Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 306777 \ EJ VERZ 09-204
Uitspraakdatum: 9 september 2009
Beschikking in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Symbion Vastgoed B.V.
gevestigd te Limmen
hierna te noemen: Symbion
verzoekster sub 1
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Xenos B.V.
statutair gevestigd te ‘s Hertogenbosch
hierna te noemen: Xenos
verzoekster sub 2,
gemachtigde verzoekster sub 1 en 2: mr. J.M. de Bruin, advocaat te Amsterdam.
1. De uitgangspunten
1.1. Symbion en Xenos hebben op 16 augustus 2004 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de Dorpsstraat 58 te Castricum.
1.2. In die overeenkomst is een beding opgenomen waarin wordt bepaald dat de huurovereenkomst eindigt na 5 jaar, op 31 augustus 2009, zonder recht op verlenging. Voor dit beding is goedkeuring gevraagd ex art. 7:291 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek. De kantonrechter heeft terzake de goedkeuring verleend op 26 augustus 2004.
1.3. Het verzoek is in 2004 ingediend vanwege een geplande herontwikkeling van het plein, waaraan het gehuurde is gelegen. Thans is duidelijk geworden dat de start van de geplande verbouwing is uitgesteld tot 1 december 2009.
1.4. Partijen zijn op 20 augustus 2009 een huurovereenkomst aangegaan die ingaat op 1 september 2009 en eindigt op 30 november 2009. Art. 3.1 van deze overeenkomst luidt:
‘Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een vaste periode van 3 maanden, ingaande op 1 september 2009 en derhalve, zonder dat daartoe een opzegging is vereist, eindigende op 30 november 2009, onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter voor deze vaste periode zonder recht op verlenging toestemming verleent als bedoeld in artikel 7:291 lid 2 BW Pro. Beide partijen stemmen ermee in dat zo snel mogelijk na ondertekening een gezamenlijk verzoek wordt ingediend bij de kantonrechter, voor zover rechtens noodzakelijk, een en ander ter vrije beoordeling van de verhuurder, om deze afwijkende termijn goed te laten keuren. Indien deze goedkeuring niet wordt verleend door de kantonrechter, is deze overeenkomst vanwege de opschortende voorwaarde niet tot stand gekomen, tenzij partijen anders overeenkomen.’
2. Het verzoek
2.1. Symbion en Xenos verzoeken in verband met de op 20 augustus 2009 gesloten huurovereenkomst primair een verklaring van recht dat hier sprake is van een overeenkomst in de zin van art. 7:301 BW Pro en hen niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoek ex art. 7:291 lid 2 BW Pro, subsidiair ex art. 7:291 lid 2 BW Pro het in de overeenkomst opgenomen beding, zoals geciteerd onder 1.4., goed te keuren. Zij verwijzen ter onderbouwing van het primair verzochte naar de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem op 5 december 2006 (LJN AZ6601). In deze uitspraak verwijst het Gerechtshof naar de Memorie van Toelichting, waarin onder meer het volgende staat: ‘Hierdoor wordt bereikt dat rechterlijke inmenging niet vereist is wanneer b.v. de vestiging van het bedrijf van de huurder slechts van zeer tijdelijk aard of voorlopig is. Het geval waarin de huurder eerst eens wil aanzien hoe het met zijn bedrijf loopt, voordat hij zich voor langere tijd bindt, doet zich nogal eens voor. Echter ook wanneer een pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring zal de bepaling van toepassing zijn.’ Daarmee, aldus Xymbion en Xenos, oordeelt het Gerechtshof dat in dit geval, hoewel huurder en verhuurder eerder een huurovereenkomst voor de duur van 5 jaar hebben gesloten, de opvolgende overeenkomst een nieuwe overeenkomst is en niet een verlenging van de eerdere overeenkomst. De nieuwe overeenkomst heeft een kortere duur dan twee jaar en de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW zijn dan ook niet van toepassing.
3. De beoordeling
3.1. De kantonrechter stelt allereerst vast dat ten aanzien van de verzoekschriftprocedure een ‘gesloten systeem’ bestaat. Het systeem van de wet verzet zich tegen de primair verzochte verklaring voor recht.
3.2. De inhoudelijke vraag die door partijen aan de kantonrechter is voorgelegd, luidt of er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7:301 BW Pro, waaruit zou voortvloeien dat partijen geen goedkeuring van de kantonrechter behoeven voor het onder 1.4. geciteerde beding. Hieromtrent overweegt de kantonrechter als volgt.
3.3. De huurovereenkomst, die in 2004 is gesloten, is geëindigd per 31 augustus 2009. Er heeft geen verlenging van rechtswege plaatsgevonden. De overeenkomst die partijen met ingang van 1 september 2009 zijn aangegaan is derhalve een nieuwe overeenkomst. Deze overeenkomst beslaat een periode korter dan twee jaar.
Daardoor zijn krachtens artikel 301 eerste Pro lid BW de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW niet toepasselijk. Zoals ook uit de aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof in Arnhem blijkt, kunnen en hoeven verzoekers daarom niet overeenkomstig artikel 7:291 BW Pro goedkeuring van de kantonrechter vragen voor het beding dat thans ter goedkeuring voorligt. Symbion en Xenos zijn niet-ontvankelijk in hun verzoeken.
De beslissing
De kantonrechter:
Verklaart Symbion en Xenos niet-ontvankelijk in hun verzoek.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 9 september 2009 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter