Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummers: 08/354, 08/1676, 07/1678 t/m 08/1688 08/1706, 08/1707 en 08/1711 t/m 08/1728 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaken van:
’t Hoorntje Horeca B.V.
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde [naam],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaken
Bij beschikking gedateerd 15 juli 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken van eiseres aan de [adres] tot en met [adres] te [woonplaats] (hierna: de recreatiewoningen van eiseres) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op bedragen tussen de € 18.000,00 en € 66.000,00 per recreatiewoning (in totaal € 1.177.000,00), waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2007 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 22 januari 2008.
De rechtbank heeft de zaken ter zitting gevoegd behandeld op 12 december 2008, waar eiseres - daartoe ambtshalve opgeroepen - is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is - daartoe eveneens ambtshalve opgeroepen – vertegenwoordigd door [naam] en [naam].
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarden van de recreatiewoningen van eiseres terecht heeft gehandhaafd.
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat voor de waardevaststelling van de opstallen de landelijke taxatiewijzer voor woonwagens is gebruikt. Voor de bepaling van de grondwaarde is aansluiting gezocht bij de verkoopprijzen van recreatiewoningen in de gemeente. Er is daarbij rekening gehouden met de verschillen in ligging en het feit dat er op het park waar de recreatiewoningen van eiseres zijn gelegen niet het gehele jaar gerecreëerd mag worden. Verweerder heeft opgemerkt dat de ligging van de recreatiewoningen van eiseres aanmerkelijk beter is dan die van de gebruikte referentieobjecten. Naar aanleiding van het door eiseres ingestelde beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Hieruit blijkt dat voor het perceel bij de recreatiewoningen een grondprijs is gehanteerd van € 125,00 per vierkante meter.
In het verweerschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat het hanteren van een grondprijs van € 125,00 per vierkante meter goed aansluit bij recente transacties van min of meer vergelijkbare objecten op of rond de waardepeildatum 1 januari 2005. Ten aanzien van het door eiseres ingebrachte taxatierapport van V.O.F. [naam taxateur] Makelaardij (hierna: [naam taxateur]) heeft verweerder erop gewezen dat [naam taxateur] de woningen niet heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, maar volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder acht deze waarderingsmethode niet juist. Voorts is verweerder van mening dat de overige grond, waaronder paden, niet op een waarde van € 0,00 dient te worden bepaald, daar deze grond als dienstbaar aan de aanwezige objecten moet worden aangemerkt.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde van de recreatiewoningen te hoog is vastgesteld. Zij heeft er daartoe op gewezen dat verweerder blijft vasthouden aan een grondprijs van € 125,00 per vierkante meter, die volgens haar niet in overeenstemming is met een aantal recente verkopen van recreatie-/parkeergronden. Zij stelt dat door haar in 2004 nog een parkeerplaats is aangekocht voor € 54,00 per vierkante meter en dat op het perceel Kerklaan 22 in 2006 nog een grondtransactie heeft plaatsgevonden van circa € 55,00 per vierkante meter.
Eiseres stelt zich voorts op het standpunt dat de door verweerder vastgestelde waarde van de recreatiewoningen te hoog is en dat de werkelijke waarde € 10.000,00 lager ligt. Daarbij is zij uitgegaan van een grondprijs van € 50,00 per vierkante meter. Eiseres heeft verder benadrukt dat de situatie op het park niet te vergelijken is met de recreatiewoningen aan de [straatnaam], waar permanente bewoning wordt gedoogd, de kavels zijn opgesplitst en de ondergrond wel wordt mee verkocht. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarde een taxatierapport van [naam taxateur] overgelegd, waarin het recreatiepark als geheel is gewaardeerd op een bedrag van € 330.000,00. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres toegelicht dat de huurprijs die hij in rekening brengt bij de huurders ziet op de huur van een standplaats, inclusief nutsvoorzieningen en kabel-tv, en dat van de standplaats slecht een gedeelte van het jaar gebruik mag worden gemaakt.
4. Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
5. De rechtbank is van oordeel dat eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport van [naam taxateur], waarin het recreatiepark als geheel is gewaardeerd op een bedrag van € 330.000,00, heeft beoogd aan te voeren dat verweerder bij de waardering van de recreatiewoningen is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. De rechtbank stelt vast dat artikel 16, onder e, van de Wet WOZ zoals dit thans luidt op 1 januari 2005 in werking is getreden. Uit de nota van wijziging van de Wet Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken; Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7) blijkt dat aanleiding voor de wetswijziging was dat de tot dan toe bestaande regels voor objectafbakening ertoe leidden dat alle op recreatieterreinen gelegen onroerende recreatiewoningen en stacaravans met de bijbehorende (onder)grond als afzonderlijke onroerende zaken werden aangemerkt, ook indien die woningen tot één eigendom behoorden. Het wordt niet doelmatig geacht om in die gevallen waarbij al de objecten behoren tot de eigendom of het zakelijk recht van één persoon, voor al de onroerende recreatiewoningen en onroerende stacaravans met de daarbij behorende grond de waarde afzonderlijk te bepalen en vast te stellen. De wetswijziging heeft tot doel dat de afbakening als afzonderlijke objecten achterwege blijft wanneer het gaat om een geheel van onroerende zaken, zoals recreatiewoningen en stacaravans, dat bijeengenomen een terrein vormt dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en als zodanig wordt geëxploiteerd. Bij de waardebepaling staat sinds de wetswijziging niet langer de waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen en onroerende stacaravans centraal, maar de waarde van het recreatieterrein als geheel.
Ook in de Taxatiewijzer recreatieterreinen van 15 november 2004 is bij de objectafbakening van recreatieterreinen de eigendomssituatie en de exploitatie doorslaggevend Het WOZ object zal volgens de Taxatiewijzer recreatieterreinen bestaan uit het geheel waarvan het eigendom in één hand is en dat als één geheel wordt geëxploiteerd.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de recreatiewoningen van eiseres ten onrechte niet als één geheel aangemerkt als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ. De recreatiewoningen van eiseres vormen naar het oordeel van de rechtbank één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie en dit terrein wordt ook als zodanig geëxploiteerd. Het feit dat de percelen waarop de recreatiewoningen staan zijn afgegrensd, het feit dat de recreatiewoningen het gehele jaar blijven staan noch het feit dat voor de afzonderlijke recreatiewoningen afzonderlijk rioolrecht wordt geheven kan ertoe leiden dat de recreatiewoningen voor de waardering in de zin van de Wet WOZ niet als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt.
7. Het bovenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de recreatiewoningen van eiseres ten onrechte heeft aangemerkt als afzonderlijke WOZ objecten. Het beroep is om die reden gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd wegens strijd met het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ.
8. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, nr. 35 987, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AD6058, kan verweerder als hij opnieuw uitspraak doet op het bezwaar van eiseres daarbij niet anders beslissen dan tot herroeping van zijn beschikking van 15 juli 2007. Nu dat zo is zal de rechtbank die uitspraak, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zelf doen. Het is vervolgens aan verweerder om een nieuwe (primaire) WOZ-beschikking af te geven, waarbij de recreatiewoningen van eiseres als één WOZ-object worden aangemerkt.
9. Aangezien niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- herroept de beschikking van 15 juli 2007;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Castricum aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 285,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 7 januari 2009 door mr. T. Luigjes, voorzitter, mr. drs. C.M. van Wechem en mr. drs. W.P. van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Damsteegt, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.