Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/1695 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [land],
eiseres,
gemachtigde mr. F. Hoppe,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 maart 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 151.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 26 mei 2008 ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 1 juni 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 mei 2009. Namens eiseres, die ambtshalve was opgeroepen te verschijnen, is haar echtgenoot, de heer
[naam ] verschenen, bijgestaan door bovengenoemde gemachtigde. Verweerder is, daartoe eveneens ambtshalve opgeroepen, in persoon verschenen, bijgestaan door de heer drs. H.H.L. van Emmerik.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 151.000,00.
2. In het taxatierapport bij het verweerschrift heeft verweerder de woning van eiseres
tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat de waarde van de woning van eiseres juist is vastgesteld. Verweerder heeft erop gewezen dat de WOZ waarde onafhankelijk van de vorige WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen die rond de peildatum 1 januari 2005 (de rechtbank leest: 1 januari 2007) zijn verkocht. Daarom is het stijgingspercentage ten opzichte van de vorige WOZ-waarde volgens verweerder niet relevant.
In zijn verweerschrift(en) heeft verweerder gesteld dat de woning van eiseres overeenkomstig de Wet WOZ is gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, waarbij rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen. De in het taxatierapport onderbouwde waarde van €150.000,00 blijft volgens verweerder binnen de marge van artikel 26a van de Wet WOZ, waardoor er geen aanleiding is de waarde te verlagen. Verder heeft verweerder aangegeven dat de taxateur rekening heeft gehouden met door eiseres genoemde waardedrukkende factoren. Volgens verweerder is bij het schikkingsvoorstel over de WOZ-waarde voor het tijdvak 2005-2006 duidelijk aangegeven dat dit alleen geldt voor dát tijdvak. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de bruikbaarheid van de verkopen aan het [adres 1] die in het taxatieverslag zijn genoemd, niet meer besproken hoeven te worden, nu de taxateur in zijn rapport diverse meer in de nabijheid gelegen verkopen heeft beschreven die de waarde goed onderbouwen.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft zij betoogd dat de waarde teveel is gestegen ten opzichte van de waarde die voor het vorige tijdvak is vastgesteld. Volgens eiseres is de waarde van haar woning in de periode van 2006 tot 2007 en van 2006 tot 2008 bovengemiddeld gestegen, gelet op de gemiddelde stijging van woningen op Texel in het tijdvak 2005-2007 van 5%, zoals door de Waarderingskamer is aangegeven. Eiseres heeft erop gewezen dat de WOZ-waarden van buurwoningen lager zijn vastgesteld, terwijl die onder andere beschikken over een centrale verwarmingsinstallatie en een moderne keuken. Volgens eiseres is er ten onrechte geen inpandige opname van haar woning gemaakt en is het taxatierapport niet objectief opgesteld. Eiseres meent dat er bij de waardering van haar woning onder andere ten onrechte geen rekening is gehouden met de beschadigde en lekke dakgoten, de beschadigde houten gevelafwerking, de gedateerde en eenvoudige voorzieningen, scheuren in de wandtegels van de badkamer en de keuken, klemmende deuren en het ontbreken van centrale verwarming. Zij heeft gewezen op een uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 13 juni 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer BA9540 betreffende het waardedrukkende effect van een oude cv-ketel. Volgens eiseres heeft verweerder bij het schikkingsvoorstel over de WOZ-waarde voor het tijdvak 2005-2006 ten onrechte niet vermeld dat dit geen uitgangspunt kan zijn voor navolgende aanslagen. Eiseres heeft gesteld dat een deel van haar woning bestaat uit een berging en dat daarvoor ten onrechte dezelfde kubieke meterprijs als voor de woning is gerekend. Verder zijn volgens eiseres ten onrechte voor haar woning en de referentiewoningen dezelfde prijzen gehanteerd en is er onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de objecten. Ten slotte meent eiseres dat verweerder niet heeft onderbouwd waarom de courantheid van haar woning als voldoende is beoordeeld.
4. De rechtbank stelt voorop dat eiseres terecht heeft betoogd dat verweerder in de bestreden uitspraak op bezwaar ten onrechte niet is ingegaan op de nadere bezwaren die zij bij brief van 19 mei 2008 heeft ingediend. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Op grond van artikel 7:4, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen belanghebbenden tot tien dagen voor het horen nadere stukken indienen. In de onderhavige zaak heeft echter geen hoorzitting plaatsgevonden. In verweerders ontvangstbevestiging van 6 mei 2008 is aangegeven dat de behandeling van de brief (de rechtbank leest: het bezwaar) van eiseres enige tijd in beslag zal nemen en uiterlijk aan het eind van dit jaar dient te zijn afgerond. Hieruit volgt dat het voor eiseres dus niet duidelijk was wanneer de termijn voor het indienen van aanvullende gronden zou eindigen. Verder ziet de rechtbank niet in waarom de inhoud van de brief van eiseres van 19 mei 2008 niet meer bij de uitspraak op bezwaar betrokken kon worden. Uit verweerders brief van 12 juni 2008 volgt dat die brief op 21 mei 2008 is ontvangen. De uitspraak op bezwaar is gedateerd op 26 mei 2008. Bij de dossierstukken bevindt zich weliswaar een uitspraak op bezwaar, gedateerd 16 mei 2008, maar niet is komen vast te staan dat deze eerder dan 26 mei 2008 is verzonden. Verweerder heeft hierover ter zitting desgevraagd geen uitsluitsel kunnen geven. De rechtbank ziet dus geen reden om aan te nemen dat de brief van eiseres van 19 mei 2008 en de uitspraak op bezwaar elkaar hebben gekruist, zoals verweerder in het verweerschrift heeft gesteld.
5. Voor toepassing van artikel 6:22 van de Awb bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding, reeds omdat niet kan worden gezegd dat eiseres niet is benadeeld door het niet ingaan op de aanvullende gronden. De volledige heroverweging van het besluit in primo is de kern van de bezwaarprocedure. Het beroep zal dan ook gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:11, eerste lid, van de Awb. De rechtbank neemt echter aan, mede gelet op de proceshouding van de gemachtigde van eiseres ter zitting, dat een inhoudelijke beoordeling van het beroep door beide partijen gewenst is. De rechtbank zal daarom, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat de rechtbank aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiseres zelf vast te stellen.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2007, is de waardestijging ten opzichte van de voor vorige tijdvakken vastgestelde waarden op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Ten aanzien van de door eiseres genoemde waardeontwikkeling volgens de Waarderingskamer merkt de rechtbank op dat deze ziet op alle soorten woningen binnen de hele gemeente Texel. Aan een dergelijk algemeen cijfer kan geen conclusie worden verbonden voor een individuele recreatiewoning in [plaats].
Verder is niet van belang of de waarde voor vorige tijdvakken is vastgesteld naar aanleiding van een schikkingsvoorstel en of deze waarde een ‘acceptatiewaarde’ betrof. Het beroep van eiseres op het rechtszekerheidsbeginsel slaagt daarom niet.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiseres heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Het zijn allemaal dezelfde soort woningen met een vergelijkbare ligging. De referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] zijn bovendien van een vergelijkbare bouwperiode. De verkoopprijzen van de referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres.
10. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de inhoud van de woning van eiseres inclusief bijgebouwen 200 m³ bedraagt en dat in het taxatieverslag onjuist is vermeld dat de inhoud van de referentiewoning [referentiewoning 1] 184 m³ exclusief bijgebouwen is. Zowel de inpandige berging van de woning van eiseres, als de inpandige berging van de referentiewoning [referentiewoning 1] is dus op dezelfde wijze, te weten als deel van het hoofdgebouw, in de waardering betrokken. Dat is gebruikelijk bij deze kleine woningen, aldus verweerder. De berging van [referentiewoning 1] is zeer gering van afmeting. De berging in de woning van eiseres is gelegen in een aanbouw die in goede staat verkeert en gemakkelijk tot woonruimte is om te bouwen. De rechtbank ziet geen aanleiding deze toelichting voor onjuist te houden. Daarom faalt het betoog van eiseres dat ten onrechte voor de berging en de woning dezelfde vierkante en kubieke meterprijzen zijn gehanteerd.
11. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de vastgestelde waarde van de woning van eiseres is afgeleid. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiseres. Dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld, laat zich naar het oordeel van de rechtbank met name goed verklaren aan de hand van de verkoopprijzen van de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3]. Deze referentiewoningen zijn kleiner qua inhoud en hebben minder perceeloppervlak dan de woning van eiseres. De woning [referentiewoning 2] is van mindere kwaliteit en luxe. De woning [referentiewoning 3] daarentegen heeft meer kwaliteit en luxe. De referentiewoningen hebben een (uitpandige) berging, maar geen carport.
Aan eiseres kan worden toegegeven dat de WOZ-waarde van haar woning iets aan de hoge kant lijkt in vergelijking met de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 1]. Deze referentiewoning heeft weliswaar minder inhoud en geen carport, maar deze woning heeft een groter perceeloppervlak dan de woning van eiseres. Daarnaast is deze referentiewoning luxer en van een betere kwaliteit dan de woning van eiseres. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de vastgestelde WOZ waarde te hoog te achten. De verkoopgegevens van de andere referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank van voldoende gewicht om de waardevaststelling te onderbouwen.
12. Voor zover eiseres meent dat onvoldoende rekening is gehouden met de door haar genoemde waardedrukkende omstandigheden, te weten dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en het voorzieningenniveau van haar woning matig tot slecht zijn, overweegt de rechtbank als volgt. De taxateur heeft er blijkens het (nadere) verweerschrift rekening mee gehouden dat er zowel aan de buiten- als de binnenzijde van de woning van eiseres scheurvorming aanwezig is en heeft voorts rekening gehouden met de oude voorzieningen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er bij de waardering van is uitgegaan dat de woning van eiseres zich zo goed als in casco staat bevindt. De rechtbank ziet geen aanleiding aan deze toelichting te twijfelen. Op grond van de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de daaruit afgeleide kubieke meterprijzen blijkt verder dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van eiseres is uitgegaan van een slechte onderhoudstoestand, weinig luxe en kwaliteit en een laag voorzieningenniveau. De verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 13 juni 2007 baat eiseres daarom niet. Voor zover eiseres meent dat haar woning niet courant is, overweegt de rechtbank dat dit gelet op de verkoop van de referentiewoning [referentiewoning 1] niet aannemelijk is. Daarbij merkt de rechtbank op dat moet worden uitgegaan van de situatie op de peildatum, te weten 1 januari 2007. De verwijzing van eiseres naar nieuwssites over de teruglopende aanschaf van recreatiewoningen in 2009 is dus niet relevant.
13. Eiseres heeft erop gewezen dat blijkens het taxatierapport de waarde van de referentiewoningen telkens hoger is vastgesteld dan de werkelijke transactiewaarde. Verweerder heeft naar voren gebracht dat de transactiewaarden van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd naar de peildatum, te weten 1 januari 2007. Voorts heeft verweerder aangevoerd dat voor wat betreft de transactiewaarde van de recreatiewoning [referentiewoning 2] geen acht is geslagen op de prijs die op de veiling voor deze woning is betaald, omdat deze prijs duidelijk lager was dan de waarde van die woning in het economische verkeer. Om die reden is bij die woning alleen uitgegaan van de gerealiseerde verkoopwaarde, die vervolgens naar de peildatum is gecorrigeerd. Gelet op deze verklaring, die de rechtbank juist acht, wordt aan dit bezwaar voorbij gegaan.
Voor zover eiseres met haar verwijzing naar lager vastgestelde WOZ-waarden van buurwoningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit niet. Eiseres heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Zo heeft zij de voor de buurwoningen vastgestelde WOZ waarden niet genoemd en ook verder zijn van de buurwoningen geen gegevens bekend.
14. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de taxatie onzorgvuldig te achten omdat de taxateur niet binnen is geweest. Gelet op hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is opgenomen en ter zitting is besproken, is verweerder voldoende op de hoogte van de situatie ter plekke. Voor zover eiseres meent dat de taxateur die een taxatie voor een gemeente uitvoert geheel onafhankelijk van de gemeente dient te zijn en dat deze taxateur niet in opdracht van de gemeente een objectief rapport zou kunnen afgeven, overweegt de rechtbank dat er geen (wettelijke) regel is die voorschrijft dat verweerder bij de waardevaststelling een onafhankelijke taxateur dient in te schakelen.
15. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op het bezwaar van eiseres te doen.
16. De rechtbank overweegt dat nu het beroep gegrond is, er aanleiding is verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres voor de behandeling van haar beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 322,00. Hierbij heeft de rechtbank voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 26 mei 2008;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Texel aan eiseres het betaalde griffierecht van € 39,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 322,00;
- wijst de gemeente Texel aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 322,00 moet worden gedaan aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juni 2009 door mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, voorzitter, mr. drs. W.P. van der Haak en mr. D.M. de Feijter, leden, in tegenwoordigheid van
mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.