Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/HW
KG nummer: 99293/KG ZA 07-408
datum: 24 januari 2008
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. [NAAM EISER SUB 1], wonende te Wervershoof,
2. [NAAM EISER SUB 2], wonende te Wervershoof,
EISERS IN KORT GEDING,
procureur mr. A.M. Koopman,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen:
de vennootschap onder firma BOUWBEDRIJF [BEDRIJFSNAAM],
gevestigd en kantoor houdende te Zwaagdijk, gemeente Wervershoof,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
procureur mr. W. de Vis.
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 14 januari 2008 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van eisers de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Eisers zijn eigenaren van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te Wervershoof.
2.2 Eisers hebben deze onroerende zaak te koop aangeboden en op 24 april 2007 is tussen eisers als verkopers en gedaagde als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen, voor een koopprijs van [euro] 500.000,--.
2.3 Deze koopovereenkomst houdt onder meer het volgende in:
"Artikel 5
(...)
5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond voor de bouw van woningen.
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of die nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen(...) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopprijs.(...)
Artikel 15
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende ontbonden (kunnen) worden:
a. als koper niet voor 20 augustus 2007 aanstaande er in is geslaagd een onvoorwaardelijke bouwvergunning, een sloopvergunning en een schone grondverklaring te verkrijgen. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen ten einde deze vergunningen/verklaringen te verkrijgen.
(...)
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn
Artikel 20
1. Gedurende drie dagen nadat een door beide partijen getekend afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld heeft koper het recht de koop te ontbinden. (...)."
2.4 Gedaagde heeft op 24 juli 2007 een e-mail bericht verzonden aan de makelaar van eisers, met de volgende inhoud:
"Hierbij willen wij u laten weten dat wij voorlopig afzien van koop [adres] te [plaatsnaam], fam. [familienaam]. Na telefonisch overleg afgelopen maandag d.d. 16-7-2007 om toch met een ander plan verder te gaan, is bij nader inzien niet haalbaar. Omdat 1e plan door de gemeente niet is goedgekeurd (5 woningen) willen wij bij deze ons voorlopig contract weer inleveren. Wij blijven wel geïnteresseerd als koper, maar alleen voor het bedrag van [euro] 440.000,-- k.k. en onder dezelfde voorwaarden als het vorige contract. Met deze prijs gaan we dan voor 4 woningen. Deze prijs staat vast tot 10-8-2007, daarna doen wij geen bod meer en kunt u ons als koper doorstrepen."
2.5 In een faxbericht van 3 augustus 2007 heeft de makelaar van eisers aan gedaagde het volgende meegedeeld:
"Indien u wilt afzien van de koop dient dit te geschieden conform artikel 15 van de door u getekende koopovereenkomst. Onze opdrachtgever gaat niet akkoord met de reeds door u ontvangen afwijzing per mail. Daarom ontvangen wij graag de beschikking van de gemeente Wervershoof waaruit blijkt dat u geen toestemming krijgt voor een bouwvergunning, een sloopvergunning en de schone grondverklaring. Zoals staat in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst dient deze mededeling schriftelijk en gedocumenteerd op de in dit artikel genoemde datum in ons of de notaris zijn bezit te zijn."
2.6 In reactie hierop heeft gedaagde de door hem ontvangen brief van de gemeente Wervershoof van 14 augustus 2007 aan de makelaar van eisers toegezonden. Deze brief houdt het volgende in:
"(...) In onze brief van 16 februari 2007 hebben wij u laten weten in principe en onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de sloop van het pand Onderdijk 83 en het terugbouwen van vier woningen op deze locatie. Voorafgaand aan uw principeverzoek heeft overleg met u plaatsgevonden over de herontwikkeling van [adres]. Ook de mogelijkheid om vijf woningen op het perceel te bouwen is daarbij aan de orde geweest. Daarvan is geconcludeerd dat dit niet mogelijk is in verband met een tekort aan beschikbare ruimte en het beeldbepalend karakter van de locatie."
2.7 In de brief van 17 september 2007 heeft de Stichting Rechtsbijstand namens eisers aan gedaagde meegedeeld dat eisers niet instemmen met de ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst en heeft zij gedaagde in gebreke gesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst, met een beroep op nakoming van die overeenkomst.
2.8 Gedaagde heeft tot op heden geweigerd mee te werken aan de nakoming van de overeenkomst.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Eisers vorderen - kort gezegd - dat gedaagde zal worden veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te Wervershoof, tegen betaling van de koopsom, op straffe van verbeurte van een dwangsom indien gedaagde hieraan geen medewerking verleent. Voorts vorderen eisers, met een beroep op artikel 14 van de koopovereenkomst, dat gedaagde zal worden veroordeeld tot betaling van een voorschot van [euro] 25.000,-- op de door gedaagde aan eisers verbeurde boete. Een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
3.2 Eisers leggen hieraan ten grondslag dat gedaagde zijn verplichting uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet nakomt door te weigeren haar medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaak aan gedaagde en benadrukken dat zij door deze weigering van gedaagde op kosten gejaagd worden.
3.3 Gedaagde heeft verweer gevoerd, waarbij zij in de eerste plaats heeft aangevoerd dat zij tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, zodat de koopovereenkomst inmiddels ontbonden is. Voorts heeft zij aangevoerd dat de termijn, die partijen overeengekomen waren voor het door gedaagde verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning, een bij voorbaat reeds onhaalbare termijn was, zodat gedaagde niet anders kon dan een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.
3.4 Partijen hebben hun standpunten over en weer nader uiteengezet onder meer aan de hand van de overgelegde pleitnotities. Voor zover voor de beslissing van belang zal daarop hierna afzonderlijk en uitdrukkelijk worden ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 De onderhavige vordering heeft een zodanig vergaande strekking dat de vordering in deze procedure, waar slechts het treffen van een voorziening respectievelijk ordemaatregel aan de orde is, alleen kan worden toegewezen als er met grote mate van waarschijnlijkheid van kan worden uitgegaan dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, eveneens tot toewijzing zal beslissen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter wordt in deze zaak aan die voorwaarde voldaan. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.2 Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen die door beide partijen op 24 april 2007 is ondertekend. Tevens heeft gedaagde op genoemde datum getekend voor ontvangst van een kopie van de door beide partijen getekende koopovereenkomst, waarmee de bedenktijd zoals bedoeld in artikel 20 van de koopovereenkomst is ingegaan. Gedaagde heeft zich binnen die termijn niet bedacht, waarmee de koopovereenkomst in beginsel definitief is geworden, behoudens het eventueel in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde. Door gedaagde is op 24 juli 2007 in een e-mailbericht een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in artikel 15 van de koopovereenkomst. Hierbij heeft zij aangevoerd dat de gemeente geen bouwvergunning wenst te geven voor het 1e plan van gedaagde, het terugbouwen van vijf woningen op het perceel Onderdijk 83 te Wervershoof. Gedaagde heeft geen stukken overgelegd waarmee voor eisers inzichtelijk is gemaakt welke acties zij heeft ondernomen om de benodigde bouwvergunning, sloopvergunning en schoongrondverklaring te verkrijgen. In de koopovereenkomst is niet gesproken over het aantal woningen waarvoor gedaagde een bouwvergunning zou moeten krijgen, alleen dat zij een bouwvergunning zou moeten verkrijgen. Uit de inhoud van de overgelegde brief van de gemeente van 14 augustus 2007 blijkt dat gedaagde al vóór het tekenen van de koopovereenkomst bekend was of geacht moet zijn geweest met het feit dat de gemeente in principe wel bereid was vergunning te verlenen voor het terugbouwen van vier woningen, maar dat zij voor het terugbouwen van vijf woningen nooit vergunning zou verlenen. Gelet op die omstandigheid moet worden geoordeeld dat gedaagde, door het toch indienen van een plan voor het terugbouwen van vijf woningen, niet heeft voldaan aan de op haar rustende inspanningsverplichting voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen/verklaring. Het standpunt van gedaagde dat zij niet anders kon, omdat bij het terugbouwen van 'slechts' vier woningen het project voor haar financieel niet haalbaar zou zijn, kan haar niet baten. Het had immers op de weg van gedaagde gelegen vóór het tekenen van de koopovereenkomst te onderzoeken of het project, zoals dat haar voor ogen stond, financieel haalbaar zou zijn, of anders in ieder geval uiterlijk binnen de eerder genoemde bedenktijd van drie dagen na het tekenen van de overeenkomst. Nu gedaagde blijkbaar heeft nagelaten dit tijdig te doen, is dat een omstandigheid die in haar risicosfeer dient te blijven en die zij niet aan eisers kan tegenwerpen. Weliswaar is door gedaagde in dit verband nog aangevoerd dat eisers bij het sluiten van de koopovereenkomst ervan op de hoogte waren dat gedaagde een aanvraag zou doen voor het terugbouwen van vijf woningen, maar op basis van de brief van de gemeente staat vast dat gedaagde wist dat de gemeente voor vijf woningen geen vergunning zou verlenen, terwijl niet is gesteld of gebleken dat gedaagde eisers op dat punt heeft geïnformeerd. Om die reden kan zij zich thans niet achter die omstandigheid verschuilen en op grond van het niet verkrijgen van de vergunning een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.
4.3 Ook het verweer van gedaagde dat de tussen partijen overeengekomen termijn voor het verkrijgen van de vergunningen/verklaring sowieso niet haalbaar was, kan haar niet helpen. Door eisers is ter zitting onweersproken gesteld dat zij bereid zouden zijn geweest de termijn zonodig te verlengen indien gedaagde daartoe, met redenen onderbouwd, een verzoek zou hebben gedaan. Vaststaat echter dat gedaagde hiertoe geen verzoek heeft gedaan, maar uitsluitend te kennen heeft gegeven van de overeenkomst af te willen, tenzij eisers bereid zouden zijn een nieuwe overeenkomst te sluiten tegen een lagere koopprijs. Onder deze omstandigheden kan gedaagde thans niet met succes een beroep doen op onhaalbaarheid van de door partijen in beginsel overeengekomen termijn.
4.4 Op grond van het vorenstaande volgt dat het zeer aannemelijk is geworden dat de bodemrechter op basis van dit feitencomplex de vordering van eisers tot nakoming zal toewijzen. Deze vordering is daarom in de onderhavige procedure eveneens toewijsbaar. Ook de gevorderde dwangsom kan worden toegewezen, zij het dat aan de te verbeuren dwangsommen een maximum verbonden zal worden.
4.5 Ten aanzien van het gevorderde voorschot op de verbeurde boete overweegt de voorzieningenrechter dat ook die vordering in deze procedure toewijsbaar is, nu deze vordering door gedaagde niet wordt betwist en de hoofdvordering voldoende spoedeisend is, zodat in beginsel mag worden aangenomen dat ook toewijzing van dit voorschot voldoende spoedeisend geacht kan worden.
4.6 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
veroordeelt gedaagde om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de onroerende zaak, bestaande uit het woonhuis met ondergrond, erf en eventuele verder aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] Wervershoof aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Wervershoof,[nummer], groot dertien are en achttien centiare in eigendom te aanvaarden en medewerking te verlenen aan de overdracht, tegen betaling aan eisers van de bedongen koopsom van [euro] 500.000,--, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van [euro] 5.000,-- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde na het verstrijken van genoemde termijn geen gevolg zal geven aan deze veroordeling, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van [euro] 500.000,--.
- veroordeelt gedaagde tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers ten titel van voorschot op de door gedaagde verbeurde boete te voldoen het bedrag van
[euro] 25.000,-- (vijfentwintigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 20 december 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
- veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van eisers begroot op [euro] 634,31 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening;
Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2008 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.