Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 267415 \ EJ VERZ 08-145
Uitspraakdatum: 8 juli 2008
Beschikking in de zaak van:
de stichting Stichting Woonzorg Nederland
gevestigd te Amsterdam
verzoekende partij [verder ook te noemen: Woonzorg]
gemachtigde: mr. J.H. Hollenbeek Brouwer, advocaat te Amsterdam
tegen
1. het bestuur van de Vereniging van Eigenaren Torenduin te Egmond aan Zee
2. de vereniging Vereniging van Eigenaren te Egmond aan Zee
gevestigd te Egmond aan Zee
verwerende partij [verder ook enkelvoudig te noemen: de VvE]
gemachtigde: mr. H.J.G. Braakhuis, advocaat te Arnhem.
Het procesverloop
Op 29 mei 2008 heeft Woonzorg een verzoekschrift ingediend. De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd, waarna door de kantonrechter een mondelinge behandeling is bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 24 juni 2008 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Namens de VvE waren aanwezig [...], voorzitter van de VvE en [...], secretaris van de VvE. Namens Woonzorg waren aanwezig [...], projectontwikkelaar bij Woonzorg, en [de familie], belanghebbenden. De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. Tenslotte is heden uitspraak bepaald.
1. De uitgangspunten
1.1. Woonzorg heeft het appartementencomplex Torenduin (hierna: Torenduin) te Egmond aan Zee gerealiseerd. De bouwkundige opzet en de extra voorzieningen van het complex zijn er op gericht de bewoners zo lang als zij wensen, zelfstandig te laten wonen. De brochure waarin de appartementen te koop worden aangeboden is gericht op senioren.
1.2. [de familie] heeft een dochter van 14 j[[de dochter] [...]. Het meisje lijdt aan cystic fibrosis. In de door Woonzorg overgelegde medische verklaring van dr. [...] staat onder meer: ‘Concluderend kan ik dan ook stellen dat indien het met [de dochter] zo gaat zoals het nu gaat er een toekomst is waarbij zij waarschijnlijk de eerstkomende tien jaar nog wel bij haar ouders zal blijven wonen, de middelbare school en vervolgopleiding in aanmerking nemende. In die tijd zal zij bij toename van infectie regelmatig gebruik dienen te maken van een rolstoel waarbij een woning met slaapkamers op dezelfde verdieping alsmede aanpassing voor rolstoelgebruik noodzakelijk is.’
1.3. Woonzorg is eigenares van het in Torenduin gelegen appartement Zeeweg 39. Op 20 februari zijn Woonzorg[de familie] (hierna: de familie [...] of: de familie) een overeenkomst aangegaan, waarbij de familie [...] van Woonzorg het appartement [adres] te Egmond aan Zee heeft gekocht. Kort daarna heeft de familie [...] haar huidige woning verkocht.
1.4. Bij de splitsingsakte met de omschrijving van de appartementsrechten binnen het complex hoort een Modelreglement, waarin onder meer een geschillenprocedure is opgenomen. In de splitsingsakte zijn in aanvulling op het Modelreglement onder meer de volgende bepalingen in het Reglement van Splitsing (hierna: het Reglement) opgenomen:
‘12. Bestemming
(…)
- woning bestemd voor ouderen en/of personen die voorzieningen casu quo zorg- en dienstverlening behoeven welke geleverd kunnen worden middels bemiddeling van Woonzorg of een rechtspersoon waarvan het doel gelijk is of dienstbaar is aan de doelstellingen van Woonzorg;’
16. Toelatingsregeling
(…)
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien de verzoeker of (één van) de huisgenoten niet voldoet aan de bestemming van het privé-gedeelte (bestemd voor ouderen en/of personen die voorzieningen casu quo zorg- en dienstverlening behoeven welke geleverd kunnen worden middels bemiddeling van woonzorg of een rechtspersoon waarvan het doel gelijk is of dienstbaar is aan de doelstellingen van Woonzorg) waarbij voor ouderen als indicatie de leeftijd van 55 jaar geldt (bij meerdere geldt de leeftijd van de oudste), dan wel indien van de overige bewoners gebruikers naar billijkheid niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.’
1.5. Namens de familie [...] heeft Woonzorg bij brief van 27 maart 2008 de VvE toestemming verzocht voor ingebruikneming van het appartement door de familie [...]. Bij brief d.d. 16 april 2008 heeft het bestuur van de VvE de toestemming onthouden. Dit besluit wordt in de brief als volgt gemotiveerd:
‘Het bestuur heeft begrepen dat de potentiële koper van het appartement een echtpaar is van mid-40 met een dochter van 14 jaar. De dochter heeft – zo heeft het bestuur begrepen- ‘taaislijmziekte’ wat extra verzorging met zich meebrengt. Vastgesteld moet worden dat verzoeker niet voldoet aan de bestemming van het privé-gedeelte. Het echtpaar valt noch onder het begrip ‘ouderen’ , noch behoeft het echtpaar voorzieningen casu quo zorg; en dienstverlening welke geleverd kunnen worden middels bemiddeling van Woonzorg of een rechtspersoon waarvan het doel gelijk is of dienstbaar is aan de doelstellingen van Woonzorg. Dat de dochter van het echtpaar – kort gezegd- hulpbehoevend is, maakt dit niet anders. Los van het feit dat de dochter vanzelfsprekend niet onder het begrip ‘ouderen’ valt, volgt de dochter de ouders en niet andersom. Ter verduidelijking: indien de dochter op termijn –al dan niet vanwege het feit dat ze hulpbehoevend is- niet langer in het appartement zou (kunnen) wonen, ontstaat de situatie dat enkel het echtpaar nog woonachtig is in het appartement.
Daarbij zij opgemerkt dat de zorg die de dochter nodig heeft ook niet in het appartementencomplex wordt geleverd. De zorg komt van buitenaf. In die zin is er dus ook geen strikte noodzaak voor het echtpaar nu juist in het appartementencomplex Torenduin te gaan wonen. Het toestemmen in dit verzoek heeft onvermijdelijk een precedentwerking. In de toekomst zal het bestuur dan ook in min of meer vergelijkbare gevallen moeten toestemmen. De samenstelling van de bewoners – zowel in leeftijd als in zorgbehoefte- van het appartementencomplex zal daarmee zeer divers (kunnen) worden, wat nu juist niet de bedoeling is. Het hoeft weinig betoog dat de toelatingsregeling er nu juist is om de samenstelling van de bewoners zo min mogelijk divers te laten zijn. In het verlengde van de precedentwerking kan van de huidige bewoners (die zonder uitzondering 55+ zijn) naar billijkheid niet worden verlangd dat zij het echtpaar en dochter in hun midden opnemen.’ Woonzorg is bij brief d.d. 25 april 2008 tegen deze beslissing in beroep gekomen bij de vergadering van de VvE.
1.6. Op 14 mei 2008 heeft een (extra) ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waar het bestuur het besluit en [...] haar beroepschrift nader hebben toegelicht.
Over het besluit geen toestemming te verlenen aan de familie [...] het appartement in gebruik te nemen heeft de vergadering vervolgens gestemd, waarna door de vergadering een nieuw besluit is genomen. Dat besluit luidt: ‘De ledenvergadering stemt in met het besluit van het bestuur om de ingebruikname van appartement Zeeweg 39 aan de familie [...] te weigeren.’ Dit besluit, waarvan de rechtsgeldigheid niet langer wordt betwist, is per brief d.d. 16 mei 2008 aan Woonzorg meegedeeld.
1.7. De familie [...] heeft op 20 mei 2008 een sleutelovereenkomst gesloten met Woonzorg. Hierin is bepaald dat de familie [...] de noodzakelijke werkzaamheden kon (laten) verrichten in de woning op risico van Woonzorg en dat de familie het appartement niet mag bewonen.
1.8. Op 5 juni 2008 heeft de voorzieningenrechter te Alkmaar bij vonnis beslist dat Woonzorg het appartementsrecht vooralsnog niet in feitelijk gebruik aan de familie [...] mag geven.
2. Het geschil
2.1. Woonzorg verzoekt machtiging te verlenen aan [...], [...] en hun inwonende dochter voor bewoning van het appartement gelegen [adres] te Egmond aan Zee, ter vervanging van de toestemming van De VvE, nu de VvE haar toestemming zonder redelijke grond weigert.
Zij heeft daartoe gesteld dat de familie [...] in verband met de zorgindicatie van hun dochter binnen de bestemming van de woningen valt, zoals dit is omschreven in artikel 12 van Pro het Reglement. Daarnaast is er geen reden om niet van de VvE te kunnen verwachten dat zij de familie [...] haar intrek laat nemen in de woning.
2.2. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1. Het verzoek is gebaseerd op artikel 5:121 BW Pro. De vraag die dient te worden beantwoord luidt of de VvE zonder redelijke gronden de toestemming heeft geweigerd in welk geval de gevraagde machtiging zal worden verleend.
3.2. Voor deze beoordeling is van belang eerst vast te stellen of de familie [...] binnen de doelomschrijving van art. 12 van Pro het Reglement valt. Hierover verschillen partijen van mening. Het Reglement dient te worden uitgelegd naar objectieve maatstaven. Deze grammaticale uitleg brengt mee dat de appartementen niet alleen voor senioren zijn bestemd, maar ook voor andere personen die -kort gezegd- voorzieningen of zorg behoeven.
Woonzorg heeft voldoende aangetoond[...] [...] [...] de in het pand aanwezige voorzieningen, bijvoorbeeld de aanpassingen voor rolstoelgebruikers en de gelijkvloerse ligging van woon-, slaap- en badkamer, nodig heeft. Daarmee voldoet de familie naar het oordeel van de kantonrechter aan het bestemmingscriterium uit het Reglement.
3.3. De volgende vraag luidt of de VvE op basis van artikel 16 van Pro het Reglement de toestemming aan de familie [...] kan onthouden. Ook over de uitleg van dit artikel zijn partijen het niet eens. Woonzorg stelt dat het artikel zó dient te worden gelezen dat nu de dochter aan het bestemmingscriterium voldoet, de VvE de familie niet mag weigeren. De VvE stelt dat zij haar toestemming mag onthouden wanneer er (ook maar) één persoon in het huishouden is die niet aan het bestemmingscriterium voldoet.
3.4. Vooropgesteld kan worden dat deze bepaling inderdaad voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Hoe dit ook zij, in elk geval dient de VvE de weigering op redelijke gronden te baseren.
Naast de argumenten genoemd in haar brief 16 april 2008 heeft de VvE aangevoerd dat ook uit billijkheidsoverwegingen niet van de huidige bewoners kan worden verwacht dat zij de familie [...] in hun midden opnemen. Dit omdat de samenstelling van het gezin wezenlijk anders is dan van de huidige bewoners, de familie [...] inmiddels heeft aangetoond zich niets gelegen te laten liggen aan wet- en regelgeving en de Vergadering van de VvE uitdrukkelijk tegen de komst van de familie heeft gestemd, waarbij de tegenstemmers met name de personen waren bij wie de familie [...] in het gebouw zou komen wonen.
3.5. De kantonrechter overweegt over de door de VvE aangevoerde gronden als volgt. Hiervoor is al vastgesteld dat de familie [...] voldoet aan de in artikel 12 van Pro het Reglement genoemde bestemming van het appartement. Alle argumenten die de VvE aanvoert als zou het gebruik in strijd zijn met de bestemming waardoor er sprake zou zijn van ‘precedentwerking’, snijden dus geen hout. Nu de bestemming van het appartement ook gebruik door niet-senioren toestaat, kan de leeftijd van [...] en zijn gezin geen redelijke grond zijn om de toestemming te weigeren. Dat zou immers neerkomen op een feitelijke wijziging van de in het Reglement opgenomen bestemming van het appartement, welke wijziging hier niet aan de orde kan zijn. Dat Woonzorg de koopappartementen destijds heeft aangeboden als seniorenappartementen, maakt dat niet anders.
3.6. Evenmin snijdt hout de stelling dat door de komst van [...] met zijn gezin de samenstelling van het complex te veel uit elkaar zal lopen en er door de aanwezigheid van een tienermeisje onrust zal ontstaan. Ter zitting is immers gebleken dat er nog een gezin (met één ouder van 55 jaar) met een tienermeisje in Torenduin woonachtig is, zonder dat dit enig probleem geeft. Dat, in[...] [...] niet langer bij de familie zou wonen, geen van de familieleden meer zou voldoen aan het bestemmingscriterium is op zich juist, maar is evenmin een redelijke grond de familie te weigeren. Hetzelfde geldt immers ingeval een andere bewoner uit de doelgroep om welke reden dan ook zijn woning niet langer bewoont waardoor formeel niet meer aan de bestemming wordt voldaan.
3.7. Dat de familie [...] zich niets zou aantrekken van wet- en regelgeving heeft de VvE onvoldoende onderbouwd. Dat de toestemmingsprocedure zo laat is gestart, kan, zo is gebleken, grotendeels op het conto van Woonzorg geschreven worden. Dat de familie [...], nadat de VvE de toestemming voor bewoning had geweigerd, met toestemming van Woonzorg en op financieel risico van Woonzorg alvast werkzaamheden heeft laten verrichten in het appartement is geen enkele aanwijzing voor de stelling van de VvE. Integendeel, in de situatie waarin de familie [...] terecht was gekomen (zij dient haar oude woning medio juli te ontruimen), is het in de gegeven omstandigheden begrijpelijk dat zij, vooruitlopend op een goede afloop van deze procedure, reeds enkele werkzaamheden heeft laten verrichten. Dit geldt des te meer omdat Woonzorg het financiële risico van een ongunstige afloop op zich heeft genomen. Dat juist de bewoners van het gebouw waar de familie [...] zou komen wonen tegen de komst van de familie hebben gestemd, maakt de gronden voor het besluit nog niet redelijk.
3.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft afgewezen, zodat de gevraagde machtiging zal worden verleend.
3.9. De proceskosten zullen worden gecompenseerd als na te melden.
De beslissing
De kantonrechter:
Verleent vervangende machtiging voor de bewoning van het appartementsrecht met het indexnummer 32, gelegen [adres] te Egmond aan Zee door de heer [...], mevrouw [...] en hun inwonende dochter.
Compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 8 juli 2008 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter