Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 248696 CV EXPL 07-4492 TvW
Uitspraakdatum: 6 februari 2008
Vonnis in de zaak van:
[opposant] te Egmond aan Zee, gemeente Bergen,
opposant,
verder ook te noemen: [opposant],
gemachtigden: mrs. A. Scholten en E.J. Blom, advocaten te Amsterdam
tegen
[geopposeerde] te Egmond aan Zee,
geopposeerde,
verder ook te noemen: [geopposeerde],
gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
[opposant] is bij dagvaarding van 24 september 2007 in verzet gekomen tegen het op 22 augustus 2007 tussen partijen uitgesproken verstekvonnis onder rolnr. 244268 CV EXPL 07-3506, en heeft tegen de vordering van [geopposeerde] verweer gevoerd. Bij akte heeft hij aanvullend producties overgelegd.
Naar aanleiding van het tussenvonnis van 24 oktober 2007 heeft op 30 november 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben hun standpunt mede toegelicht aan de hand van pleitnotities.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 [opposant] huurt sinds 6 augustus 1998 van [geopposeerde] een bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te Egmond aan Zee, met daarin gevestigd een restaurantbedrijf bestaande uit inventaris, de goodwill en de handelsnaam "Ristorante La Bella Costa" (hierna gezamenlijk: het verhuurde). De huurovereenkomst had in eerste instantie een looptijd van vijf jaar. Na ommekomst van die periode is de huurovereenkomst door partijen verlengd met nog eens vijf jaar, derhalve tot en met 5 augustus 2008.
1.2 Bij aangetekende brief d.d. 26 juni 2007 heeft [geopposeerde] de huur opgezegd per 6 augustus 2008, wegens, kort gezegd, (i) dringend eigen gebruik door [geopposeerde] en zijn dochter, (ii) het niet voeren van een bedrijfsvoering zoals een goed huurder betaamt en (iii) het zwaarder wegen van de belangen van [geopposeerde] bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de belangen van [opposant].
Het geschil
2.1 Bij verstekdagvaarding van 19 juli 2007 vordert [geopposeerde] bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop het verhuurde door [opposant] zal moeten zijn ontruimd, kosten rechtens. [geopposeerde] heeft daaraan, zakelijk weergegeven, ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd wegens de in zijn brief d.d. 26 juni 2007 genoemde beëindiginggronden.
2.2 Bij verzetdagvaarding van 24 september 2007 vordert [opposant] hem te ontheffen van het tegen hem uitgesproken verstekvonnis. Daarnaast vordert hij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voortduurt totdat deze rechtsgeldig is opgezegd of beëindigd, dat de huurovereenkomst de komende vijf jaar niet kan worden opgezegd en, indien de vordering van [geopposeerde] wordt toegewezen, te bepalen dat deze niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, kosten rechtens. Op het verweer van [opposant] zal, waar nodig, bij de beoordeling worden ingegaan.
De beoordeling
3.1 Onbetwist staat vast, dat [opposant] op tijd in verzet is gekomen, zodat de zaak opnieuw zal worden beoordeeld.
3.2 Vast staat dat de huurovereenkomst is opgezegd meer dan een jaar voor het einde daarvan. Gelet op het bepaalde in de artikelen 7:292 tweede lid en 7:296 Burgerlijk Wetboek (BW) dient de kantonrechter de vordering tot beëindiging, nu de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste verlengingstermijn van vijf jaar, derhalve na tien jaar, in ieder geval toe te wijzen, voor zover hier van belang, op de grond dat:
a. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt;
b. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik niet wordt begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte.
Daarnaast kan de kantonrechter de vordering toewijzen, op grond van, kort gezegd, een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder, bij verlenging van de overeenkomst.
Slecht huurderschap
3.3 Over de (slechte) bedrijfsvoering van [opposant] heeft [geopposeerde] aangevoerd dat [opposant] er een gewoonte van maakte de huur te laat te betalen. Hoewel dit is verboden in de huurovereenkomst heeft hij de huurbetaling opgeschort in verband met gestelde onderhoudsklachten, terwijl het juist [opposant] is die zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. Door een deel van het nalatig onderhoud is brandgevaar ontstaan. Verder heeft [opposant] in strijd met de bestemmings- en gebruiksclausule een ijssalon in het verhuurde geëxploiteerd welke hij pas na een rechterlijk oordeel daarover heeft ontmanteld. Ter zitting heeft [geopposeerde] daaraan toegevoegd dat er een week voor de dag van de comparitie twee illegale medewerkers van [opposant] bij een politie-inval zijn aangehouden en dat het restaurant zou zijn gesloten. [opposant] betwist dat de bedrijfsvoering te wensen overlaat of dat dit hem te verwijten is. De problemen ontstonden juist (met name) door [geopposeerde]. [opposant] heeft altijd tijdig de huur voldaan totdat [geopposeerde] in 2005-2006 weigerde aan zijn onderhoudsverplichtingen te voldoen, waardoor [opposant] werd belemmerd in de uitoefening van de bedrijfsvoering. Partijen hebben daarover een procedure gevoerd en die zaak is tegen finale kwijting geschikt in die zin dat [opposant] alsnog de huur betaalde en dat de onderhoudsgebreken voor het grootste deel voor rekening van [geopposeerde] als verhuurder kwamen. Over de ijsverkoop voert hij aan dat er onduidelijkheid bestond of ijsverkoop onder de gebruiksbepaling viel. Nadat die onduidelijkheid was opgehelderd, heeft [opposant] zich keurig aan de gebruiksbepaling gehouden. Dat er mensen illegaal aan het werk waren bij [opposant] is eveneens onjuist. De zaak was ten tijde van de comparitie gesloten wegens vakantie van [opposant].
3.4 De kantonrechter is van oordeel dat [geopposeerde] onvoldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat de bedrijfsvoering van [opposant] niet was als die van een goed huurder. Partijen hebben in 2006 een geschil gehad over vermeende gebreken aan het verhuurde. In verband daarmee had [opposant] de huurbetaling opgeschort. Op 13 november 2006 hebben partijen daar een vaststellingsovereenkomst over gesloten inhoudende dat [geopposeerde] het merendeel van de onderhoudsklachten zou oplossen. Zijnerzijds zou [opposant] de achterstallige huur overmaken. Partijen hebben elkaar daarbij, behoudens betreffende het geschil over de ijsverkoop, finale kwijting verleend. Gesteld noch gebleken is dat [opposant] die vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen. Het gaat daarom niet aan om [opposant] nu te verwijten dat hij destijds de huurbetaling heeft opgeschort. In verband met de verleende finale kwijting heeft [geopposeerde] onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat hij nog huur uit 2005 te vorderen heeft. Verder is niet gebleken dat [opposant] thans achterstallig is met huurbetaling. Die huurbetaling dient jaarlijks plaats te vinden uiterlijk op 1 augustus. Wellicht dat [geopposeerde] die uiterste termijn met (hooguit) een paar dagen heeft overschreden, maar die tekortkoming is dermate gering dat dit niet maakt dat zijn bedrijfsvoering niet was zoals een goed huurder betaamt. Dat [geopposeerde] in strijd met de huurovereenkomst enige tijd ijs heeft verkocht aan passanten levert, ook bezien in samenhang met het voorgaande, evenmin de bedoelde beëindiginggrond op. Niet gebleken is dat [opposant] tegen beter weten in tot ijsverkoop aan passanten is overgegaan en hij heeft dit dan ook na het vonnis van de ambtgenoot-kantonrechter niet meer gedaan. Dat er bij [opposant], zoals [geopposeerde] zonder enige nadere onderbouwing ter comparitie heeft gesteld, illegaal mensen zouden werken waardoor het verhuurde is gesloten, is mede bezien in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [opposant], onvoldoende onderbouwd. Voor zover de vordering tot beëindiging is gegrond op slecht huurderschap, zal dit dan ook worden afgewezen.
Dringend eigen gebruik
3.5 Over het dringend nodig hebben van het verhuurde voor eigen gebruik heeft [geopposeerde] aangevoerd dat hij met zijn dochter een vennootschap onder firma (VOF) is aangegaan en zij samen het verhuurde in gebruik willen nemen om het restaurant weer te brengen naar het "oude niveau". De VOF is ingeschreven in het Handelsregister, [geopposeerde] heeft met zijn dochter een ondernemingsplan opgesteld, hij beschikt samen met zijn dochter over de benodigde horecapapieren en zij hebben een businessplan opgesteld. [opposant] betwist dat [geopposeerde] en/of zijn dochter zelf het verhuurde in gebruik willen nemen. [geopposeerde] bezit reeds een ander restaurant in Egmond aan Zee (Miramare) en gelet op zijn leeftijd en de werkdruk is het niet aannemelijk dat [geopposeerde] ook het verhuurde weer zelf wil exploiteren. Zijn dochter werkt als ijsverkoopster in een ijssalon van [geopposeerde], [..]. Evenmin is sprake van dringendheid van het eigen gebruik. Indien [geopposeerde] het verhuurde zelf weer gaat uitbaten, zal hij huurpenningen mislopen. Het door [geopposeerde] opgestelde ondernemingsplan is gelet op de vele onjuistheden en onjuiste aannames niet serieus bedoeld, aldus [opposant].
3.6 De kantonrechter stelt bij de beoordeling van deze beëindiginggrond voorop dat niet hoeft vast te staan dat [geopposeerde] het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Hij dient dit "slechts" aannemelijk te maken. Gelet op hetgeen [geopposeerde] daarover stelt en gelet op de door hem overgelegde stukken, te weten de VOF-overeenkomst, de inschrijving van de VOF in het Handelsregister en het ondernemingsplan, heeft [geopposeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat, terwijl zijn zoon de dagelijkse leiding heeft in restaurant Miramare, hij samen met zijn dochter, althans met hun gezamenlijke VOF, het verhuurde duurzaam, als restaurant in gebruik wil nemen. Dat het overgelegde ondernemingsplan feitelijke onjuistheden en wellicht ook niet-realistische prognoses bevat, doet hieraan niet af. Dat [geopposeerde] voor zijn plannen het verhuurde gebruikt ligt ook in de rede. Hij heeft dit ook in het verleden uitgebaat. Hij is nog steeds "eigenaar" van het bedrijfspand, de inventaris, de goodwill en de handelsnaam "Ristorante La Bella Costa" en hij wil het verhuurde weer onder dezelfde naam exploiteren. Daarmee is de dringendheid van het gebruik van het verhuurde ook voldoende aannemelijk geworden. Nu [geopposeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde duurzaam (samen met zijn dochter) in gebruik wil nemen en hij het gehuurde daar dringend voor nodig heeft, dient de kantonrechter de huurovereenkomst op deze grond te beëindigen per 6 augustus 2008, de dag waartegen is opgezegd.
Belangenafweging
3.7 Nu de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst al moet worden toegewezen wegens het "dringend eigen gebruik" van het verhuurde, komt de kantonrechter niet toe aan de opzeggingsgrond van de belangenafweging.
3.8 Nu de huurovereenkomst tussen partijen per 6 augustus 2008 zal worden beëindigd, is ook de door [geopposeerde] gevorderde ontruiming per die datum toewijsbaar. Echter, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 eerste lid BW zal de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat het verweer van [opposant] de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voorkomt. De overige vorderingen van [opposant] zullen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen.
3.9 Hieruit volgt dat het verzet van [opposant] gedeeltelijk gegrond is, namelijk betreffende de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming van het verhuurde. Het verstekvonnis zal in zoverre worden vernietigd. Voor het overige is het verzet ongegrond en zal het verstekvonnis worden bekrachtigd. Hetgeen [opposant] verder heeft gevorderd zal worden afgewezen.
3.10 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [opposant] in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
- Verklaart het verzet gegrond voor zover het betreft de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming en vernietigt het vonnis op 22 augustus 2007 tussen [geopposeerde] als eisende partij en [opposant] als gedaagde partij bij verstek gewezen in zoverre en beslist, opnieuw rechtdoende:
Wijst af de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming.
- Verklaart het verzet voor het overige ongegrond en bekrachtigt het vonnis op 22 augustus 2007 tussen [geopposeerde] als eisende partij en [opposant] als gedaagde partij bij verstek gewezen in zoverre.
- Veroordeelt [opposant] in de proceskosten, die tot heden voor [geopposeerde] worden vastgesteld op een bedrag van € 150,00 voor salaris van de gemachtigde van [geopposeerde], waarover [opposant] geen BTW verschuldigd is.
- Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 6 februari 2008 in het openbaar uitgesproken.