Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/1053 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 mei 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 546.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
16 februari 2006 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 401.000,00.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 28 maart 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 juni 2007, waar eiser in persoon is verschenen en verweerder is vertegenwoordigd door R. Nihot, WOZ-taxateur bij Tog Nederland. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst omdat verweerder niet alle door eiser ingediende stukken had ontvangen. Verweerder is vervolgens in de gelegenheid gesteld alsnog kennis te nemen van deze stukken en daar een reactie op te geven.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting voortgezet op 25 oktober 2007, waar eiser in persoon is verschenen en verweerder is vertegenwoordigd door eerdergenoemde R. Nihot.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006 terecht heeft vastgesteld op € 401.000,00.
2. Verweerder heeft zich in zijn nadere verweerschrift van 29 augustus 2007 op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2005, gelet op de minder dan gemiddelde staat van onderhoud en het kwaliteit-/luxeniveau op 1 januari 2005, moet worden vastgesteld op € 365.000. Voor het belastingjaar 2006 is de WOZ waarde van eisers woning, uitgaande van de toestand op 1 januari 2006, volgens verweerder terecht vastgesteld op € 401.000,00.
3. Nu verweerder zelf van mening is dat ten onrechte voor het hele tijdvak 2005-2006 één WOZ-waarde is vastgesteld en hij bovendien heeft gesteld dat de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2005, uitgaande van toestand van de woning op 1 januari 2005, te hoog is vastgesteld, is het beroep alleen daarom al gegrond.
4. Verweerder heeft de voor het belastingjaar 2005 voorgestelde waarde van € 365.000,00 en de voor het belastingjaar 2006 voorgestelde waarde van € 401.000,00 onderbouwd met een taxatierapport. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank beoordelen of deze WOZ-waarden niet te hoog zijn.
5. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
in het op 29 augustus 2007 opgemaakte taxatierapport vergeleken met de zeven hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft gesteld dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2005 te hoog was vastgesteld omdat bij de waardering geen rekening was gehouden met de mindere staat van onderhoud en de mindere kwaliteit en luxe op de toestandsdatum van 1 januari 2005. De werkzaamheden die eiser aan zijn woning heeft verricht, zijn wel meegewogen voor het belastingjaar 2006. Rekening houdend met de door eiser naar voren gebrachte argumenten en onderlinge waardeverschillen met de referentiewoningen (alle referentiewoningen verkeerden op 1 januari 2005 in een betere staat dan eisers woning), is verweerder van mening dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2005 moet worden verlaagd tot € 365.000,00 en dat de vastgestelde WOZ waarde van € 401.000,00 voor het belastingjaar 2006 moet worden gehandhaafd.
6. Eiser heeft op 25 oktober 2007 ter zitting verklaard zich te kunnen vinden in de door verweerder voor het belastingjaar 2005 voorgestelde waarde van € 365.000,00. Hij kan zich echter niet vinden in een verhoging van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2006.
7. Nu eiser heeft verklaard zich te kunnen verenigen met de door verweerder voor het belastingjaar 2005 voorgestelde waarde, waarbij 1 januari 2005 als toestandsdatum geldt, zal de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning voor dat belastingjaar met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf vaststellen op € 365.000,00.
8. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of er aanleiding is om de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2006, uitgaande van de toestandsdatum van 1 januari 2006, vast te stellen op de door verweerder voorgestelde waarde van € 401.000,00 dan wel een ander bedrag.
9. Ingevolge artikel 19, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang en zoals dat luidde ten tijde hier van belang, wordt indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van € 11 345 ten gevolge heeft, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de bedoelde feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen.
10. Eenvoudig gezegd betekent dit dat de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2006 op een hoger bedrag kan worden vastgesteld, indien de staat van eisers woning op 1 januari 2006 als gevolg van de verbouwing een waardevermeerdering van meer dan € 18.250,00 (5% van € 365.000,00) heeft ondergaan ten opzichte van de waarde van de woning naar de staat op 1 januari 2005.
11. Op grond van de stukken en het verhandelde zitting gaat de rechtbank ervan uit dat eisers woning in de jaren 2004 en 2005 is verbouwd. Blijkens het taxatierapport zijn in de periode van medio 2004 tot eind 2004 de volgende werkzaamheden verricht: het plaatsen van een nieuwe keuken, het aanbrengen van een nieuwe vloer met vloerverwarming in de keuken en de bijkeuken, het plaatsen van een nieuwe boiler, het vervangen van dakgoten en boeidelen en het buitenschilderwerk. Blijkens het taxatierapport heeft na 1 januari 2005 het restant van het binnenschilderwerk en tuinaanleg plaatsgevonden. Eiser heeft verklaard dat de werkzaamheden hem in totaal ruim € 12.000,00 hebben gekost.
12. De rechtbank acht het uitgesloten dat eisers woning als gevolg van de werkzaamheden die blijkens het taxatierapport na 1 januari 2005 hebben plaatsgevonden een waardevermeerdering van meer dan € 18.250,00 heeft ondergaan ten opzichte van de waarde van de woning naar de staat op 1 januari 2005. Gelet hierop is er geen aanleiding om de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2006, uitgaande van de toestandsdatum van 1 januari 2006, vast te stellen op een hoger bedrag dan voor het belastingjaar 2005. De rechtbank merkt hierbij nog op dat het verweerder niet vrij staat om bij de beoordeling van de waardevermeerdering werkzaamheden te betrekken die (deels) vóór 1 januari 2005 hebben plaatsgevonden.
13. Een en ander betekent dat de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb voor het gehele tijdvak 2005-2006 zal vaststellen op € 365.000,00, waarbij 1 januari 2003 als waardepeildatum geldt en 1 januari 2005 als toestandsdatum. De rechtbank zal verder bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus niet opnieuw op het bezwaar van eiser te beslissen.
14. Het verzoek van eiser om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten, bestaande uit € 400,00 voor de door hem ingeschakelde adviseur, wordt afgewezen. De rechtbank overweegt daartoe dat eiser op geen enkele manier aannemelijk heeft gemaakt dat hij een adviseur heeft ingeschakeld en dat eiser evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarvoor kosten heeft gemaakt. Wel moet de gemeente Castricum het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 16 februari 2006;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het gehele tijdvak 2005-2006 vast op
€ 365.000,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Castricum aan eiser het door hem betaalde griffierecht van
€ 38,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 6 december 2007 door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van O. Bergmans, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.