Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 289953 \ CV EXPL 09-790 \RvK
Uitspraakdatum: 26 augustus 2009
Vonnis in de zaak van:
Coöperatie Univé Regio+ U.A., gevestigd te Heerhugowaard
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie
verder ook te noemen: Univé
gemachtigde: mr. P.D. van de Reep, advocaat te Alkmaar
tegen
stichting Stichting Nieuw Geesterhage, gevestigd te Castricum
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: Geesterhage
gemachtigde: mr. L.A.L. Westerwoudt, advocaat te Haarlem.
Het procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 25 november 2008 met producties;
- de conclusie van antwoord /eis in reconventie met producties;
- het tussenvonnis van 1 april 2009 waarin een comparitie van partijen is gelast;
- de griffiersaantekeningen van de op 29 april 2009 gehouden comparitie, alsmede de ter zitting overgelegde pleitaantekeningen van de gemachtigde van Univé;
- de eiswijziging zijdens Univé;
- de akte houdende overlegging producties zijdens Univé;
- de antwoordakte met productie zijdens Geesterhage.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is de uitspraak bepaald op heden.
De vaststaande feiten
1. Univé huurt sinds 13 februari 1996 van Geesterhage een kantoor/bedrijfsruimte in de zin van 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) in het “Ontmoetingscentrum Geesterhage” te Castricum. Laatstelijk is de huurovereenkomst per 1 februari 2006 verlengd voor een periode van vijf jaar.
2. Begin 2006 heeft Geesterhage een informatieavond gehouden over de renovatieplannen voor het ontmoetingscentrum.
3. Bij brief van 29 september 2007 heeft Geesterhage het volgende aan Univé medegedeeld:
“(…) De plannen met het afbreken van Geesterhage en de nieuwbouw van het kultuurhuis zijn in een dermate gevorderd stadium, dat wij verwachten rond juli volgend jaar met de sloop van Geeterhage te kunnen beginnen.
Volgens de met u gesloten huurovereenkomst zijn wij verplicht, in ieder geval tijdens de looptijd van deze overeenkomst, om u de door u benodigde ruimte(n) te bieden.
Wij zullen ons daaraan dan ook houden.
In de bouwplannen is voorzien, dat wij u tijdens de gehele bouw van het nieuwe kultuurhuis een tijdelijk onderdak kunnen verschaffen.
Wij hebben in overleg met de projectontwikkelaar een geschikte ruimte gevonden, waardoor u in staat zult zijn uw activiteiten tijdens de sloop en de bouw zonder onderbreking te kunnen voortzetten. (…)”
4. Univé heeft aangegeven, bij brief van 2 oktober 2007, niet akkoord te gaan met de plannen.
5. Univé heeft de ruimte in het ontmoetingscentrum op 1 februari 2009 verlaten en haar intrek genomen in twee andere locaties, te Heemskerk en te Limmen.
Het geschil
in conventie
6. Univé vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a) te bepalen dat Geesterhage geen redelijk voorstel heeft gedaan in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro;
b) te bepalen dat het voorstel van Geesterhage geen redelijk voorstel jegens Univé is;
c) te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd per 1 februari 2009;
d) te bepalen dat Geesterhage gehouden is Univé schadeloos te stellen;
e) veroordeling van Geesterhage in de kosten van het geding.
7. Univé stelt hiertoe, zakelijk samengevat, het volgende.
Door het uitblijven van informatie aan de zijde van Geesterhage omtrent de renovatieplannen en de toekomstige huurprijs is Univé ernstig bemoeilijkt in haar bedrijfsvoering. Toen uiteindelijk Geesterhage een voorstel voor een alternatieve tijdelijke locatie deed (voor de duur van de renovatie) kon van Univé niet gevergd deze locatie te accepteren omdat deze volkomen ongeschikt was. Omdat Geesterhage vervolgens naliet andere locaties aan te bieden, heeft Univé om verdere schade te beperken haar intrek genomen in twee andere locaties. Univé heeft daarvoor kosten moeten maken, o.a. verhuis- en inrichtingskosten.
8. Geesterhage concludeert tot afwijzing van de vordering van Univé en voert hiertoe, zakelijk samengevat, het volgende aan.
Het ontmoetingscentrum is sterk verouderd en wordt geplaag door gebreken. Dat is de reden waarom gekozen is het gebouw te verkopen aan een projectontwikkelaar die het centrum zal slopen en vervangen door nieuwbouw. Over een ontruimingsdatum is nooit gesproken omdat onduidelijk was, en nog immer is, wanneer begonnen kan worden met de werkzaamheden. Conform het rechtsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW Pro is het voorstel van Geesterhage redelijk omdat de andere huurders van het centrum akkoord zijn gegaan met de tijdelijke huisvesting en de nieuwe huurprijs. Ook zijn zij ermee akkoord gegaan dat er geen verhuis- en inrichtingskosten worden vergoed.
Univé kan dan ook niet zomaar de huurovereenkomst beëindigen; zij zal de reguliere opzegtermijn in acht moeten nemen.
Bovendien is de schade onvoldoende onderbouwd door Univé.
in reconventie
9. Vanwege bovenstaande vordert Geesterhage in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds van kracht is en dat Univé verplicht is de huurprijs te voldoen, met verwijzing van Univé in de kosten van de procedure.
10. Univé heeft tegen de reconventionele vordering verweer gevoerd. Het voorstel kan niet redelijk zijn, omdat er nog helemaal geen schriftelijk voorstel conform de eisen van artikel 7:220 lid 2 BW Pro is gedaan.
De beoordeling
in conventie
11. Aan een ‘redelijk voorstel’ in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro wordt in elk geval de eis van schriftelijkheid gesteld. Hoewel Geesterhage stelt dat een voorstel is gedaan, onderbouwt zij dat verder niet. Zo geeft zij niet aan wanneer dit voorstel is gedaan, in welke vorm het is geschied en evenmin legt zij een afschrift van dat (schriftelijke) voorstel over. Weliswaar zijn er besprekingen geweest tussen partijen over de toekomst van het complex, maar niet betwist is dat de plannen wat dat betreft nog steeds weinig vastomlijnd zijn. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat aan Univé geen ‘redelijk voorstel’ is gedaan in de zin van bovenvermeld artikel.
12. Gelet op de onduidelijkheid over de toekomst van het complex en de steeds verder in de toekomst opschuivende begindatum van de geplande renovatie, evenals de onduidelijkheid ten aanzien van de alternatieve locatie en de huurprijs, kon van Univé in redelijkheid niet langer gevergd worden de huurovereenkomst voort te zetten. Dit betekent dat de vordering van Univé voor zover deze betrekking heeft op het bepalen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst geëindigd zal zijn (1 februari 2009) zal worden toegewezen.
13. Het bovenstaande heeft tot gevolg dat Geesterhage aansprakelijk is voor de als gevolg van de voortijdige beëindiging ontstane schade.
Univé vordert kosten die zij heeft gemaakt in verband met investering in de gehuurde ruimte te Castricum en de noodzakelijke kosten in verband met de verhuizing naar de nieuwe lokatie. De verschillende posten zullen hierna afzonderlijk worden behandeld.
(Des) investeringen in het oude pand te Castricum
Gebleken is dat de hier gevorderde kosten grotendeels zijn gemaakt in 1996 bij de ingebruikneming van het pand. Univé stelt dat de afschrijftermijn 20 jaar bedraagt.
Geesterhage heeft er in dit verband terecht op gewezen dat voor zaken als hier genoemd een afschrijvingstermijn van veel minder dan 20 jaar, veelal vijf jaar, gebruikelijk is te achten. In aanmerking nemend dat de investeringen dertien jaar geleden zijn gedaan, gaat ook de kantonrechter ervan uit dat deze zaken inmiddels volledig zijn afgeschreven. Voor vergoeding van die kosten bestaat dan ook geen aanleiding.
Dit geldt in mindere mate voor de factuur van 14 augustus 2007. Nu evenwel een aanzienlijk deel van deze factuur reeds door Geesterhage is voldaan, bestaat ook hier geen aanleiding de kosten te vergoeden.
Nieuw drukwerk e.a.
Deze posten komen voor vergoeding in aanmerking.
Afvoeren oud meubilair
Univé heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de opgevoerde kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt. Dit deel van de vordering wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Betaalde huur en ozb oude ruimte
Gelet op de beslissing met betrekking tot beëindiging van de huur per 1 februari 2009 is er sprake van onverschuldigd betaalde huur. Deze dient te worden terugbetaald. Met betrekking tot de ozb is van belang dat de ozb met een toetsmoment werkt, te weten 1 januari. Nu Univé op 1 januari 2009 nog huurder was, is het terecht dat zij deze post voor het jaar 2009 betaalt. De kantonrechter wijst er in dit verband op dat, nu Univé op 1 januari 2009 nog niet officieel gevestigd was op de twee andere lokaties, zij voor die lokaties geen ozb verschuldigd is.
Kosten nieuw filiaal
De kantonrechter acht het niet onredelijk dat Geesterhage een tegemoetkoming in de kosten van het nieuwe filiaal betaalt. Er moet echter niet aan voorbij worden gegaan dat het meubilair in de oude vestiging als afgeschreven moet worden aangemerkt en dat de nieuwe filialen nu met een geheel nieuwe inrichting kunnen beginnen. De kantonrechter acht een vergoeding van in totaal € 7.500,-- voor de hier aangevoerde posten reëel.
19. Omdat voldoende is gebleken van buitengerechtelijke werkzaamheden, zijn deze kosten toewijsbaar, met dien verstande dat deze zullen worden gerelateerd aan de normen uit het rapport “Voorwerk-II”, overeenkomende met een bedrag van € 833,-.
20. Nu beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten als na te melden worden gecompenseerd.
in reconventie
21. Gelet op hetgeen in de conventie onder r.o. 12 is overwogen, zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
22. Geesterhage zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie worden beoordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd per 1 februari 2009.
Veroordeelt Geesterhage om aan Univé tegen kwijting te betalen een bedrag van € 13.609,50 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.776,50 vanaf 1 februari 2009 tot de dag van betaling.
Compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
Wijst de vordering af.
Veroordeelt Geesterhage in de proceskosten, die tot op heden voor Univé worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. van der Linde, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 26 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter