Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
FV/HW
KG nummer: 107973/KG ZA 09-35
datum: 26 februari 2009
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
(toev.nr. 4HB6575)
eiser,
wonende te [woonplaats],
EISER IN CONVENTIE IN KORT GEDING bij dagvaarding van 5 februari 2009,
VERWEERDER IN RECONVENTIE IN KORT GEDING,
advocaat mr. J. de Haan te Alkmaar,
tegen:
gedaagde,
wonende te [woonplaats],
GEDAAGDE IN CONVENTIE IN KORT GEDING,
EISER IN RECONVENTIE IN KORT GEDING,
advocaat mr. A. de Groot te Alkmaar.
Partijen zullen verder worden genoemd "Eiser" respectievelijk "Gedaagde".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 16 februari 2009 heeft Eiser in conventie gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Vervolgens heeft hij zijn vordering gewijzigd.
Gedaagde heeft de gewijzigde vordering bestreden en een eis in reconventie ingesteld. Eiser heeft tegen die vordering verweer gevoerd.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Eiser de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
in conventie en in reconventie
2.1 Op basis van een tussen partijen op 1 mei 2007 gesloten huurovereenkomst huurt Eiser van Gedaagde woonruimte aan de [adres] In de overeenkomst is via een handgeschreven tekst opgenomen dat het een tijdelijke huurovereenkomst, tot 1 mei 2008, betreft. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur exclusief servicekosten, water en licht per maand euro 250,-- bedraagt, alsmede dat de vergoeding voor voormelde bijkomende kosten euro 100,-- per maand bedraagt.
2.2 Eveneens bij overeenkomst van 1 mei 2007 heeft Gedaagde woonruimte in voormeld pand aan de zwager van Eiser verhuurd.
2.3 Gedaagde heeft Eiser op enig moment bij de gemeente doen uitschrijven van voormeld adres.
2.4 Gedaagde heeft op 19 december 2008 aangifte gedaan tegen Eiser wegens bedreiging en vernieling.
2.5 Bij brief van 13 februari 2009 heeft Gedaagde de huurovereenkomst met Eiser opgezegd per 30 juni 2009.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie en in reconventie
3.1 Eiser vordert in conventie, kort gezegd en zoals gewijzigd,
1.Gedaagde te bevelen om hem het rustige huurgenot te verschaffen en om Gedaagde te verbieden om zonder overleg en toestemming van Eiser het gehuurde te betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,-- voor elke keer na dit vonnis dat Gedaagde zich daaraan schuldig maakt;
2Gedaagde te verbieden om Eiser van het adres aan de [adres] bij de gemeente te laten uitschrijven een en ander zolang de huurovereenkomst van kracht blijft, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 5.000,-- per keer dat Gedaagde deze bepaling overtreedt;
3veroordeling van Gedaagde in de kosten van het geding.
3.2In reconventie vordert Gedaagde, samengevat,
1.Eiser te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit
vonnis het gehuurde met het zijne en de zijnen te verlaten en dit ter vrije beschikking van Gedaagde te stellen, onder afgifte van de sleutels;
2.eiser te veroordelen om voor de resterende duur van zijn verblijf in het gehuurde c.q. voor de resterende duur van de huurovereenkomst zich niet te begeven in en zich te onthouden van ieder gebruik van de zich op dezelfde verdieping als het gehuurde bevindende, doch niet tot het gehuurde behorende kamer, alsmede om een nieuwe huurder de vrije en onbelemmerde toegang tot die kamer te verlenen en om zich te onthouden van alle handelingen die een inbreuk daarop en op het rustige woongenot van de nieuwe huurder vormen;
3.een en ander onder de bepaling dat indien Eiser na betekening van dit vonnis nalatig is in de nakoming daarvan, hij een dwangsom verbeurt van euro 500,-- per dag, dagdeel of overtreding en met machtiging van Gedaagde om nakoming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen.
3.3 Ter onderbouwing van zijn vordering en als verweer tegen de vordering van Gedaagde voert Eiser het volgende aan. Eiser huurt Gedaagde de gehele bovenste verdieping van het pand aan de [adres]. Op die verdieping bevinden zich onder meer twee kamers. Aanvankelijk verbleef de zwager van Eiser in de andere kamer. Na diens vertrek meende Gedaagde ten onrechte dat hij die kamer aan een ander kon verhuren. De verdieping is ook helemaal niet geschikt voor bewoning door twee volstrekt onbekenden. Desondanks probeert Gedaagde die kamer telkens verhuurd te krijgen. Hiervoor verschaft Gedaagde zich telkens toegang tot het gehuurde zonder toestemming van Eiser. In de overeenkomst is weliswaar opgenomen dat de overeenkomst voor de duur van één jaar werd aangegaan, maar de overeenkomst vervalt niet van rechtswege door het verstrijken van die termijn. Gedaagde dient de nog van kracht zijnde huurovereenkomst met Eiser te respecteren.
Verder geldt Gedaagde Eiser onlangs bij de gemeente heeft doen uitschrijven van het adres van het gehuurde. Hierop heeft de gemeente onmiddellijk te kennen gegeven de uitkering aan Eiser stop te zetten.
Door de handelwijze van Gedaagde wordt Eiser bedreigd in zijn zekerheid een dak boven zijn hoofd en een vast woonadres te hebben. Daarom heeft Eiser een spoedeisend belang bij de door hem verzochte voorzieningen, alles aldus Eiser.
3.4 Gedaagde voert als verweer tegen de vordering van Eiser en ter onderbouwing van zijn reconventionele vordering het volgende aan. Eiser huurt geen verdieping van Gedaagde maar een kamer. De bovenste verdieping van het pand bevat twee zelfstandig te verhuren wooneenheden. Daarvoor zijn aanvankelijk twee afzonderlijke huurovereenkomsten gesloten, één met Eiser en één met zijn zwager. De huur voor de hele verdieping bedraagt euro 700,-- per maand. Eiser betaalt euro 350,-- per maand. Omdat Eiser de huur voor de volledige verdieping niet kan betalen, moest er na het vertrek van zijn zwager een tweede huurder worden gezocht. Eiser heeft echter de niet door hem gehuurde kamer zonder recht of titel in gebruik. Bovendien belet Eiser het opnieuw verhuren van de desbetreffende kamer, onder meer door (potentiële) huurders te bedreigen.
Ook op andere wijze vertoont Eiser slecht huurdergedrag. Hij heeft in de gezamenlijk te gebruiken berging een illegale fietsenhandel gehad, hij verbruikt nodeloos veel energie en laat de boel vervuilen. Eiser is te zeer onaangepast om enigszins normaal als huurder in een kamerverhuurpand als de onderhavige te kunnen functioneren. De huurovereenkomst zal wegens slecht huurderschap hoe dan ook dienen te worden beëindigd. In dit verband heeft Gedaagde de huurovereenkomst opgezegd. De gedragingen zijn echter zo ernstig dat Eiser onmiddellijk uit het gehuurde dient te vertrekken. Voor de periode dat hij zich nog in het gehuurde mag bevinden dient hij zich te onthouden van het gebruik van de andere kamer op de verdieping, alles aldus Gedaagde.
4.DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie en in reconventie
4.1Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie ten aanzien van de omvang en het gebruik van het gehuurde nauw met elkaar verweven zijn, worden zij in het navolgende gezamenlijk besproken.
4.2Tussen partijen is allereerst in geschil de vraag of Eiser van Gedaagde een kamer op de bovenste verdieping van het pand aan de [adres] heeft gehuurd, of dat de huurovereenkomst betrekking heeft op de gehele verdieping. Het antwoord op de vraag naar de uitleg van de huurovereenkomst dient volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad tot stand te komen niet slechts op basis van de taalkundige uitleg van de betreffende tekst, maar met inachtneming van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient bovendien rekening te worden gehouden met alle bijzondere omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen.
4.3Vooropgesteld wordt dat de tekst van de huurovereenkomst op zichzelf onvoldoende duidelijkheid biedt. De overeenkomst begint met de tekst 'Hierbij verklaar ik, J. Gedaagde, te hebben verhuurd aan de heer H. Eiser: 1. Een kamer/verdieping aan de [adres] voor bepaalde tijd.' In die zin is het woord 'kamer' doorgestreept. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat Eiser inderdaad de hele verdieping van Gedaagde heeft gehuurd. Echter, verderop in de huurovereenkomst wordt enkel nog gerept over 'kamer'.
In de overeenkomst is voorts opgenomen dat de kale huur van de kamer euro 250,-- per maand bedraagt (exclusief servicekosten, water en licht) en dat die servicekosten euro 100,-- per maand bedragen. Vast staat dat Eiser maandelijks aan Gedaagde een bedrag van euro 350,-- betaalt, bestaande uit de kale huur en de servicekosten. Voorts is van belang dat Gedaagde ter zitting verklaard heeft dat de huur van de gehele verdieping per maand euro 700,-- bedraagt, inclusief servicekosten. Dit is door Eiser op zichzelf onvoldoende gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat Eiser erkend heeft dat zijn zwager ook aan Gedaagde een bedrag van euro 350,-- per maand betaalde. Indien de stelling van Eiser dat hij de hele verdieping van Gedaagde huurde juist zou zijn, dan valt niet in te zien waarom zijn zwager voormeld bedrag betaalde. Zoals door Eiser zelf ter zitting is aangegeven, is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huur is gebaseerd op de verhuur aan één persoon en dat de huur verhoogd wordt met euro100,-- per persoon per maand indien er meerdere personen op de kamer verblijven.
Verder is van belang dat in de huurovereenkomst gesproken wordt over een 'gezamenlijke douche'. Niet valt in te zien waarom de douche op de verdieping gemeenschappelijk zou zijn, indien Eiser daadwerkelijk de hele verdieping huurde.
Op basis van alle hiervoor weergegeven omstandigheden komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat een redelijke uitleg van de huurovereenkomst met zich brengt dat Eiser van Gedaagde één kamer huurt op de bovenste verdieping van meergenoemd pand en niet de hele verdieping. Dit brengt enerzijds met zich dat het Gedaagde is toegestaan om voor de andere kamer een andere huurder te zoeken, daartoe de verdieping met bijbehorende opgang te betreden - met uitzondering van de kamer van Eiser - en anderzijds dat Gedaagde verplicht is om Eiser het rustige huurgenot te verschaffen met betrekking tot de door Eiser gehuurde kamer, voor zolang Eiser gerechtigd is om de kamer te gebruiken. In zoverre kan het door Eiser in conventie onder 1 gevorderde worden toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd.
4.4Tegelijkertijd bestaat er voldoende aanleiding om het in reconventie door Gedaagde gevorderde verbod, dat erop neer komt dat Eiser niet de andere kamer mag gebruiken, toe te wijzen. Het oordeel dat Eiser slechts één kamer huurt en niet de hele verdieping, brengt immers met zich dat Eiser niet op basis van de huurovereenkomst gerechtigd is om ook die andere kamer te gebruiken. Gedaagde heeft gesteld dat Eiser die kamer desondanks feitelijk in gebruik heeft, hetgeen Eiser op zichzelf niet heeft weersproken. Nu niet gebleken is dat Eiser op een andere grond gerechtigd is om die andere kamer te gebruiken, moet het ervoor gehouden worden dat hij die kamer zonder recht of titel in gebruik heeft. Hiertegenover staat dat het Gedaagde vrij staat om die kamer aan een derde te verhuren. Het belang van Gedaagde om tot verhuur over te gaan, dient te prevaleren boven het niet nader door Eiser gespecificeerde belang van Eiser om desondanks toch de kamer te mogen gebruiken. De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd. De gevorderde machtiging wordt afgewezen, nu deze onder toewijzing van de dwangsom vooralsnog overbodig lijkt.
4.5Met betrekking tot het gebruik van de kamer overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Partijen zijn het erover eens dat, hoewel in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze is aangegaan tot 1 mei 2008, de huurovereenkomst tussen hen nog altijd voortduurt. Gedaagde heeft die overeenkomst bij brief van 13 februari 2009 opgezegd en wel tegen 30 juni 2009. Niet valt uit te sluiten dat partijen omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst wederom een gerechtelijke procedure te wachten staat. Thans ligt de vraag voor of Eiser, zoals Gedaagde vordert, vooruitlopend op de beëindiging van de overeenkomst reeds nu gehouden is om de kamer te ontruimen.
Vooropgesteld wordt dat de daartoe strekkende vordering van Gedaagde in beginsel slechts dan toewijsbaar is indien met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter, zo hij daarover zou komen te beslissen, de ontruiming eveneens zal toewijzen. Gedaagde legt aan zijn vordering, samengevat, ten grondslag dat Eiser zich niet als goed huurder gedraagt, hetgeen volgens hem de voortijdige ontruiming rechtvaardigt. In dit kader heeft Gedaagde aangevoerd dat Eiser bij hem en andere huurders overlast veroorzaakt, onder meer door het exploiteren van een illegale fietsenhandel in de berging en overmatig energie gebruik. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn voormelde omstandigheden niet van dien aard dat zij rechtvaardigen dat Eiser het gehuurde ontruimt terwijl de huurovereenkomst nog van kracht is. Gedaagde heeft verder gesteld dat Eiser hem en andere huurders zou bedreigen. Eiser heeft de juistheid hiervan bestreden. Gedaagde is er vervolgens niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat het hier om structureel gedrag van Eiser zou gaan. Bovendien is onvoldoende gebleken dat Gedaagde Eiser voorafgaand aan de onderhavige procedure op welke wijze dan ook heeft aangesproken op zijn gedrag. Op basis van het voorgaande komt de gevorderde ontruiming de voorzieningenrechter vooralsnog voorbarig voor.
4.6Eiser vordert in conventie tevens, samengevat, een verbod tegen Gedaagde om hem van het woonadres te Alkmaar bij de gemeente te doen uitschrijven. Gedaagde heeft ter zitting erkend dat hij op enig moment ten overstaan van de gemeente verklaard heeft dat Eiser de kamer zou hebben verlaten, alsmede dat hij de vraag van de gemeenteambtenaar of hij Eiser moest uitschrijven, positief heeft beantwoord. Hoewel deze handeling van Gedaagde inmiddels is hersteld, ziet de voorzieningenrechter in het voorgaande voldoende aanleiding om het verbod toe te wijzen. Omdat het slechts een eenmalige handeling betrof en Gedaagde ter zitting expliciet verklaard heeft dit niet nogmaals te zullen doen, wordt de gevorderde dwangsom afgewezen.
4.7Omdat partijen over en weer in het (on) gelijk zijn gesteld, worden de kosten van het geding in conventie en in reconventie gecompenseerd.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
in conventie
- beveelt Gedaagde om Eiser het rustige huurgenot van de door hem gehuurde kamer te verschaffen, verbiedt Gedaagde om zonder overleg en toestemming van Eiser zich toegang tot die kamer te verschaffen en verbiedt Gedaagde om zonder overleg en toestemming de door Eiser gehuurde kamer op welke wijze dan ook te betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 100,-- per dag, met een maximum van euro 3.000,--;
- verbiedt Gedaagde om op zijn verzoek aan de gemeente Alkmaar Eiser van het adres aan de [adres] te laten uitschrijven c.q. meldingen aan de gemeente Alkmaar van vertrek van Eiser van het onderhavige adres te doen zolang de onderhavige huurovereenkomst van kracht blijft;
in reconventie
- veroordeelt Eiser om voor de resterende duur van zijn verblijf in het gehuurde c.q. voor de resterende duur van de huurovereenkomst zich niet te begeven in en zich te onthouden van ieder gebruik van de zich op dezelfde verdieping als het gehuurde bevindende, doch niet tot het gehuurde behorende kamer, alsmede om een door verhuurder aan te wijzen nieuwe huurder de vrije en onbelemmerde toegang tot die kamer te verlenen, alsmede zich te onthouden van alle handelingen die een inbreuk daarop en op het rustige woongenot van die nieuwe huurder vormen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 100,-- per dag, dagdeel of overtreding, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van euro 3.000,--;
in conventie en in reconventie
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2009 in tegenwoordigheid van mr. F. Vermeij, griffier.