Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/1112 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 15 juli 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (hierna: eisers winkelpand) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 249.000,00 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. Hiertegen heeft eiser bezwaar gemaakt. Bij beschikking gedateerd 28 februari 2006 heeft verweerder de WOZ-waarde van eisers winkelpand opnieuw vastgesteld, nu op € 221.000,00. Ook hiertegen heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 juni 2006 heeft verweerder het bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 221.000,00 ongegrond verklaard.
Het door eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 20 juni 2006 ingestelde beroep heeft deze rechtbank bij uitspraak van 23 januari 2008 (geregistreerd onder zaaknummer 06/2256) gegrond verklaard. De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar van verweerder van 20 juni 2006 vernietigd en bepaald dat verweerder een nieuw besluit op het bezwaar van eiser dient te nemen.
Op 29 februari 2008 heeft verweerder een nieuwe uitspraak op bezwaar gedaan. Hierbij heeft hij het bezwaar van eiser opnieuw ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 1 april 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 mei 2009, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is in persoon verschenen, bijgestaan door drs. H.H.L. van Emmerik.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers winkelpand terecht heeft gehandhaafd op € 221.000,00.
2. In zijn uitspraak op bezwaar heeft verweerder gewezen op verkoopprijzen van meergezinswoningen. Volgens verweerder is, rekening houdend met correcties voor de cascotoestand zoals dat ook bij nieuwbouwwoningen van toepassing is, de schuine kap en de onderhoudstoestand van de achtergevel, de waarde voor de verdieping van eisers winkelpand zeker niet te hoog vastgesteld. Verder heeft verweerder gewezen op de verkoop van het object [referentie object] op 3 februari 2005.
In zijn verweerschrift heeft verweerder gesteld dat de verkoopprijs van het object [referentie object] die in de uitspraak op bezwaar is genoemd, als aanvulling is bedoeld op de transacties die in de eerdere stukken zijn genoemd. Volgens verweerder zijn er geen betere vergelijkingen mogelijk, nu de WOZ waarde van eisers winkelpand wordt onderbouwd met objecten uit de straat waarin eisers winkelpand zelf is gelegen. De actuele huurprijs voor eisers winkelpand is volgens verweerder niet bruikbaar, onder andere omdat deze is gebaseerd op een geïndexeerde prijs die in augustus 2000 is overeengekomen. Verder heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport van het taxatie- en adviesbureau SMQ B.V. (verder: SMQ), dat verweerder bij het verweerschrift heeft overgelegd. Volgens verweerder toont zowel dit taxatierapport, als het eerdere taxatierapport opgesteld door drs. H.H.L. van Emmerik, handelend onder de naam Hemmerik WOZ Service (verder: Hemmerik WOZ Service), dat in de vorige beroepsprocedure is ingebracht, aan dat de WOZ-waarde van eisers winkelpand niet te hoog is vastgesteld.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de waarde van zijn winkelpand te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde € 190.000,00. Eiser heeft gesteld dat het object aan de [referentie object] een betere ligging heeft dan zijn winkelpand. Verder heeft hij gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet heeft bestreden dat de huur voor zijn winkelpand niet reëel is of dat een kapitalisatiefactor 10 onjuist is. Volgens eiser kan de verdieping niet worden vergeleken met een woning. Eiser begrijpt niet dat Hemmerik WOZ Service tot twee verschillende WOZ-waarden komt voor hetzelfde pand op dezelfde waardepeildatum. Verder meent eiser dat verweerder ten onrechte een nieuw besluit heeft genomen, terwijl er geen bezwaar is gemaakt tegen de oorspronkelijke aanslag uit 2005.
In zijn brief van 12 juli 2007 heeft eiser gesteld dat de in het taxatierapport van SMQ genoemde panden meer naar het winkelhart van [plaats] zijn gelegen rond de “groeneplaats”. Volgens eiser is bij de taxatie door SMQ ten onrechte geen rekening gehouden met de slechte staat van het schilderwerk en is er nergens aangegeven dat rekening is gehouden met de wijzigingen na 1 januari 2003. Eiser heeft erop gewezen dat een makelaar zijn winkelpand medio 2007 heeft getaxeerd op een bedrag van € 265.000,00. Volgens eiser zou, indien wordt gerekend met een stijgingspercentage van 8% per jaar, dit uitkomen op een WOZ waarde van € 182.250,00 voor de waardepeildatum van
1 januari 2003.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat tegen haar uitspraak van 23 januari 2008 in de vorige beroepsprocedure geen hoger beroep is ingesteld en dat deze uitspraak daarom in rechte vast staat. In die uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat uit het taxatierapport dat in die procedure was overgelegd de juistheid van de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor niet kon volgen vanwege het ontbreken van voldoende concrete (transactie)gegevens.. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat hij het rapport dat in de vorige beroepsprocedure is ingebracht ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers winkelpand heeft gehandhaafd en dat het taxatierapport van SMQ als aanvullende onderbouwing is bedoeld. Gelet op de uitspraak van 23 januari 2008 is de rechtbank van oordeel dat het eerstgenoemde rapport als zodanig niet kan dienen ter onderbouwing van verweerders standpunt. Ten aanzien van eisers stelling dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de wijzigingen van zijn winkelpand na 1 januari 2003, verwijst de rechtbank naar rechtsoverweging 11. van haar eerdere uitspraak van 23 januari 2008. Verder overweegt de rechtbank dat de beschikking van 15 juli 2005, die volgens eiser ten onrechte is vernietigd, in het onderhavige geschil niet meer ter beoordeling kan staan.
7. In de onderhavige bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder ter onderbouwing van de waarde van de verdieping van eisers winkelpand verwezen naar verkochte (meergezins)woningen. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 23 januari 2008 geoordeeld dat verweerder de verdieping van eisers winkelpand terecht heeft gewaardeerd als opslagruimte. Gelet hierop acht de rechtbank een verwijzing naar verkoopprijzen van woningen niet relevant. Verder overweegt de rechtbank dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde verkoop van het object [referentie object] op 3 februari 2005 meer dan 1,5 jaar en daarmee te ver na de peildatum is gerealiseerd. Deze verkoop is daarom niet bruikbaar als onderbouwing van de WOZ-waarde van het winkelpand van eiser. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat verweerder er in de bestreden uitspraak op bezwaar niet in is geslaagd om de gebruikte huurwaarden en kapitalisatiefactor te onderbouwen. Verweerder heeft daarom niet voldaan aan de opdracht in de uitspraak van deze rechtbank van 23 januari 2008 en niet aangetoond dat de WOZ-waarde voor eisers winkelpand niet te hoog is vastgesteld. De bestreden uitspraak op bezwaar komt daarom voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het beroep is dus gegrond.
8. De rechtbank zal vervolgens - om te komen tot een definitieve oplossing van het geschil tussen partijen - nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van Pro de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.
9. In het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport van SMQ is eisers winkelpand als volgt getaxeerd:
tabel I
In het taxatierapport is ter onderbouwing van de gebruikte huurwaarden en kapitalisatiefactor verwezen naar de volgende gegevens:
tabel II
Over het gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode verwijst de rechtbank naar hetgeen zij daarover heeft overwogen in haar eerdere uitspraak van 23 januari 2008. Verder overweegt de rechtbank dat de hierboven genoemde referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met eisers winkelpand. Het zijn allemaal panden die net als eisers winkelpand worden gebruikt als winkel/verkoopruimte en die in dezelfde straat zijn gelegen als eisers winkelpand, met - afgezien van het pand [referentie object I] - daarnaast een opslag/magazijn en/of een kantoorruimte. Verweerder heeft deze referentiepanden daarom ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers winkelpand kunnen gebruiken.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met bovenvermelde gegevens voldoende heeft aangetoond dat de gehanteerde huurwaarden voor eisers winkelpand niet te hoog zijn vastgesteld. Verweerder heeft de huurwaarde voor de winkel/verkoopruimte van eisers winkelpand vastgesteld op € 170,00 per m², terwijl de gemiddelde huurwaarde van de referentiepanden voor de winkel/verkoopruimte € 175,20 per m² bedraagt. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn winkelpand op dit punt dermate afwijkt van de referentiepanden dat dit een lagere huurwaarde rechtvaardigt. Hetzelfde geldt voor de huurwaarden van de overige onderdelen van eisers winkelpand, die verweerder om en nabij de huurwaarden voor die onderdelen van de referentiepanden heeft vastgesteld. Overigens wijkt het totaal van de door verweerder gehanteerde huurwaarden voor eisers winkelpand van € 19.710,00 op jaarbasis niet buitengewoon af van de door eiser in de vorige beroepsprocedure genoemde eigen huurprijs van € 18.623,76 in 2003. Deze door eiser genoemde “eigen huurprijs” kan echter in het onderhavige geval niet tot uitgangspunt worden genomen, nu deze huurprijs oorspronkelijk is overeengekomen in 2000 en dit te ver van de waardepeildatum is verwijderd om als uitgangspunt te kunnen dienen. Dat eiser de huurprijs jaarlijks heeft geïndexeerd is niet relevant bij onderhavige waardebepaling aangezien de systematiek van de Wet WOZ niet uitgaat van indexatie.
11. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder heeft aangetoond dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Omdat er van de referentiepanden geen verkoopprijzen voorhanden waren is verweerder bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor uitgegaan van een berekening op basis van herbouwwaarde, economische huurwaarde, kosten (waaronder onderhoudskosten, verzekering, beheer en leegstandsrisico) en rendement van de referentiepanden en eisers winkelpand. Ter zitting is namens verweerder toegelicht dat is uitgegaan van het rendement op staatsobligaties. De rechtbank overweegt dat in beginsel andere ‘marktgegevens’ - zoals het rendement behaald op staatsleningen - benut kunnen worden, indien er onvoldoende verkoopgegevens voorhanden zijn om een kapitalisatiefactor te berekenen (zie onder andere de uitspraak van het Hof Arnhem van 25 september 2000, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AA7432). Verweerder is blijkens het taxatierapport van SMQ uitgegaan van een basisrendement van 4% en een opslagrisico van 2%. Eiser heeft de cijfermatige uitgangspunten voor de berekening van de kapitalisatiefactor door verweerder niet betwist. Evenmin heeft eiser andere gegevens in geding gebracht die zijn stelling dat de kapitalisatiefactor 10 moet bedragen kunnen onderbouwen. Nu de rechtbank ook overigens geen aanknopingspunten heeft om te oordelen dat de berekening van verweerder onjuist is, moet worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van de referentiepanden variërend van 11,1 tot 12. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de kapitalisatiefactor voor eisers winkelpand van 11,2 niet te hoog is.
12. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat een liggingswaarde van € 7.000,00 aan de bovenverdieping van eisers winkelpand is toegekend in verband met de mogelijkheid deze bovenverdieping als woning te gebruiken. Deze liggingswaarde is volgens verweerders toelichting niet verrekend in de gehanteerde huurwaarden. De rechtbank oordeelt dat dit niet in overeenstemming is met de waardering van de bovenverdieping als opslag/magazijn. De rechtbank verwijst in dit verband naar overweging 10. van haar uitspraak van 23 januari 2008 en overweging 7. van de onderhavige uitspraak. De rechtbank stelt evenwel vast dat vermenigvuldiging van de huurwaarde van eisers pand met de kapitalisatiefactor, exclusief de liggingswaarde, reeds leidt tot een waarde van € 221.000,00.
13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder alsnog aangetoond dat de voor eisers winkelpand vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar kunnen daarom met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand blijven.
14. De rechtbank overweegt dat nu het beroep gegrond is, er aanleiding is verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft verzocht om verweerder te veroordelen in zijn proceskosten bestaande uit verletkosten van vier uur à € 20,00 wegens het bijwonen van de zitting en de kosten voor het opmaken van een taxatierapport ten bedrage van € 347,85. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) heeft de rechtbank de totale voor vergoeding in aanmerking komende kosten vastgesteld op € 80,00. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder zich niet tegen de door eiser gestelde verletkosten heeft gekeerd en dat deze verletkosten de rechtbank niet onredelijk voorkomen. Met toepassing van artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb stelt de rechtbank de verletkosten daarom vast op € 80,00. De kosten voor het opmaken van het taxatierapport van Jongewaard Meijer makelaars komen echter niet voor vergoeding in aanmerking. Van dit taxatierapport heeft eiser slechts pagina 3 overgelegd. De rechtbank oordeelt dat eiser er niet op mocht vertrouwen dat het overleggen van een onvolledig taxatierapport een relevante bijdrage aan (een voor hem gunstige uitkomst van) de procedure zou leveren.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 29 februari 2008;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Texel aan eiser het griffierecht van € 39,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 80,00;
- wijst de gemeente Texel aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 80,00 dient te worden gedaan aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan op 12 juni 2009 door mr. D.M. de Feijter, voorzitter,
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, leden, in tegenwoordigheid van mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.