Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
NB / AS
KG nummer: 113161 / KG ZA 09-329
datum: 10 september 2009
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
[toev.nr. xxxxxx]
EISERES,
wonende te [woonplaats],
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. F. Westenberg te Hoorn,
tegen:
1. de stichting WOONSCHAKEL WESTFRIESLAND,
gevestigd te Medemblik,
2. de stichting WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG,
gevestigd te Wervershoof,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
advocaat mr. J.J. de Boer te Hoorn.
Partijen zullen verder worden genoemd "Eiseres", "Woonschakel" respectievelijk
"Het Grootslag".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 31 augustus 2009 heeft Eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Woonschakel en Het Grootslag hebben de vorderingen bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Eiseres de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Eiseres huurt van Woonschakel de woning aan [het adres] te [woonplaats].
2.2 Bij Woonschakel zijn vele klachten binnengekomen van verschillende buurtbewoners over ernstige overlast door katten die in en om de woning van Eiseres verbleven.
2.3 Bij dagvaarding van 8 december 2006 heeft Woonschakel Eiseres gedagvaard om te verschijnen bij de kantonrechter te Hoorn en gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en Eiseres veroordeelt de woning te ontruimen.
2.4 Bij vonnis van 10 december 2007 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de zaak voor het overige aangehouden voor uitlating partijen. In een nader tussenvonnis van 28 juli 2008 heeft de kantonrechter zijn beslissing aangehouden in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep dat Eiseres tegen het ontbindingsvonnis aanhangig gemaakt had. Het gerechtshof te Amsterdam heeft het ontbindingsvonnis van de kantonrechter bij arrest van 27 januari 2009 bekrachtigd.
2.5 Vervolgens heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 2 maart 2009 Eiseres bevolen om tot ontruiming van de door haar gehuurde woning over te gaan. In dat vonnis heeft de kantonrechter (onder meer) het volgende overwogen:
"De kantonrechter herhaalt hier nogmaals dat, gelet op de leeftijd en gezondheidssituatie van Eiseres, zoveel mogelijk dient te worden gewaarborgd dat zij niet op straat komt te staan doch een andere, (ook met het oog op eventuele recidive) passender huisvestingssituatie kan worden gevonden.
De kantonrechter gaat er van uit dat Woonschakel, alvorens tot betekening en tenuitvoerlegging van dit vonnis over te gaan, zich in dit verband actief zal opstellen en zonodig andere instanties of hulpverleners zal mobiliseren."
2.6 Woonschakel heeft het ontruimingsvonnis op 21 april 2009 aan Eiseres doen betekenen. De ontruiming was aangezegd tegen 25 juni 2009.
2.7 Eiseres heeft hoger beroep ingesteld tegen het ontruimingsvonnis.
2.8 Bij dagvaarding van 11 juni 2009 heeft Eiseres Woonschakel in kort geding gedagvaard en gevorderd dat Woonschakel verboden zal worden om de woning van Eiseres te ontruimen, dan wel dat Woonschakel veroordeeld zal worden de ontruiming op te schorten op nader te bepalen voorwaarden.
De voorzieningenrechter heeft de gevorderde voorzieningen bij vonnis van 9 juli 2009 geweigerd. In zijn vonnis heeft hij onder meer het volgende overwogen:
"De voorzieningenrechter sluit zich overigens aan de bij de overweging van de kantonrechter in zijn ontruimingsvonnis, dat gelet op de leeftijd en gezondheidssituatie van Eiseres, zoveel mogelijk dient te worden gewaarborgd dat zij niet op straat komt te staan, maar dat andere passender huisvesting gevonden dient te worden. Eiseres wordt in dit verband op het hart gedrukt haar volledige medewerking te verlenen aan het vinden van andere woonruimte. Zij kan zich de luxe niet (langer) permitteren om aanbiedingen af te slaan op de grond dat zij niet wil verhuizen, of [woonplaats] niet wil verlaten."
2.9 Het Grootslag is - net als Woonschakel - een woningcorporatie die zich bezig houdt met sociale huisvesting. Het Grootslag heeft woningen in de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof. Naar aanleiding van het ontruimingsvonnis heeft Woonschakel in mei 2009 contact opgenomen met (onder meer) Het Grootslag, met het verzoek Eiseres een tweede kans te bieden. Het Grootslag hanteert een Laatste Kansbeleid en in dat kader heeft zij onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om Eiseres te herhuisvesten.
2.10 Voordat het vonnis van 9 juli 2009 werd gewezen, heeft een medewerker van Het Grootslag een huisbezoek bij Eiseres afgelegd. Tijdens dat gesprek heeft Eiseres toestemming aan Het Grootslag verleend om de processtukken van de gerechtelijke procedures in te zien. Vervolgens heeft op 23 juli 2009 opnieuw een gesprek tussen Eiseres en Het Grootslag plaatsgevonden in de woning van Eiseres.
2.11 Bij brief van 30 juli 2009 heeft Het Grootslag het volgende aan Eiseres bericht:
"Ons Laatste kansbeleid is bedoeld om te voorkomen dat mensen onvrijwillig dakloos worden door slecht huurderschap. Voordat wij overgaan tot herhuisvesting in het kader van het Laatste kansbeleid, beoordelen wij hoe groot de kans op herhaling is. Een van de voorwaarden daarbij is dat de potentiële huurder zich bewust is van zijn of haar gedrag, wat tot slecht huurderschap heeft geleid. Het behoeft geen betoog hoe belangrijk deze voorwaarde is voor het voorkomen van herhaling.
In onze gesprekken met u wijst u iedere verantwoordelijkheid voor de ontstane situatie af. U volhardt in het standpunt dat u helemaal niets te verwijten valt.
Conclusie
Los van andere indrukken die minder zwaar wegen en die ik u persoonlijk heb meegedeeld, is bovenstaande reden om u geen Laatste Kanscontract aan te bieden."
2.12 De advocaat van Eiseres heeft Het Grootslag bij brief van 6 augustus 2009 verzocht om terug te komen op de hiervoor vermelde beslissing en hem daarover binnen vijf dagen te berichten. Daarop heeft Het Grootslag niet (inhoudelijk) gereageerd.
2.13 Bij deurwaardersexploot van 3 augustus 2009 heeft Woonschakel aan Eiseres aangezegd dat de woning op 27 augustus 2009 zal worden ontruimd. Woonschakel is bereid gebleken het ontruimingsvonnis op die datum nog niet ten uitvoer te leggen in afwachting van de uitkomst van dit geding.
3. DE VORDERINGEN EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Woonschakel te verbieden de woning van Eiseres te ontruimen, althans Woonschakel te gebieden de ontruiming op te schorten tot het moment dat Eiseres van Het Grootslag dan wel een andere verhuurder een woning zal kunnen aanvaarden, met veroordeling van Woonschakel zich in te spannen om voor Eiseres andere passende huisvesting te vinden;
II. Het Grootslag te verbieden Eiseres als huurder te weigeren en te gebieden haar een huurovereenkomst aan te bieden voor een woning in Andijk, zodra een passende en in relatie tot het inkomen betaalbare woning voor Eiseres beschikbaar komt onder de voorwaarde, dat Eiseres in die woning niet meer katten zal houden dan thans het geval is en bij overlijden van de katten deze niet meer zal vervangen, dan wel onder nader door de voorzieningenrechter te bepalen voorwaarden;
III. Woonschakel en Het Grootslag te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2 Aan de vordering die is ingesteld tegen Woonschakel heeft Eiseres, verkort en zakelijk weergegeven, ten grondslag gelegd dat Woonschakel onrechtmatig jegens haar handelt door zich niet althans onvoldoende in te spannen (bij de bemiddeling) om Eiseres elders te huisvesten. Na de afwijzende beslissing van Het Grootslag had Woonschakel niet mogen volstaan met het opnieuw aanzeggen van de ontruiming, maar had zij zich volgens Eiseres moeten inspannen om ervoor te zorgen dat Eiseres niet dakloos wordt.
3.3 Eiseres heeft voorts - verkort en zakelijk weergegeven - gesteld dat Het Grootslag onrechtmatig jegens haar handelt door haar zonder gegronde reden bij voorbaat uit te sluiten als huurder. Hoewel in zijn algemeenheid contractsvrijheid tussen partijen bestaat, wordt deze voor een woningcorporatie als Het Grootslag begrensd door normen van maatschappelijke zorgvuldigheid en de redelijkheid en billijkheid. Volgens Eiseres mag Het Grootslag haar alleen op voorhand uitsluiten als huurder, indien te verwachten is dat zij in een andere huurwoning opnieuw overlast zal veroorzaken. Dat is bepaald niet aannemelijk, omdat Eiseres naar een andere gemeente zal verhuizen en slechts de thans aanwezige (acht) katten zal meenemen, die zij bij overlijden niet door andere katten zal vervangen, aldus Eiseres.
3.4 Woonschakel en Het Grootslag hebben verweer gevoerd. Daarop wordt bij de gronden van de beslissing, voor zover van belang, ingegaan.
4.DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 De voorzieningenrechter ziet aanleiding om eerst de vordering te behandelen die tegen Het Grootslag is ingesteld.
4.2 Aan de orde is de vraag of Het Grootslag onrechtmatig tegen Eiseres handelt door te weigeren haar een huurovereenkomst voor een passende woonruimte aan te bieden.
4.3 Bij de beantwoording van die vraag stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop.
4.4 Aannemelijk is dat in de regio West Friesland sprake is van afspraken tussen de woningcorporaties die inhouden dat zij zich feitelijk conformeren aan een geheel van beleidsregels dat voorziet in een tweede kans voor huurders in gevallen als de onderhavige, bij een andere verhuurder (het zogenaamde laatste kansbeleid). In de betrokken concept-beleidsnota, tot stand gebracht tussen de woningcorporaties Woonschakel, Het Grootslag, Intermaris Hoeksteen, Wooncompagnie en Woondiensten Enkhuizen, wordt omtrent de achtergronden van het beleid het volgende opgemerkt:
"Het Laatste Kansbeleid is voor huurders die vanwege wanprestatie, veroorzaakt door problematiek, via een gerechtelijk bevel dreigen te worden uitgezet. Wonen is voor iedereen een primaire levensbehoefte en het kan niet zo zijn dat mensen door een misstap in het verleden de mogelijkheden op wonen verspelen. Wel moeten mensen zich bewust worden van hun gedrag. Door het bieden van een laatste kans, wat ook echt een laatste kans is, krijgt de huurder de mogelijkheid om zich als een goed huurder te gedragen. De huurder moet voldoen aan een aantal voorwaarden en is verplicht mee te werken aan een hulp- en begeleidingstraject."
4.5 Naarmate het beleid breder wordt gehanteerd, in ieder geval in die zin dat het bij het handelen van de betrokken corporaties feitelijk referentiekader is, heeft dat sterker tot gevolg dat het vinden van alternatieve woonruimte in de regio buiten het beleid om een illusie is.
4.6 Het vorenstaande brengt mee dat hoge eisen gesteld worden aan de zorgvuldigheid waarmee dat beleid wordt toegepast en noopt tot grote terughoudendheid bij het afwijzen van een huurder die aanspraak maakt op een tweede kans. Gelet op de maatschappelijke verantwoordelijkheid die een woningcorporatie als Het Grootslag heeft, wordt de vrijheid om niet te contracteren dan ook dienovereenkomstig beperkt.
4.7 Dat klemt temeer waar vast staat dat Het Grootslag kennis heeft genomen van de vonnissen van de kantonrechter en de voorzieningenrechter van deze rechtbank en dus weet dat de beide rechters hebben benadrukt dat gelet op de leeftijd en gezondheidssituatie van Eiseres, zoveel mogelijk dient te worden gewaarborgd dat zij niet op straat komt te staan, maar dat andere, passender, huisvesting gevonden dient te worden.
4.8 Niet van belang is dat Woonschakel zich nog niet formeel aan dit beleid heeft gebonden. Nu Woonschakel en Het Grootslag hun contacten over de oplossing van dit probleem binnen het kader van deze beleidsregels hebben geplaatst zal de voorzieningenrechter van de toepasselijkheid van het laatste kansbeleid uitgaan.
4.9 Naar aanleiding van de afgelegde bezoeken en de met Eiseres gevoerde gesprekken heeft Het Grootslag het standpunt ingenomen dat Eiseres zich niet bewust is van haar gedrag, en dat zij daarmee niet voldoet aan de in het laatste kansbeleid omschreven voorwaarden dat de huurder zich bewust dient te zijn van zijn gedrag dat tot slecht huurderschap heeft geleid en dat er voldoende vooruitzicht dient te zijn op verbetering. Het Grootslag meent dat zij het verzoek om Eiseres een tweede kans te bieden na een zorgvuldig onderzoek terecht en conform haar beleid heeft afgewezen.
4.10 De voorzieningenrechter deelt deze opvatting niet. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Het Grootslag onvoldoende zorgvuldigheid en terughoudendheid heeft betracht bij haar beslissing om Eiseres geen tweede kans te bieden. De voorzieningenrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat Het Grootslag zich door studie van het dossier van Woonschakel al een oordeel had gevormd over de schuldbewustheid van Eiseres op het moment dat zij het gesprek aanging. Gegeven de voorgeschiedenis van Eiseres had Het Grootslag kunnen bevroeden dat in deze zaak geen sprake is van een huurder met het profiel van iemand die in een gesprek aanstonds een fundamenteel andere houding aanneemt over haar (liefde voor) katten dan zij eerder heeft ingenomen. Waar het veeleer op aankomt is of Eiseres blijk geeft van een andere houding ten aanzien van haar kattenliefhebberij doordat zij in staat en bereid is in te gaan op de verlangens van Het Grootslag met betrekking tot het terugbrengen van het aantal katten. Die bereidheid heeft Eiseres in ieder geval ter zitting uitgesproken en is door Het Grootslag niet concreet getoetst. Ook blijkt niet dat met Eiseres is gesproken over enig hulpverleningstraject.
4.11 Op zichzelf is het begrijpelijk dat Het Grootslag weinig vertrouwen heeft in de waarschijnlijkheid dat een afspraak dat het aantal katten wordt teruggebracht naar bijvoorbeeld vier, ook duurzaam door Eiseres zal (kunnen) worden nageleefd. Onder die omstandigheden is het voorstelbaar - en niet onrechtmatig te achten - dat Het Grootslag een aanbod tot herhuisvesting doet onder de voorwaarde dat Eiseres in het geheel geen katten meer houdt. Daarmee wordt de kans op herhaling van de door Eiseres veroorzaakte overlast aanzienlijk kleiner, zeker nu zij ook naar een andere omgeving zal moeten verhuizen. Het stellen van een dergelijke voorwaarde zou kunnen worden gemotiveerd door te wijzen op de grotere controleerbaarheid van Eiseres's gedrag ten aanzien van katten, het voorkomen van aanzuigende werking op andere katten in de buurt en aldus de grotere kans van slagen van het laatste kans traject. Het stellen van een dergelijke voorwaarde sluit ook aan bij de hiervoor weergegeven doelstellingen van het laatste kansbeleid waarin het niet zo kan zijn dat een huurder door een misstap in het verleden de mogelijkheden op wonen verspeelt en waarin wordt gesproken van huurders die zich bewust worden van hun gedrag. Een en ander impliceert immers een traject van bewustwording dat bij herhuisvesting in gang wordt gezet. De hiervoor bedoelde voorwaarde zou in die context stimulerend kunnen werken.
4.12 Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat Het Grootslag onrechtmatig jegens Eiseres heeft gehandeld door haar geen passend aanbod te doen. Het Grootslag zal worden veroordeeld om Eiseres alsnog een dergelijk aanbod te doen binnen de grenzen die in dit vonnis zijn aangegeven.
4.13 Vervolgens is aan de orde de vraag of Woonschakel de executie van het ontruimingsvonnis dient op te schorten totdat Eiseres van Het Grootslag (dan wel een andere verhuurder) een woning zal kunnen aanvaarden. Hieromtrent overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
4.14 Vooropgesteld wordt dat het vorige kort gedingvonnis de thans aangezegde ontruiming niet kan legitimeren. Zoals uit dat vonnis blijkt, is mede in aanmerking genomen dat daadwerkelijke ontruiming slechts als ultimum remedium een beschikbare optie is.
4.15 Zoals hiervoor is overwogen, dient Het Grootslag een aanbod aan Eiseres te doen voor het huren van een passende woning. Dit levert een nieuw feit op dat na het wijzen van de eerdere vonnissen aan het licht is gekomen, en dat meebrengt dat executie, mede gelet op de betrokken belangen, misbruik van recht oplevert.
Het belang van Eiseres om vanuit haar huidige woning te kunnen verhuizen naar een door Het Grootslag aan te bieden woning is in verhouding tot het belang van De Woonschakel om haar nu te kunnen ontruimen zodanig veel groter dat de door Woonschakel gemaakte afweging, mede gelet op haar status van sociale huisvester en de uitgangspunten van het ook door haar (in ieder geval materieel) onderschreven laatste kansbeleid, niet redelijk is.
De vordering van Eiseres is derhalve toewijsbaar, zoals hierna te melden.
4.16 Eiseres heeft voorts gevorderd dat Woonschakel wordt veroordeeld om zich in te spannen om voor Eiseres andere passende huisvesting te vinden. Deze vordering komt bij gebrek aan belang niet voor toewijzing in aanmerking, nu Het Grootslag Eiseres een passend aanbod moet doen en ervan wordt uitgegaan dat dit aanbod zal worden gedaan. Indien Eiseres dat niet accepteert is voldoende gepoogd om haar huisvestingsbelang tot gelding te brengen en kan niet van Woonschakel worden gevergd dat zij nog nadere inspanningen pleegt om tot herhuisvesting van Eiseres te komen alvorens het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen. Ook in dit opzicht is het Eiseres's laatste kans.
4.17 Woonschakel en Het Grootslag worden als de in het ongelijk te stellen partijen veroordeeld in de proceskosten.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- gebiedt Het Grootslag om Eiseres met toepassing van het laatste kansbeleid een huurovereenkomst aan te bieden voor een woning uit haar bestand, zodra een passende en in relatie tot het inkomen van Eiseres betaalbare woning beschikbaar komt;
- gebiedt Woonschakel om de ontruiming van de woning aan [het adres] te [woonplaats] op te schorten tot het moment dat Het Grootslag Eiseres een aanbod heeft gedaan zoals hiervoor bedoeld, en in het geval Eiseres dat aanbod aanvaardt, totdat zij de nieuwe huurwoning heeft betrokken;
- veroordeelt Woonschakel en Het Grootslag in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eiseres begroot op euro 347,98 aan verschotten en op euro 816,- aan salaris advocaat, en veroordeelt Woonschakel en Het Grootslag mitsdien om te voldoen:
aan de griffier van deze rechtbank:
euro 196,50 voor in debet gesteld griffierecht;
euro 85,98 voor kosten dagvaarding;
euro 816,- voor salaris van de advocaat;
derhalve in totaal euro 1.098,48, met welk bedrag zal dienen te worden gehandeld overeenkomstig het bepaalde bij artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
en aan Eiseres:
euro 65,50 voor niet in debet gesteld griffierecht.
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorzieningen.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 september 2009 in tegenwoordigheid van mr. N. Boots, griffier.