Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/2347 WET
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
gemachtigde mr. [naam 2],
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Eiser heeft op 8 mei 2007 verweerder verzocht om vergoeding van zijn schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).
Bij besluit van 22 februari 2008 heeft verweerder het verzoek om planschadevergoeding afgewezen. Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij besluit van 27 juni 2008 ongegrond verklaard. Eiser heeft bij brief van 5 augustus 2008 tegen dit besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak behandeld ter zitting van 12 januari 2009, waar eiser in persoon en bijgestaan door zijn gemachtigde is verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigden mr. E.G. van Roest en G. Visser.
Motivering
1. Verweerder heeft de rechtbank ter zitting in overweging gegeven een onderzoek ter plaatse te verrichten. Gelet op het beschikbare fotomateriaal kan naar het oordeel van de rechtbank nader onderzoek in dit geval redelijkerwijs niet bijdragen aan de beoordeling van zaak, zodat wordt afgezien van het instellen van een descente. Evenmin bestaat aanleiding om eiser, zoals hij ter zitting heeft gevraagd, in de gelegenheid te stellen een nadere aanvulling op het taxatierapport van register makelaar-taxateur P.N. Rijs van 26 augustus 2008 in te dienen.
2. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat ten tijde van belang luidde en voor zover thans van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 schade Pro lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
3. Het planschadeverzoek van eiser houdt verband met de bouw van 35 appartementen aan de [straatnaam] 12 tot en met 44 te [plaatsnaam]. Deze appartementen zijn gerealiseerd in twee gebouwen, bestaande uit twee bouwlagen met een platdak. De gebouwen zijn gesitueerd op gronden waarop voorheen 17 kleinschalige eengezinswoningen en een schoolgebouw stonden. Eiser, die woonachtig is op [adres], heeft vanuit zijn woning in zuidelijke en zuidwestelijke richting zicht op het appartementencomplex. Het meest noordelijke gebouw staat met de zijgevel, welke een frontbreedte heeft van ongeveer 13 meter en waarin enkele raamopeningen zijn opgenomen, op zijn woning gericht. De zijdelingse afstand tussen dit gebouw en eisers woning bedraagt ongeveer 15 meter. Het andere gebouw staat haaks op het eerste gebouw en heeft een galerij van waaruit zicht op eisers woning bestaat. De gebouwen zijn met elkaar verbonden door een glazen loopbrug. De bouwhoogte van het eerste gebouw bedraagt ongeveer 6,3 meter. De hoogte van het kopgebouw van het appartementencomplex - de centrale ingang van het complex - bedraagt ongeveer 8,4 meter.
Ten behoeve van het appartementencomplex is aan het oude voetpad naast de woning van eiser een weg aangelegd die geschikt is voor tweerichtingsverkeer. Daarnaast zijn op de groenstrook aan de achterzijde van eisers woning 24 parkeerplaatsen aangelegd. Voor het project is bij besluit van 3 januari 2006, verzonden op 10 januari 2006, bouwvergunning en vrijstelling als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WRO verleend. Dit besluit is in rechte onaantastbaar geworden.
4. Eiser heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO, omdat de verleende vrijstelling voor bovengenoemd bouwplan leidt tot een waardevermindering van de bij hem in eigendom zijnde onroerende zaken.
5. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO Pro dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is voor wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
6. Ter beoordeling van het verzoek om toekenning van schadevergoeding heeft verweerder conform de procedureregeling planschadevergoeding een adviseur aangewezen. Verweerder heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) gevraagd advies over het schadeverzoek uit te brengen. De SAOZ heeft in haar advies van februari 2008 geconcludeerd dat de oprichting van het appartementencomplex eiser in planologisch opzicht niet in een nadeliger situatie heeft gebracht, zodat geen sprake is van schade in de zin van artikel 49 van Pro de WRO. Verweerder heeft dit advies gevolgd en het planschadeverzoek van eiser bij besluit van 22 februari 2008 afgewezen. Bij het bestreden besluit heeft hij dit besluit gehandhaafd.
7. Eiser betoogt dat de verleende vrijstelling voor hem wel heeft geleid tot een nadeliger positie, waaruit op grond van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding vatbare schade door waardevermindering is ontstaan. Naar zijn mening zijn de bevindingen in het SAOZ-rapport niet juist. Hij verwijst in dit verband naar een waardeverklaring van zijn woning, opgemaakt op 26 augustus 2008 door P.N. Rijs, register makelaar-taxateur RMT. Volgens eiser blijkt hieruit dat hij door de realisering van het appartementencomplex schade lijdt en in ieder geval voor een vergoeding van € 10.000,00 in aanmerking dient te komen. Hiertoe stelt eiser - kort samengevat - dat zijn woongenot en het karakter van de buurt door de nieuwbouw wordt aangetast. Volgens hem is het maaiveld als gevolg van het bouwplan met minimaal 20 centimeter opgehoogd, waardoor zijn woning meer ingesloten is komen te liggen. Voorts is sprake van meer wooneenheden ten opzichte van het voorheen mogelijke aantal woningen en is het kopgebouw van het appartementencomplex hoger dan het bestemmingsplan toestaat. Eiser stelt verder dat dit kopgebouw met trappenhuis en galerij pal naast zijn erf ligt, waardoor meer overlast vanwege komende en vertrekkende bezoekers en een grotere inbreuk op zijn privacy ontstaat dan het geval zou zijn bij de oprichting van eengezinswoningen. Daarnaast is het door de verleende vrijstelling mogelijk geworden het pad naast zijn zijtuin, dat eerder slechts als wandelpad werd gebruikt, aanzienlijk te verbreden. Door de aanleg van 24 parkeerplaatsen heeft dit pad nu een functie als toegangsweg naar en van de parkeerplaatsen. Eiser benadrukt dat deze tweebaansweg en de verdwijning van de groenvoorziening als gevolg van de komst van het parkeerterrein zeer ingrijpend voor hem zijn. Het extra (vracht)verkeer dat van de nieuwe weg gebruik maakt en direct langs zijn erf rijdt, alsmede het parkeerterrein leiden volgens hem tot geluid- en stankoverlast en tot verlies aan privacy.
8. Ter plaatse waar de woningbouw is gerealiseerd geldt het bestemmingsplan “Westerblokker 1981”. Tevens geldt het paraplubestemmingsplan “Uniforme Voorschriften Erfbebouwing 2004”.
Op de betrokken gronden rusten de bestemmingen “Bebouwing met eengezinshuizen (Ee)”, “Openbare buitenruimten”, “Bebouwing voor openbare en bijzondere doeleinden en bijbehorende terreinen”, “Groenvoorziening” en “Tuinen en erven”.
De gronden met de bestemming “Bebouwing met eengezinshuizen (Ee)” zijn bestemd voor eengezinshuizen met inachtneming van het op de plankaart bepaalde. De bebouwing mag uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden opgericht. De woningen mogen een dakhelling hebben van tussen de 20 en 55 graden en een goothoogte van maximaal 4,5 meter. Burgemeester en wethouders mogen vrijstelling verlenen voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte met ten hoogste 50 centimeter.
De gronden met de bestemming “Bebouwing voor openbare en bijzondere doeleinden en bijbehorende terreinen” zijn bestemd voor kerken, scholen, gebouwen voor de sportbeoefening en kantoren met de daarbij behorende bouwwerken, waaronder dienstwoningen en open terreinen, waaronder parkeerplaatsen. De bebouwing mag binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlak worden opgericht. Het maximaal bebouwingspercentage van de gronden bedraagt blijkens de plankaart 50 procent en de goothoogte maximaal 4,5 meter. De nokhoogte mag de goothoogte met niet meer dan 5 meter te boven gaan. Burgemeester en wethouders mogen vrijstelling verlenen van het bebouwingspercentage en de goothoogte met ten hoogste 10 procent.
De gronden met de bestemming “Openbare buitenruimten” zijn bestemd voor de inrichting van woonstraten met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van rijdende en stilstaande voertuigen en voorzieningen ten behoeve van het spelen, het verblijven en het wandelen, met de daarbij behorende groenvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De gronden met de bestemming “Groenvoorziening” zijn bestemd voor gazon en beplantingen en de ten behoeve van het onderhoud hiervan nodige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De hoogte van enig bouwwerk mag niet meer dan 3,5 meter bedragen.
9. In het SAOZ-rapport, dat in december 2008 is aangevuld, is een planvergelijking gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan “Westerblokker 1981” en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WRO. Bij de planvergelijking heeft de SAOZ de feitelijke situatie ter plaatse buiten beschouwing gelaten, maar is uitgegaan van hetgeen op grond van het bij de vergelijking betrokken bestemmingsplan maximaal mogelijk is. De rechtbank stelt voorop dat de SAOZ terecht de maximale planologische invulling als uitgangspunt heeft genomen.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Volgens vaste rechtspraak mag het college van burgemeester en wethouders bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van het gevraagde advies uitgaan, indien uit dit advies van de door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn. Dit is slechts anders indien concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
10. In het SAOZ-rapport is vermeld dat bij een maximale invulling van het bestemmingsplan op de gronden met de bestemming “Bebouwing voor openbare en bijzondere doeleinden en bijbehorende terreinen” gebouwen met een nokhoogte van 10,45 meter waren toegestaan. Op de gronden met de bestemming “Bebouwing met eengezinshuizen (Ee)” konden eengezinswoningen worden opgericht met een goothoogte van 5 meter en een nokhoogte van ongeveer 11,7 meter bij een dakhelling van 55 graden. Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat realisatie van een split-level woning met een dergelijke nokhoogte of eventueel nog hoger als op een andere manier zou worden verkaveld een reële planologische mogelijkheid was. Gelet op de bouwmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan ziet de rechtbank geen grond hieraan te twijfelen. Voor zover eiser stelt dat het kopgebouw van het complex de maximaal toelaatbare bouwhoogte overschrijdt, mist deze stelling dan ook feitelijke grondslag.
11. Nu de voorheen toegestane bebouwing een aanzienlijk hogere nok kon hebben dan de bouwhoogte van het thans opgerichte appartementencomplex kan eisers stelling dat hij in verband met de hoogte van het gebouw nadeel in de vorm van uitzichtverlies en een toename van de inbreuk op zijn privacy ondervindt niet slagen. Daarbij betrekt de rechtbank dat er voorheen vanuit de achterzijde van de eengezinswoningen zicht op de tuin en woning van eiser was en thans met name vanaf de galerij en het trappenhuis. Verweerder heeft in redelijkheid het standpunt kunnen innemen dat de inbreuk die door langslopende mensen in het appartementencomplex wordt veroorzaakt minder intensief is dan de inbreuk die vanuit een verblijfsruimte kan worden ervaren. Een dergelijke ruimte, bijvoorbeeld een woonkamer, kon in dit geval in planologisch opzicht op een verdieping van een eengezinswoning worden gerealiseerd, van waaruit goed zicht op eisers woning zou bestaan.
12. Voor zover eiser stelt dat het door de vrijstelling mogelijk is geworden dat het bestaande pad langs zijn woning aanzienlijk is verbreed, overweegt de rechtbank dat ter zitting is gebleken dat het bestemmingsplan ter plaatse een weg van 3,5 - 4 meter toestaat. Vaststaat dat de nieuw aangelegde weg 5 meter breed is en dat hierop tweerichtingsverkeer mogelijk is. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat deze weg weliswaar een meter breder is dan planologisch is toegestaan, doch de nadelen die eiser hiervan ondervindt zijn, afgezet tegen de in het bestemmingsplan vermelde gebruiksmogelijkheden voor de gronden bestemd voor openbare gebouwen, van onvoldoende gewicht om te oordelen dat eiser in een planologisch nadeliger situatie is geraakt. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op dat standpunt heeft kunnen stellen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkeersbewegingen en de daarmee gepaard gaande hinder op de weg langs zijn woning in planologisch opzicht toenemen. Dat, zoals door eiser is gesteld, het in de oude situatie feitelijk niet mogelijk was om met vrachtwagens het smalle pad op te rijden speelt bij de onderhavige besluitvorming geen rol, omdat bij de planvergelijking de feitelijke situatie ter plaatse buiten beschouwing dient te worden gelaten.
13. Wat betreft eisers stelling dat het karakter van de omgeving door de nieuwbouw in nadelige zin is gewijzigd en dat de bewoners en bezoekers van het appartementencomplex overlast veroorzaken, overweegt de rechtbank dat dit aspect in het SAOZ-rapport is meegenomen. In dit rapport is vermeld dat de omgeving reeds een bebouwde omgeving met mogelijke intensieve gebruiksmogelijkheden betreft en dat de opgerichte bebouwing eerder in positieve zin dan in negatieve zin een wijziging heeft aangebracht door het deels met wooneenheden bebouwen van gronden waarop een school of een kerk was toegestaan.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd geeft geen reden om aan te nemen dat hij van het gebruik van het appartementencomplex zoveel meer overlast ondervindt dan van de openbare gebouwen en de hierbij behorende bedrijvigheid die onder het voorheen geldende planologisch regime in de directe nabijheid van zijn perceel mogelijk waren, dat geoordeeld moet worden dat verweerder in redelijkheid niet van de door de SAOZ uitgevoerde planvergelijking heeft kunnen uitgaan. In het rapport van de SAOZ is voldoende gemotiveerd dat, gelet op het intensieve grondgebruik dat voorheen was toegestaan, door de toename van het aantal wooneenheden geen planologisch nadeel is ontstaan.
14. Ten aanzien van het betoog van eiser dat zijn woning door de ophoging van het maaiveld meer ingesloten is komen te liggen heeft verweerder gesteld dat deze woning op
-47 NAP ligt en het appartementencomplex op -45 NAP. Volgens de SAOZ heeft dit peil geen nadelige invloed op de beleving van de omgeving vanuit de woning van eiser wanneer deze wordt afgezet tegen de voorheen toegestane bebouwing. Eiser heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van dit standpunt naar voren gebracht.
15. Voor zover eiser wijst op het verlies van groen aan de achterzijde van zijn woning door de realisatie van het parkeerterrein, overweegt de rechtbank dat in de nadere rapportage van december 2008 van de SAOZ is vermeld dat het binnen de bepalingen van het bestemmingsplan mogelijk was bebouwing ten behoeve van groenonderhoud of nutsvoorzieningen ter plaatse op te richten. Planologisch betekent dit volgens de SAOZ dat de gronden ter hoogte van de woning van eiser bebouwd konden worden en dat er van vrij uitzicht geen sprake is. Daarnaast wijst de SAOZ erop dat bij een maximale invulling van het bestemmingsplan geen rekening hoeft te worden gehouden met de aanwezigheid van een bepaalde hoeveelheid groen nabij een specifieke woning. De SAOZ concludeert hieruit dat het verdwijnen van de groenvoorziening voor eiser geen nadelige wijziging oplevert. Gelet op de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan ziet de rechtbank in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen grond voor het oordeel dat de door de SAOZ uitgevoerde planvergelijking en de daaraan verbonden conclusie ten aanzien van dit punt onjuist is.
16. Naar aanleiding van eisers stelling dat het nieuw aangelegde parkeerterrein leidt tot geluid- en stankoverlast en tot verlies aan privacy stelt de rechtbank vast dat aan deze punten in het SAOZ-rapport noch in de aanvulling daarop overwegingen zijn gewijd. Naar het oordeel van de rechtbank hadden deze punten niet onbesproken mogen blijven. Hiertoe stelt de rechtbank dat het planologisch mogelijk was om op de gronden met de bestemming “Groenvoorziening” bebouwing ten behoeve van groenonderhoud of nutsvoorzieningen op te richten. Het gebruik van dergelijke bebouwing is echter minder intensief te achten dan het gebruik van een parkeerterrein. Voorts is op de betrokken gronden naast het parkeerterrein en aan de achterzijde van de woning van eiser een openbare doorgang voor voetgangers gerealiseerd. Verweerder heeft niet onderkend dat de SAOZ heeft nagelaten te onderzoeken of met de komst van het parkeerterrein en het voetpad de hinder ter plaatse, die volgens eiser bestaat uit geluid- en stankoverlast en verlies aan privacy, is toegenomen, indien de huidige situatie wordt afgezet tegen wat planologisch mogelijk was. Gelet hierop acht de rechtbank onvoldoende gemotiveerd waarom er in het geval van eiser, wiens woning grenst aan het voetpad en het parkeerterrein, in het geheel geen planologisch nadeel is waaruit schade in de vorm van waardevermindering van zijn woning voortvloeit. Het bestreden besluit ontbeert in zoverre een zorgvuldige voorbereiding en deugdelijke motivering.
17. Voor het overige heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door de SAOZ uitgevoerde planvergelijking onvolledig of onjuist zou zijn, of dat die ten onrechte tot de conclusie heeft geleid dat hij niet in een nadeliger situatie is geraakt. De enkele omstandigheid dat de door eiser ingeschakelde register makelaar-taxateur P.N. Rijs een waardevermindering van eisers woning vaststelt, is onvoldoende om het rapport van de SAOZ terzijde te stellen. Reden is dat het taxatierapport van P.N. Rijs ten onrechte geen planvergelijking bevat maar een feitelijke vergelijking, terwijl bovendien de uitgangspunten van de taxatie daarin niet inzichtelijk zijn gemaakt.
18. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit dient wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te worden vernietigd. Verweerder dient een nieuw besluit op het bezwaarschrift te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Dit betekent dat van verweerder alleen een beoordeling wordt verwacht ten aanzien van de – in rechtsoverweging 16 vermelde – punten die tot vernietiging van het bestreden besluit hebben geleid.
19. De rechtbank acht termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) begroot op € 8,10 als reiskosten die eiser in verband met het bijwonen van de zitting heeft gemaakt. De overige door eiser op het formulier proceskosten vermelde kosten worden niet vergoed. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
Voor zover eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, overweegt de rechtbank dat volgens vaste rechtspraak van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de zin van artikel 1, onder a, van het Bpb geen sprake is als tussen degene aan wie de rechtsbijstand wordt verleend en de rechtsbijstandverlener een nauwe familierelatie bestaat. De door mr. [naam 2] gemaakte kosten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat hij de zoon van eiser is. Evenmin komen de door eiser opgevoerde kosten van deskundige P.N. Rijs voor vergoeding in aanmerking. Gelet op de hierboven onder 17. opgesomde gebreken in het taxatierapport van P.N. Rijs mocht eiser er niet op vertrouwen dat deze deskundige een relevante bijdrage aan (een voor hem gunstige uitkomst van) de procedure zou leveren. Voor zover eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten welke verbonden zijn aan zijn planschadeverzoek (leges van € 300,00), overweegt de rechtbank dat deze kostenpost niet is opgenomen in artikel 1 van Pro het Bpb, zodat deze reeds daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder een nieuw besluit op bezwaar neemt met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat de gemeente Hoorn aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 145,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, vastgesteld op € 8,10;
- wijst de gemeente Hoorn aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 8,10 dient te worden gedaan aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan op 10 februari 2009 door mr. J.L. Roubos, voorzitter, mr. J. Blokland en mr. L. Boonstra, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.L. Toorenburg-Bovenkerk, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen belanghebbenden - in elk geval de eisende partij - en verweerder hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.