Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 07/3296 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 11 juni 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: eisers recreatiewoning) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 152.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar gedateerd 2 juli 2007 heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2007 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de
WOZ-waarde van eisers recreatiewoning vastgesteld op € 125.000,00.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 29 november 2007.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 augustus 2008, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is in persoon verschenen, en is bijgestaan door
drs. H.H.L. van Emmerik, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers recreatiewoning terecht heeft vastgesteld op € 125.000,00.
2. Verweerder heeft eisers recreatiewoning
tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat de WOZ-waarde onafhankelijk van de vorige WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de peildatum van 1 januari 2005 zijn verkocht, en niet, zoals eiser voorstaat, aan de hand van stijgingspercentages ten opzichte van de vorige
WOZ-waarde. Dit maakt volgens verweerder dat de stelling van eiser dat de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige WOZ-waarde te veel is gestegen niet relevant is. Verweerder heeft gesteld dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen eisers recreatiewoning en de referentiewoningen. De WOZ-waarde van eisers recreatiewoning is daarom te hoog vastgesteld. Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen wijzen volgens verweerder uit dat de door eiser voorgestelde waarde van € 82.000,00 veel te laag is. Verweerder heeft de WOZ-waarde verlaagd naar € 125.000,00.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is een stijging van € 72.000,00 naar € 125.000,00 buiten de werkelijkheid. Hij heeft gewezen op de stijgingspercentages die naar voren komen uit de informatie van de Waarderingskamer, de NVM, het Kadaster en Diks assurantiekantoor. Eiser is op grond van deze stijgingspercentages van mening dat de door hem voorgestelde waardestijging naar
€ 82.000,00 (11,4%) correct is. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder niet voldoende heeft onderbouwd dat met een veel hoger stijgingspercentage moet worden gerekend. Voorts is aangevoerd dat de door verweerder genoemde vergelijking met andere woningen een onjuist beeld geeft omdat er een te klein aantal vergelijkbare woningen wordt gehanteerd. Eiser heeft gesteld dat er weinig twee-persoonswoningen zijn en dat er beperkende invloeden zijn op de waarde van het bijbehorend (collectieve) perceel grond. Hij heeft in dit verband gewezen op de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan. Tot slot heeft eiser aangevoerd zich af te vragen of de hertaxatie zorgvuldig is uitgevoerd omdat de woning niet inpandig is getaxeerd. Eiser heeft gesteld dat de woning last heeft van schimmelvorming vanwege de verkeerd geconstrueerde muren.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat het feit dat eisers recreatiewoning geschikt is voor gebruik door twee personen in de waarde tot uitdrukking komt door rekening te houden met de omvang van het object. De schimmelvorming als gevolg van de bouwkundige situatie is volgens verweerder reeds bekend en betrokken in de waardebepaling. Dit geldt ook voor de relatief slechte toestand van het houtwerk en de kap, alsmede het beperkte voorzieningenniveau.
5. Eiser heeft in de aanvullende gronden nog - samengevat - aangevoerd dat de door hem aangehaalde waardestijgingen algemeen erkend zijn en door iedereen zijn te controleren, daar waar verweerder zich heeft gebaseerd op een lokaal cijfer waarop geen objectieve controle wordt uitgevoerd. Verder heeft eiser gesteld dat het niet geloofwaardig is dat de WOZ-waarde objectief bepaald is door de taxateur omdat deze in opdracht van verweerder werkt en het niet is uitgesloten dat de taxateur vooraf bekend was met de door verweerder voorgestane WOZ-waarde en daardoor is beïnvloed. Met betrekking tot de referentiewoningen heeft eiser gesteld dat dit alle vier- of zespersoons recreatiewoningen betreffen en dat de door verweerder toegepaste verlaging van de WOZ-waarde van
€ 25.000,00 niet in verhouding is met de werkelijkheid. Volgens eiser is het onmogelijk om een tweepersoons recreatiewoning voor dit bedrag om te bouwen tot een vier- of zespersoons recreatiewoning. Verder zijn de huuropbrengsten voor een tweepersoons recreatiewoning veel lager, terwijl de parkkosten hetzelfde zijn. Ook het verschil in verkoopprijzen tussen de referentiewoningen geeft volgens eiser aan dat het waardeverschil tussen een grote en een kleinere recreatiewoning groter moet zijn. Voorts heeft eiser gesteld dat de bepalingen in het bestemmingsplan maken dat het oppervlak van zijn perceel wat nog kan worden bebouwd maar 62 m² is. Dit maakt volgens eiser dat een verbouwing nagenoeg niet mogelijk is zodat de grondwaarde veel lager is.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat de huuropbrengst van eisers tweepersoons recreatiewoning mogelijk lager is dan bij vier- of zespersoons recreatiewoningen, gelet op het bovenstaande wettelijk kader, niet relevant is bij de onderhavige waardebepaling. De rechtbank laat dit dan ook verder buiten beschouwing.
8. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de taxateur niet onafhankelijk is en dat daarom vraagtekens kunnen worden gezet bij de objectiviteit van het taxatierapport overweegt de rechtbank het volgende. Blijkens artikel 2, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (hierna: het Uitvoeringsbesluit) wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet. Deze instructie is de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. In artikel 2, tweede lid, van de het Uitvoeringsbesluit worden bij ministeriële regeling de vakbekwaamheidseisen vastgesteld waaraan degenen die de waardebepaling als bedoeld in de wet uitvoeren, moeten voldoen. Deze ministeriële regeling is de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ. In beide uitvoeringsregelingen is geen grondslag te vinden voor de stelling van eiser dat de taxateur die een taxatie voor een gemeente uitvoert geheel onafhankelijk van de gemeente dient te zijn en dat deze taxateur niet in opdracht van de gemeente een objectief rapport zou kunnen afgeven.
Evenmin heeft de rechtbank aanleiding om de taxatie onzorgvuldig te achten omdat de taxateur niet binnen is geweest. Op grond van hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is opgenomen en is besproken ter zitting kan niet staande worden gehouden dat verweerder niet op de hoogte is van de situatie ter plekke.
9. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardpeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2005, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. De door eiser genoemde stijgingspercentages zoals die naar voren komen uit de informatie van de Waarderingskamer, de NVM, het Kadaster en Diks assurantiekantoor kunnen dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De rechtbank laat de door eiser genoemde stijgingspercentages dan ook buiten beschouwing.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers recreatiewoning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers recreatiewoning. Voor de vergelijkbaarheid is het niet noodzakelijk dat het identieke woningen zijn. In dit geval zijn het allemaal vrijstaande recreatiewoningen uit dezelfde bouwperiode, die zijn gelegen op hetzelfde vakantiepark "Hoog Koog". De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning. Dat er mogelijk verschillen zijn in inhoud, perceelsgrootte en staat van onderhoud doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning is afgeleid. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers recreatiewoning. De rechtbank wijst in dit verband op de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [referentiewoning 3]. Deze woning is weliswaar groter dan eisers recreatiewoning maar heeft veel minder grond, terwijl de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning € 20.000,00 lager is gewaardeerd. Ook uit de verkoopprijzen van de andere referentiewoningen maakt de rechtbank op dat de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld.
De omstandigheid dat eisers recreatiewoning een tweepersoons woning is die minder inhoud heeft dan de referentiewoningen die vier tot zes personen kunnen huisvesten, maakt dit niet anders. In de regel bestaat er geen rechtevenredig verband tussen de waarde van een zaak en de inhoud daarvan, maar daalt juist bij een toename van de inhoud de gemiddelde waarde van de onroerende zaak per m³ (de wet van de afnemende meeropbrengst). Dit heeft tot gevolg dat een kleinere woning relatief hoog wordt gewaardeerd. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder met deze afnemende meeropbrengst rekening heeft gehouden. De rechtbank acht dit juist.
12. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van onderhoud van eisers recreatiewoning door een aftrek van 15% van de waarde van de opstal te hanteren. Voor zover eiser meent dat de staat van onderhoud een verdere verlaging rechtvaardigt overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge vaste jurisprudentie – de rechtbank verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 5 september 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AU4894 – is het aan eiser om aannemelijk te maken dat en in hoeverre de staat van onderhoud van zijn recreatiewoning zo’n waardedrukkend effect heeft dat de door verweerder vastgestelde, door het taxatierapport ondersteunde, waarde onjuist is. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd.
13. Ten aanzien van op eisers perceel geldende beperkingen die voortvloeien uit het op het perceel rustende appartementsrecht, overweegt de rechtbank dat deze beperkingen op alle percelen van het park Hoog Koog rusten. Het eventuele effect van de geldende beperkingen wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen.
14. Verder overweegt de rechtbank dat elk perceel beperkt aanwendbaar is, zodat in de door eiser gestelde beperkende bepalingen van het bestemmingsplan geen aanleiding wordt gezien voor een verdere waardeverlaging.
15. Gelet op al het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld.
16. Het beroep is daarom ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 9 oktober 2008 door mr. L. Boonstra, rechter, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.