Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 07/1206 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
de erven van [naam],
eisers,
gemachtigde [naam],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de grond van eisers aan de [adres] te Noord-Scharwoude voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 275.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 13 april 2007 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben eisers beroep ingesteld bij brief van 22 mei 2007.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 januari 2008, waar eisers zijn vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door [naam].
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de grond van eisers terecht heeft gehandhaafd op € 275.000,00.
2. Verweerder heeft de grond van eisers
percelen oppervlakte WOZ-waarde peildatum
[perceelnummer] en 1.190 m² en € 275.000,00 1 januari 2005
[perceelnummer] 110 m²
vergeleken met de drie hieronder genoemde verkopen:
percelen oppervlakte verkoopprijs verkoopdatum
[perceelnummer] 1.180 m² € 368.750,00 8 april 2005
[perceelnummer] en 46 m² en € 177.450,00 29 december 2004
[perceelnummer] 359 m²
[perceelnummer] 331 m² € 80.433,00 29 september 2004
Verweerder heeft gesteld dat de grond naar de waardepeildatum 1 januari 2005 terecht is gewaardeerd als bouwgrond en dat de waarde van de grond in verhouding is met de transactiecijfers van percelen bouwgrond die rond 1 januari 2005 in de gemeente Langedijk zijn verkocht. Daarnaast stond de grond op 31 juli 2006 te koop voor € 298.000,00. Volgens verweerder geeft deze vraagprijs tevens een indicatie van de waarde van de grond.
3. Eisers hebben in beroep aangevoerd dat er op 1 januari 2005 geen woonbestemming op het perceel rustte. Op 1 januari 2005 was nog sprake van “grond bij niet-woning”.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat eisers ter zitting hebben verklaard dat indien in deze procedure komt vast te staan dat de grond per 1 januari 2005 als bouwgrond moet worden aangemerkt, zij zich kunnen vinden in de door verweerder vastgestelde waarde van € 275.000,00. Gelet hierop dient slechts de vraag te worden beantwoord of verweerder de grond per 1 januari 2005 terecht als bouwgrond heeft gewaardeerd.
7. Vaststaat dat op 1 januari 2005 formeel gezien nog sprake was van “grond bij niet woning”. Eisers hebben voordien wel verzocht om op de grond een woning te mogen bouwen, doch om dit mogelijk te maken is een procedure ex artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening gevoerd. Deze procedure was op 1 januari 2005 nog niet afgerond. Eerst sinds 23 april 2007 is daadwerkelijk vrijstelling van het geldende bestemmingsplan van kracht. Verweerder heeft echter gesteld dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met het feit dat het gemeentebestuur van de gemeente Langedijk vóór 1 januari 2005 heeft toegezegd dat zij zal meewerken aan het verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan. Eisers hebben ter zitting erkend dat een dergelijke toezegging is gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat voor het antwoord op de vraag of er op de waardepeildatum een gegadigde zou kunnen worden gevonden die de grond zou willen verwerven, ervan moet worden uitgegaan dat een kans bestaat dat deze de grond als bouwgrond in gebruik zou kunnen en mogen nemen. De rechtbank is voorts van oordeel dat die kans zo reëel is dat een redelijk handelende gegadigde daarmee rekening zou houden. Weliswaar biedt de bereidheid van het gemeentebestuur om mee te werken aan het verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan geen garantie, maar de kans op het daadwerkelijk verlenen van vrijstelling schat de rechtbank hoger in dan de kans dat de toegezegde vrijstelling er niet komt. De rechtbank acht op dit punt van belang de in juli 2004 ondertekende exploitatieovereenkomst en het feit dat de bestemming van omringende percelen reeds gewijzigd is in wonen. Uiteindelijk heeft eiser de grond kort na de waardepeildatum ook als bouwgrond te koop aangeboden, is deze grond in 2006 verkocht onder de ontbindende voorwaarde dat de koper door middel van de afgifte van een definitieve bouwvergunning de woonbestemming op de grond zou krijgen en is in april 2007 daadwerkelijk vrijstelling van het bestemmingsplan verleend.
8. Het voorgaande impliceert naar het oordeel van de rechtbank dat voor de waardebepaling van de grond naar de waardepeildatum 1 januari 2005 de bestemming “grond bij niet-woning” kon worden uitgeschakeld en verweerder de grond terecht als bouwgrond heeft gewaardeerd.
9. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de grond van eisers niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is daarom ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 8 februari 2008 door mr. L. Boonstra, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Affourtit-Kramer, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.