Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/HE
KG nummer: 106406/KG ZA 08-348
datum: 18 december 2008
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
mr. [naam eiser], notaris te Leeuwarden, in zijn hoedanigheid van afwikkelingsbewindvoerder in de nalatenschap van [naam 1], laatst
wonende te Leeuwarden,
EISER IN KORT GEDING,
advocaat mr. P. Tuinman te Leeuwarden,
tegen:
1. [naam gedaagde 1],
2. [naam gedaagde 2],
beiden wonende te Amsterdam,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
advocaat mr. K.M. van Boven te Amsterdam.
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 9 december 2008 heeft eiser gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagden hebben de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van eiser de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Eiser houdt zich bezig met de afwikkeling van de nalatenschap van [naam 1], overleden te Leeuwarden op [sterfdatum]. Hij wordt daarbij onder meer bijgestaan door de heer [naam 2].
2.2 Tot deze nalatenschap behoort onder meer een recreatiebungalow, plaatselijk bekend [adres](Texel), kadastraal bekend gemeente Texel, [nummer], op welk perceel een erfpachtrecht rust tot 31 december 2024.
2.3 Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot 'het recht van erfpacht eindigende op 31 december 2024 van een perceel grond gelegen aan de [straatnaam] nabij De Koog op Texel, kadstraal bekend gemeente Texel, [nummer], groot 4 are en 60 centiare met de rechten van de erfpachter op de daarop gestichte recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres] op Texel. De overeengekomen koopprijs bedraagt [euro] 170.000,--.
2.4 Ten aanzien van de eigendomsoverdracht is in de overeenkomst het volgende bepaald:
"3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden tussen 15 februari en 29 februari 2008 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (...)"
2.5 Als ontbindende voorwaarde is onder meer opgenomen dat de overeenkomst door koper kan worden ontbonden indien op 1 februari 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen. Op dit financieringsvoorbehoud is geen beroep gedaan.
2.5 De koopovereenkomst is door partijen ondertekend op 15 februari 2008. In de overeenkomst is de volgende zin bijgeschreven: "Verkoper en koper zijn overeengekomen, aangezien de koop reeds voor 1 januari 2008 is gesloten, dat er geen energieprestatiecertificaat door verkoper aan koper wordt afgegeven." Deze bijschrijving is door beide partijen voor goedkeuring geparafeerd.
2.6 Gedaagden zijn op 29 februari 2008 niet verschenen bij de notaris om hun medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht.
2.7 Bij e-mail van 4 maart 2008 heeft gedaagde sub 1 het volgende bericht aan de heer [naam 2]:
"Ik ben net terug van onze wintersportvakantie. Het spijt mij dat het een en ander is misgelopen. Ik wist overigens niet van de datum 29 februari voor de overdracht. Dat is niet met mij gecommuniceerd en dat was ook niet mijn wens. Ik had aangekondigd bij de makelaar dat mijn echtgenoot en ikzelf beiden voor werk en vakantie in het buitenland zouden vertoeven eind februari en dat ik daarom de voorkeur gaf aan begin maart. Ik ben ziek thuisgekomen van mijn vakantie en lig nu op bed. Zodra ik beter ben dan komen mijn echtgenoot en ik naar het noorden."
2.8 Gedaagden lieten vervolgens niets van zich horen. Door deze vertraging herleefde het voorkeursrecht op koop van de recreatiebungalow voor de bloot-eigenaar van de grond op grond van de erfpachtvoorwaarden. Deze heeft op 25 september 2008 laten weten afstand te doen van zijn voorkeursrecht ten behoeven van gedaagden. Op grond van de erfpachtvoorwaarden dienen thans binnen drie maanden het recht van erfpacht en de daarop gerealiseerde recreatiebungalow aan een derde geleverd te worden, derhalve uiterlijk voor 25 december 2008.
2.9 Met het oog hierop zijn gedaagden op 10 oktober 2008 uitgenodigd voor het tekenen van de akte van levering op 31 oktober 2008 te 15.00 uur. Op 31 oktober 2008 zijn gedaagden zonder afbericht niet verschenen. Hiervan is op 5 november 2008 een akte van non-comparitie opgemaakt.
2.10 Bij brief van 2 december 2008 heeft advocaat mr. T.M. Kolle de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling, dan wel de overeenkomst voor zover nodig buitengerechtelijk ontbonden op grond van wanprestatie aan de zijde van eiseres.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Eiser vordert - kort samengevat - dat gedaagden zullen worden veroordeeld om binnen vier dagen na betekening van dit vonnis te verschijnen op notariskantoor Adema Gast Wierda Notarissen te Leeuwarden en daar hun medewerking te verlenen aan de ondertekening van de akte van levering, onder gelijktijdige voldoening van de koopsom, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2 Eiser legt hieraan ten grondslag dat gedaagden in gebreke zijn gebleven hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en tot op heden niet hebben meegewerkt aan de eigendomsoverdracht van de recreatiebungalow.
3.3 Gedaagden hebben verweer gevoerd. Zij hebben zich op het standpunt gesteld dat zij een voorlopige koopovereenkomst hebben getekend waarin vermeld is dat het erfpachtrecht eindigt op 31 december 2024 omdat zij daarnaast de toezegging hadden dat het erfpachtrecht na 2024 zou worden verlengd. In dat verband hebben zij gewezen op de e-mail van 28 januari 2008 van de verkopend makelaar. Deze toezegging was gedaan door de eigenaar van de grond, de heer Van der Werf. Echter de verkopend makelaar was er reeds mee bekend dat er een aandelentransactie aanstaande was waardoor de grond van eigenaar zou wisselen. Door deze informatie niet mee te delen heeft hij gedaagden bewogen het voorlopig koopcontract te tekenen onder valse voorwendselen. Zij hebben immers geen belang bij koop van een recreatiebungalow voor het overeengekomen bedrag indien zij de woning over 16 jaar moeten afbreken wanneer het erfpachtrecht niet verlengd zal worden. Op grond van de erfpachtvoorwaarden zouden zij de grond na beëindiging van de erfpacht immers schoon en leeg moeten opleveren. Gelet op die relatief korte termijn is het hen tot op heden ook niet gelukt een financiering te verkrijgen. Een en ander aldus gedaagden. Ten overvloede hebben zij aangevoerd dat hen inmiddels duidelijk geworden is dat de nieuwe bloot-eigenaar van de grond de grond te koop aanbiedt en dat zij om die reden nog altijd bereid zijn tot het sluiten van een nieuwe koopovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning èn de grond voor de koopprijs van [euro] 170.000,-- en dat zij ook al druk bezig zijn hiervoor een financiering rond te krijgen, waarvan zij verwachten dat deze binnen enkele dagen tot enkele weken zal kunnen zijn afgerond, aldus gedaagden.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 De vordering van eiser ziet op een veroordeling van gedaagden tot het nakomen van de koopovereenkomst, getekend op 15 februari 2008. Een dergelijk verstrekkende vordering kan in kort geding slechts worden toegewezen als het zeer aannemelijk is dat de bodemrechter, geconfronteerd met dezelfde feiten en omstandigheden, de vordering eveneens zal toewijzen.
4.2 Door gedaagden is het standpunt ingenomen dat zij de overeenkomst niet behoeven na te komen omdat zij buitengerechtelijk de vernietiging van deze overeenkomst hebben ingeroepen op grond van dwaling. Daartoe hebben zij aangevoerd dat het voor hen bij het aangaan van de overeenkomst cruciaal was dat de erfpacht verlengd zou worden na 2024, dat dit hen ook gegarandeerd was door de verkopend makelaar naar aanleiding van een toezegging van de bloot-eigenaar van de grond, maar dat hen nadien is gebleken dat er toen al concrete plannen waren om de bloot-eigendom van de grond aan een derde over te doen en dat de verkopend makelaar met die omstandigheid bekend was. Doordat hij hen hiervan niet op de hoogte heeft gesteld, vertrouwden gedaagden ten onrechte op de toezegging omtrent de verlenging van de erfpacht en hebben zij de overeenkomst getekend onder voorwaarden waaronder zij deze overeenkomst anders niet zouden zijn aangegaan.
4.3 Van de zijde van eiser is nadrukkelijk betwist dat het verlengen van de erfpacht in de onderhandelingen met gedaagden een cruciaal punt is geweest. Hij heeft verklaard dat er wel over is gesproken, maar niet in die zin dat het verlengen van de erfpacht voor gedaagden een voorwaarde voor het aangaan van de overeenkomst was. Voorts is door hem betwist dat de verkopend makelaar een toezegging omtrent verlenging van de erfpacht heeft gedaan of dat er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst al concrete plannen waren voor het overgaan van de bloot-eigendom van de grond naar een derde. Hij heeft daarbij aangevoerd dat in die tijd hooguit wat geruchten de ronde deden hieromtrent en dat het niet aan een makelaar is om geruchten te verspreiden.
4.4 De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt. Door gedaagden is ter onderbouwing van hun standpunt dat aan hen gegarandeerd was dat de erfpacht na 2024 zou worden verlengd, verwezen naar een e-mailbericht van 28 januari 2008 van de verkopend makelaar. Dit e-mailbericht houdt voor zover van belang het volgende in: "Naar aanleiding van uw verzoek om nadere informatie met betrekking tot de hoogte van een eventuele nieuwe erfpachtcanon, kunnen wij u mededelen dat op basis van de ons bekende informatie de heer [naam 3] mogelijk bereid is om een nieuwe erfpachtcanon met u af te sluiten." In de tekst van dit e-mailbericht valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen keiharde garantie te lezen dat de erfpacht na het beëindigen van de termijn per 31 december 2024 daadwerkelijk zal worden verlengd.
4.5 Ook uit de tekst van de koopovereenkomst, getekend op 15 februari 2008, blijkt niet dat verlenging van de erfpacht cruciaal was voor gedaagden bij het sluiten van de overeenkomst. Indien deze omstandigheid een voorwaarde was bij het sluiten van de overeenkomst (zoals zij thans aanvoeren), had het op hun weg gelegen om deze omstandigheid als voorwaarde in de overeenkomst te (doen) opnemen. Dit is niet gebeurd. Er wordt gesproken over koop van 'het recht van erfpacht eindigende op 31 december 2024', niet meer en niet minder. Nu gedaagden hebben nagelaten verlenging als voorwaarde in de overeenkomst te doen opnemen, dient dit voor hun rekening te blijven. Daarbij is ook van belang dat ter zitting is komen vast te staan dat gedaagden reeds langere tijd een andere recreatiewoning bezitten eveneens aan de [straatnaam] onder dezelfde erfpachtvoorwaarden, zodat zij met de gang van zaken rond de erfpacht bekend waren.
4.6 Door gedaagden is ook geen beroep gedaan op dwaling vóór de brief van hun advocaat mr. T. Kolle van 2 december 2008, derhalve pas in reactie op het betekenen van de dagvaarding in de onderhavige procedure door eiser. Weliswaar is ter zitting aangevoerd dat gedaagden in augustus 2008 schriftelijk hebben aangevoerd 'dat zij de voorlopige koopovereenkomst ongedaan wilden maken', maar dit kan hen niet baten. Om te beginnen blijkt uit de inhoud van de overeenkomst niet dat het hier een voorlopige overeenkomst betreft die op een later tijdstip in een definitieve overeenkomst omgezet zou moeten worden. Bovendien blijkt uit de stukken dat partijen reeds eind 2007 overeenstemming hadden bereikt over de koop door gedaagden van de recreatiewoning en het erfpachtrecht en dat deze koop juist in de onderhavige koopovereenkomst definitief is vastgelegd. In de overeenkomst wordt als overdrachtsdatum genoemd 'tussen 15 februari en 29 februari 2008', dus binnen twee weken na het ondertekenen van de overeenkomst. Uiteindelijk heeft de overdracht op 29 februari 2008 geen doorgang gevonden, omdat gedaagden niet waren verschenen. Hieraan zijn echter geen gevolgen verbonden door eiser en hij heeft gedaagden in de gelegenheid gesteld alsnog na te komen. Door gedaagden is in die periode ook in het geheel niet aangegeven dat zij niet langer wensten na te komen. In de e-mail van 4 maart 2008 wordt door gedaagden met geen woord gerept over vernietiging of ontbinding, uitsluitend over miscommunicatie rond de datum van overdracht. Gedaagden gingen er op dat moment derhalve zelf ook van uit dat zij een perfecte koopovereenkomst hadden gesloten en dat zij deze dienden na te komen. Pas nadat gedaagden er in juli/augustus 2008 mee bekend geworden waren dat de bloot-eigendom van de grond was overgedragen aan een nieuwe eigenaar en deze desgevraagd nog niet precies wist wat hij met de grond wilde doen, hebben zij kennelijk gemeend dat er sprake was van 'gewijzigde of onvoorziene omstandigheden' op grond waarvan zij de oorspronkelijke overeenkomst niet langer wensten na te komen. Dat is echter geen omstandigheid waarover gedaagden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst hebben gedwaald. Immers, niet is aannemelijk geworden dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst concrete plannen bestonden voor de overdracht van de grond aan een derde èn dat de verkopend makelaar daarvan op de hoogte was maar dit heeft verzwegen.
4.7 Gelet op al het vorenstaande acht de voorzieningenrechter onvoldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de door gedaagden ingeroepen vernietiging op grond van dwaling effect heeft gesorteerd.
4.8 Door gedaagden is voorts nog aangevoerd dat zij buitengerechtelijk de ontbinding hebben ingeroepen van de onderhavige koopovereenkomst op grond van wanprestatie aan de zijde van eiser, namelijk het niet verstrekken van informatie omtrent de verkoop van de grond. Zoals hiervoor reeds is overwogen is onvoldoende aannemelijk geworden dat er reeds concrete plannen tot verkoop waren en dat die bewust niet vermeld zijn. Derhalve moet geoordeeld worden dat ook de ontbinding geen effect gesorteerd heeft.
4.9 Om die reden kan de vordering tot nakoming van de overeenkomst ook in deze kort geding procedure worden toegewezen, waarbij de voorzieningenrechter, gelet op het verhandelde ter zitting, de hierna vermelde termijn voor nakoming redelijk acht.
De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar, zij het dat hieraan een maximum verbonden zal worden.
4.10 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagden om uiterlijk op 31 januari 2009 mee te werken aan de levering van de onroerende zaak, staande en gelegen te [adres]op Texel, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente Texel, [nummer], groot vier are en zestig centiare, door op een door de behandelend notaris te bepalen tijdstip te verschijnen op notariskantoor Adema Gast Wierda Notarissen te Leeuwarden en alsdan aldaar mee te werken aan de ondertekening van de akte van levering onder gelijktijdige voldoening van de koopsom, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom groot [euro] 5.000,-- per dag voor elke dag dat gedaagden na betekening van dit vonnis in gebreke zullen blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van [euro] 170.000,--;
- veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van eiser begroot op [euro] 339,44 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2008 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.