appartementen. Ook aan de ruimten voor gemeenschappelijk gebruik zijn gebreken geconstateerd. Deze gebreken zien voornamelijk op:
- werking van de betonvloeren waardoor scheurvorming ontstaat;
- lekkage bij de ruiten van de voorgevel;
- het niet goed gebalanceerd zijn van het ventilatiesysteem, waardoor tocht of valse trek ontstaat en afvoerlucht van het ene appartement het andere appartement wordt ingeblazen;
- de afvoer van het hemelwater op het dakterras.
2.5 Nadat onderling overleg met Intermaris niet tot een oplossing had geleid, heeft de VVE expertisebureau Lengkeek, Laarman & De Hosson (hierna: Lengkeek) opdracht gegeven om de gebreken te beoordelen.
2.6 Na een eerdere tussenrapportage van Lengkeek heeft op 12 maart 2007 een plaatsopneming plaatsgevonden in de Residentie, waarbij de verschillende gebreken c.q. problemen door de bewoners zijn aangewezen. Bij deze plaatsopneming waren vertegenwoordigers aanwezig van Lengkeek, van de VVE en van Intermaris, alsmede vertegenwoordigers namens de bij de bouw van de Residentie betrokken aannemer, installateur en constructeur.
2.7 Op genoemde datum is overeengekomen dat Lengkeek een rapport van haar bevindingen zal opstellen en dat Intermaris hierop zal reageren. Lengkeek heeft aan haar opdrachtgever, de VVE, aangegeven dat zij voor het beoordelen van de oorzaak van de gebreken en het bepalen van de herstelmethoden tekeningen en bestekken c.q. omschrijvingen van het woongebouw en de daarin aangebrachte installaties nodig heeft. Lengkeek heeft die vraag ook in het door haar opgestelde rapport van bevindingen vermeld.
2.8 Reeds op 12 maart 2007 heeft Intermaris aan de VVE toegezegd dat in ieder geval tekeningen zullen worden overgelegd van:
-principedetaillering aluminium kozijnen, aansluitingen Westerdijkgevel;
-kozijnprofielen en details;
-riolering;
-balansventilatiesysteem;
-overzicht hemelwaterafvoeren dakterras,
en dat verder de meetrapporten van de balansventilatie zullen worden overlegd.
2.9 Pas na ontvangst van de dagvaarding in kort geding is Intermaris een deel van deze afspraak nagekomen. Zij heeft op 20 augustus 2007 de tekeningen van de voorgevel: de detailtekeningen van de daarin opgenomen kozijnen en de (revisie)tekeningen van de installaties met betrekking tot ventilatie en riolering aan de VVE overgelegd. De overige tekeningen waarvan Intermaris had toegezegd deze aan de VVE verstrekken heeft de VVE nog niet ontvangen.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 De VVE vordert - zoals ter zitting gewijzigd - dat Intermaris wordt veroordeeld tot afgifte van (in ieder geval):
- het bouwkundig en installatietechnische bestek;
- detailtekeningen ter hoogte van de aansluiting dakterras appartement 207;
- berekeningen van het gebalanceerde ventilatiesysteem;
- berekeningen van de vloerconstructies en specifiek de met betrekking tot
doorbuiging berekende bijkomende vervorming,
op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Intermaris in de kosten van het geding.
3.2 De VVE legt hieraan ten grondslag dat zij, als beheerder van het gebouw van de Residentie een rechtmatig belang heeft bij de door haar opgevraagde stukken en dat Intermaris, gelet op de contractuele relatie tussen Intermaris en de leden van de VVE, op grond van het bepaalde in 843a van het Wetboek van Rechtsvordering (hierna: Rv) gehouden is om deze stukken aan de VVE te verschaffen. De VVE voert hierbij aan dat haar vordering ziet op de stukken die door Lengkeek in haar rapport zijn opgevraagd teneinde in haar eindrapport de oorzaak van de gebreken en de wijze van herstel te kunnen beoordelen. De VVE stelt dat Intermaris eerder heeft aangegeven bereid te zijn de stukken aan haar te overhandigen tegen vergoeding, maar dat zij daarvoor een dusdanig hoge vergoeding vroeg dat de VVE niet bereid was deze te voldoen, zonder nadere onderbouwing van dat bedrag. Nadien hebben partijen niet alsnog overeenstemming kunnen bereiken omtrent het overleggen van de gevraagde stukken, aldus de VVE.
3.3 Intermaris heeft tegen de vordering, zoals gewijzigd, verweer gevoerd. Primair heeft zij zich op het standpunt gesteld dat de VVE niet ontvankelijk verklaard dient te worden in haar vordering aangezien de meeste gebreken vermeld in het rapport van Lengkeek betrekking hebben op gebreken aan de individuele appartementen, welke ruimtes niet vallen onder de bevoegdheid van de VVE en niet is gesteld of gebleken dat de VVE door haar afzonderlijke leden gemachtigd is hen in deze procedure te vertegenwoordigen. Subsidiair heeft Intermaris aangevoerd dat de VVE haar vordering baseert op artikel 843a Rv maar dat niet aan alle vereisten die in dat artikel worden genoemd, is voldaan. Intermaris betwist in dit verband dat de VVE een rechtmatig belang heeft bij de door haar opgevraagde stukken, temeer omdat er tussen de VVE en Intermaris in het geheel geen rechtsbetrekking bestaat. Daarnaast voert Intermaris aan dat het dient te gaan om bepaalde bescheiden, zodat naar haar mening de vordering van de VVE tot op heden op dit punt onvoldoende bepaald was, aangezien de VVE vroeg om stukken 'waaronder, maar niet beperkt tot' de door haar genoemde stukken, zodat het voor Intermaris onvoldoende duidelijk was welke stukken de VVE precies wenste te ontvangen. Intermaris geeft hierbij ook aan dat zij niet alle stukken bezit, maar dat er bijvoorbeeld ook nog stukken bij de architect zijn, zodat het ook om die reden voor haar moeilijk is om te bepalen of en wanneer zij volledig aan de vordering van de VVE heeft voldaan. Voorts wijst Intermaris er in dit verband op dat zij beschikt over een aanzienlijk archief met betrekking tot de bouw van de Residentie en dat zij niet bereid is om kopieën van al deze stukken aan de VVE te verschaffen, enerzijds omdat dit haar teveel werk zou opleveren en anderzijds omdat de VVE niet bij het verstrekken van al deze stukken een rechtmatig belang heeft. Tot slot stelt Intermaris zich op het standpunt dat er sprake is van gewichtige redenen als bedoeld in artikel 843a lid 4 Rv en dat zij om die reden niet gehouden is alle stukken te verschaffen waarom de VVE vraagt. Zij verklaart in dit verband dat zij het bouwkundige en installatietechnische bestek sowieso niet wenst af te geven omdat die informatie niet een compleet beeld van alle tussen haar en de bij de bouw betrokken instanties gemaakte afspraken zal geven. Tijdens de bouw zijn op de oorspronkelijke plannen immers diverse wijzigingen doorgevoerd, zodat bij afgifte van het bestek het gevaar bestaat dat juist door de onvolledigheid van die informatie nieuwe problemen zullen ontstaan tussen haar en de VVE omdat de VVE van mening is dat in strijd met het bestek is gebouwd, aldus Intermaris. Zij wijst er ook op dat veel van de stukken openbaar zijn zodat de VVE ook bij Bouw en Woningtoezicht of de gemeente de door haar gewenste informatie kan verkrijgen en hierdoor redelijkerwijs aangenomen kan worden dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde stukken gewaarborgd is. Zij benadrukt dat de strekking van artikel 843a Rv juist is dat zij niet gehouden is om in het kader van een zogenoemde 'fishing expedition' alle gevraagde stukken over te leggen en op die manier bewijs tegen zichzelf te verschaffen met het oog op mogelijk door de VVE of haar leden te voeren procedures omtrent de gebreken.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Het door Intermaris gevoerde verweer dat de VVE niet-ontvankelijk verklaard moet worden, omdat de meeste gebreken die worden vermeld in het rapport van Lengkeek betrekking hebben op de individuele appartementen, slaagt niet.
4.2 Door de VVE is (mede namens de individuele bewoners) aan Lengkeek opdracht verstrekt om een onderzoek in te stellen naar de oorzaak van de geconstateerde gebreken en een beoordeling te geven over de mogelijke wijze van herstel. In de contacten met Lengkeek behartigt de VVE zowel haar eigen belangen, als de belangen van haar leden. Thans verzoekt Lengkeek in het kader van die opdracht inzage van bepaalde stukken bij de VVE, welke stukken Lengkeek nodig heeft voor de nadere beoordeling van de reeds geconstateerde gebreken. Nu de huidige procedure duidelijk een uitvloeisel is van het verstrekken van genoemde opdracht aan Lengkeek door de VVE moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook de onderhavige zaak worden beschouwd als het instellen van een collectieve actie door de VVE als bedoeld in artikel 3:305a BW. Om die reden kan de VVE in haar vordering worden ontvangen. Ten overvloede wordt Intermaris erop gewezen dat zij er alleen maar bij gebaat is dat een collectieve actie wordt ingesteld door de VVE, aangezien zij zich in het andere geval geconfronteerd zou zien met vele afzonderlijke klagers omtrent de geconstateerde gebreken.
4.3 Ten aanzien van het verweer van Intermaris dat de VVE geen rechtmatig belang heeft bij het opvragen van de stukken omdat zijzelf geen contractuele relatie met Intermaris heeft, wordt geoordeeld dat uit het hiervoor overwogene reeds volgt dat het hier gaat om een collectieve actie waarbij de VVE de individuele leden, met wie Intermaris wel een contractuele relatie heeft, vertegenwoordigt. Derhalve moet geoordeeld worden dat de VVE wel degelijk een rechtmatig belang bij de door haar opgevraagde stukken heeft.
4.4 Ten aanzien van het standpunt van Intermaris dat de vordering van de VVE te onbepaald is nu deze verder strekt dan de door haar expliciet genoemde stukken en dat Intermaris op die grond niet gehouden kan worden tot het verstrekken van de stukken wordt het volgende overwogen. Ter zitting heeft de VVE in haar gewijzigde vordering specifiek aangegeven welke stukken zij (namens Lengkeek) wenst te ontvangen, teneinde Lengkeek in de gelegenheid te stellen een eindrapportage op te stellen. Bovendien heeft zij verklaard dat zij er van uitgaat dat indien Intermaris de expliciet genoemde stukken aan de VVE heeft verstrekt, zij hiermee aan het gevorderde zal hebben voldaan.Voorts heeft de VVE bij monde van haar voorzitter desgevraagd toegezegd dat, de gevraagde stukken, waaronder het bestek, uitsluitend gebruikt zullen worden in het kader van een nadere onderzoek van Lengkeek met betrekking tot de reeds geconstateerde en in het rapport van bevindingen van Lengkeek vermelde gebreken. Gelet op deze toezegging is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet geoordeeld kan worden dat de vordering van de VVE te onbepaald is zodat er sprake is van een 'fishing expedition' door de VVE. De vordering van de VVE is derhalve in die zin toewijsbaar dat (kopieën van) de expliciet genoemde stukken moeten worden verstrekt. De voorzieningenrechter wijst er in dit verband ook op dat Intermaris op 12 maart 2007 reeds aan de VVE heeft toegezegd om bepaalde stukken aan de VVE te doen toekomen. Aan deze afspraak heeft Intermaris nog altijd niet geheel voldaan en naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient zij die stukken sowieso nog aan de VVE te doen toekomen. Daarbij dient de VVE wel de eventuele kosten die dit met zich mee zal brengt, voorlopig voor haar rekening te nemen, gelet ook op het bepaalde in artikel 843a lid 1 Rv.
4.5 Ten aanzien van het verweer van Intermaris dat er sprake is van een gewichtige reden op grond waarvan zij de stukken niet behoeft te verschaffen, wordt het volgende overwogen. Door Intermaris is niet gesteld, noch is anderszins gebleken dat door het verstrekken van de gevraagde stukken haar belangen worden geschaad, zodat aan dit beroep van Intermaris voorbij gegaan zal worden.
4.6 Ten aanzien van het standpunt van Intermaris dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd omdat de stukken vaak ook bij Bouw en Woningtoezicht of de gemeente zijn in te zien, wordt het volgende overwogen. Intermaris heeft de koop-/aanneemovereenkomsten gesloten met de individuele eigenaars van de appartementen in de Residentie. Bij of kort na de oplevering van deze appartementen zijn door diverse eigenaars (vaak gelijksoortige) gebreken geconstateerd aan de appartementen en aan de gemeenschappelijke ruimten. Omdat de eigenaars en/of de VVE in onderling overleg met Intermaris niet tot een voor de eigenaars acceptabele oplossing van de problemen konden komen, hebben de eigenaars bij monde van de VVE Lengkeek opdracht gegeven de gebreken te beoordelen. Thans heeft Lengkeek in haar tussenrapportage gevraagd om overlegging van bepaalde stukken teneinde onderzoek te kunnen doen naar de oorzaak van de gebreken en naar de mogelijke herstelmethoden. Door de VVE zijn deze stukken vervolgens opgevraagd bij de wederpartij, zijnde Intermaris. Geoordeeld moet worden dat Intermaris er zelf ook belang bij heeft dat er duidelijkheid ontstaat omtrent de oorzaak van bepaalde geconstateerde gebreken, zodat het ook voor haar duidelijk wordt of er aansprakelijkheid voor het ontstaan van de gebreken bestaat en zo ja bij wie deze ligt, dit met name met het oog op toepasselijkheid van de onder artikel 10 in Pro de koop-/aanneemovereenkomsten opgenomen garantieregeling dan wel met het oog op eventueel te maken herstelkosten. Gelet op deze situatie, waarbij beide partijen ieder een eigen belang bij duidelijkheid hebben, acht de voorzieningenrechter het in strijd met hetgeen maatschappelijk betamelijk is indien Intermaris zich thans als het ware 'verschuilt' achter de mededeling dat bepaalde stukken openbaar zijn en derhalve ook langs andere weg door de VVE verkrijgbaar c.q. inzichtelijk zijn, zodat een behoorlijke rechtsbedeling is gewaarborgd. Op deze manier wordt immers de procedure om tot een oplossing te geraken onnodig bemoeilijkt. Om die reden zal aan dit verweer van Intermaris voorbij gegaan worden.
4.7 Tot slot heeft Intermaris zich op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is bewijs tegen zichzelf aan te leveren. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter ziet deze bepaling meer op een regeling voor de situatie dat er sprake is van een 'fishing expedition' waarbij een partij zoveel mogelijk stukken opvraagt om op die manier het bewijs tegen de ander te verkrijgen. Zoals hierboven reeds is overwogen, is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter in de onderhavige zaak geen sprake van een dergelijke 'fishing expedition'. De gebreken waar het hier om gaat zijn inmiddels allemaal bekend bij Intermaris en zij heeft ook in reactie op de tussenrapportage van Lengkeek aangegeven welke gebreken volgens haar wel en welke niet voor herstel aanmerking komen, omdat ze buiten de garantieregeling vallen. Thans dient Lengkeek, in het kader van de afronding van de aan haar verstrekte opdracht, te beschikken over de stukken waarvan door de VVE aan Intermaris afgifte is gevraagd. Niet valt uit te sluiten dat Intermaris door het verschaffen van de gevraagde stukken aan de VVE op enigerlei wijze inderdaad bewijs tegen zichzelf aanlevert en dat de stukken door de VVE zullen worden gebruikt in de problematiek omtrent de gebreken. Dit zal vaak het gevolg zijn van het uitleveren van stukken ingevolge artikel 843a Rv. Dit brengt echter niet zonder mee dat Intermaris hierdoor dusdanig in haar belangen geschaad wordt dat geoordeeld moet worden dat van haar niet verlangd kan worden om deze stukken aan haar wederpartij te overhandigen. Om die reden slaagt ook dit verweer niet.
4.8 Concluderend kan worden geoordeeld dat Intermaris, al dan niet in overleg met Lengkeek, (kopieën of de digitale versie van) de gevraagde stukken dient af te geven aan de VVE, onder vergoeding door de VVE van de eventuele (onderbouwde) kosten die hiermee gemoeid zullen zijn.
4.9 De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar met dien verstande dat er aanleiding bestaat de dwangsom te matigen en te maximeren.
4.10 Intermaris zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- gelast Intermaris om binnen een week na betekening van dit vonnis (kopieën van) de volgende bescheiden met betrekking tot de Residentie Hoornsche Hop aan de VVE af te geven:
- het bouwkundige en installatietechnische bestek;
- detailtekeningen ter hoogte van aansluiting dakterras appartement 207;
- berekeningen van het gebalanceerde ventilatiesysteem;
- berekeningen van de vloerconstructies en specifiek de met betrekking tot
doorbuiging berekende bijkomende vervorming,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van [euro] 5.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat Intermaris na ommekomst van genoemde termijn in gebreke zal blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van [euro] 50.000,--;
- veroordeelt Intermaris in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VVE begroot op [euro] 335,31 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening;
Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2007 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.